Spis treści
Koniec ery długich korytarzy i osobnych pomieszczeń?
Wyburzanie biurowców to trend obserwowany w całej Europie od kilkunastu lat. Zmieniająca się definicja „nowoczesności” znajduje odzwierciedlenie w rosnących kosztach utrzymania budynków i coraz bardziej restrykcyjnych regulacjach środowiskowych. Nowoczesny biurowiec staje się elementem strategii firm – ma przyciągać talenty i zachęcać pracowników do powrotu do biura. Coraz częściej projektuje się kompleksy biurowe na wzór małych miast, a same biura zaczynają przypominać domy. Hamaki w strefach relaksu, w pełni wyposażone kuchnie, szatnie, prysznice czy nawet kapsuły do drzemek sprawiają, że lista powodów, by opuścić biuro, staje się coraz krótsza. Tradycyjne długie korytarze z szeregiem zamkniętych pomieszczeń nie mają dziś szans w konkurencji z nowoczesnymi biurowcami klasy A.
Niestety, coraz częściej wyburzenie kalkuluje się inwestorom dużo bardziej, niż podjęcie się modernizacji obiektu.
Ilmet trafia pod kilof po 10 latach ciszy
"Podmiankę" biurowców szczególnie wyraźnie widać w stolicy. Warszawskie biurowce znikają na naszych oczach. Obecnie trwa rozbiórka Ilmetu, jednego z najbardziej charakterystycznych warszawskich biurowców lat 90. Na razie prace prowadzone są wewnątrz: demontowane są instalacje i wyposażenie, a konstrukcja zostanie rozebrana w kolejnym etapie. Skanska, właściciel nieruchomości, nie podaje terminu zakończenia prac.
Czytaj także: 10 nowych wieżowców w 5 lat. Warszawa zyskała las drapaczy chmur. Oto one
Ilmet powstał przy al. Jana Pawła II 15 według projektu Miljenko Dumencicia i Mirosława Kartowicza. Oddany do użytku w 1997 roku biurowiec ma 22 kondygnacje nadziemne i trzy podziemne. Jego wysokość do dachu wynosi 83 metry, a wraz z elementami na szczycie – 103 metry. Przez lata znakiem rozpoznawczym wieżowca było obrotowe logo Mercedes-Benz. Budynek od około dekady pozostaje pusty.
W miejscu Ilmetu Skanska planuje Warsaw One. Inwestor dysponuje pozwoleniem na budowę obiektu o maksymalnej wysokości 188 metrów. Za aktualny projekt architektoniczny odpowiada pracownia Epstein. Szczegółowy wygląd wieżowca nie został jeszcze przedstawiony. Wiadomo natomiast, że nowy biurowiec ma spełniać wymagania certyfikacji LEED i WELL.
Smutny prezent na 50 urodziny Intraco
Gdy przy rondzie ONZ trwa już rozbiórka Ilmetu, przesądzony jest także los starszego o ponad dwie dekady Intraco. 50-letni wieżowiec przy ul. Stawki 2 ma zgodę na rozbiórkę, wydaną w listopadzie 2025 roku. Właściciel, Polski Holding Nieruchomości, podtrzymuje plan zastąpienia go nowym obiektem. Ostatnią szansą na zachowanie budynku był wpis do rejestru zabytków, jednak we wrześniu 2026 roku konserwator ostatecznie odmówił objęcia go ochroną.
Intraco powstało w latach 1973–1975 według projektu szwedzkiego architekta Petera Diebitscha. Wieżowiec wybudowała firma BPA Byggproduktion AB dla Przedsiębiorstwa Handlu Zagranicznego „Intraco”. Miał 38 kondygnacji i 138 metrów wysokości, a w momencie ukończenia ustępował w Warszawie jedynie Pałacowi Kultury i Nauki. W latach 90. dobudowano jeszcze jedno piętro. Budynek oferuje około 31 tys. m² powierzchni. W czasach PRL mieściły się w nim przedstawicielstwa około 60 zagranicznych firm.
Pierwotne Intraco wyglądało inaczej niż dzisiaj. Elewację pokrywały ceramiczne płytki zaprojektowane przez Mirosława Duchowskiego – wykorzystano ich 483 tys. Podczas modernizacji w 1998 roku okładzinę usunięto i zastąpiono ciemnozieloną, lustrzaną ścianą kurtynową. Zmiany objęły także inne części budynku.
Właśnie skala późniejszych przekształceń stała się kluczowa dla jego dalszych losów. W styczniu 2026 roku Stowarzyszenie „Obrońcy Zabytków Warszawy”, działając w imieniu grupy mieszkańców Muranowa, wystąpiło o wpis Intraco do rejestru zabytków. Konserwator przeprowadził oględziny, uznał jednak, że budynek został zbyt mocno przebudowany. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy we wrześniu podtrzymał odmowę. Docenił historyczne znaczenie wieżowca jako świadectwa ambicji architektonicznych PRL, ale za decydującą uznał utratę autentyzmu i integralności obiektu.
Droga do rozbiórki jest więc otwarta. Intraco, mimo że przetrwał kilka etapów przekształceń, nie doczeka się już kolejnego. Podobnie jak Ilmet zostanie zastąpiony nowym, nowocześniejszym wieżowcem.
