Historia odbudowy polskich miast ze zniszczeń wojennych daleka jest od zakończenia. W pierwszej powojennej dekadzie cały naród budował swoją stolicę . Równocześnie, ale wolniej rekonstruowano zabytkowe centra Poznania, Wrocławia czy Gdańska. Odbudowa stała się okazją do sanacji urbanistycznej dzielnic staromiejskich. Naginając zabytkową strukturę do ideałów Karty Ateńskiej, rezygnowano z odtwarzania oficyn i ciasnych podwórzy, realizowano nieistniejącą wcześniej infrastrukturę publiczną w postaci szkół, przedszkoli czy przychodni, zakładano skwery i zielone dziedzińce. Modernistyczne rozwiązania ukrywano za odtworzonymi bądź zachowanymi fasadami i najcenniejszymi wnętrzami. Rekonstrukcje planowano przede wszystkim w oparciu o zachowane inwentaryzacje i projekty, pomiary ruin i badania ikonograficzne. Jednocześnie wprowadzano korekty i czyszczono budynki z naleciałości niepożądanych stylistycznie lub politycznie. Na Nowym Mieście w Warszawie święte figury zamieniono na postacie mitologiczne i sceny propagandowe. W Poznaniu pruski ratusz z przełomu XIX i XX wieku zastąpiono rekonstrukcją zburzonej pod jego budowę przedrozbiorowej, a więc w domyśle – polskiej, Wagi Miejskiej. Szczególnie upolitycznione były jednak decyzje w miastach poniemieckich, gdzie zabytki traktowano jako najżywszy i najbardziej czytelny dokument związku Ziem Odzyskanych z krajem macierzystym . To dlatego w Gdańsku przywracano bądź wymyślano renesansowe i manierystyczne elewacje, a więc z czasu, gdy miasto było w orbicie polskich wpływów. Jednocześnie usuwano dorobek czasów pruskich – z Targu Węglowego zniknął klasycystyczny teatr miejski, a z Wałów Jagiellońskich dziewiętnastowieczny hotel Danziger Hof.
Okres starannej, acz cenzurowanej rekonstrukcji zakończył się w połowie lat 50. Ta doktryna konserwatorska straciła wówczas na wiarygodności przez swoje związki z socrealizmem, ale przede wszystkim wydłużała i podrażała odbudowę miast, w których miliony ludzi czekały na mieszkania. Po odwilży, w drugiej połowie lat 50., zastąpiły ją koncepcje oparte na zasadzie wprowadzania nowej, modernistycznej, rozluźnionej zabudowy i eksponowania nielicznych zrekonstruowanych bądź odnowionych zabytków. Przykładem tej zmiany jest odbudowa okolic Nowego Targu we Wrocławiu jako modernistycznego osiedla.
W latach 70. pojawiły się pierwsze oznaki trzeciej fali odbudowy, opartej na lekcjach z poprzednich dwóch. Konkursy i warsztaty miały dać odpowiedź na pytanie: jeśli nie rekonstrukcja, to co? Zjawisko dotyczyło głównie miast poniemieckich, położonych na Ziemiach Odzyskanych, o które po wojnie nie dbano tak jak o te silnie związane z polską kulturą i tradycją architektoniczną. Zaczęły się one rozwijać wokół dzielnic historycznych, przypominających zarośnięte zielenią wyspy ruin, z zastępczymi centrami gdzieś obok. W pierwszej kolejności zasiedlano obszary mniej zniszczone, a w ostatniej fazie wojny najdotkliwiej ucierpiały starówki dawnych miast niemieckich. Na przykład w Elblągu zniszczenia Starego Miasta sięgały 90-95 procent, podczas gdy na Nowym Mieście, czyli w znacznie uboższym w zabytki, nowożytnym śródmieściu, 65 procent zabudowy.
