Spis treści
Jesteśmy w Józsefváros, VIII dzielnicy, przy wschodnim krańcu ulicy Baross. Orczy tér jest przede wszystkim węzłem komunikacyjnym: przecinają się tu ważne miejskie trasy, przejeżdżają tramwaje, obok stoi zajezdnia. To krajobraz codziennego ruchu, zaplecza i niejednorodnej zabudowy. W latach 90., gdy rodziła się koncepcja Orczy Fórum, okolica miała złą reputację i potrzebowała odnowy. Wybór miejsca oznaczał ryzyko, którego nie dało się rozwiązać samym atrakcyjnym rysunkiem elewacji.
Architekt przejmuje rolę dewelopera
Historia całego przedsięwzięcia zaczęła się od planów hotelu dla szwajcarskiego inwestora. Kiedy ten popadł w kłopoty finansowe, pracownia Györgya Kévésa stanęła przed wyborem: pogodzić się z zatrzymaniem projektu albo rozszerzyć własną rolę i przejąć kompetencje dewelopera. Na początku lat 90. w Budapeszcie oznaczało to wzięcie na siebie sporego ryzyka. To moment gwałtownej przebudowy rynku nieruchomości. Samorząd wyprzedawał mieszkania dotychczasowym najemcom, a zagraniczne firmy poszukiwały nowoczesnych biur. Jednocześnie wysoka inflacja i trudno dostępne kredyty ograniczały możliwości finansowania nowych mieszkań. Z drugiej strony to była także potencjalnie świetna okazja - nie tylko ze względu na swój potencjał inwestycyjny, ale też możliwość stworzenia osiedla idealnego. Albo przynajmniej takiego, które nie wiązałoby się z kompromisami wymuszonymi przez inwestora.
Kévés znany był ze swojego podejścia do zawodu, niezależności i kontroli nad finalnym efektem. Nie jest dobrze być faworytem państwa, bo to oznacza zależność — mówił w wywiadzie w 2019 roku, w kontrze do centralistycznych zapędów Orbana i jego chęci podporządkowania państwu wszystkich środowisk. Zachęcał młodych architektów do przedsiębiorczości i samodzielnego poszukiwania finansowania. Nawet jeśli wszystko wydaje się być zbyt trudne. W kontekście Orczy Fórum przypomniał: „Nie mieliśmy pieniędzy nawet na zakup działki, dlatego później przekazaliśmy gminie gotowe mieszkania”.
Architekt z bankiem na głowie
Mimo wszystko architekci zdecydowali się na podjęcie wyzwania. Weszli w inwestycję jako współwłaściciele, a pomysł na hotel zaczął rozwijać się w znacznie większe założenie - osiedle mające blisko 500 mieszkań, dwa budynki biurowe, parking podziemny i naziemny na 400 miejsc oraz lokale usługowe i użyteczności publiczne. Całość miała powstawać etapami aż do 2006 roku. Postęp dostosowywano do popytu, możliwości finansowania i szybkości pozyskiwania kolejnych działek.
Swoboda działania miała jednak konkretne warunki. Austriacki bank kredytujący inwestycje co miesiąc kontrolował postęp robót i wymusił obecność własnego inspektora. Współpracujący rzemieślnicy w ramach rozliczeń kupowali mieszkania z dużym wyprzedzeniem, pomagając utrzymać płynność przedsięwzięcia. Kévés nie musiał już stać w kontrze do inwestora. Wciąż jednak odpowiadał wobec banku, samorządu, wykonawców i przyszłych mieszkańców. Kontrola nad projektem oznaczała konieczność godzenia ich interesów i ponoszenia skutków własnych decyzji.
Podjęcie się budowy Orczy Forum na początku lat 90. XX wieku nie było łatwym zadaniem. Samorządy sprzedawały wówczas mieszkania po obniżonych cenach, a zagraniczne firmy były zainteresowane przede wszystkim inwestycjami w nowoczesne biura. Jednocześnie wysoka inflacja i słabo rozwinięty rynek kredytów hipotecznych ograniczały możliwości finansowania nowych mieszkań.
