Temat czwartych Warszawskich Rozmów Architektonicznych CZYNSZÓWKI – mieszkanie dla każdego wybrany został w związku z dysproporcjami na polskim rynku nieruchomości zdominowanym przez mieszkania własnościowe. Podczas wystąpień pojawił się postulat „prawa do mieszkania”, a prelegenci (Artur Celiński/Res Publica Nowa, Maximilina Mendel/Reas, Tomasz Fudala/Muzeum Sztuki Nowoczesnej) podnosili kwestię niedostatecznej liczby mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu.
Druga część spotkania składała się z prelekcji architektów z Niemiec i była prezentacją dobrych praktyk. Swoje realizacje przedstawili: Reiner Hofmann (bogevischs buero, Monachium), Susanne Schnorbusch (Berlin) oraz Christoph Roedig (Roedig- Schop Architekten, Berlin).
Reiner Hofmann omówił efekty współpracy ze spółdzielniami i partnerami publicznymi. Susanne Schnorbusch zaprezentowała Fortuna Kiez Park – modelowe zagospodarowanie przestrzeni wspólnej na wielkim berlińskim osiedlu Marzahn, na którym w wyniku przemian demograficznych pozostali głównie emeryci i lokatorzy socjalni. W proces projektowy od początku zaangażowani byli mieszkańcy, dzięki czemu udało się utworzyć żywą przestrzeń miejskiego ogrodu, za którą wspólnota czuje się odpowiedzialna.
Christoph Roedig mówił o Möckernkniez – nowym zespole w Berlinie, który powstaje jako wspólna realizacja spółdzielni oraz miasta. Zrzeszonych jest w niej 1200 osób, dla których budowanych jest 470 mieszkań (prywatnych, spółdzielczych i miejskich na wynajem), przedszkole, hotel oraz lokale usługowe. Powstaną m.in. mieszkania bez barier, z czynszem socjalnym oraz dla osób starszych. Realizacja została chwilowo wstrzymana. Z powodu sytuacji na rynku mieszkaniowym i wzrostu cen materiałów banki wycofały ofertę wspófinansowania i spółdzielnia została zmuszona do poszukiwania inwestorów prywatnych.
WRA rozpoczęła wizja lokalna, tym razem na Żoliborzu, gdzie po osiedlach WSM Żoliborz oraz Sady Żoliborskie oprowadził Grzegorz Mika.
i
Skąd bierzesz tak interesujące zlecenia oraz takich zaangażowanych i świadomych inwestorów?
Mieliśmy szczęście, bo w Monachium jest wielu dobrych inwestorów, którzy mają w statucie budowę mieszkań dostępnych (czyli takich, które powstały w wyniku działań w ramach polityki mieszkaniowej, przeznaczonych dla osób nie mogących osiągnąć mieszkania na wolnym rynku – przyp. aut.) – to po pierwsze. Po drugie w 2002 roku wygraliśmy konkurs na duży zespół mieszkaniowy dla studentów w tym właśnie mieście, była to inwestycja współfinansowana przez Land Bawarii. Dzięki temu projektowi zyskaliśmy doświadczenie i staliśmy się rozpoznawalni dla inwestorów jako ci, którzy potrafią robić dobrą architekturę za niewielkie pieniądze.
Dzięki naszemu portfolio jesteśmy zapraszani do konkursów albo do zapytań ofertowych przy inwestycjach z sektora publicznego czy organizowanych przez spółdzielnie.
Czy pracujecie także z mikrospółdzielniami typu cohousing?
Tak. Jednak cohousing trzeba zdecydowanie odróżnić od spółdzielni mieszkaniowych. Spółdzielnie funkcjonują bez prywatnej własności – cały majątek jest wspólny, w przypadku cohousingu jest to raczej wspólnie zarządzana własność prywatna. To zupełnie inne schematy, myślę, że oba są wartościowe i ciekawe, jednak w przypadku cohousingu o spółdzielczości możemy mówić tylko do momentu ukończenia budowy: następnie udziałowcy dzielą nieruchomość i stają się właścicielami poszczególnych mieszkań – przestrzeń nie zachowuje wspólnotowego charakteru, właściwego dla spółdzielni.