Oprócz pragmatycznych przesłanek ważny był również kontekst polityczny i historyczny. Do czasu unormowania stosunków z RFN i oficjalnego uznania granicy na Odrze i Nysie w 1970 roku, groźba utraty przyłączonych terenów powstrzymywała od inwestowania w tej części kraju. Do 1976 roku niejasny był też status prawny poniemieckich nieruchomości kościelnych, co zniechęcało do finansowania odbudowy świątyń zarówno państwo, jak i Kościół. Tymczasem w połowie lat 70. nastąpiła zmiana uwarunkowań ekonomicznych. Dla spółdzielni – głównego inwestora mieszkaniowego w komunistycznej Polsce – stawało się jasne, że dalsza ekspansja nowych osiedli na przedmieścia, łącząca się z koniecznością zbrojenia terenów, tworzenia od zera infrastruktury komunikacyjnej i usługowej, napotka wkrótce barierę finansową. Korzystając z tej sytuacji, w 1975 roku Ministerstwo Kultury i Sztuki nakłoniło Centralny Związek Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego do realizacji w dzielnicach staromiejskich. Pojawiła się więc szansa, że na odbudowę starówek znajdą się wreszcie pieniądze i inwestor.
Gdańsk
Wyjątek wśród miast rozwijających się wokół wyspy ruin stanowił Gdańsk. Niezwłocznie po zakończeniu wojny, wiceprezydent, urbanista i architekt, Władysław Czerny podjął decyzję o zabezpieczeniu pozostałości starego miasta i ogłosił konieczność odbudowy w duchu historycznym . W pierwszej kolejności odbudowywano Główne Miasto, a w nim najbardziej charakterystyczne budowle i ciągi kamienic wzdłuż Długiego Targu, Długiej, Ogarnej czy Mariackiej. Głównym inwestorem został Zakład Osiedli Robotnicznych, co podporządkowało dzielnicę funkcji mieszkalnej. Koncepcje zabudowy powstały w Centralnym Biurze Projektów i Studiów ZOR, w oparciu o wnioski komisji konserwatorsko-architektonicznej, prowadzonej przez warszawskiego rekonstruktora, architekta Piotra Biegańskiego. Pierwsze budynki oddano do użytku, tak jak na warszawskiej starówce, w 1949 roku. Drobiazgowa rekonstrukcja mieszała się ze stylizacją – na przykład sporo detali znalezionych gdzie indziej. Podobnie jak w Warszawie i we Wrocławiu, mniejsze kamienice łączono w większe budynki mieszkalne, zachowując jednak podział fasad. Spłycono trakty (gdańskie kamienice miały trzy, a odbudowywano je jako dwutraktowe), by w głąb mieszkań docierało światło dzienne, i zrezygnowano z odtworzenia pierzei większości wąskich ulic poprzecznych.
Odbudowę Głównego Miasta zakończono oficjalnie w 1960 roku. W tym samym czasie zaczęto wypełniać pierzeje Starego Miasta, rozciągającego się między Głównym Miastem a stocznią. Z drobiazgowej odbudowy dawnej tkanki zrezygnowano już pod koniec lat 40., ponieważ pochodziła ona głównie z XIX i XX wieku, a więc była zbyt nowa i zbyt niemiecka. Zrekonstruowane na przestrzeni dekad najcenniejsze zabytki, takie jak ratusz staromiejski, Wielki Młyn, gotyckie kościoły, są otoczone nielicznymi autentycznymi budynkami i niskimi blokami (czasem z aluzjami do architektury kamienic Głównego Miasta). Ponad nie wyrasta wieża hotelu Mercure z lat 70. Zabudowywane już po odwilży Stare Miasto jest przykładem niekonsekwentnie przeprowadzonej odbudowy drugiej fali.
W ruinach stoi nadal duża część trzydziestohektarowej Wyspy Spichrzów. Dawne gospodarcze zaplecze Starego i Głównego Miasta, położone po drugiej stronie Motławy, już w latach 70. miało stać się zagłębiem hotelowo-usługowym, z kilkoma zrekonstruowanymi spichrzami oraz nową zabudową częściowo wpisującą się w przedwojenny układ ulic. W latach 80. wyspa została przecięta aleją Stalingradzką. Wtedy też i potem w latach 90. zrealizowano budynki ZUS o szachulcowych elewacjach oraz kwartał zabudowy mieszkalno-usługowej przy Stągiewnej o elewacjach będących częściowo rekonstrukcją, a częściowo konserwatorską fantazją. Wyspa jest jednak nadal łakomym kąskiem dla inwestorów, na których czekają całe zrujnowane obszary o parę minut spaceru od największych atrakcji turystycznych Gdańska.