Czy dobry architekt będzie dobrym deweloperem?
Trudno powiedzieć, czy Kévés był do takiej pracy przygotowany. Był z pewnością świetnym architektem. Po ukończeniu studiów w 1959 roku przez ponad dwie dekady pracował w Ipartervie, państwowym biurze projektów przemysłowych. Projektował także obiekty publiczne i systemy lekkich konstrukcji dla szkół oraz przedszkoli. Równolegle, od 1964 roku, prowadził prywatną praktykę z żoną, architektką Évą Földvári. Doświadczenie projektowe zdobywał zatem zarówno w dużej organizacji projektowej, jak i we własnym przedsięwzięciu. Nigdy nie był jednak deweloperem mieszkaniowym. Mówimy jednak o krajach postsocjalistycznych na początku lata 90. XX wieku, tuż po transformacji. Tu nikt nie miał doświadczenia w prowadzeniu tego typu realizacji.
Orczy Fórum, projektowane od 1994 roku i ukończone w 2006, razem z Kévésem tworzyli Éva Földvári oraz András Kovács. Finalnie całe założenie obejmuje ono 505 mieszkań, dwa biurowce i budynek parkingowy. Lokale usługowe, przejścia i przestrzenie pomiędzy budynkami miały nadać mu charakter fragmentu miasta. Kolejne etapy łączy język materiałów i form, choć różnią się funkcją i ukształtowaniem brył.
Walec, łuk, koło i prostokątna rama
Architektura Orczy Fórum opiera się na kilku powracających figurach: walcu, łuku, kole i prostokątnej ramie. Kévés zestawia je w różnych skalach, od pojedynczego okna po kompozycję całych budynków. Najbardziej charakterystyczny fragment, Csobánc Udvar, tworzy półkolista zabudowa otaczająca osobny budynek mieszkalny. Wielkie otwarcie w zewnętrznym pierścieniu pozwala zajrzeć w głąb założenia i odsłania jego kolejne plany. Domy stają się dla siebie nawzajem tłem, a przestrzeń między nimi jest równie wyraźnie komponowana jak elewacje.
Poszczególne budynki mają własne akcenty. Wejście do biurowca Baross podkreśla wysunięty, cylindryczny ryzalit, zwieńczony wielkim łukiem. Zaokrąglone zakończenia domów Csobánc przypominają baszty: ich górne kondygnacje rozszerzają się, a okrągłe okna i głębokie, łukowe otwarcia wzmacniają wrażenie masywności. Towarzyszą im elewacje porządkowane regularnymi rzędami prostokątnych okien. Zwyczajna skala kolejnych mieszkań spotyka się tu z gestami właściwymi raczej gmachom publicznym. Osiedle otrzymuje monumentalne wejścia, dominanty i własną przestrzenną reprezentację.
Ceglana okładzina jest przy tym znacznie bardziej zróżnicowana, niż sugeruje pierwsze spojrzenie. Czerwień przecinają jasne pasy, które oplatają cylindryczne bryły i podkreślają podziały kondygnacji. Zmiany kierunku układania cegły wydobywają obramienia okien i podziały ścian. Na części elewacji okrągłe otwory tworzą całe pionowe szeregi, na innych pojawiają się pod samym zwieńczeniem. Głębokie loggie, wykusze i podcienia sprawiają, że powierzchnia budynków pracuje światłem i cieniem. Widoczne pokrewieństwo z architekturą Mario Botty objawia się szczególnie w pasiastych walcach i traktowaniu muru jako tworzywa wyrazistej, geometrycznej kompozycji.
Cylindryczne klatki, czyli baszty
Od środka założenie ujawnia jednak inną twarz. W Csobánc Udvar ceglanej zabudowie towarzyszą długie, jasne pasy otwartych galerii oraz wyodrębnione cylindryczne trzony komunikacyjne. Przeciwstawienie poziomych ciągów dojść i pionowych wież nadaje dziedzińcowi własną dynamikę. Widać tu, jak reprezentacyjna forma spotyka się z codzienną organizacją domu: drogą do mieszkania, balkonem, wejściem do lokalu w parterze. Z bliska monumentalne założenie rozpada się na wiele mniejszych sytuacji.
