Pudrowanie mikrokawalerek. Mieszkania o powierzchni 14 m² uratują LEDY-y, concierge i Julisz Słowacki

Plaga mieszkań o skrajnie małym metrażu to czubek góry lodowej

Zgodnie z obowiązującym prawem mieszkanie musi mieć co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej. Więc jak to się dzieje, że na rynku pojawiają się mikrokawalerki o znacznie mniejszym metrażu? Odpowiedź tkwi w prawnym haczyku - przepis o minimalnej powierzchni mieszkania nie dotyczy rynku wtórnego. Zdarza się więc, że deweloper oddaje do użytku dom jednorodzinny jako całą inwestycję, a następnie dzieli go na szereg mikroskopijnych lokali.

Czytaj także: Mikrokawalerki w Krakowie na osiedlu domów jednorodzinnych. Czemu takich inwestycji jest coraz więcej?

Istnieje jeszcze jeden sposób. Deweloperzy budują obiekty, które formalnie nie zawierają mieszkań – zamiast tego oferują one „lokale usługowe”. W praktyce funkcjonują jednak jak zwyczajne mikrokawalerki czy mikroapartamenty, mimo że nie spełniają standardów lokali mieszkalnych. Jak pisał na naszych łamach Przemysław Zańko-Gulczyński:

„Korzyść finansowa dla dewelopera jest tu oczywista. Z kolei z perspektywy nabywcy takie ‘mieszkania’ są bardzo tanie i – mimo bardzo skromnego metrażu – nieraz wystarczające na potrzeby singla. Czyni to z mikroapartamentów atrakcyjny zakup m.in. dla studentów, emerytów i inwestorów chcących zarabiać na wynajmie. Stąd takie lokale są popularne, nawet mimo niedogodności takich jak np. fakt, że nie można się w nich zameldować.”

Problemów z tym związanych jest wiele, jednak największym wydaje się skala i złożoność kwestii mikrokawalerek. Ceny mieszkań zmuszają wielu ludzi do życia w warunkach, które trudno nazwać godnymi. Mieszkania o skrajnie małym metrażu powstają, bo jest na nie popyt, który z kolei wynika z absurdów rzeczywistości. Istnienie mikrokawalerek jest więc tylko czubkiem góry lodowej.

Mimo to deweloperzy i agencje PR robią wszystko, żeby pokolorować szarą rzeczywistość. Przy pomocy sloganów, miękkiego języka i chwytliwych cytatów próbują ładnie opakować coś, co z założenia nie spełnia swojej funkcji. 

Oszukiwanie rzeczywistości: Dobry deweloper postawi na LED-y

Jakiś czas temu agencja PR Commplace udostępniła komunikat prasowy, w którym stawia pytanie: jak urządzić mikrokawalerkę tak, by była funkcjonalna, a przy tym sprawiała wrażenie jaśniejszej i większej, niż jest w rzeczywistości? Odpowiedź – według agencji – tkwi w odpowiednio zaprojektowanym oświetleniu. „Dobre światło potrafi zdziałać cuda – sprawia, że nawet ciasny pokój wyda się jaśniejszy i bardziej przestronny. Jakie rozwiązania warto wdrożyć? Podpowiadamy.” – czytamy w komunikacie.

Czytaj także: Patodeweloperka z Warszawy. 72 mikroapartamenty powstały w miejscu domu kostki

Z jednej strony można ten tekst odebrać pozytywnie – jako próbę poprawy komfortu życia na niewielkiej przestrzeni. Zawiera konkretne porady dotyczące rodzaju oświetlenia, które najlepiej sprawdzi się w mikromieszkaniu. Z drugiej jednak, trudno nie dostrzec w nim pewnego fałszu. Sposób, w jaki temat jest ujęty, zaciera realia życia na skrajnie ograniczonym metrażu. Przykładowo: „Brak konieczności serwisowania oświetlenia pozwala zachować dobry wizerunek inwestora w oczach klienta. Innymi słowy – deweloper, który nie musi wysyłać ekipy do napraw gwarancyjnych lamp, uchodzi za solidnego i godnego zaufania, a kupujący lub najemca jest zadowolony z bezawaryjnego mieszkania” – ten fragment całkowicie pomija fakt, że deweloper wystawił na sprzedaż mieszkania tak małe, że trzeba je „powiększać” światłem.

Jeden taki komunikat nie wyrządzi jeszcze szkody. Ale jeśli podobnych narracji będzie coraz więcej, mogą one stopniowo wpływać na społeczne oczekiwania wobec deweloperów. Wówczas „dobry deweloper” to nie ten, który oferuje godne warunki do życia, lecz ten, który dobrze dobierze LED-y na 10 metrach kwadratowych.