Obecnie najbardziej realne jest zagospodarowanie 2,6 hektara w północnej części wyspy. Inwestorem będzie spółka zawiązana w tym celu przez urząd miasta i firmę deweloperską Polnord. Rozstrzygnięty w kwietniu 2010 roku konkurs na ten fragment wyspy przyniósł zwycięstwo trójmiejskiej pracowni MAT. Za częściowo odrestaurowanymi, ale w większości nowoczesnymi fasadami, utrzymującymi rytm dawnej zabudowy, powstać mają mieszkania i usługi oraz Muzeum Bursztynu. Po korekcie obowiązującego planu miejscowego, na podstawie wyników konkursu, poszczególne budynki i kwartały zaprojektują różne pracownie
Kwartały zagęszczają się także po drugiej stronie Motławy, gdzie w 2010 roku otwarto Hotel Hilton, a rok wcześniej apartamentowiec Symfonia Residence (oba autorstwa pracowni Stefana Kuryłowicza). Zapowiadana jest budowa loftów w dawnych magazynach, na ukończeniu jest też Ośrodek Kultury Morskiej (oddział Centralnego Muzeum Morskiego na wyspie Ołowiance w zaadaptowanych i rozbudowanych dawnych spichrzach), a dalej na północ powstanie Muzeum II Wojny Światowej. Muzeum będzie pierwszym od lat budynkiem w historycznym śródmieściu, który będzie nie tyle urbanistycznym wypełniaczem, co dominantą zmieniającą wygląd tej części miasta.
W ostatnich latach wprowadzono korektę powojennych założeń, które Głównemu Miastu nadały charakter dzielnicy mieszkaniowej z kilkoma atrakcjami turystycznymi. Obowiązujący plan miejscowy dopuszcza zabudowywanie pierzei wąskich uliczek, które moderniści uważali niegdyś za zbyt ciemne, by mogły przy nich powstać obiekty mieszkalne. W planach inwestorów dominują usługi związane z obsługą turystów. Trudno oczekiwać, by starówka przejęła funkcje wielkomiejskiego centrum. Jest raczej na drodze do stania się dzielnicą turystyczno-reprezentacyjną. Jednak w policentrycznym Trójmieście, dzielącym się na coraz bardziej wyspecjalizowane enklawy: biznesowe, handlowe, turystyczne, akademickie czy rozrywkowe, nie należy spodziewać się innego scenariusza.
Szczecin
W Szczecinie dzielnica staromiejska, rozłożona na górnym i dolnym tarasie skarpy (tzw. Podzamcze), została zaplanowana od nowa już w 1955 roku przez zespół Miastoprojektu. Koncepcja zakładała zachowanie dawnej sieci ulicznej, a nawet nawierzchni, oraz wprowadzenie niskiej, rozluźnionej zabudowy. Budynki z prefabrykatów na górnym tarasie skarpy przykryte zostały ceramicznymi dachami i zakomponowane tak, by w panoramie widzianej od strony rzeki tworzyć malownicze nawarstwienia i eksponować bryły kościoła św. Jakuba i rekonstruowanego zamku. Układ osiedla był jednak modernistyczny. Na Podzamczu odbudowano tylko ratusz (1968), kilka domów (w tym manierystyczną kamienicę Loitzów w 1955 roku) oraz, dopiero w latach 70., Basztę Siedmiu Płaszczy. Rozległe błonia u stóp zamku Książąt Pomorskich, odbudowanego w 1980 roku, były sporadycznie wykorzystywane na imprezy masowe albo zajmowane przez wesołe miasteczko. Rozpoczęta w 1948 roku budowa ruchliwej arterii – Nabrzeża Wieleckiego – odcięła Stare Miasto od rzeki, z którą było przestrzennie związane. Obok ratusza zbudowano modernistyczny hotel Arkona, a przy Rynku Siennym, po drugiej stronie, lekki, przeszklony pawilon ZETO. Pozostał on po Wystawie Osiągnięć Pomorza Zachodniego zorganizowanej na Podzamczu w 1965 roku.
