Łódzkie famuły w rękach Arche. W ciągu najbliższych 5 lat mają stać się kolejną wizytówką podejścia Grupy Arche do renowacji zabytków

Spis treści

1. Łódzkie famuły i Arche. Dzikość i dewastacja
2. Famuły w Łodzi, czyli wyższa wersja familoków
3. Cel jest prosty: najpierw mieszkania, potem kulturalny hotel
4. Zabytki do życia

Jeszcze dwa lata temu w famułach przy Ogrodowej 26 i 28 mieszkali ostatni lokatorzy. Ale o losie tych legendarnych dla łódzkiej historii budynków zaczęto myśleć znacznie wcześniej. Pierwsze plany sprzedaży famuł pojawiły się już w 2015 roku, jednak wówczas zrezygnowano z nich na rzecz prób przeprowadzenia rewitalizacji w formule partnerstwa publiczno-prywatnego, koordynowanego przez Łódzką Spółkę Infrastrukturalną.

W 2021 roku miasto zapowiadało, że odnowione famuły połączą funkcję mieszkaniową z szeroką ofertą komercyjną, stanowiąc naturalne uzupełnienie sąsiedniej Manufaktury. Ostatecznie, wobec braku chętnych inwestorów, Rada Miejska Łodzi 30 sierpnia 2023 roku wyraziła zgodę na sprzedaż budynków w trybie przetargowym. Rzeczoznawca wycenił kompleks na 54 263 000 zł, ale Rada podjęła decyzję o zastosowaniu 25-procentowego rabatu przy ustalaniu ceny przetargowej. Do rozstrzygniętego jesienią 2024 roku przetargu stanęła tylko Grupa Arche. Dzięki temu nabyła te obiekty za 38 986 000 zł brutto. Zakupione przez Arche nieruchomości obejmują historyczne kwartały przy ulicach Ogrodowej 26, 26A, 28 oraz Gdańskiej 3A, 3B i Mielczarskiego. Całkowita powierzchnia obiektów to niemal 19 tys. m².

Przeczytaj: 

Zabytki potrzebują ludzi. Wielkimi krokami zbliża się III Forum Rewitalizacji w Łodzi – zapowiedź wydarzenia organizowanego przez Arche w famułach przy Ogrodowej>>

Łódzkie famuły i Arche. Dzikość i dewastacja

Famuły z zewnątrz prezentują się okazale. Mimo widocznych zniszczeń i licznych ubytków, oba budynki zachowały swój charakter i wiele oryginalnych elementów architektonicznych. Wejście na wewnętrzny dziedziniec przynosi kolejne pozytywne wrażenia – bujna zieleń i dorodne drzewa rosnące na jego środku dodają temu miejscu wigoru. Tym, którzy cenią naturalność w projektowaniu zieleni, mogłoby się wydawać, że – mimo wszechobecnej patyny i licznych wybitych szyb – to miejsce wciąż jest w przyzwoitym stanie. Jako że sam do tych osób należę, spodziewałem się pasjonującego spaceru po wnętrzach famuł. Tym bardziej że budynki istotnie się różnią. Famuły przy Ogrodowej 26 miały mniejsze i niższe mieszkania, a elewacja była bardziej oszczędna w detale. Ogrodowa 28 uchodziła za bardziej luksusową, choć i tutaj nie było toalet, a metraże mieszkań rzadko przekraczały 30–35 m².

Moją ciekawość potęgował fakt, że w tych ponadstuletnich budynkach układ i standard mieszkań pozostał niemal niezmieniony od XIX wieku. Nawet po wojnie, gdy znacjonalizowano dawny majątek Poznańskiego, a jego fabryka zaczęła funkcjonować pod nazwą Poltex, famuły nie przeszły znaczących zmian. Toalety zaczęły pojawiać się dopiero wiele lat później – w mniejszych mieszkaniach w formie kabin prysznicowych, często ustawianych w kuchni lub pokoju; w większych udawało się zmieścić nawet wannę. Można więc było prześledzić, jak przed laty wyobrażano sobie efektywną maszynę do mieszkania dla klasy robotniczej.

Niestety, jeszcze przed przejęciem famuł przez Arche, wnętrza obu budynków zostały poważnie zdewastowane. Oryginalne elementy metalowe – jak barierki – padły ofiarą amatorów złomu, podobnie jak wszystko, co dało się łatwo sprzedać lub wykorzystać gdzie indziej. Skalę zniszczeń obrazowały zdjęcia wnętrz prezentowane przed budynkiem.

