Biurowiec Na Pięknej w Warszawie

Nazwa obiektu	Budynek biurowo-usługowo- -mieszkaniowy przy zbiegu ulic Pięknej i Koszykowej w Warszawie
Autorzy	Grupa 5 Architekci
Konstrukcja	FPK NAZBUD
Generalny wykonawca	Erbud SA
Inwestor	PIĘKNA 49
Powierzchnia użytkowa	2100.0 m²
Data realizacji (koniec)	2017

Lokalizacja

Przedwojenna zabudowa parceli kształtowana była w ramach XVIII-wiecznego założenia urbanistycznego, zwanego Osią Stanisławowską. Było to jedno z najważniejszych założeń urbanistycznych Warszawy, wzorowane na francuskich układach przestrzennych. Inicjatorem jego powstania był król Stanisław August Poniatowski, który przez układ placów gwiaździstych chciał połączyć ówczesną Warszawę ze swoją podmiejską rezydencją na Ujazdowie. W oparciu o istniejącą Drogę Królewską, wiodącą na pole elekcyjne na Woli, wyznaczono place, takie jak Na Rozdrożu, Zbawiciela, Politechniki czy Unii Lubelskiej oraz odchodzące od nich ulice. Geometrycznie wytyczona siatka ulic, z których część zbiega się pod ostrym kątem w obszarze placów jest jednym z charakterystycznych elementów rozplanowania tego historycznego układu urbanistycznego. Ukształtowane w ten sposób narożne parcele, wypełnione w 100% zabudową, tworzyły niezwykle wąskie narożniki. Zabudowa ulicy Koszykowej również była formowana w ramach tego założenia. W miejscu planowanej inwestycji, na trójkątnej, narożnej działce u zbiegu ulicy Pięknej i Koszykowej, do czasów II wojny światowej usytuowany był 4-kondygnacyjny budynek wzniesiony przed 1900 rokiem, którego elewacje tworzyły wąski narożnik, podkreślony dodatkowo dominantą – okrągłą latarnią. Choć obiekt nie istnieje, parcela zachowała swój pierwotny kształt nadany jej w 1876 roku.

Założenia projektowe

Z uwagi na kontekst historyczny projekt od początku konsultowany był ze Stołecznym Konserwatorem Zabytków. Uzgodnienia te zajęły 3 lata, a zakończyły się wydaniem zaleceń dla projektu architektonicznego, angażując w proces Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Oprócz ścisłych wytycznych dla kształtowania bryły, jej formy i wysokości pojawia się w nich zapis: Stołeczny Konserwator Zabytków zaleca także, aby nowy budynek, który będzie stanowił najbardziej eksponowany fragment narożnika ul. Koszykowej i ul. Pięknej, był jak najbardziej „lekki” i przeszklony. W podobnym duchu napisana została również Decyzja o Warunkach Zabudowy, zalecając realizację obiektu ze ścianami parteru w granicy działki oraz półtorametrowymi nadwieszeniami w pasach drogowych okalających ulic od wysokości pierwszej kondygnacji. Nadwieszenia są wynikiem kształtowania pierzei obu ulic z balkonami i wykuszami wystającymi z lica ścian okolicznych kamienic. Warunki określały również maksymalną wysokość elewacji frontowej jako 27 metrów do gzymsu głównego, za który w projekcie przyjęto krawędź tarasu dachowego – górną granicę nadwieszonej nad chodnikiem części obiektu.

