Czy w 16 dni roboczych da się zaprojektować architekturę dobrego osiedla? Gliwice i BLANK Architekci uznali, że tak

Przy ulicy Pocztowej w Gliwicach ma powstać czternaście domów zaprojektowanych przez zabrzańską pracownię BLANK Architekci. Pięć bliźniaków i jeden zespół czterech domów tworzą niewielkie osiedle o rozpoznawalnym charakterze. Dwuspadowe dachy, ceglasty kolor i proste bryły odwołują się do zabudowy Ligoty Zabrskiej. Poszczególne segmenty przesunięto względem siebie: zamiast długich, równych frontów powstaje układ mniejszych części, z podcieniami i tarasami. Według projektantów takie rozwiązanie ma również ograniczać wzajemne zaglądanie w prywatną przestrzeń sąsiadów.

Własny dom, prywatny ogródek, wspólna przestrzeń

Na wizualizacji z lotu ptaka widać próbę pogodzenia własnego domu z życiem sąsiedzkim. Powtarzalność budynków porządkuje przestrzeń, a przesunięcia brył chronią ją przed monotonią. Prywatne ogródki sąsiadują ze ścieżkami, miejscami odpoczynku i zielenią. Można tu dostrzec pomysł na wspólne mieszkanie w osiedlu, w którym życie nie kończy się na granicy własnej posesji.

To również konsekwencja założeń inwestora. W odpowiedziach na pytania zamawiający wyjaśnił, że większa liczba mieszkań i większa powierzchnia użytkowa mieszkań, czyli PUM, nie stanowią samodzielnej podstawy przyznania wyższej oceny. Projektanci mieli szukać rozwiązania optymalnego przestrzennie i funkcjonalnie. Jednocześnie nie otrzymali sztywnego programu: liczby lokali, docelowego PUM ani udziału mieszkań poszczególnych wielkości. To oni mieli zaproponować, co i dla kogo warto tutaj zbudować.

Uśmiechnięci spacerowicze, upchnięte samochody

W tej atrakcyjnej wizji jest jednak przestrzenne napięcie. Samochody wjeżdżają do wnętrza osiedla, a miejsca postojowe i podjazdy znajdują się przy domach. Ceglasty kolor nawierzchni sprawia, że dojazd wizualnie stapia się ze ścieżkami i placami. Nadal pozostaje jednak drogą, którą mieszkańcy będą docierać samochodami wprost pod własne drzwi.

Przy czternastu domach nie musi to oznaczać intensywnego ruchu. Wpływa jednak na sposób korzystania ze wspólnej przestrzeni. Trzeba będzie pogodzić przejazdy, parkowanie i manewrowanie z zabawą dzieci, spacerowaniem czy sąsiedzkimi spotkaniami. Deklarowane przez miasto ograniczenie ruchu samochodowego wymaga więc konkretnych rozwiązań: czytelnego pierwszeństwa pieszych, niskiej prędkości i zabezpieczenia miejsc odpoczynku. Dopiero szczegółowy projekt pokaże, czy przestrzeń między domami rzeczywiście będzie zachęcała do przebywania w niej.

Podobnej weryfikacji wymaga zieleń. Rozłożyste korony na wizualizacji tworzą niemal parkowy krajobraz i zasłaniają znaczną część zabudowy. Obraz nie pozwala jednak odróżnić drzew istniejących od projektowanych ani sprawdzić, jak blisko korzeni znajdą się fundamenty, nawierzchnie i instalacje. Zachowanie drzewostanu trzeba będzie wykazać na planie i zabezpieczyć podczas budowy.

