Spis treści
Komunikat NIK zaczyna się do zdania, które rozwiewa wątpliwości: Władze Warszawy prawidłowo gospodarowały pustostanami. Jest jednak „ale”. W ocenie kontrolerów, Warszawa racjonalnie wydatkowała środki na utrzymanie i poprawę stanu technicznego pustostanów. Kontrola dotyczyła lat 2020 – 2022 oraz pierwszego kwartału 2023 roku. W tym czasie miasto i jego jednostki wyremontowały 4,6 tysiąca lokali i przeprowadziły kompleksową modernizację 39 budynków. Uwagi NIK dotyczą natomiast Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem na lata 2021-25. Zdaniem Izby, nierzetelnie określono w nim wskaźniki, gdyż nie wyznaczono precyzyjnych terminów ich realizacji lub nie określono udziału dzielnic w ich wykonaniu. Stwarza to ryzyko nieosiągnięcia celów. Ponadto Prezydent Warszawy nie zapewnił rzetelnego ewidencjonowania zasobu mieszkaniowego w nowym systemie teleinformatycznym.
W komunikacie pokontrolnym NIK zwraca uwagę ma sytuację na warszawskim rynku mieszkaniowym – rosnącą populację i rosnące ceny mieszkań – oraz na to, że aktywna polityka mieszkaniowa i rozbudowa zasobu lokalowego powinny być priorytetami władz miasta. Zwraca też uwagę, że w polskim prawie pojęcie pustostanu nie jest zdefiniowane.
W Warszawie, na koniec 2022 roku było 81,2 tys. miejskich lokali mieszkalnych, z czego 9,6 tys. stanowiły lokale niezamieszkane. Ale tylko 2,8 tys. nadawało się do zamieszkania – reszta jest w złym stanie technicznym lub wręcz w budynkach przeznaczonych do rozbiórki. NIK skontrolowała siedem jednostek: urząd miasta, urzędy trzech dzielnic (Mokotów, Praga Południe, Praga Północ) i trzy podlegające im Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami. Podstawowe zadania związane z pustostanami, takie jak planowanie wydatków, zapewnienie środków, remonty, sprzedaż czy wyburzenia - prowadzono w nich prawidłowo.
i
Łącznie, w kontrolowanym okresie wymienione wyżej jednostki wydały ponad 216 mln złotych, w tym 70,2 mln z rezerwy celowej budżetu miasta a 59,5 mln ze środków Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego. Za tę kwotę wyremontowano 4629 pustych lokali mieszkalnych i poddano kompleksowej modernizacji w sumie 39 budynków mieszkalnych wyłączonych z eksploatacji. W pięciu budynkach kontrolerzy NIK doszukali się braku okresowych przeglądów.
NIK: 30 procent lokali w budynkach z roszczeniami
NIK skontrolowała też stan prawny pustostanów. Liczba takich lokali w budynkach z roszczeniami wynosiła od 2482 do 2870 (w okresie objętym kontrolą), co stanowiło ok. 30% całkowitej liczby pustostanów w stolicy. Najwięcej takich lokali znajdowało się według NIK na Pradze-Północ, na Woli, w Śródmieściu, na Mokotowie i na Pradze-Południe.
Jak zauważają kontrolerzy, liczba pustostanów rok do roku rośnie. W kontrolowanym okresie 6711 lokali stało się pustostanami, ale jednocześnie 5400 przestało nimi być.
i
Spada natomiast liczna oczekujących na mieszkanie w stosunku do liczby pustostanów– na koniec 2019 roku było to o 1738 więcej, natomiast na koniec 2022 roku już o 871 mniej.
Kontrolerzy zwracają też uwagę, że kwestie pustostanów uwzględnione są w Strategii Rozwoju Warszawy 2030, w uchwale Rady Warszawy z 2017 roku oraz w dwóch programach gospodarowania zasobem mieszkaniowym (na lata 2018-2022 i na lata 2021-2025) (jak wyjaśnia NIK, wcześniejsze uchwalenie drugiego planu wynikało ze zmiany przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy). I to właśnie w jednym z tych dokumentów kontrolerzy doszukali się nieprawidłowości:
W przypadku drugiego z programów Najwyższa Izba Kontroli wykryła nieprawidłowości polegające na nierzetelnym określeniu wskaźników. Dla trzech wskaźników dotyczących – liczby opracowanych planów zagospodarowania budynków wyłączonych z eksploatacji oraz planów zagospodarowania nieruchomości o liczbie lokali mniejszej lub równej cztery, liczby opracowanych planów zagospodarowania wolnych lokali o powierzchni minimalnej 80 m² i liczby opracowanych planów zagospodarowania lokali „wspólnych” – nie określono precyzyjnego terminu ich realizacji. Wszystkie miały zostać wykonane w trakcie pięciu lat działania programu, co powodowało pełną dowolność w zakresie czasu ich realizacji, o ile zostaną osiągnięte do 2025 r.