Mikrokawalerka to nie mały metraż, to "dwa w jednym"

Deweloperzy decydują się na budowę mikrokawalerek, bo te cieszą się popytem. Nie oznacza to jednak, że otwarcie bronią ich sensowności czy komfortu życia, jaki oferują – wręcz przeciwnie. Na stronach internetowych wielu inwestycji trudno znaleźć wprost podaną informację o deweloperze. Sam fakt, że firma nie chce się otwarcie podpisać pod własnym projektem, mówi już bardzo wiele. Przykładowo, na stronie realizacji Zadumana 1, w zakładce inwestor przeczytamy: 

Inwestycja realizowana jest przez sprawdzonego inwestora, który w ostatnich latach zrealizował na Szczęśliwicach cztery bardzo wysokiej klasy budynki mieszkalne, a w przygotowaniu ma kolejne dwie inwestycje, także na Szczęśliwicach.

Pozostając przy inwestycji „Zadumana 1” . Warszawska realizacja oferuje 72 mikroapartamenty w formie lokali usługowych, co stanowi jeden z dwóch najczęściej stosowanych sposobów obchodzenia przepisów dotyczących minimalnego metrażu mieszkań. Lokale mają tu nawet po 18 m². W opisie inwestycji czytamy:

Część dzienną można zamienić jednym ruchem w sypialnię. Sofa zintegrowana jest z rozkładanym pełnowymiarowym łóżkiem składanym na ścianie. Przy wyciąganiu łóżka sofa automatycznie się składa i powstaje przestrzeń sypialna. Po obydwu stronach sofy z rozkładanym łóżkiem znajdować się będą dodatkowe szafy.

Nie sposób odmówić autorowi opisu kreatywności. Ewidentna wada, jaką jest brak miejsca na wyraźne oddzielenie stref dziennej i nocnej, została zamieniona w pozorną zaletę: „elastyczną przestrzeń”, którą można zmieniać „jednym ruchem”. 

Juliusz Słowacki i concierge w walce o dobre imię mikrokawalerek

Z oczywistych powodów marketingowych na stronach inwestycji pomija się wady oferowanych mieszkań, koncentrując uwagę wyłącznie na ich zaletach, często sztucznie wykreowanych. Używa się przy tym okrągłych, subiektywnych sformułowań, które trudno później zweryfikować czy rozliczyć z nich dewelopera. Warto mieć więc wyczulone oko na absurd, jaki potrafi się kryć za językiem.

Czytaj także: Podziemny balkon w Krakowie? To nie żart, to patodeweloperka. Zobacz zdjęcia

Dobrym przykładem jest inwestycja Piekary Residence, w której ofercie znajdują się zarówno przestronne apartamenty o powierzchni 60 m², jak i takie, które mają mniej niż 25, a nawet zaledwie... 14 m². Jak zareklamować „apartament”, który nie spełnia podstawowych standardów mieszkaniowych? Na przykład w taki sposób:

„Nowoczesna kamienica przy uliczce, którą niegdyś przechadzał się sam Juliusz Słowacki.”

„Luksusowa przestrzeń pośród zieleni i miejskich wygód.”

„Profesjonalny concierge – wygoda i bezpieczeństwo na najwyższym poziomie.”

Do zabiegów odwracających uwagę od metrażu dołączają więc i historyczne ciekawostki i udogodnienia klasy premium. Jednocześnie na stronie inwestycji Piekary Residence wnętrza mające zaledwie 16 m² nazywane są „funkcjonalnymi apartamentami”.

Czy mądre inwestycje potrzebują mądrych cytatów?

O koszalińskiej spółce „100-SIO” SYNERGIA zrobiło się głośno w 2021 roku, gdy ogłosiła plan budowy nieruchomości z mikroskopijnymi mieszkaniami przy ulicy Modrzejewskiej 47. Największe z nich miało mieć około 13 m², najmniejsze zaledwie 2,5 m². Dziś firma koncentruje się głównie na wynajmie – zarówno krótko-, jak i długoterminowym. Szczególną uwagę przyciąga sposób, w jaki spółka komunikuje się w Internecie. W pamięć zapadają zwłaszcza cytaty, które – w kontekście mieszkań o powierzchni 2,5 m² – nabierają nieco przewrotnego wydźwięku:

„Nawyk zarządzania pieniędzmi jest ważniejszy niż ilość posiadanych pieniędzy.” (T. Harv Eker)

„Samodyscyplina to zdolność robienia tego, co trzeba, kiedy trzeba i bez względu na to, czy się nam chce, czy nie.” (Elbert Hubbard)

Warto też zapamiętać slogan otwierający jedną ze stron internetowych spółki, brzmiący: „Wynajmujemy wszystko, co może być przedmiotem najmu.”

Podobny slogan mógłby powstać także w odniesieniu do mikrokawalerek, gdzie wielu deweloperów "sprzedaje wszystko, co może być przedmiotem sprzedaży", nawet mieszkania, które nigdy nie powinny stać się mieszkaniami.