Gliwicka ofensywa mieszkaniowa

Inwestorem jest miejska spółka ZBM I TBS, ale to nie będą mieszkania społeczne. Te domy trafią na sprzedaż i będą konkurencją dla oferty rynkowych deweloperów. Ta formuła wywołuje oczywiście pytania o rolę miasta na rynku mieszkaniowym, przyszłych nabywców i przeznaczenie zarobionych pieniędzy. Moim zdaniem na razie warto to potraktować jako eksperyment. I to relatywnie niewielki. Pocztową warto bowiem postrzegać w kontekście znacznie większego zaangażowania Gliwic w budownictwo społeczne. Miasto deklaruje budowę tysiąca nowych mieszkań komunalnych i TBS, a współpraca z SARP ma zapewnić jakość projektowanych osiedli.

Dwa rozstrzygnięte w 2025 roku konkursy dotyczyły zespołów przy ulicach św. Wojciecha i Myśliwskiej oraz Pszczyńskiej i Kujawskiej. Pierwszy, obejmujący minimum 306 mieszkań, wygrała pracownia PROLOG. Drugi, na minimum 470 mieszkań — Major Architekci. Kolejnym przedsięwzięciem jest osiedle przy ulicy Piaskowej. W konkursie rozstrzygniętym 29 września 2025 roku zwyciężyła pracownia k3xmore: Magdalena Orzeł-Rurańska, Kinga Bączyk i Gabriela Żaba. Zadanie obejmowało co najmniej 120 mieszkań. Jury doceniło sąsiedzką ulicę typu woonerf, ludzką skalę zabudowy, racjonalną konstrukcję i otwarcie rekreacji na szersze sąsiedztwo.

Swobodzie towarzyszył pośpiech i niepewność

Gliwice mają więc doświadczenie w organizowaniu konkursów na mieszkania społeczne i publicznie podkreślają znaczenie anonimowej oceny oraz jakości architektury. Przy Pocztowej zastosowano jednak inną procedurę: przetarg z oceną koncepcji składanej razem z ofertą cenową.

Żeby ocenić tę decyzję, warto przyjrzeć się warunkom postawionym potencjalnym uczestnikom. Zamawiający dopuszczał budynki jedno- lub wielorodzinne, wolnostojące, bliźniacze albo szeregowe. Pracownie miały zatem zaproponować nie tylko wygląd domów, ale też sposób wykorzystania terenu i program mieszkaniowy. Na tej podstawie komisja miała porównywać funkcjonalność oraz walory architektoniczne ofert.

Swobodzie towarzyszyła niepewność. Zamawiający przyznał, że nie dysponuje badaniami podłoża, opinią geotechniczną ani aktualną informacją o kategorii szkód górniczych dla działek. Rozpoznanie warunków gruntowo-wodnych i niezbędne badania pozostawił przyszłemu wykonawcy. Inwentaryzację drzew udostępniono 14 września, tydzień po ogłoszeniu postępowania. Dzień później jednoznacznie wskazano, że parkingi mają być wyłącznie naziemne. Były to informacje istotne dla rozmieszczenia zabudowy, ochrony zieleni i możliwości wykorzystania działki.

Pierwotny harmonogram był przy tym wyjątkowo napięty. Postępowanie ogłoszono 7 września 2026 roku, a termin ofert wyznaczono na 23 września. To 16 dni kalendarzowych na rozpoznanie miejsca, przygotowanie uproszczonej koncepcji architektoniczno-urbanistycznej i wycenę dalszych prac. Uproszczony charakter opracowania ograniczał szczegółowość rysunków, ale nie usuwał konieczności podjęcia zasadniczych decyzji o przyszłym osiedlu.

Jak to wygląda w innych konkursach?

Taki termin warto zestawić z harmonogramami innych konkursów mieszkaniowych. Przy TBS na ulicy Kosmicznej w Katowicach od ogłoszenia do oddania koncepcji przewidziano 83 dni. Nawet licząc dopiero od planowanego dopuszczenia uczestników, na prace pozostawało siedem tygodni. Przy poznańskiej Bielicowej regulamin przewidywał około stu dni od ogłoszenia i ponad dziewięć tygodni od zakończenia wstępnej kwalifikacji. W konkursie Szczecińskiego TBS w Podjuchach od planowanego dopuszczenia uczestników do oddania prac pozostawało początkowo ponad dziewięć tygodni, a po przesunięciach — ponad jedenaście.