Podzamcze było przedmiotem wielu opracowań, ewoluujących w kierunku coraz większego szacunku dla dawnej skali i tkanki. W 1983 roku konkurs rozpisany przez Towarzystwo Urbanistów Polskich wygrał zespół architektów z Politechniki Szczecińskiej pod kierownictwem urbanisty Stanisława Latoura. Ich koncepcja, oparta na zasadach retrowersji, polega na odtwarzaniu układu urbanistycznego w zakresie rzutu, sylwety i gabarytu, ale wypełnianiu go współczesnymi elewacjami z aluzjami do stylów historycznych. Uzupełniono ją o rekonstrukcję kilku cennych i dobrze udokumentowanych domów, takich jak manierystyczna kamienica Moninów przy ulicy Siennej 7. Aby zachować właściwą historycznym dzielnicom różnorodność form, projekty około 140 domów powierzono różnym architektom.
W 1993 roku teren Podzamcza przekazano w wieczyste użytkowanie utworzonej specjalnie do realizacji tej koncepcji Spółdzielni Mieszkaniowej Podzamcze, a dwa lata później wmurowano akt erekcyjny pod pierwsze domy w południowej części dzielnicy, w pobliżu ratusza. Na zlecenie spółdzielni zaprojektowali je w latach 1994-1996 między innymi Stanisław Kondarewicz, Jacek Lenart, Maciej Płotkowiak, Ryszard Fiedczak i Marzena Jaroszek, konsultując projekty ze Stanisławem Latourem i ze sobą nawzajem. Atrakcją miał być tak zwany kwartał mistrzów. Poszczególne działki przydzielono cenionym architektom spoza Szczecina. Przy Targu Rybnym domy projektowali Andrzej Kiciński, Marek Budzyński, Stefan i Ewa Kuryłowiczowie, Konrad Kucza-Kuczyński i Andrzej Miklaszewski, Krzysztof Chwalibóg. Z drugiej strony, przy Małej Odrzańskiej, budować mieli: Ryszard Jurkowki, Henryk Duda i Andrzej Zubel oraz Marian Fikus.
Pierwsze kamienice, oddane do użytku pod koniec lat 90., niedługo będą się nadawały do remontu. Kolejne przez lata nie mogły powstać, w 2002 roku upadła bowiem spółdzielnia Podzamcze. W efekcie, dopiero dziś dobiega końca budowa pierzei 11 kamienic (według projektów szczecińskich architektów) wzdłuż ulicy Panieńskiej u podnóża zamku, którą można było wznowić po ponownym podziale majątku między wierzycielami bankruta. W pewnym momencie nowych właścicieli było więcej niż posesji. W ostatnich dwóch latach ukończono pierwsze budynki w tak zwanym kwartale mistrzów. Zrealizowane w terminie byłyby pewnie obiektem zainteresowania miłośników architektury z całego kraju, lecz dziś, przestarzałe technologicznie, w niektórych przypadkach znacznie zmodyfikowane, są zbyt anachroniczne, by olśnić, a zbyt nowe, by znaleźć zrozumienie jako dokument swojej epoki. Budynki Dudy i Zubla oraz Jurkowskiego nawet nie wyszły z ziemi i nie wiadomo, czy wszystkie zostaną zrealizowane. Ciągle też waży się kwestia, co powstanie na miejscu zburzonego w 2008 roku hotelu Arkona.