Biurowiec przy Żurawiej 8 zastąpią mieszkania
Nie każdy biurowiec ustępuje miejsca nowemu. Drugim opłacalnym scenariuszem dla inwestorów staje się zastąpienie powierzchni biurowej mieszkaniami, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych częściach miasta. Tak będzie przy ul. Żurawiej 8. Budynek, który przez lata był siedzibą Radia Zet, zostanie rozebrany, a na jego miejscu powstanie apartamentowiec.
Biurowiec Bliski Centrum powstał w latach 1998–2000 na tyłach modernistycznego gmachu przy Żurawiej 6/12, w miejscu zabudowy zniszczonej podczas wojny. Zaprojektował go zespół pod kierunkiem Macieja Wucena. Budynek ma przeszkloną elewację charakterystyczną dla architektury biurowej przełomu lat 90. i 2000. Przez blisko ćwierć wieku działała tu siedziba Radia Zet. Rozgłośnia przeniosła się na Czerską, a opuszczony biurowiec w drugim kwartale 2026 roku został oficjalnie wycofany z rynku.
Właściciel nieruchomości, MS Investments, od pewnego czasu planował przywrócenie działce funkcji mieszkaniowej. Rozważano przebudowę istniejącego obiektu, jednak inwestor uznał adaptację za nieopłacalną. Jak podaje Gazeta Wyborcza, biurowiec ma zostać rozebrany aż do płyty fundamentowej. Mechanizm, który odpowiada za taką decyzje, jest prosty: wysoka wartość działki - według logiki kapitału - nie może iść w parze z budynkiem, który nie odpowiada konkretnym standardom.
Projekt przygotowała holenderska pracownia MVSA. Dwa skrzydła apartamentowca otoczą wewnętrzny dziedziniec, a na elewacjach i tarasach ma pojawić się zieleń. W budynku zaplanowano 69 apartamentów o powierzchni od 40 do 280 m² oraz dwupoziomowy garaż podziemny na 70 samochodów. Inwestor ma już prawomocne pozwolenie na budowę. Zakończenie inwestycji i przekazanie mieszkań zapowiadane jest na 2029 rok.
Saski Point także zastąpi apartamentowiec
Ten sam scenariusz realizowany jest przy Marszałkowskiej 111. Saski Point, biurowiec stojący naprzeciwko Ogrodu Saskiego, zostanie rozebrany i zastąpiony apartamentowcem - mimo, że początkowo w sieci krążyły informacje o jego adaptacji. Inwestor ma już pozwolenie na budowę, a pierwsze prace rozbiórkowe rozpoczęły się 19 sierpnia. Podobnie jak przy Żurawiej, zdecydowano się usunąć go wraz z kondygnacjami podziemnymi.
Saski Point powstał pod koniec lat 90. przy skrzyżowaniu Marszałkowskiej i Królewskiej. Przez lata mieściły się w nim biura, a ostatnio także siedziba banku. W 2024 roku nieruchomość kupiła spółka Roceporthill Investments, już z zamiarem przekształcenia jej w inwestycję mieszkaniową. W lipcu 2026 roku prezydent Warszawy wydał pozwolenie obejmujące rozbiórkę istniejącego obiektu oraz budowę w jego miejscu budynku mieszkalnego z usługami i podziemnym garażem.
Zmiana funkcji nie przyniesie przy tym radykalnej zmiany skali zabudowy. Nowy obiekt ma mieć osiem kondygnacji naziemnych i nie przekroczy 30 metrów wysokości. Jego bryła zachowa parametry zbliżone do obecnego biurowca. Projekt przygotowała pracownia JSK Architekci. Charakterystyczne dla Saski Point duże powierzchnie przeszkleń zastąpi jasna elewacja z dużymi oknami i loggiami.
W środku znajdzie się 48 apartamentów oraz cztery lokale usługowe. Na dwóch kondygnacjach podziemnych przewidziano ponad 70 miejsc parkingowych.
W Mordorze widać to jak na dłoni
Tendencję tę najintensywniej widać na warszawskim Służewcu Przemysłowym, czyli dawnym „Mordorze”. Przez lata była to niemal monofunkcyjna część miasta. Duża koncentracja powierzchni biurowej sprawia, że właśnie tutaj szczególnie wyraźnie widać zmianę funkcji: biura są przebudowywane albo burzone, a ich miejsce coraz częściej zajmują mieszkania. Proces przyspieszyła możliwość realizowania inwestycji mieszkaniowych w trybie Lex Deweloper, także na terenach, na których miejscowe plany przewidywały inne funkcje.
Czytaj także: Organizm, który żywi się własnym ogonem. Między falą wyburzeń a klątwą monofunkcyjności na warszawskim Mordorze
Standard powierzchni komercyjnych zmienia się coraz szybciej, a wraz z nim skraca się ekonomiczny cykl życia architektury. Za nieatrakcyjne dla rynku mogą zostać uznane nie tylko biurowce mające 40 czy 50 lat, ale także obiekty kilkunastoletnie, a w skrajnych przypadkach nawet młodsze niż dekada. Coraz częściej o rozbiórce nie decyduje wiek budynku, ale rachunek ekonomiczny i możliwość bardziej dochodowego wykorzystania działki.
