Biurowiec PZU we Wrocławiu

Po fascynującej pracy nad modernizacją historycznego kompleksu Dworca Wrocław Główny („A-m” 1/2012, 02/2014) przed naszą pracownią znów pojawiła się możliwość współtworzenia tkanki miejskiej i to zaledwie 500 m od budynku dworca. Projekt przebudowy budynku biurowego, zlokalizowanego na niewielkiej działce u zbiegu ulic Komandorskiej i Bogusławskiego był przedmiotem konkursu inwestorskiego zorganizowanego w 2013 roku przez spółkę celową działającą w ramnach PZU Inwestycje. Pomimo oczywistych rozwiązań w planie budynku, zdefiniowanych przez możliwości zabudowy działki oraz aktualne wymagania najemców, wyzwaniem stał się jego wyraz architektoniczny oraz rola w układzie urbanistycznym. Dużej uwagi wymagało stworzenie obiektu odpowiadającego zapisom Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a jednocześnie takiego, który prezentowałby się dobrze w wówczas nieistniejącej jeszcze pierzei ulicy Bogusławskiego wzdłuż wiaduktu kolejowego, dopasowanego zarówno do istniejącej sytuacji, jak i do przyszłej, planowanej zabudowy okolicy. Budynek zaprojektowano na reprezentacyjnej działce w centrum miasta, w sąsiedztwie zmodernizowanego Teatru Muzycznego Capitol (proj. Kozień Architekci, „A-m” 02/2014) i powstającego aktualnie biurowca Retro Office House (proj. Kuryłowicz & Associates).

Proste zadanie?

Na początku było jak zawsze. Narożna działka, budynek biurowy, maksymalna powierzchnia najmu, a potem przyszła refleksja. Plan! Aktualnie obowiązujący Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego powstawał w końcówce lat 90. i zestawienie jego zapisów dotyczących kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu z dzisiejszymi trendami projektowymi nie zapowiadało się najlepiej. Rozwiązaniem okazało się odczytywanie intencji planu w odniesieniu do całego kwartału urbanistycznego, a nie do niewielkiego wycinka, jakim była wskazana działka inwestycyjna. W efekcie analizy powstał obiekt spełniający wytyczne planu (dominanta w narożniku kwartału, podcień od strony ulicy Bogusławskiego mający stać się przedłużeniem pasażu usługowego w arkadach wiaduktu kolejowego, nawiązanie do gabarytów istniejącej zabudowy wzdłuż ulicy Komandorskiej) oraz założenia inwestora. Bryła biurowca od strony ulicy Komandorskiej dopasowuje się do formy sąsiednich kamienic, powtarzając wysokość gzymsu i kąt nachylenia dachu, a w narożniku korzysta z możliwości utworzenia dominanty i wypełnia linie zabudowy pełnymi sześcioma kondygnacjami.

Dwukolorowe żyletki

Głównym środkiem kształtowania wyrazu architektonicznego obiektu są pionowe żyletki umieszczone na dwóch wyeksponowanych fasadach. Tylna elewacja jest w całości przeszklona – ma inny charakter, ponieważ w przyszłości zostanie zasłonięta pierzeją budynków, która powstanie wzdłuż torów kolejowych. Bardzo zależało nam na doborze szlachetnych materiałów do wykonania żyletek. Ostatecznie wybrana kombinacja ceramiki w naturalnym kolorze oraz aluminium w szarobrązowym odcieniu miały nadać obiektowi klimat retro i sprawić, aby wpisywał się w historyczną tkankę Wrocławia, który kojarzył nam się z ceglaną zabudową.

Dzięki żyletkom budynek widziany w perspektywie ulicy miał sprawiać wrażenie pełnej bryły. W dodatku dwukolorowej, od strony narożnika – ceramicznej, a patrząc w przeciwnych kierunkach – szarobrązowej. Efekt zmiany koloru można już zauważyć, zwłaszcza z przejeżdżająceg wiaduktem pociągu. Percepcja budynku z tego środka lokomocji była również przedmiotem naszych analiz już na etapie projektu koncepcyjnego.

To czego nie widać

Dobry garnitur ma to do siebie, że jego jakość jest ukryta w niewidocznych detalach, odpowiednio wykonanych szwach, optymalnie dobranym składzie tkaniny – na całej niewidocznej strukturze materiału. Nieduży rozmiar działki w połączeniu z rzeźbiarską bryłą budynku wymagał zastosowania wielu niestandardowych rozwiązań konstrukcyjnych. Większość nielicznych słupów jest przełamana mimośrodowo pomiędzy kondygnacją podziemną a kondygnacją parteru, aby umożliwić pełne wykorzystanie niewielkiego garażu podziemnego. Narożny podcień budynku został wykonany poprzez zastosowanie wspornika o wysięgu 2 m od strony ulicy Komandorskiej oraz 4 m od strony ulicy Bogusławskiego, z zachowaniem maksymalnej grubości płyty stropowej na poziomie 25 cm (z głowicami przy słupach).