Kluczowym aspektem, mającym wpływ na kształt obiektu był plan działki z szerokością 9,9 m w najszerszym miejscu oraz 3 m przy skrzyżowaniu. Długość działki to 35 m. Warunki Zabudowy pozwalały zwiększyć obrys budynku nadwieszeniem, ale nie wpływało to znacznie na proporcje długości do szerokości planowanego obiektu. Podczas prac projektowych bryła podlegała kolejnym ograniczeniom. Po dokładnym rozpoznaniu uzbrojenia terenu okazało się, że niemal każda z miejskich sieci przebiega przez działkę i będzie trzeba znaleźć dla niej alternatywną trasę. Najwięcej problemu sprawiała infrastruktura teletechniczna, która okazała się nie do przeniesienia. Zmusiło nas to do cofnięcia ściany parteru o 6 m od skrzyżowania ulic, stawiając przed nami nowe wyzwanie projektowe – wydłużenie nadwieszenia od frontu z 1,5 na 7,5 m. Dla zachowania skrajni jezdni przy samym skrzyżowaniu nadwieszenie to musiało zostać odpowiednio wyprofilowane, tak aby nie stanowiło zagrożenia dla ruchu drogowego. Ściana nad skrzyżowaniem została pochylona, co zwiększyło obrysy pięter wraz ze wzrostem wysokości budynku. Nadwieszenie w parterze w końcowym projekcie ma 4,4 m i kolejne 3 m do szczytu pochylenia. Słupy konstrukcyjne mieszczące się w obrysie parteru niosą ciężar wspornikowych stropów nadwieszeń. Sytuacja komplikuje się w przypadku wspornika w samym zbiegu ulic. W narożniku zastosowano słup pionowy (od którego do końca wspornika jest prawie 10 m) oraz słup prowadzony skośnie od skraju parteru w kierunku szczytu wysięgu. Słup pionowy oraz diagonalny spinane są ze sobą stropami poszczególnych kondygnacji, usztywniając się wzajemnie. Żelbetowe płyty niższych poziomów podwieszono przy pomocy stalowych want, które biegną w narożnikach budynku.

Pomimo niezliczonej ilości koncepcji i wielu zmian funkcji obiektu na przestrzeni lat, do projektu należało podejść ze świeżym spojrzeniem i „otwartą głową”. Ostatecznie budynek składa się z dwóch kondygnacji podziemnych, stanowiących zaplecze techniczne, przy czym część kondygnacji -1 wraz z parterem oraz pierwszym piętrem stanowi lokal usługowy. Wyższe piętra (od +2 do +6) zajmują lokale biurowe. Najwyższą, 7 kondygnację przeznaczono na apartament wraz z ogrodem zimowym w rejonie skrzyżowania oraz obszernym tarasem na dachu. Dach mieści również niewielką strefę techniczną. Trzon komunikacyjny wraz z windami oraz zapleczem technicznym zlokalizowano w najszerszym miejscu działki, przy szczytowej ścianie obiektu. Ze względu na limit wysokości zrezygnowano z sufitów podwieszanych i wszystkie instalacje rozprowadzane są z trzonu w podłogach podniesionych. W sposobie kształtowania wyrazu architektonicznego budynku poszukiwano przede wszystkim oczekiwanego przez konserwatora poczucia lekkości. Bryłę charakteryzuje nadwieszenie, zaczynające się od drugiej kondygnacji nadziemnej, raptem 2,55 m od poziomu chodnika. Powstały w ten sposób układ naturalnie dzieli budynek na dwie części.

Elewacje

Monolityczny, wykończony matowym łupkiem brazylijskim trzon klatki schodowej biegnie od parteru i wychodzi ponad poziom dachu. Element ten ma charakter zamknięty, nieprzezierny i stanowi kontrast dla szklanej części budynku. Jest on również elementem harmonijnie oddzielającym projektowany budynek od ewentualnej przyszłej inwestycji, która kiedyś może powstać na sąsiedniej działce. Szklana, nadwieszona część została podzielona na 3 segmenty odpowiednio po 2 i 3 kondygnacje. Stanowi ona jasny i przezierny element z jednej strony ukazujący wnętrze budynku, a z drugiej odbijający okoliczne kamienice oraz Halę Koszyki znajdujące się vis-à-vis inwestycji. Delikatne przesunięcia szklanych tafli względem siebie pozwalają oglądającemu budynek z poziomu ulicy na zobaczenie odbić sąsiadującej zabudowy pod różnymi kątami. Taki sposób myślenia o elewacji pozwala na harmonijne wpisanie obiektu w wymagający kontekst. Idea projektowa pozwala również sądzić, że inwestycja we współczesny sposób wydobędzie walory zarówno pobliskiej zabudowy, jak i pierwotnego założenia stanisławowskiego w najbliższej okolicy. Przesunięte względem siebie szklane pudełka różnią się wykończeniem, co widać szczególnie w zbiegach ulic, gdy po elewacjach ślizgają się promienie słoneczne.