Z mojego doświadczenia wynika, że dobre funkcjonowanie przestrzeni wspólnotowych wymaga kolektywnej własności. Mieszkańcy, którzy są zbiorowymi właścicielami, częściej się angażują, zastanawiają się: dlaczego nie zrobić tu warsztatu stolarskiego albo biblioteki albo czegoś innego, co nas interesuje? Myślę, że takie wspólnotowe założenia są znacznie trwalsze, bardziej zrównoważone.
Wspomniałeś o wspólnotowych warsztatach czy bibliotekach – jak są finansowane takie przestrzenie?
We wszystkich wypadkach, które znam, funkcje dodatkowe finansowane są ze składek wspólnoty. Podstawą funkcjonowania tych przestrzeni jest jednak zawsze miejsce, które można zaadaptować, dlatego trzeba o tym pamiętać już na etapie projektu. Trzeba zostawić mieszkańcom taką możliwość, bez nadmiernego obciążania ich finansowo. Z tego powodu w Niemczech, gdzie przy sprzedaży nieruchomości kalkuluje się kubaturę ponad poziomem gruntu, miejsca te powstają zazwyczaj w piwnicach, dzięki czemu samo pomieszczenie jest w pewnym stopniu za darmo.
Dla nas tak dobrze funkcjonujące wspólnoty są pewnego rodzaju utopią. Wydaje się, że w Polsce zbyt często wybuchają konflikty…
Niemcy też się kłócą. Te wspólnoty stanowią i u nas pewną nowość, nie są obecne w całym kraju. W Monachium, Berlinie, Fryburgu czy Hamburgu nastąpił renesans spółdzielni mieszkaniowych z silnymi wspólnotami, głównie dlatego, że władze tych miast uznały, że są one miastu potrzebne. Żeby spółdzielnie mogły funkcjonować w warunkach wolnego rynku, konieczne jest wsparcie ze strony samorządu m.in. związane z ułatwieniami w pozyskiwaniu gruntów. W Hamburgu i Fryburgu 30-40% nowych terenów mieszkaniowych jest przeznaczanych dla spółdzielni, w Monachium 20%. Wiedzą one, że na pewno będą miały możliwość zakupu działki; dostają czas, który jest dla nich kluczowy. Inwestycje spółdzielcze powstają co najmniej 3-4 lata, w zupełnie innym trybie niż deweloperskie.
i
Czy projektujecie także zespoły mieszkaniowe dla osób o zróżnicowanym statusie materialnym i społecznym? Mieszacie mieszkania wolnorynkowe z socjalnymi?
Większość projektów, które pokazywałem podczas WRA, zakładała zróżnicowaną socjalnie strukturę i, moim zdaniem, jest to klucz do ich dobrego funkcjonowania. Miasto jest złożone, są w nim różni ludzie. Możesz wszystkich posegregować – czarni tu, biali tam, bogaci tu, biedni tam – ale wtedy pojawią się problemy na granicach stref. Tak się zresztą dzieje w wielu miastach, również w Niemczech.
W mieszanych wspólnotach, przy partycypacji, chodzi właśnie o to, żeby spotykać różnych ludzi. Te spotkania są bardzo inspirujące. Co więcej, w trakcie współpracy partycypacyjnej status materialny okazuje się nieistotny. Najbogatsi wcale nie mają największych przywilejów przy wyborze mieszkań – pierwszeństwo dostają ci, który najwięcej czasu poświęcili dla społeczności.
Czy w jakiś sposób zachęca się uprzywilejowane warstwy do zaangażowania się w spółdzielnię?
Koniec końców nie jest istotne, czy jesteś bogaty czy biedny, tylko w jak sposób chcesz żyć. Czy w apartamencie w zamkniętym osiedlu, czy w żywej społeczności? Czy gdy zachorujesz będziesz mógł poprosić o pomoc sąsiada – przyjaciela, czy raczej będziesz musiał skorzystać z płatnej bezosobowej firmy? Życie we wspólnocie jest dużo bardziej satysfakcjonujące. Kiedy popatrzysz na stare wspólnoty wiejskie, zobaczysz, że wszystko w nich dobrze działało, wszyscy o siebie dbali. Oczywiście nie da się stworzyć wsi w mieście, jest inna struktura rodziny, ale...
Chciałam nieco zmienić temat i zapytać Cię teraz jako architekta – jaka jest twoja recepta na udane małe mieszkanie, z czego nie można rezygnować?