Famuły w Łodzi, czyli wyższa wersja familoków

Renowacja famuł przy Ogrodowej w Łodzi znalazła się – obok realizacji ambitnych planów wokół Królewskiej Papierni w Konstancinie-Jeziornie i ratowania Elektrociepłowni Szombierki w Bytomiu – na krótkiej liście głównych celów Grupy Arche na najbliższe lata.

Przedstawiciele Grupy Arche podczas spotkania wielokrotnie podkreślali znaczenie tych obiektów dla Łodzi i jej architektury. Wspominali o Izraelu Poznańskim – fabrykancie, który był pomysłodawcą i fundatorem tego kompleksu – oraz o kontekście ul. Ogrodowej i dawnej fabryki bawełnianej, znanej dziś jako Manufaktura. Z zachowanej tabliczki nad wejściem głównym wynika, że famuły wzniesiono w latach 1882–1884 oraz 1889–1901 według projektu Juliusza Junga. Efekty pracy tego niemieckiego architekta musiały przypaść do gustu Poznańskiemu, skoro to właśnie jemu zlecił później zaprojektowanie swojego pałacu – łódzkiego „Luwru”.

Warto dodać, że w przeciwieństwie do typowych familoków – niskich, zwykle jedno- lub dwukondygnacyjnych domów robotniczych, jak np. na Księżym Młynie – famuły Poznańskiego były znacznie wyższe. Budowane jako kilkukondygnacyjne, zwarte bloki mieszkalne, pozwalały ograniczyć koszt zakupu działek i zwiększyć gęstość zabudowy. Kluczowa była tu nie tyle jakość życia, ile efektywność: ciemne klatki schodowe prowadziły na dwie strony – z jednej strony na zielony dziedziniec, z drugiej bezpośrednio do ulicy i do pracy w sąsiedniej fabryce, gdzie dniówka trwała 16 godzin.

Posłuchaj podcastu z Piotrem Grochowskim z Grupy Arche

Cel jest prosty: najpierw mieszkania, potem kulturalny hotel

Jak zapowiadano, famuły przy Ogrodowej 26 zostaną przekształcone w obiekt hotelowy z przestrzenią gastronomiczną, wielofunkcyjnymi salami konferencyjnymi oraz przestrzenią kultury, w której odbywać się będą wydarzenia społeczne i artystyczne. Z kolei budynki przy Ogrodowej 28 zostaną przywrócone funkcji mieszkalnej, z poszanowaniem oryginalnego charakteru, ale dostosowane do współczesnych standardów. Plany zakładają powstanie niewielkich mieszkań, nawiązujących do historycznego ducha domów robotniczych.

Jednym z kluczowych elementów tej metamorfozy ma być stworzenie pasażu – zielonego placu miejskiego, który połączy oba kwartały. Przestrzeń ta, jak podkreślił Piotr Grochowski z Arche, ma być kontrapunktem dla pobliskiego centrum handlowego Manufaktura oraz zdominowanej przez beton tkanki miejskiej. Istniejąca tam zieleń zostanie zachowana i wzbogacona, by stworzyć przyjazne miejsce dla mieszkańców i turystów.

Przeczytaj: 

Famuły przy ulicy Ogrodowej w Łodzi przechodzą renowację. Będą tu mieszkania, restauracje i biura – szczegółowy opis planów inwestycyjnych Arche w Łodzi>>

Zabytki do życia

Grupa Arche, znana z realizacji podobnych projektów w całej Polsce, ma już na swoim koncie wiele udanych rewitalizacji – m.in. przemianę Cukrowni Żnin, za którą architekci Marek Bulak i Piotr Grochowski otrzymali nominację do Europejskiej Nagrody Miesa van der Rohe w 2022 roku.

Styl pracy Grupy Arche dobrze oddaje rozmowa z jej głównym architektem, Piotrem Grochowskim, przeprowadzona w ramach naszej serii podcastów „30/30”. Grochowski opowiada w niej o tym, jak projektowanie i inwestowanie łączą się w Arche w jedno, spójne działanie: decyzje projektowe zapadają z myślą o odzysku, adaptacji i maksymalnym wykorzystaniu istniejącej substancji. Materiały z odzysku – cegły, framugi, meble – nie są dla niego odpadem, lecz pełnowartościowym surowcem.

Przeczytaj także: 

Nie odbiera mejli, nie nocuje w swoich hotelach. Kim jest prezes firmy Arche, która inwestuje w ruiny i sporo na tym zarabia? – przedstawienie sylwetki Władysława Grochowskiego i filozofii działania Arche>>

Drugie życie Cukrowni Żnin. Tutaj nową szansę dostała nawet tektura>>