Dwa biurowce – Karolkowa i Concept Tower

Biurowiec Concept Tower akcentuje narożnik u zbiegu ulic Grzybowskiej i Karolkowej, dając początek całemu nowemu kwartałowi. Klasyczna forma i powściągliwa architektura obiektu jest silnie zdominowana dynamicznym wychyleniem frontowej fasady. Ten mocny gest tworzy we wnętrzach możliwość nietypowej aranżacji najważniejszych pomieszczeń, takich jak sale konferencyjne czy zarządu, i niewątpliwie nawiązuje do postmodernistycznych elementów Andromeda Tower (1998) Wilhelma Holzbauera – wieży, która również wyznaczyła charakter nowej biznesowej dzielnicy – Donau City w Wiedniu.

15-piętrowa Concept Tower oferuje około 7800 m² powierzchni biurowej do wynajęcia. Prawie całkowicie przeszklona elewacja zapewnia we wnętrzach dużo naturalnego światła, a kompaktowy rdzeń pozwala na ich swobodne podziały. Stosunkowo mała powierzchnia rzutu jednego piętra powoduje, że jest ono optymalne dla jednego najemcy.

Obiekt, dosyć ekskluzywny jak na tę jeszcze nie pierwszoligową lokalizację, jest więc próbą zdefiniowania nowego standardu. Nieduży, dobrze zaprojektowany w detalu hol podkreśla ten charakter. Dodatkowo z wyższych pięter rozpościera się malownicza panorama warszawskiego „city”. Widok ten jeszcze do niedawna możliwy był jedynie z nieistniejących już hal produkcyjnych Zakładów Wytwórczych Lamp Elektrycznych im. Róży Luksemburg.

Kontynuacją Concept Tower jest Karolkowa Business Park, również autorstwa pracowni FS&P Arcus. Bazę obiektu stanowi 7-kondygnacyjny budynek wpisany pomiędzy dwie szczytowe ściany dawnych hal szedowych fabryki Philipsa. To ukłon w stronę historii w całym kwartale, a więc jedyny symbol, który może zainspirować przyszłych użytkowników i gości tej nowej dzielnicy biurowej do poszukiwań i refleksji nad tożsamością miejsca. Co prawda pozostawienie tylko tego reliktu to chyba najdalej idący kompromis z punktu widzenia konserwacji zabytków, ale przynajmniej ślad istnieje i jest dobrze odczytywalny. Hotel Sheraton w Krakowie, zrealizowany w bezpośrednim sąsiedztwie Wawelu, opiera się na podobnym rozwiązaniu, tyle że tam nie jesteśmy w stanie odczytać nawet wieku poszczególnych elementów, a więc zachowanie takich pamiątek nie ma najmniejszego sensu.

W parterze części bazowej warszawskiego kompleksu zaplanowano lokale usługowe, a na dachu – duży zielony ogród zaaranżowany jako strefa relaksu dla użytkowników, co z pewnością wyróżnia tę inwestycję na tle biurowych realizacji położonych w ścisłym centrum. Fasady cokołu to ściana kurtynowa z lekko refleksyjnego szkła i pionowych pasów zielonego kamienia. Elewację wież również podkreślono pionowymi pasami, jednocześnie mocno ją rozrzeźbiając, co komplikuje nieco układ wewnętrznych podziałów „maszyny biurowej”. To pozorne utrudnienie funkcjonalne może w przyszłości umożliwić budynkom drugie życie, bo łatwo poddadzą się adaptacji na atrakcyjne apartamentowce. W przypadku współczesnych biurowców, które dość szybko się starzeją i wymagają gruntownych remontów, takie rozwiązanie wydaje się niezmiernie istotne.

Nowa biurowa Wola już niedługo będzie potrzebowała większego zaplecza mieszkalnego, inaczej stanie się monokulturą wymierającą po godzinie szczytu. Trochę szkoda tylko, że nie zbliżymy się już nigdy do tej fascynującej magii, jaką mają miasta takie jak Nowy Jork, gdzie postindustrialna tradycja kokieteryjnie miesza się z nowym biznesem.

Założenia autorskie:

Pierwsze prace projektowe prowadzone w naszym biurze dotyczyły adaptacji terenu pofabrycznych dawnych zakładów im. Róży Luksemburg z przełomu lat 40 i 50. XX wieku. Brak obowiązującego w tym rejonie Woli planu miejscowego spowodował, że dla skoordynowania siedmiu wystąpień inwestorów o decyzje WZ, wzajemnie sprzeczne i konfliktogenne, podjęliśmy się opracowania urbanistycznego zagospodarowania całego kwartału Grzybowska, Przyokopowa, Karolkowa.

Uzyskanie warunków zabudowy równocześnie przez kilku inwestorów stało się możliwe po uprzednim zawarciu przez nich porozumienia o wspólnej realizacji infrastruktury z przeznaczeniem części swoich terenów dla dróg i infrastruktury technicznej oraz wytworzenia przestrzeni publicznych. Powstała spójna koncepcja przebudowy całego kwartału ze zdefiniowanymi relacjami pomiędzy poszczególnymi obiektami, projektowanymi przez różnych architektów dla różnych inwestorów, korygowana później z uwagi na zmieniające się plany inwestycyjne.

Projekt Karolkowa Business Park musiał uwzględnić wpisany do ewidencji zabytków budynek dawnej fabryki Philipsa projektu Pawła Hosera z 1927 roku. Zaproponowaliśmy wkomponowanie ścian zewnętrznych: wschodniej i zachodniej elewacji dawnego budynku w nową elewację, jako architektoniczno-przestrzenny ślad charakteru i skali przedwojennej ulicy. Zimne, kamienno-szklane elewacje kontrastują z autentycznym, odrestaurowanym pieczołowicie przez wykonawcę murem starej fabryki Philipsa.

Pierzeję od strony ulicy Grzybowskiej zamyka dominujący swoją wysokością budynek Concept Tower. Jego rzut, ograniczony do niewielkiej jak dla budynku biurowego powierzchni 650 m², jest na wyższych kondygnacjach w części wychylony, co daje wrażenie nadwieszenia nad chodnikiem. Uzyskano dzięki temu indywidualną formę podkreślającą smukłość obiektu. Trudności z realizacją programu parkingowego na tak małej działce wymusiły jego głębokie posadowienie na 3,5 kondygnacjach podziemia (poniżej 12 metrów od powierzchni), z zastosowaniem nowatorskiej technologii odcięcia membraną bentonitową wykopu od wód gruntowych na głębokości przejeżdżających nieopodal wagonów nowej linii metra.