Zespół biurowy Neopark w Warszawie

Warszawski Mordor – tę nieformalną nazwę zagłębia korporacyjnych biurowców rozpoznaje nawet serwis Google Maps. Zamknięci w szklanych twierdzach z kontrolą dostępu pracownicy sarkastycznie porównali swoje życie zawodowe do losu tolkienowskich orków. Trudno się dziwić – Służewiec Przemysłowy przyjazny nie jest. Trwająca od lat 90. XX wieku transformacja z dzielnicy produkcyjnej w biurową przebiegała bez strategicznego planu urbanistycznego. Miejsce to boryka się więc z konsekwencjami nieprzemyślanej przebudowy: monokulturą funkcjonalną, niedostosowanym transportem zbiorowym, zakorkowanymi arteriami i każdym metrem kwadratowym powierzchni utwardzonej zajętej przez zaparkowane samochody. Brakuje przestrzeni publicznych i terenów rekreacyjnych. W czasach silnej konkurencji ze strony lepiej skomunikowanych inwestycji w centrum i na Woli, realizacja kolejnych budynków biurowych na Służewcu wymaga zmiany strategii. Nie liczy się już bowiem sama podaż powierzchni biurowej czy dobra elewacja. Najemców trzeba przekonać, odpowiadając na współczesne potrzeby poprzez zapewnienie nie tylko wysokiego komfortu pracy, ale także dobrej jakości przestrzeni publicznych i dbałość o ekologię.

Część inwestorów, która planowała budowę biurowców w Mordorze, zdecydowała się nie ryzykować i postawiła na osiedla mieszkaniowe. W Warszawie popyt na nie jest spory, a dla pracowników służewieckich biur możliwość zakupu mieszkania w okolicy może być kusząca. Jest to również korzystne urbanistycznie, ponieważ pomoże ożywić ten obszar po godzinach pracy, a tym samym zmienić jego wizerunek. Yareal, deweloper budujący w Warszawie obiekty mieszkaniowe i biurowe, postanowił jednak podjąć ryzyko. Do współpracy zaprosił renomowaną pracownię JEMS Architekci, mającą w swoim portfolio dziesiątki nagradzanych budynków biurowych, mieszkalnych i obiektów kultury. Projektanci doskonale zdawali sobie sprawę z wyzwania, przed którym stanęli. Zaproponowali więc nie tylko dobrą architekturę, lecz także staranne zagospodarowanie terenu wokół niej, tworząc wewnątrz kwartału atrakcyjną przestrzeń publiczną – skwer obsadzony krzewami i dzikimi trawami, z małą architekturą wykonaną głównie z drewna. Miejsce to ma działać jak oaza w świecie korporacyjnej gonitwy. Inwestorzy zrezygnowali z maksymalnego wykorzystania wskaźników zabudowy działki, skupiając się na jakości, a nie na możliwie największym metrażu.

Kaskadowy układ budynków pozwolił na zrealizowanie tarasów dostępnych z biur. Ten zabieg, w połączeniu z nieregularnością bryły, zmniejsza optycznie skalę założenia i czyni je przyjaźniejszym. Nazwa zespołu, Neopark, oddaje ideę nowoczesnego projektowania biurowców. Wymaga ona od inwestora, pragnącego być konkurencyjnym na rynku najmu, wzięcia odpowiedzialności nie tylko za komfort pracy wewnątrz, ale także za dobrostan psychiczny pracowników i kontekst otoczenia. W sąsiedztwie działki należącej do Yareal stoi już bowiem intensywna zabudowa mieszkaniowa: Osiedle Cybernetyki zbudowane przez Dom Development i Luxor Residences zrealizowane przez Long Brigde. Za zachodnią granicą Echo Investment buduje, według projektu APA Wojciechowski, kolejne osiedle, wizualnie lżejsze, składające się z wolno stojących siedmiokondygnacyjnych punktowców. Skwer zaprojektowany przez Jemsów przecina działkę ukośnie w taki sposób, że mogą z niego korzystać okoliczni mieszkańcy. Inwestor zalecił zarządcy Neoparku, aby nie ograniczał dostępu do niego osobom z zewnątrz. Jest to więc szansa na przynajmniej częściową rekompensatę braku przestrzeni publicznych w tym rejonie. Architekturę Neoparku cechuje elegancka prostota i funkcjonalność, pomimo nieregularnego rzutu.