Do zbankrutowanej spółdzielni należały nie tylko działki budowlane, ale biegnące między nimi pasma terenu przeznaczone pod odtworzenie ulic: Rybaki, Małej Odrzańskiej i Rynek Warzywny. Miasto nie odkupiło ich od syndyka, w związku z czym w 2007 roku nabyła je na licytacji firma eWynajem. Obecnie inwestycję na krzyżujących się uliczkach oraz w czterech oddzielonych nimi kwartałach prowadzi szczeciński deweloper Status Invest. Już sam ten fakt jest zaprzeczeniem pierwszych założeń odbudowy, w myśl których własność nieruchomości miała być rozdrobniona, by podtrzymywać średniowieczną parcelację Podzamcza oraz dać mieszkańcom-właścicielom poszczególnych kamienic poczucie przynależności i zasiedziałości. Ostatnie upublicznione plany Status Investu zapowiadają połączenie czterech kwartałów w jeden organizm, nazywany wielofunkcyjnym zespołem usługowym z garażem podziemnym lub Galerią Podzamcze. Inwestor zamierza umieścić za parawanem podzielonych w historycznym rytmie fasad sporą powierzchnię handlową, biurową i mieszkaniową. Sprywatyzowane uliczki między kwartałami zamienione zostaną w deptaki. Plusem koncepcji jest zamiar całościowego potraktowania elewacji od strony rzeki, gdzie średniowieczne parcele przecina wytyczona po wojnie ulica Nabrzeże Wieleckie. Również oddanie ulic pieszym oraz perspektywa sprowadzenia rozpoznawalnych marek sklepów, które wymagają powierzchni większych niż w zwykłych kamieniczkach, może przyciągnąć ludzi na starówkę. Niepokoi natomiast zamiar realizacji garażu podziemnego na około 400 miejsc, co oznacza rozbiórkę autentycznych podziemi i posadzek parterów
Ukończona dotychczas część dzielnicy staromiejskiej to tylko fragment większego założenia, zbyt mały, by konkurować z dziewiętnastowiecznym, dodatkowo rozwijającym się po wojnie, centrum miasta. Na Podzamczu nie brakuje interesującej architektury, zwłaszcza w kwartale mistrzów, gdzie znajduje się barokizujący budynek Kicińskiego, minimalistyczna kamienica Kuryłowiczów (współautorka: Katarzyna Stawowa) czy uderzający skromnością klinkierowej fasady dom Mariana Fikusa przy Kurzej Stopce 13/14. Jakość poszczególnych obiektów nie poprawi jednak wad wynikających z nieprzystawalności wstępnych założeń odbudowy do rzeczywistości. Ceny mieszkań od początku były tu wysokie, a nabywcy muszą się liczyć z ograniczeniami, których uniknęliby na nowych osiedlach. Na Podzamczu nie ma na przykład garaży podziemnych, bo ich budowa oznaczałaby naruszenie dawnych fundamentów. Parkować trzeba więc w wąskich ulicach, a funkcję parkingu spełnia Rynek Sienny. Mógłby się on stać popularnym placem miejskim, ale ograniczenia ruchu utrudnią życie mieszkańcom, pracownikom mieszczących się tu firm i instytucji. Likwidacja części miejsc postojowych i wprowadzenie ruchu jednokierunkowego w listopadzie 2010 roku spotkały się z gwałtownym sprzeciwem, podsycanym przez lokalne gazety (których redakcje mieszczą się nota bene właśnie na Podzamczu). Stosunkowo wysokie czynsze i mała liczba stałych mieszkańców powodują też uciążliwy brak usług potrzebnych do codziennego życia, których nie zrekompensują kawiarnie, kluby, biura obrotu nieruchomościami czy kliniki dentystyczne.
Banalne kłopoty, będące pochodną skądinąd słusznego szacunku dla dawnej struktury urbanistycznej, powodują, że starówka nie jest ani łatwym miejscem do mieszkania i pracy, ani magnesem dla ludzi z innych dzielnic czy turystów. Zmotoryzowanym trudno zaparkować, a piesi muszą albo przeciąć jedną z trzech ruchliwych arterii (Nabrzeże Wieleckie, Trasa Zamkowa, ulica Wyszyńskiego), albo przemierzyć senne osiedle staromiejskie z lat 60. i zejść schodami w dół skarpy. Dojście nad Odrę to kolejny tor przeszkód. Dlatego Podzamcze pozostaje wciąż wyspą oglądaną z okna autobusu, ignorowaną przez większość szczecinian, postrzeganą jako miejsce ekskluzywne i martwe.