Na placu budowy

Wyzwaniem technicznym była organizacja placu budowy – nadwieszenia realizowane nad chodnikami, zaplecze na niezagospodarowanej małej parceli między powstającym obiektem, a kolejną kamienicą przy Koszykowej. To wszystko wymagało dużej precyzji i dobrego planowania. Beton, który przyjeżdżał na budowę w „gruszce” musiał być użyty od razu, bo nie było nawet miejsca na zaparkowanie wozu. Budowa na dobre ruszyła w maju 2016 roku od głębokiego na dwie kondygnacje i wąskiego na maksymalnie 10 m wykopu. Część podziemna nie mogła wychodzić poza granice działki, dlatego wykonanie ścian wymagało dużej precyzji oraz rewizji projektu po dokładnym zinwentaryzowaniu sieci wokół. Wykop zabezpieczono tzw. ścianką berlińską, z założeniem, że część grodzic zostanie zalana betonem i stanowić będzie rdzeń ściany podziemia. Z racji tego, że część sieci przechodzących przez działkę była odłączana równocześnie z prowadzonymi robotami ziemnymi, pracę utrudniały wiszące w wykopie rury i kable. Budowa szła sprawnie, sukcesywnie powstawały kolejne, betonowe płyty stropów, a bryła nabierała kształtów. Mniej więcej na tym etapie pojawiały się pierwsze makiety elewacji na budynku, ze szkłem mniej lub bardziej refleksyjnym. Jego transparentność mocno wpływała na komfort termiczny w środku obiektu, dlatego decyzje musiały być bardzo racjonalne i poprzedzone wieloma obliczeniami i doświadczeniami na budowie. Osobnym zagadnieniem stała się też kieszeń pomiędzy szkłem a żelbetową belką na wysokości pasa między kondygnacjami, w której gromadziło się nagrzane powietrze z wnętrza obiektu. Ostatecznie dobrano szkło, przez które dobrze będzie widać wnętrze budynku, a nawet i pierzeję za nim. Jak na skalę skomplikowania inwestycji budowa przebiega szybko. Delikatne przełamania bryły musiały być precyzyjnie wylane w betonie. Skończony żelbetowy szkielet pokazywał, że zabudowa w tym miejscu idealnie wypełniła pustą przestrzeń. Postęp prac nie był już tak widoczny, gdy zaczął się długi i żmudny proces montowania szklanej elewacji. Profile aluminiowe przymocowane są do belek obwodowych każdego z pięter przy pomocy stalowych marek – swego rodzaju wysięgów o zmiennej długości. Ich równe ustawienie wymagało ogromnej dyscypliny i precyzji. Obecnie większość elementów szklanej fasady jest już zamontowana i daje wrażenie tego, jak budynek będzie prezentował się po oddaniu do użytku. Pozostało czekać jeszcze na wykończenie parteru, z polerowaną na lustro podsufitką nadwieszenia. I oczywiście na kolejny krok – życie w budynku. Czekamy na widok rozświetlonego narożnika wieczorną porą. Będzie to świecąca, transparentna latarnia, dodająca dużo blasku w tej części warszawskiego śródmieścia. Obecnie biuro Grupa 5 Architekci pracuje dalej nad projektem wnętrza budynku. Ponieważ obiekt jest w części użytkowej całkowicie przeszklony, cokolwiek pojawi się w środku będzie widoczne z perspektywy ulicy. Daje to rzadką szansę, aby idea modernistów mówiąca o totalnej integralności projektu mogła zostać we współczesnych uwarunkowaniach rynkowych choć w części zrealizowana.

Piotr Bzdel (WA PB 2011, KU Leuven Faculteit Architectuur, Campus Sint-Lucas Brussel). Doświadczenie projektowe zdobywał w Belgii, Izraelu oraz w Polsce. W biurze Grupa 5 Architekci pracuje od 2012 roku. Współpracował m.in. przy projekcie przebudowy CH Klif w Warszawie, kamienicy przy ul. Mokotowskiej 73 i Hożej 1a w Warszawie, przebudowie i rozbudowie hotelu Bristol w Zakopanem oraz zespołu dwóch budynków biurowych na terenach gdańskiej stoczni przy Drodze do Wolności. Architekt prowadzący projektu budynku biurowo- -usługowo-mieszkalnego przy zbiegu ul. Pięknej i Koszykowej w Warszawie