To większe przedsięwzięcia, a zakres prac konkursowych nie pokrywa się z wymogami przygotowania uproszczonej koncepcji na domy przy Pocztowej. Nie zawsze jest też tyle czasu - regulamin gliwickiego konkursu przy Pszczyńskiej i Kujawskiej przewidywał pięć tygodni między planowanym dopuszczeniem uczestników a oddaniem prac elektronicznych. Wciąż jednak to ponad dwa razy więcej czasu niż cały pierwotny okres przygotowania oferty przy Pocztowej.

Wydłużenia po pytaniach i protestach

Termin przy Pocztowej później dwukrotnie przesunięto: najpierw na 30 września, następnie na 7 października. Ostatecznie od ogłoszenia do złożenia ofert upłynął miesiąc. Pierwsze przesunięcie zamawiający uzasadnił rozszerzeniem warunku doświadczenia, dopuszczającym również pracownie projektujące budynki użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego. Wyraźnie zaznaczył, że powodem nie były nowe informacje dotyczące zagospodarowania terenu, PUM czy drzewostanu.

Zmiany objęły także etap po podpisaniu umowy. Początkowo cała dokumentacja wraz z prawomocnym pozwoleniem na budowę miała być gotowa w 20 tygodni, czyli 140 dni. Wykonawcy zwracali uwagę na konieczność uwzględnienia czasu, który zajmują badania, uzgodnienia i procedury administracyjne. Początkowo – 15 września – zamawiający odmówił wydłużenia terminu, broniąc go jako uwzględniającego realia rynkowe. Dziewięć dni później zwiększył go jednak do 28 tygodni, nie podając w informacji o zmianie SWZ przyczyny tej decyzji.

Ostateczne warunki stały się więc łagodniejsze. Pozostaje jednak pytanie, jak pierwotne wymagania i ryzyka związane z tak napiętym harmonogramem wpłynęły na zainteresowanie udziałem. Nie wiemy, czy były jakieś pracownie, które po wstępnym zainteresowaniu przetargiem podjęły decyzję o rezygnacji z udziału z powodu harmonogramu albo ryzyka. Późniejsze przedłużenie terminu może być zupełnie nieistotne z perspektywy tych, którzy wcześniej uznali je za nieatrakcyjne i zaplanowali zespołom inną pracę.

Dlaczego nie było konkursu?

Potencjalni wykonawcy pytali wprost, dlaczego zamawiający nie przeprowadził konkursu architektonicznego. ZBM I TBS wskazywał na swoje kompetencje do wyboru trybu postępowania. Inwestor podkreślał też, że cena odpowiadała tylko za połowę oceny. Kolejne 40 procent przypadało na architekturę i funkcję, a 10 procent na rozwiązania skracające budowę. W ocenie uczestniczyli profesjonaliści – między innymi prof. Agata Twardoch, prof. Szymon Opania i architektka Magdalena Wolska. Udział ekspertów jest ważny, lecz na tym etapie nie daje możliwości sprawdzenia, jak zastosowano kryteria i dlaczego poszczególne koncepcje otrzymały określone noty.

BLANK Architekci uzyskali 88,33 punktu. Ich oferta, opiewająca na 365 925 zł brutto, była najtańsza, co zapewniło maksymalne 50 punktów za cenę. Jednocześnie zdobyła najwyższą ocenę funkcjonalno-architektoniczną: 33,33 punktu na 40 możliwych. Za rozwiązania skracające budowę otrzymała 5 punktów na 10.