Elbląg
Symbolem trzeciej fali odbudowy starówek w Polsce jest Elbląg. Po wojnie teren Starego Miasta splantowano, przekształcając je w rozległy zieleniec z bryłami restaurowanych kościołów św. Mikołaja (obecna katedra, odbudowywana do 1965 roku), św. Ducha i podominikańskiego (galeria EL), Bramy Targowej oraz kilku kamienic z gotyckim zaułkiem – Ścieżką Kościelną. Kolejne wersje planów dla tego rejonu, tworzone w latach 70. przez gdańskich architektów, obrazują coraz większą dbałość o odtwarzanie skali i rytmu dawnej zabudowy. Założenia dla odbudowy opracowali pod koniec dekady Wiesław Anders, Szczepan Baum i Ryszard Semka. Jako pierwsi, jeszcze przed szczecińskimi urbanistami, zaproponowali retrowersję zamiast rekonstrukcji, ze ścisłym przestrzeganiem śred- niowiecznej parcelacji, wkomponowaniem ukrytych pod ziemią reliktów oraz przywróceniem tradycyjnego rytmu pierzei.
Dalekosiężna wizja zakładała retrowersję około 200 kamienic, a przede wszystkim przywrócenie starówce roli centrum Elbląga – z instytucjami takimi jak ratusz. Również mieszanka funkcji (usługi w piwnicach i w parterach, mieszkania na piętrach) i rozdrobnienie własności miało sprzyjać odrodzeniu miejskiego życia, sprawić, że elbląska starówka uniknie losu gdańskiej czy warszawskiej (osiedle za pseudozabytkowymi fasadami, z martwymi parterami i dominacją unkcji mieszkaniowej).
Prace budowlane rozpoczęły się w 1985 roku na jednej trzeciej obszaru Starego Miasta. Spod ręki Bauma i Semki wyszło wiele projektów kamienic. Wytyczne konserwatorskie dla pierwszego etapu stały się podstawą dla następnych oraz dla przyjętego w 1997 roku planu miejscowego dla Starego Miasta.
Obecnie dobiega końca dofinansowana przez Unię budowa Ratusza Staromiejskiego vis-à-vis katedry. Wbrew nazwie nie jest to replika spalonego w 1777 roku obiektu, ale architektoniczna fantazja na temat architektury gotyckiej i manierystycznej. Budynek nie będzie też siedzibą samorządu. Znajdzie się tu między innymi regionalne centrum konferencyjno-kongresowe, siedziba Elbląskiej Orkiestry Kameralnej, informacja turystyczna, biura Euroregionu Bałtyk, przestrzenie wystawowe. Projekt, na podstawie dawnej koncepcji Szczepana Bauma i Andrzeja Kwiecińskiego, wykonał Zakład Usług Technicznych architekt Wandy Grodzkiej z Gdańska. Żelbetowa konstrukcja monolityczna tworzy rozrzeźbioną bryłę, uformowaną w fantazyjne szczyty, pokrytą okładziną ze współczes- nej, przemysłowo formowanej cegły. W okolicy rosną też kolejne kamienice oraz hotele. Pod koniec 2011 roku zapowiadane jest otwarcie pierwszego czterogwiazdkowca w mieście – hotelu Elbląg w zrekonstruowanym zespole kamienic. Podobnie jak w Szczecinie, mieszkańcy dość wolno przekonują się do swojej starówki – wciąż wydaje się ona enklawą wyjętą z codziennego życia, z droższymi restauracjami, hotelikami, biurami. Kreowanie na starówce atraktorów takich jak centrum konferencyjne w nowo powstającym ratuszu może ją przynajmniej okresowo ożywiać. Funkcje śródmieścia nadal pełni doinwestowane po wojnie Nowe Miasto, które z kolei musi znosić konkurencję galerii handlowych. Również nadrzeczny bulwar – teoretycznie najatrakcyjniejsza lokalizacja dla apartamentów z widokami – pozostaje niezabudowany, choć nie został odcięty od miasta drogą szybkiego ruchu jak to się stało w Szczecinie. Są za to na elbląskiej starówce zalążki architektonicznej różnorodności: spatynowane autentyki, rekonstrukcje, czysto postmodernistyczne pastisze Bauma i Semki, a obok nich ukończone w 2009 roku budynki na rogu Przymurza i Rzeźnickiej z neomodernistycznymi motywami: boazerią, marynistycznymi balustradami, obłożonymi blachą wykuszami-telewizorami.