Skos dachu został zaprojektowany w sposób umożliwiający jak najlepsze wykorzystanie przestrzeni. Wyzwaniem był pomysł na estetyczny i bezpieczny montaż ceramicznych żyletek. Finalnie elewacja została zaprojektowana jako ściana kurtynowa przenosząca obciążenia i umożliwiająca montaż elementów bezpośrednio do słupków fasady. Na każdy moduł biurowy (135 cm) przypadają dwie żyletki o głębokości 30 cm. Sposób połączenia elementów ceramicznych z fasadą został zaprojektowany jako autorski detal przy współpracy producentów wszystkich składających się na niego elementów. Zarówno te ceramiczne, jak i profil aluminiowy, wpinany jako klips w fasadę i służący do montażu ceramiki, zostały wyprodukowane na zamówienie. Każdy element miał swoje ograniczenia, a wszystkie pomysły, kolory, a nawet rodzaj użytych śrub sprawdzane były na licznych mockupach. W końcu odpowiednio dobrane wymiary elementów fasadowych pozwoliły na uzyskanie atrakcyjnych widoków z wnętrza budynku oraz zachowanie pożądanego wyrazu architektonicznego z zewnątrz, w szczególności od strony eksponowanego narożnika.

Układ funkcjonalny

Rozwiązania funkcjonalne budynku oparte zostały na aktualnie obowiązujących na rynku nieruchomości standardach, przy założeniu możliwie dużej różnorodności wykorzystania powierzchni najmu w trakcie komercjalizacji obiektu. Budynek składa się z sześciu kondygnacji – na parterze zaprojektowano część usługowo-handlową, na pięciu pozostałych poziomach – przestrzenie biurowe. W centralnej części rzutu zlokalizowane zostały piony komunikacyjne (klatka schodowa oraz windy), które otoczono pomieszczeniami ogólnodostępnych toalet oraz przestrzeniami pomocniczymi (m.in. szachty instalacyjne).

Lokale usługowe rozplanowane w wysokim parterze budynku, rozdzielono reprezentacyjnym holem wejściowym. Pozostałe kondygnacje zaproponowano w układzie open space z możliwością późniejszego podziału na dowolną liczbę najemców. Wysokość attyki oraz ostatniej kondygnacji zostały dobrane w sposób umożliwiający maksymalne, możliwe zwiększenie wysokości przestrzeni najmu, jak i całkowite ukrycie elementów instalacji technicznych na dachu w docelowo przewidzianych widokach z obu ulic, po realizacji założeń MPZP, tj. uzupełnienia zabudowy działki po przeciwnej stronie ulicy Komandorskiej i kontynuacji pierzei wzdłuż ulicy Bogusławskiego.

Sprawnie i zielono

Budowa przebiegała dwuetapowo. Etap pierwszy polegał na wykonaniu ściany szczelinowej wraz z oczepem stropu kondygnacji podziemnej (pierwsza połowa 2015 roku). Etap drugi, rozpoczęty latem 2015 roku, obejmował realizację obiektu. Wcześniej w trakcie przygotowywania inwestycji inwestor podjął decyzję o wprowadzeniu certyfikacji ekologicznej budynku w systemie LEED na poziomie Gold. W związku z tą decyzją należało dokonać odpowiednich modyfikacji projektu wykonawczego.

Po analizie możliwości wprowadzenia zmian zespół składający się z inwestora, projektanta, generalnego wykonawcy oraz inwestora zastępczego podjął decyzję o modyfikacji instalacji sanitarnych, a w szczególności systemu wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, zaproponowano też wykonanie dachu w technologii dachu zielonego intensywnego, zastosowanie materiałów budowlanych i wykończeniowych spełniających warunki określone w systemie LEED oraz posiadających wymagane certyfikaty. Wprowadzone zmiany przyczyniły się do podniesienia wydajności budynku oraz zwiększenia komfortu użytkowników, ale stanowiły wyzwanie od strony technicznej.

Modyfikacja systemu wentylacji mechanicznej i klimatyzacji wymagała zwiększenia wydajności systemu, a co za tym idzie w wielu przypadkach skutkowała zwiększeniem gabarytów zaprojektowanych już kanałów, a niekiedy koniecznością wprowadzenia nowych, dodatkowych elementów instalacji. Na szczęście ścisła i dynamiczna współpraca pomiędzy zainteresowanymi stronami zaowocowała realizacją satysfakcjonujących rozwiązań. Dodatkowo całość procesu budowlanego prowadzona była zgodnie z wymaganiami certyfikacji, które również dotyczą sposobu zagospodarowania placu budowy, odpowiednich standardów organizacji pracy, a nawet nieprzekraczania odpowiednich odległości transportu materiałów (w tym materiałów wykończeniowych) z ich miejsca wytworzenia lub wydobycia do miejsca montażu na budowie.

Co dalej?

W chwili gdy opracowujemy ten tekst, budynek przygotowany jest do odbiorów i wykonywane są prace końcowe przy montażu elementów elewacyjnych. Trwa także proces komercjalizacji budynku. Rozpoczęte zostały również prace budowlane na działce sąsiedniej (po przeciwnej stronie ulicy Komandorskiej). Z niecierpliwością oczekujemy na uzupełnienie pierzei ulicy Bogusławskiego i stworzenie postulowanej przez Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego urbanistyki dla tego niezwykle ciekawego fragmentu tkanki miejskiej Wrocławia. Zakończenie inwestycji planowane jest na styczeń 2017 roku.