Drugie miejsce zajęła gliwicka pracownia ARBET – Kolarski z ofertą za 399 750 zł brutto i wynikiem 71,10 punktu. Za cenę otrzymała 45,77 punktu, za architekturę i funkcję – 17, a za rozwiązania przyspieszające budowę – 8,33. Jej strata do zwycięzcy wynikała więc przede wszystkim z oceny koncepcji: w tym kryterium różnica wyniosła 16,33 punktu.

Trzecia była krakowska pracownia GOWIN&SIUTA, która zaproponowała najwyższą cenę – 547 350 zł brutto. Uzyskała 33,43 punktu za cenę, 24,67 za walory funkcjonalno-architektoniczne i 5 za skrócenie budowy, łącznie 63,10 punktu. Choć jej koncepcję oceniono wyżej niż propozycję ARBET, różnica w cenie przesądziła o niższym miejscu w zestawieniu.

Czwarte miejsce przypadło gliwickiej spółce AJJM z ofertą za 541 200 zł brutto. Otrzymała 33,81 punktu za cenę, 13 za architekturę i funkcję oraz 8,33 za rozwiązania skracające budowę. Łączny wynik wyniósł 55,14 punktu.

BLANK wygrali zatem zarówno ceną, jak i oceną funkcjonalno-architektoniczną. W kryterium przyspieszenia budowy wyżej oceniono jednak ARBET i AJJM. To istotne przy inwestycji, w której tempo realizacji tak mocno akcentował zamawiający. Zestawienie nie wyjaśnia, jakie rozwiązania zapewniły tym pracowniom przewagę ani dlaczego propozycję BLANK uznano za zdecydowanie lepszą architektonicznie od pozostałych. Do takiej oceny potrzebne są również inne koncepcje, szczegółowe karty punktacji i uzasadnienia komisji. Tych jednak w oficjalniej dokumentacji brakuje.

Śląska Izba Architektów protestowała i żądała unieważnienia przetargu

Sprawa wykroczyła poza korespondencję z potencjalnymi wykonawcami. W piśmie datowanym na 16 września Śląska Okręgowa Izba Architektów RP zwróciła się do Prezes UZP o kontrolę doraźną, nakazanie unieważnienia postępowania i zorganizowania konkursu. Izba zakwestionowała między innymi żądanie twórczej koncepcji w ramach oferty, oszacowanie wartości zamówienia i zastosowany tryb. Dzień później wystąpiła do prezydentki Gliwic oraz ZBM I TBS o unieważnienie procedury. Wskazywała również na brak wspólnej podstawy porównywania koncepcji, krótki harmonogram oraz niewystarczające gwarancje anonimowości i obiektywności oceny.

To stanowisko samorządu zawodowego architektów, a nie rozstrzygnięcie organu kontrolnego. Pisma powstały również przed późniejszymi zmianami dokumentacji. Nie znamy odpowiedzi UZP na wystąpienie Izby. Dla oceny całej procedury istotne pozostaje, jak zamawiający odniósł się do zarzutów i które z nich uznał za wymagające korekty.

Pracownia BLANK ARCHITEKCI z Zabrza

BLANK Architekci to zabrzańska pracownia powstała w 2018 roku z połączenia JAPO, elwu i GKJP architekci. Projektuje mieszkania, obiekty publiczne i przestrzenie wspólne, zajmuje się też modernizacjami i rewitalizacją. W opisie własnej działalności podkreśla prostotę, trwałość i związek z lokalną tradycją.

Do jej realizacji należy między innymi Miejski Dom Kultury na osiedlu Witosa w Katowicach, łączący budynek z parkiem. Także tam projektantów wybrano w przetargu. BLANK zaproponowali za koncepcję w dwóch wariantach i kompleksową dokumentację 355 962 zł brutto. Najniższa oferta wynosiła 254 610 zł, najwyższa — 1 125 250 zł. Wynagrodzenie zabrzańskiego biura znajdowało się zatem znacznie bliżej dolnej granicy rozpiętości.

---

Dziękujemy, że tu jesteś.

Posłuchaj także naszego PODCASTU ARCHITEKTONICZNEGO