Kołobrzeg
Choć Kołobrzeg jako miejsce symbolicznych zaślubin Polski z morzem w 1945 roku był stale obecny w mitologii PRL i Ziem Odzyskanych, wygląd jego centrum przez długie lata pozostawał sumą niezależnych działań. Władze lokalne i centralne stawiały przede wszystkim na ożywienie portu i rybołówstwa, potem dzielnicy uzdrowiskowej. Po wojnie na starówce ostał się ratusz projektu Karla Friedricha Schinkla oraz fragment fortyfikacji z Basztą Lontową. W 1958 roku odbudowano siedemnastowieczny domek kata i rozpoczęto mozolne prace przy odtwarzaniu gotyckiej fary. Jej użytkownikiem do lat 70. był jednak nie Kościół, lecz Muzeum Oręża Polskiego z ekspozycją czołgów i samolotów. Po drugiej stronie placu Ratuszowego w 1967 roku rozebrano natomiast resztki niemieckiego domu towarowego Gustav Zeeck i zlokalizowano na jego miejscu halę zakładów podzespołów radiowych Elwa. Kilka koncepcji urbanistycznych, ostatnia wyłoniona w konkursie w 1972 roku, zakładało wprowadzenie agresywnie modernistycznej zabudowy mieszkaniowej, ignorującej tradycyjną skalę i parcelację, nie wspominając o stylu. Efektem tej decyzji są między innymi jedenastopiętrowe bloki projektu architekta Andrzeja Lepczyńskiego przy ulicach Kamiennej i Wąskiej oraz pawilon handlowy Bryza z intrygującym filigranowym podcieniem vis-à-vis fary. Bloki wybudowano na krawędzi Starego Miasta, mniej więcej tam, gdzie kiedyś wznosiły się mury obronne. Centrum dzielnicy zazieleniono w oczekiwaniu na zadowalające rozwiązanie. Co ciekawe, w 1979 roku radykalną zmianę pierwotnych planów zainicjował autor modernistycznej wizji – Andrzej Lepczyński. Jego nowy projekt, zaakceptowany przez władze miejskie na początku lat 80., przewidywał powstanie wzdłuż pierzei dawnych ulic trzy-, czterokondygnacyjnych spółdzielczych budynków mieszkalnych ze spadzistymi dachami, szczytowymi elewacjami i usługami na parterach. W 1984 roku Kołobrzeska Spółdzielnia Mieszkaniowa rozpoczęła inwestycję w przyległym do fary – obecnej konkatedry – kwartale ulic: Katedralna- Mariacka-Narutowicza-Brzozowa. Potem przyszła kolej na następne. W latach 90., obok spółdzielni, na starówce pojawili się inwestorzy prywatni. W przeciwieństwie do Szczecina i Elbląga często nie przestrzegano historycznej parcelacji, budując dłuższe, wieloklatkowe budynki o rozdrobnionej kompozycji fasady udającej rytm wąskich kamienic.
Odbudowa wydaje się dziś toczyć siłą rozpędu i naturalnej potrzeby. Trwa już prawie 30 lat, dzięki czemu budynki, jak w Elblągu, reprezentują różne style, możliwości materiałowe, różnie się starzeją. Jest nawet udana przebudowa obiektu biedamodernistycznego: halę fabryczną na placu Ratuszowym przekształcono w swobodny pastisz staromiejskiej zabudowy – galerię handlową Hosso projektu kołobrzeskiej pracowni Demiurg. Ostatni przejaw żywotności Starego Miasta to ukończona w 2010 roku przy ulicy Budowlanej plomba – apartamentowiec Hanza House o klinkierowej elewacji płynnie przechodzącej w spadzisty dach. Kołobrzeskiej starówce służy nie tylko rozciągnięcie procesu odbudowy w czasie, ale i umiar. Budynki, zwłaszcza te pochodzące z okresu niedoboru materiałów i prymitywnych technologii, są często pozbawione pretensji do wyjątkowości, przez co tworzą dość spójną urbanistycznie masę. Rzadko spotykane są groteskowe nawarstwienia detali, które w przypadku wielu szczecińskich kamienic musiały na deskach architektów wyglądać na szczytowe osiągnięcia postmodernistycznego zdobnictwa, ale stały się powodem kpin.