To trudne pytanie, takie z cyklu: jak dobrze projektować? Kiedy zaczynaliśmy, wydawało nam się, że najważniejsza jest elastyczność układu mieszkania. Okazało się jednak, że ludzie z tego nie korzystają – rearanżacje są mimo wszystko często zbyt dużym obciążeniem finansowym.
Zauważyliśmy także, że to co ludzie robią ze swoimi mieszkaniami, bardzo różni się od tego, co planują dla nich architekci, a w związku z tym najważniejsze jest dobre zorganizowanie przestrzeni wspólnych. Przestrzeń między mieszkaniami decyduje o tym, czy zawiąże się wspólnota.
Podczas WRA pokazywałem zdjęcia budynku, w którym zaprojektowaliśmy czerwone wnętrza klatek schodowych. Na początku wszyscy byli przestraszeni: ojejku, jak tu jest czerwono i agresywnie! Teraz, po czterech latach, budujemy następny etap tej inwestycji i pytamy mieszkańców, czy są zadowoleni. 95% osób jest zadowolonych i chcą kontynuacji w takim samym stylu. Ludzie docenili unikalne klatki schodowe, które dają im trochę poczucia, że mieszkają w wyjątkowym miejscu.
Z prostych podpowiedzi: bardzo istotny jest balkon lub taras – w Niemczech nie buduje się już w zasadzie mieszkań bez balkonów, no ewentualnie mikrokawalerki.
W trakcie spotkania mówiłeś dużo o partycypacji, teraz mówisz, że mieszkańcy nie byli zadowoleni z klatek, które dla nich zaprojektowaliście. W procesie partycypacji pomysł czerwonych klatek odrzuciliby od razu.
Tam gdzie się da, staramy się jednak angażować mieszkańców. Proces projektowy uwzględniający partycypację wymaga bardzo dużo pracy organizacyjnej i cierpliwości, ale jest tego warty.
Czy macie w biurze osobę odpowiedzialną za komunikację z przyszłymi mieszkańcami, za organizację takich spotkań?
Nie, większość organizuję i prowadzę samodzielnie. Wprawy nabierałem prowadząc zajęcia ze studentami, bo praca z nimi jest właśnie takim procesem partycypacyjnym, z tym, że jest nieco łatwiej, bo ty jesteś szefem i studenci muszą cię słuchać. Dla architektów angażowanie społeczności jest dosyć trudne. Muszą się nauczyć dzielić autorytetem, podczas gdy na studiach uczono nas, że mamy mówić innym, co jest dobre, a co złe.
Przy procesie partycypacyjnym kluczowe jest ustalenie reguł i czytelnego planu w taki sposób, żeby wszyscy czuli się jego częścią. Na koniec nie wszystkie pomysły mogą być uwzględnione, jednak gdy decyzje podejmowane są wspólnie, w ramach procesu, wszyscy są w stanie je zaakceptować. Przy takim projektowaniu mieszkańcy zatwierdzają rzeczy, które w normalnym trybie odrzuciliby jako zbyt szalone i niepraktyczne.
Czy zdarzyło się kiedyś, że było Ci trudno zaakceptować decyzję mieszkańców?
Oczywiście.
I co wtedy?
Czasem udawało nam się przekonać ich w drugiej turze rozmów, czasem musieliśmy zaakceptować coś co się nam nie podobało.
Rozmawiała Agata Twardoch
Reiner Hofmann, architekt i urbanista, od 1996 roku partner w monachijskim bogevischs buero. Najważniejsze nagrody: Hugo-Häring Preis 2014 za Kampus Sudencki w Ulm, Deutscher Bauherrenpreis 2014 i Europäischen Architekturpreis für Energie + Architektur 2012 za zespół Hollerstauden w Inglostadt.
Czwarte Warszawskie Rozmowy Architektoniczne pod hasłem Czynszówi - Mieszkanie dla każdego odbyły się 28 listopada 2014 roku w SARP w Warszawie. Do wygłoszenia referatów podczas spotkań zapraszani są polscy i niemieccy architekci-praktycy i teoretycy. Inicjatorka: Izabela Małachowska-Coqui. Organizatorzy: Fundacja Twórców Architektury, Malachowska Coqui Städtebau Landschaftsarchitektur. Partner: Fundacja Konrada Adenauera. www.fta.pl/wra
