Spis treści
Okopowa 78 w Warszawie. „Trudna” działka z zabytkową fabryką na sprzedaż
To jeden z ostatnich tak dużych niezagospodarowanych terenów na Woli i zarazem łakomy kąsek dla inwestorów: ponad 16 tys. m² terenu w atrakcyjnej lokalizacji, o rzut kamieniem od ronda „Radosława”, w miejscu doskonale skomunikowanym tramwajami, a w przyszłości także 4. linią metra. Nic dziwnego, iż rzeczoznawca wycenił wartość ogromnej działki na ok. 300 mln zł. Dzielnica planuje wydać uzyskane środki m.in. na budowę szkół i mieszkań komunalnych, a także renowacje starych kamienic.
Jest tylko jeden szkopuł: zabytkowe, niszczejące od lat pozostałości Fabryki Garbarskiej Temler i Szwede. Deweloper, który teren kupi, będzie musiał zatem skonsultować wszelkie plany z konserwatorem. O wyburzeniu zachowanych budynków zapewne nie ma mowy. Jak jednak pokazał przykład Browarów Warszawskich czy Centrum Praskiego Koneser, z postindustrialnych ruin można stworzyć coś naprawdę wyjątkowego – i zyskownego. Chętni na pewno się znajdą.
Jak podaje warszawa.eska.pl, miasto uzasadnia decyzję o sprzedaży gruntu m.in. tym, że zachowane budynki są w złym stanie, a ich remont byłby bardzo kosztowny, co utrudnia wykorzystanie nieruchomości na cele miejskie. Trudno nie zauważyć, że miasto najpierw samo zaniedbało ten teren, a teraz używa argumentu o złym stanie budynków, żeby uzasadnić jego sprzedaż. I to w momencie, gdy sytuacja finansowa miasta jest ogółem dobra i nie ma, jak się wydaje, potrzeby błyskawicznego podreperowania budżetu.
- Sprawdź też: Wolska 43. Ogromna ruina po prywatnej szkole straszy wśród nowych osiedli. Na remont brak szans
Nie pierwsza taka transakcja. Miasto nie myśli długoterminowo?
Warto przypomnieć, że nie jest to pierwszy w ostatnich latach przypadek, gdy wartościowy miejski grunt zostaje wystawiony na sprzedaż, bo jest problematyczny. Przykłady można mnożyć:
- w maju 2025 r. dzielnica Praga-Północ zdecydowała o sprzedaży zabytkowego Młyna Michla, rezygnując z zapowiadanego od 2017 r. remontu,
- pod koniec 2024 r. dzielnica Wola zaczęła przygotowania do sprzedaży zabytkowej kamienicy Lejba Osnosa przy rondzie ONZ (dzielnica zabezpieczyła porządnie niszczejący obiekt dopiero w 2019 r., gdy stał się zabytkiem),
- w lutym 2025 r. dzielnica Praga-Południe wystawiła na sprzedaż zabytkową przedwojenną willę przy ul. Obrońców 13,
- pod koniec 2024 r. dzielnica Ursynów sprzedała działkę z pozostałościami niedokończonej inwestycji handlowej z lat 90. (za dawnym Multikinem) za rekordowe 82,2 mln zł.
W przypadku większości takich sytuacji argumentacja jest identyczna, jak w przypadku działki przy Okopowej 78: inwestowanie ogromnych pieniędzy w remonty byłoby zdaniem miasta nieopłacalne. Lepiej sprzedać działki i budynki, a za uzyskane kwoty remontować zasób komunalny, stawiać nowe bloki czy modernizować szkoły. To argument niewątpliwie racjonalny i zdecydowanie wart wzięcia pod uwagę.
Trudno jednak nie odnieść wrażenia, że Warszawa coraz częściej woli pozbywać się swoich nieruchomości niż zastanowić się, jak je wykorzystać. To pójście po linii najmniejszego oporu, a w praktyce także oddawanie znacznej części odpowiedzialności za rozwój miasta w ręce deweloperów. Tym bardziej, że na sprzedaż idą nie tylko działki „trudne”, bo zawierające zabytki, ale też zupełnie puste kawałki gruntu w atrakcyjnych lokalizacjach, czekających tylko na zagospodarowanie. Brak pomysłu czy brak woli działania? Być może, niestety, i jedno, i drugie.
- Czytaj także: Tuż przy metrze Młociny jest działka warta 15 mln zł, a na niej… drzewa. Warszawa ma takich miejsc mnóstwo
i
Działka pod metro oddana za teren pod szkołę, czyli brak planowania
Przy tej okazji warto przypomnieć także bodaj największą kontrowersję ostatnich lat związaną z wyzbywaniem się przez miasto swoich działek. Pod koniec 2023 r. Warszawa zaprezentowała plan budowy 5 linii metra, wśród których znalazła się m.in. linia M4, równoległa do M1 i krzyżująca się z nią na Marymoncie oraz przy stacji Wilanowska. Jako lokalizację tej drugiej stacji wskazano miejską działkę między stacją M1 a dworcem autobusowym.
Tymczasem już w marcu 2024 r. radni uznali, że miasto powinno odstąpić działkę pod przyszłe metro deweloperowi. Chodziło o dokonanie transakcji wymiany: w zamian za cenny grunt w znakomicie skomunikowanym miejscu deweloper miał oddać miastu działkę pod szkołę na Zawadach (Wilanów). Do wymiany faktycznie doszło w sierpniu 2025 r. Co w takim razie ze stacją metra? Miasto na początku twierdziło, że jest otwarte na współpracę z deweloperem i sugerowało, że w przyszłości można na tym samym terenie zbudować metro i biurowiec. Wkrótce wyszło jednak na jaw, że wybrano rozwiązanie najprostsze: planowaną stację M4 odsunięto na południe, wydłużając przyszłe przesiadki. Pasażerowie będą teraz musieli przemierzyć ponad 200 m podziemnego korytarza, żeby przesiąść się między pociągami. (Efekty można zobaczyć na powyższej grafice). To może najbardziej wyrazisty warszawski przykład przedkładania krótkoterminowego zysku nad długofalowe planowanie. Ale są też inne – jak choćby fakt, że miasto od wielu lat nic nie robi w kwestii zagospodarowania południowej części placu Defilad w centrum, wprost deklarując, że to „prywatni inwestorzy zdecydują, czy, kiedy i co zbudują w tym miejscu”.
Zarządzanie miastem to, rzecz jasna, sztuka kompromisu. Trudno w końcu wyrokować, czy obecne potrzeby uczniów na Zawadach są ważniejsze, czy też mniej ważne od potrzeb przyszłych pasażerów metra. Trudno jednak nie patrzeć z pewnym niepokojem na praktykę wyprzedaży miejskich gruntów jako na przykład cedowania miejskich zadań (i odpowiedzialności za rozwój miasta) na deweloperów. Sprawa z działką pod metro pokazuje, że pójście po linii najmniejszego oporu nieraz ma swój koszt – i to wysoki.
- Przejdź do galerii: Stacje metra M4. Zobacz przybliżone lokalizacje