Niewielka skala staromiejskiej zabudowy jest lepiej dostosowana do pięćdziesięciotysięcznego miasta niż półmilionowego niemal, rozległego Szczecina czy studwudziestotysięcznego Elbląga. Kołobrzeg nie przeżył też dramatycznych zmian urbanistycznych, w związku z czym odrodzenie centrum w tym właśnie miejscu przychodzi naturalnie. Styk nowej, pseudozabytkowej tkanki z jedenastopiętrowymi blokami bywa wprawdzie groteskowy (jak przy ulicy Armii Krajowej), ale nie tak dramatyczny jak widok szczecińskich kamienic przycupniętych w cieniu estakady Trasy Zamkowej. Nie bez znaczenia jest również fakt, że dzięki stałemu wzrostowi ruchu turystycznego (roczna liczba gości korzystających z noclegów przekroczyła już pięciokrotnie stałą ludność miasta) ruch pieszy i zainteresowanie usługami są znacznie większe niż w innych miejscowościach tej samej wielkości. Jeśli nowe starówki miały odpowiedzieć na potrzebę zakorzenienia w miastach zasiedlonych ludnością napływową po wojnie, to w przypadku Kołobrzegu można mówić o najpełniejszym sukcesie. Tkanka staromiejska nie została w całości odtworzona, jest jeszcze miejsce na nowe inwestycje, jednak najważniejsze ciągi są obudowane, mają dobrze funkcjonujące partery, a całość stanowi przestrzenne uzupełnienie rozwijającego się miasta.
Na nowych starówkach próby nagięcia rozdrobnionego układu przestrzennego, wynikającego z metody retrowersji do rynkowych realiów (jak w przypadku szczecińskiej Galerii Podzamcze czy zajmującego cały kwartał gdańskiego Hiltona), obrazują utopijność marzenia o odtworzeniu rytmu i nastroju historycznych centrów przy jednoczesnym zaspokojeniu współczesnych potrzeb. Powrót do dawnych układów urbanistycznych po tak długiej przerwie jest bardzo ryzykowny. Forma mieszczańskich kamienic, do której mniej lub bardziej dosłownie nakazują nawiązywać konserwatorzy i urbaniści, wynikała ze stosunków własnościowych i społecznych oraz struktury gospodarczej, które nie wróciły ani po 1945, ani po 1989 roku. Wiele mieszkań na kołobrzeskiej starówce to apartamenty wakacyjne, używane przez polskich i niemieckich turystów. Na szczecińskim Podzamczu mieszkania wynajmowane są studentom. Inwestorzy budynków to często nie drobni właściciele pojedynczych działek, ale lokalni deweloperzy. Szczeciński Buddex czy elbląski Mytych realizują całe pierzeje. Także nazwiska architektów w poszczególnych miastach powtarzają się, co na pewno nie sprzyja różnorodności. Przede wszystkim jednak zmieniła się mentalna i realna mapa miast, układ komunikacyjny i układ sił pomiędzy poszczególnymi dzielnicami. Nowe arterie tną dawne podziały własnościowe, a prawdziwe centra wykiełkowały częstokroć gdzie indziej. W Szczecinie i Elblągu centra z nowoczesnymi instytucjami i najlepszymi sklepami gdzie indziej znajdowały się już przed wojną. Może więc nasza ocena efektów trzeciej fali odbudowy będzie łaskawsza, jeśli przestaniemy oczekiwać od nowych starówek przejęcia funkcji centrów, a poddamy je kryteriom stosowanym do oceny dzielnic mieszkalnych czy turystycznych enklaw. Na pewno zaś trzeba dać im czas, by się zestarzały, by ich różnorodność powstała samoistnie, a nie była wyreżyserowana przez urbanistów i konserwatorów
