Spis treści
Zbliża się koniec biurowca z 1969 roku
22 września burmistrz Nowego Jorku Zohran Mamdani ogłosił rozpoczęcie publicznego procesu konsultacji w sprawie przyszłości 100 Gold Street. Projekt zakłada wyburzenie biurowca z 1969 roku, w którym obecnie mieszczą się Departament Ochrony i Rozwoju Mieszkalnictwa (HPD), inne miejskie agencje oraz centrum dla seniorów prowadzone przez Hamilton-Madison House. Urzędy mają zostać przeniesione do innych, nowocześniejszych biur.
Czytaj także: Nowy Jork ma słynny Flatiron, a my? Oto trójkąty i żelazka polskie
Należąca do miasta działka na Dolnym Manhattanie ma zostać przeznaczona pod nową zabudowę mieszkaniową. Powstanie tu blisko 4 tys. mieszkań, z których około tysiąca ma być trwale dostępnych cenowo i objętych stabilizacją czynszu. Projekt przewiduje również nowe centrum dla seniorów, ogólnodostępną przestrzeń publiczną oraz inne funkcje przeznaczone dla mieszkańców. Sam pomysł zabudowy 100 Gold Street nie jest jednak nowy. Jeszcze za administracji Erica Adamsa miasto rozpoczęło przygotowania do zagospodarowania nieruchomości. Na początku 2025 roku przedstawiono wstępną wizję zabudowy mieszkaniowej w tym miejscu. Ostatecznie w wyniku postępowania miasto wybrało GFP Real Estate jako dewelopera odpowiedzialnego za zagospodarowanie terenu.
Za projekt architektoniczny odpowie CetraRuddy Architects.
Oprócz mieszkań inwestycja ma objąć nowe centrum dla seniorów, które zastąpi placówkę prowadzoną obecnie przez Hamilton-Madison House, około 40 tys. stóp kwadratowych przestrzeni publicznej oraz ogólnodostępne komercyjne centrum fitness o podobnej powierzchni, oferujące także programy dla lokalnej społeczności.
Jedno na cztery mieszkania będzie dostępne cenowo
Władze miasta podają, że inwestycja będzie mogła zostać zrealizowana bez bezpośredniego finansowania z miejskiego budżetu. Jak to możliwe? Projekt ma wykorzystywać mechanizm subsydiowania krzyżowego - dochody generowane przez komercyjną część inwestycji mają równoważyć niższą rentowność mieszkań oferowanych poniżej stawek rynkowych. Spośród blisko 4 tys. mieszkań około tysiąca ma pozostać trwale dostępnych cenowo i podlegać stabilizacji czynszów. Środki uzyskane przez miasto w związku z zagospodarowaniem nieruchomości mają natomiast zostać przeznaczone na relokację miejskich instytucji i zapewnienie im nowych powierzchni biurowych.
Według władz Nowego Jorku po ukończeniu inwestycji przy 100 Gold Street znajdzie się niemal dwukrotnie więcej trwale dostępnych cenowo mieszkań, niż powstało w całym Manhattan Community District 1 w ciągu ostatniej dekady.
Czy wyburzenie będzie konieczne?
Temat jest jednak słodko-gorzki, bo zapewnienie kolejnego tysiąca dostępnych cenowo mieszkań idzie pod rękę z dużym wyburzeniem. Już w 2025 roku władze miasta nie uznawały przekształcenia istniejącego biurowca w budynek mieszkalny za realną opcję. Wskazywały na konieczność przeprowadzenia znacznych modernizacji (i ich nieopłacalność finansową) oraz na parametry istniejącej struktury utrudniające jej adaptację.
Czytaj także: Miasto zbuduje dostępne mieszkania w najdroższej dzielnicy. 15% lokali trafi do osób, które doświadczyły bezdomności
Za rozbiórką przemawiać ma również możliwość znacznie intensywniejszego wykorzystania działki. „Wyburzenie budynku pozwala również na budowę większej liczby mieszkań, ponieważ istniejąca struktura wykorzystuje jedynie nieco ponad połowę dopuszczalnej gęstości zabudowy” – pisał portal „The Real Deal”.
W oficjalnych materiałach NYCEDC aargumentowano z kolei: „Istniejący budynek nie nadaje się do adaptacji i wymaga znacznych nakładów na remont”. Miasto zdecydowało więc, że zamiast modernizować istniejący biurowiec, wykorzysta działkę do budowy od podstaw znacznie większego kompleksu mieszkaniowego.
Żaden budynek nie znika bez śladu (węglowego)
W realiach kryzysu klimatycznego trudno przejść obojętnie obok informacji o kolejnym wyburzeniu. Każda taka decyzja każe zadać dodatkową serię pytań: czy da się inaczej? Czy rozbiórka rzeczywiście jest konieczna? Według danych ONZ budynki i sektor budowlany odpowiadają za ok. 38 proc. globalnych emisji dwutlenku węgla. Część tego śladu wiąże się z wyburzaniem istniejących obiektów i zastępowaniem ich nowymi: tracimy wówczas wbudowany w stary budynek ślad węglowy, a jednocześnie generujemy kolejne emisje związane z produkcją materiałów i budową jego następcy. Z punktu widzenia klimatu jest to więc podwójny koszt.
Raporty branżowe wskazują, że renowacja i adaptacja istniejącego budynku może wiązać się z emisjami CO₂ o ponad połowę niższymi niż scenariusz zakładający jego wyburzenie i budowę od podstaw nowego, nawet bardzo energooszczędnego obiektu.
Stare biurowce sypią się jak domki z kart
Wyburzanie biurowców to trend obserwowany w całej Europie od kilkunastu lat. Powodów jest kilka. Po pierwsze, zmienia się sama definicja „nowoczesności”, co znajduje odzwierciedlenie zarówno w rosnących kosztach utrzymania starszych budynków, jak i coraz bardziej restrykcyjnych regulacjach środowiskowych. Nowoczesny biurowiec stał się też elementem strategii firm – ma przyciągać talenty i zachęcać pracowników do powrotu do biura. Coraz częściej całe kompleksy projektuje się na wzór małych miast, a ich wnętrza zaczynają przypominać domy. Hamaki w strefach relaksu, w pełni wyposażone kuchnie, szatnie, prysznice czy nawet kapsuły do drzemek sprawiają, że lista powodów, by opuścić biuro, staje się coraz krótsza. Tradycyjne długie korytarze z szeregiem zamkniętych pomieszczeń mają więc coraz mniejsze szanse w konkurencji z nowoczesnymi biurowcami klasy A.
Czytaj także: Warszawskie biurowce sypią się jak domki z kart. Zapowiedziano kolejne wyburzenia w stolicy
Po drugie, rozbiórki są pochodną przekształcania monofunkcyjnych dzielnic biurowych. Takich jak warszawski Mordor, gdzie całe kwartały wypełnione biurowcami, a pozbawione mieszkań i wystarczającej liczby usług, po godzinach pracy pustoszały.
Dziś część z tych obszarów zmienia funkcję, a wraz z nimi znikają także stojące tam budynki. W ich miejscu powstają mieszkania, usługi albo zabudowa łącząca kilka funkcji. Podobny mechanizm działa również w Nowym Jorku: zmiana struktury dzielnicy może oznaczać zastąpienie istniejącego biurowca zabudową mieszkaniową. Ceną tej transformacji pozostaje jednak utrata budynków, które nierzadko mogłyby jeszcze przez lata funkcjonować lub zostać zaadaptowane do nowych potrzeb.