Elewacja wykonana jest w całości ze szkła – przejrzysta w pasach okiennych i czarna między nimi. Wnętrza również są nienachalne: szare żywiczne posadzki, białe ściany i detale w postaci fornirowanych paneli na trzonach komunikacyjnych, które w połączeniu z czarnymi sufitami rastrowymi stanowią spokojne tło do pracy. Jest to dobra strategia w biurowcach przeznaczonych pod wynajem. Przestrzenie holi ożywia jednak zieleń – wprowadzanie do wnętrz prawdziwej roślinności, w tym drzew, to jedna z cech rozpoznawczych projektów pracowni JEMS. Realizację Neoparku zakończono w listopadzie 2018 roku, część przestrzeni biurowych czeka jeszcze na wynajem. Wiosną, gdy także skwer będzie już nadawał się do użytku, powinno stać się jasne, czy strategia wybrana przez inwestora była słuszna.

Założenia autorskie

Projektowanie zespołu biurowego Neopark zlokalizowanego na Służewcu Przemysłowym, dziś jednej z największych dzielnic biznesowych Warszawy, rozpoczęliśmy jeszcze w 2012 roku. Spoglądając wówczas na puste, porośnięte ruderalną zielenią sąsiednie tereny trudno było sobie wyobrazić, że to miejsce w niedalekiej przyszłości zostanie zagospodarowane. Tylko zapisy w planie pozwalały przypuszczać, że w tym rejonie powstanie wkrótce nowy fragment miasta. Wymagania planistyczne, ograniczające wskaźnik powierzchni zabudowy oraz jej intensywności spowodowały, że najważniejszym zadaniem projektowym nie stało się, jak zazwyczaj, poszukiwanie maksymalnej powierzchni biurowej przeznaczonej pod wynajem, ale dbałość o jakość i walory architektoniczne.

Kaskadowy układ budynków w połączeniu z nieregularnością bryły zmniejsza optycznie skalę założenia i czyni je przyjaźniejszym

Kameralna skala budynków swobodnie rozplanowanych przy ogólnodostępnym dziedzińcu-ogrodzie, komfortowe wyposażenie techniczne i wysoki standard przestrzeni biurowych stały się atutami, które ułatwiły inwestorowi komercjalizację. Neopark został zaprojektowany w oparciu o koncepcję kampusu, łącząc funkcję biurową z rekreacyjną. Ogólnodostępny dziedziniec pomiędzy dwoma budynkami, wraz ze zlokalizowaną na parterze restauracją i przylegającym do niej tarasem, stanowi przestrzeń spotkań i wypoczynku. Pasowy układ elewacji i tarasowe uskoki otwierają się na kameralne wnętrze. Monochromatyczne, geometryczne fasady budynku kontrastują z różnorodną zielenią łąkową. Pod wiatami z surowego drewna znalazły się stojaki, ławki i meble ogrodowe. Dzięki temu dziedziniec stał się nieformalną kontynuacją podwórek, powstających w sąsiedztwie osiedli. Z przestrzennych holi biurowych, w których zorganizowano strefy wypoczynkowe dla pracowników i gości, można wyjść bezpośrednio na dziedziniec. MAREK MOSKAL

Ogólnodostępny dziedziniec z małą architekturą wykonaną głównie z drewna obsadzono krzewami i dzikimi trawami

Kompleks został zaprojektowany w oparciu o koncepcję kampusu, łącząc funkcję biurową z rekreacyjną