W przypadku pięciu wskaźników dotyczących: liczby dokonanych napraw elementów konstrukcyjnych, liczby lokali w budynkach z przeprowadzonym remontem kapitalnym, liczby wyremontowanych pustych lokali mieszkalnych, maksymalnej liczby sprzedanych lokali w ciągu każdego roku w skali całego miasta, liczby rozbiórek budynków – nie określono udziału poszczególnych dzielnic w realizacji wskaźników.
W skontrolowanych urzędach dzielnic nie opracowano dokumentów określających szczegółowe zasady realizacji Programu na lata 2021-2025, w tym ich udziału w realizacji wskaźników dotyczących gospodarowania pustostanami. Dzielnice realizowały te działania niezależnie od zaplanowanej wartości wskaźników. Bez określenia dokładnego zakresu działań poszczególnych dzielnic w realizacji Programu na lata 2021-2025, miasto nie zapewniło osiągnięcia zakładanych wskaźników, o czym świadczy poziom ich realizacji po dwóch latach funkcjonowania programu. Do 28 lipca 2023 r. tylko dwa z 18 zobowiązanych zarządów dzielnic podjęły uchwały przyjmujące plany zagospodarowania budynków wyłączonych z eksploatacji i zagospodarowania nieruchomości o liczbie lokali mniejszej lub równej cztery, w żadnej z siedmiu zobowiązanych dzielnic nie opracowano planu zagospodarowania wolnych lokali o powierzchni minimalnej 80 m2 oraz w żadnej z ośmiu zobowiązanych dzielnic planu zagospodarowania lokali „wspólnych”.
Ponadto kontrolerzy mieli uwagi dotyczące ewidencji:
W 2020 r. w Warszawie wprowadzono nowy system SEiZBiL, służący do ewidencjonowania zasobu lokalowego. Było to wynikiem audytu zarządzania zasobem mieszkaniowym z 2019 r. Uprzednio stosowany system LOKUM miał istotne ograniczenia (uniemożliwiał archiwizowanie danych historycznych) i brakowało w nim funkcjonalności (np. raportujących). Wprowadzony system SEiZBiL, opracowany i użytkowany wcześniej w ZGN Praga-Południe, posiadał brakujące funkcjonalności i oferował szerokie możliwości analityczne, co zostało wskazane w trakcie audytu. Pomimo wprowadzenia i stosowania systemu z takimi funkcjonalnościami, Prezydent m.st. Warszawy nie zapewnił rzetelnego ewidencjonowania zasobu mieszkaniowego. W zarządzeniu określającym zasady odpowiedzialności i użytkowania systemu SEiZBiL, w odróżnieniu do uprzednio obowiązującego zarządzenia w sprawie systemu LOKUM, nie określono kto odpowiadał za aktualność i spójność danych w systemie oraz nie ustalono częstotliwości wprowadzania nowych danych i ich aktualizacji. Przed migracją danych z systemu LOKUM do systemu SEiZBiL nie zlecono weryfikacji przenoszonych danych (w zakresie ich kompletności i prawidłowości). Po zakończeniu migracji, pracownicy Biura Polityki Lokalowej podejmowali działania w celu zainicjowania w urzędach dzielnic lub ZGN prac nad weryfikacją i aktualizacją danych przeniesionych do systemu SEiZBiL. Nie przyniosły one jednak oczekiwanych rezultatów.
NIK o warszawskich pustostanach: wnioski
W efekcie kontroli NIK przedstawił następujące zalecenia:
- wzmocnienie nadzoru nad realizacją Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem m.st. Warszawy na lata 2021-2025, w celu zapewnienia osiągnięcia zaplanowanych wartości wskaźników dotyczących gospodarowania pustostanami;
- wzmocnienie nadzoru nad prowadzoną przez dzielnice weryfikacją i aktualizacją danych w systemie SEiZBiL;
- podjęcie działań usprawniających weryfikację i aktualizację danych w systemie SEiZBiL, m.in. poprzez określenie zakresu danych wymagających obowiązkowej weryfikacji lub aktualizacji, a także terminu i osób odpowiedzialnych za realizację tych zadań;
- kontynuowanie działań w celu zmniejszenia liczby pustych lokali mieszkalnych nienadających się do zasiedlenia, w szczególności poprzez doprowadzenie do poprawy ich stanu technicznego oraz rozstrzygnięcie obciążających je roszczeń;
- doprowadzenie do zdefiniowania pojęcia pustostanu w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta.
2k