Urbanistycznie Orczy Fórum próbuje połączyć uliczne pierzeje z rozbudowanym światem wewnętrznych dziedzińców i przejść. Wyraźnie zaznacza swoją obecność w dzielnicy, lecz zarazem tworzy odrębne wnętrza, osłonięte od ruchliwego otoczenia. Tatai Mária porównywała je do zamku w mieście, dostrzegając w tej architekturze grę zamknięcia i otwartości. To trafne rozpoznanie jej dwuznaczności: masywne bryły obiecują ochronę, a bramy i podcienia zapraszają do środka. Pozostaje pytanie, na ile ta przestrzeń staje się wspólnym forum dzielnicy, a na ile wnętrzem osobnej mieszkaniowej enklawy.
Inwestycja krzykliwa niczym targowe przekupki
Ta ekspresja ma jednak krytyków. Architekt Attila Kulcsár w eseju o postmodernizmie z 2019 roku opisywał zabudowę Orczy Fórum jako krzykliwą niczym targowe przekupki i chaotycznie rozmieszczoną. Dostrzegał próbę powrotu do ulic tradycyjnego miasta, ale ironizował, że zgromadzono tu wszystko, czego zabrakło blokom z wielkiej płyty. Jego uwagi podważają utożsamienie bogactwa form z jakością urbanistyki. Przekonywał, że wspólny mianownik w postaci ceglanej elewacji nie musi przecież zapewniać przestrzennego ładu.
Także codzienne użytkowanie komplikuje opowieść o możliwości zbudowania idealnego osiedla. Máté Megyesi w artykule na Hely.hu z 2025 roku wskazuje, że parking powstał kosztem wewnętrznej zieleni ulicę i przywołuje skargi mieszkańców na ciasne podcienia i przenoszenie dźwięków między lokalami oraz w półkolistym dziedzińcu. Opinie nie są jednak jednomyślne. W internetowych dyskusjach mieszkańcy pisali również o zadowoleniu z mieszkań, niskich kosztach ogrzewania i pomocnej ochronie. Te rozbieżne, anonimowe świadectwa nie wystarczają do oceny całego zespołu. Przypominają jednak, że kontrola autora nad inwestycją nie gwarantuje wszystkim jednakowego komfortu. Forma atrakcyjna z perspektywy przechodnia może stawiać inne wymagania komuś, kto mieszka w niej codziennie.
Odpowiedzialność architekta jest dłuższa niż odpowiedzialność dewelopera
Kévés czuł się jednak odpowiedzialny za funkcjonowanie swojej inwestycji po zakończeniu budowy. Firma projektowała, budowała, sprzedawała, a przez pewien czas również utrzymywała obiekty. Dbał o to, aby w lokalach usługowych zagościli odpowiedni najemcy, a w 1999 roku uruchomił Kévés Stúdió Galéria. Organizowane tu wystawy, spotkania i dyskusje nadawały nazwie „Fórum” konkretne znaczenie.
W tej historii odpowiedzialność architekta obejmuje więc zarówno konsekwencję, z jaką powstawał charakterystyczny kawałek miasta, jak i kompromisy ujawniane przez jego użytkowników. Kévés zyskał narzędzia pozwalające realizować własną wizję. Musiał zarazem poddać ją rachunkowi banku, możliwościom wykonawców i oczekiwaniom kupujących. Orczy Fórum pokazuje, jak wiele architekt może dzięki temu osiągnąć, ale też - jak bardzo końcowy efekt jest zależy od różnych uwarunkowań. I mimo że to architekt podejmował wszystkie kluczowe decyzje - wciąż nie udało my się stworzyć idealnego osiedla, które zachwyciłoby wszystkich - i krytyków, i użytkowników, i przechodniów.
---
Dziękujemy, że tu jesteś. Posłuchaj również naszego PODCASTU ARCHITEKTONICZNEGO
