Spis treści
Bogaci do centrum, biedni na przedmieścia
Wyobraźmy sobie duże miasto z lotu ptaka. Gdyby chwycić jego ścisłe centrum i unieść je do góry, cała struktura miasta zaczęłaby przypominać piramidę. Dobrze oddaje to zależność między lokalizacją mieszkania a jego dostępnością cenową: na lokale „z okolic wierzchołka” może pozwolić sobie jedynie niewielka grupa osób, podczas gdy większość mieszkańców zmuszona jest rozważać nieruchomości położone na jej najniższych poziomach.
Czytaj także: Domy na przecięciu krętych, życiowych ścieżek. Przyszłe lokatorki połączy pokrewieństwo historii
Dane opublikowane na portalu RynekPierwotny.pl z końca 2024 roku pokazują, jak silnie ceny mieszkań w Polsce różnią się w obrębie jednej aglomeracji. W największych miastach metr kwadratowy nowego lokalu w centrum kosztował nawet o kilkadziesiąt procent więcej niż poza jego granicami. W Warszawie średnie ceny przekraczały 17,6 tys. zł za mkw., podczas gdy w bezpośrednim otoczeniu miasta spadały do około 10,9 tys. zł. Podobne dysproporcje widoczne były m.in. w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi.
Tak duże różnice cenowe wynikają bezpośrednio z wartości inwestycyjnej gruntu, na którą wpływa bliskość miejsc pracy, usług publicznych, instytucji kultury, transportu i infrastruktury. Zwiększa to popyt, podczas gdy podaż pozostaje skrajnie ograniczona: centra dużych miast są w większości przypadków niemal w całości zabudowane. To wystarcza, żeby utrwalić „miejską piramidę”, a w konsekwencji - zacementować podziały klasowe wśród mieszkańców.
Samorządy a podział miasta wg kryteriów klasowych
Schemat narzucony przez wolny rynek mogą przełamać samorządy. Mogą to robić przez zapewnianie mieszkań dostępnych cenowo - lokali komunalnych i socjalnych, czy inwestycji realizowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Czynsz w takich mieszkaniach wynika bezpośrednio z decyzji publicznych i regulacji. Lokowanie tego typu inwestycji w zróżnicowanych częściach miasta nie tylko (co jest ich, oczywiście, nadrzędnym celem) wspiera osoby znajdujące się w trudniejszej sytuacji ekonomicznej, ale też przeciwdziała podziałowi miasta według kryteriów klasowych.
W miastach wciąż ubywa lokali komunalnych
Niestety. W ostatnich latach coraz głośniej jest o wyprzedawaniu przez miasta lokali komunalnych. Jak wynika z analizy przeprowadzonej przez Dziennik Gazetę Prawną, wciąż zmniejsza się liczba lokali komunalnych w największych polskich miastach, a "samorządy rozbudowujące swoje zasoby są w zdecydowanej mniejszości". Jak czytamy na stronie DGP:
Główny Urząd Statystyczny opublikował pod koniec lutego wstępne dane dotyczące mieszkań komunalnych w 2024 r. Jak wynika z przedstawionych statystyk, liczba lokali mieszkalnych w Polsce, na które na koniec roku obowiązywały umowy na najem z mieszkaniowego zasobu gminy (z wyłączeniem lokali zamiennych i tymczasowych pomieszczeń), wyniosła 595,4 tys., co oznacza spadek o 1,3 proc. w porównaniu z 2023 r. (wówczas liczba wyniosła 603 tys. lokali). Sytuacja różni się jednak w zależności od lokalizacji. Lokali komunalnych ubywa przede wszystkim w miastach (spadek o 1,5 proc.), za to sytuacja nieznacznie poprawiła się na wsiach (wzrost o 1 proc.).
W 2024 roku działacze Młodej Lewicy stworzyli "Raport o stanie mieszkalnictwa w samorządach", z którego jasno wynika, że zasób komunalny maleje. W ciągu minionych 5 lat gminy pozyskały co prawda 29742 mieszkania (z czego ok. 12 tys. z tej liczby to mieszkania pozyskane przez Warszawę), ale sprzedały 57936 mieszkań. W efekcie zasób mieszkań zmniejszył się co najmniej o 28194 lokale.
Manhattan: dostępne mieszkania w najdroższej dzielnicy
W kontekście tych mało optymistycznych realiów, realizacja Hudson Mosaic, która ma powstać w najbliższym czasie na Manhattanie - a więc w najdroższym obszarze Nowego Jorku (!) - wydaje się szczególnie interesująca. W dzielnicy Hudson Square, na niewykorzystanej działce, zostanie wybudowany zespół mieszkań dostępnych cenowo. Za koncepcję architektoniczną projektu odpowiada pracownia Herzog & de Meuron, która poprowadzi projekt we współpracy z lokalnym biurem projektowym Curtis & Ginsberg. Inwestycja realizowana jest przy współpracy nowojorskiego Departamentu Ochrony i Rozwoju Mieszkalnictwa i miejskich jednostek odpowiedzialnych za przestrzeń publiczną i środowisko.
Czytaj także: Porównują ją często do stalowego plastra miodu. Wieża The Vessel w Nowym Jorku
Planowane przedsięwzięcie obejmie budowę mieszkań uzupełnionych o infrastrukturę społeczną zlokalizowaną w parterach budynków. W centralnej części kompleksu zaplanowano centrum rekrecyjne NYC Parks (agencji odpowiedzialnej za parki publiczne i tereny rekreacyjne Nowego Jorku), które ma obsługiwać zarówno mieszkańców osiedla, jak i lokalną społeczność. Całoroczny obiekt będzie obejmował sześciotorowy kryty basen, salę gimnastyczną z pełnowymiarowym boiskiem do koszykówki zgodnym ze standardami szkół średnich, wewnętrzną bieżnię, sale cardio i siłowe, laboratorium medialne oraz elastyczne sale wielofunkcyjne, m.in. na zajęcia taneczne i programy pozaszkolne.
Innowacyjna, trapezowa forma budynku zminimalizuje zacienienie sąsiednich ulic i parku J.J. Walker Park. Zróżnicowana elewacja obiektu ma nawiązywać do historycznej architektury West Village, jednocześnie spełniając "najwyższe standardy efektywności energetycznej i odporności na ekstremalne warunki pogodowe".
Jak czytamy w informacji prasowej, głównym celem projektu jest "rozwój zasobu mieszkań o regulowanym czynszu" i "wzmocnienie lokalnej infrastruktury społecznej". Mieszkania mają być dostępne dla szerokiego grona nowojorczyków (od singli i par po większe rodziny) o niskich i umiarkowanych dochodach. Co najmniej 15% lokali zostanie przeznaczonych dla osób wcześniej doświadczających bezdomności, z zapewnionymi na miejscu usługami klinicznymi i wsparcia.
Prestiżowa architektura vs. zbiorowe uprzedzenia?
Projekt autorstwa międzynarodowej, wielokrotnie nagradzanej pracowni Herzog & de Meuron, realizowany we współpracy z nowojorską firmą Curtis + Ginsberg Architects, ma również dowodzić, że mieszkalnictwo finansowane ze środków publicznych może osiągać najwyższy poziom jakości architektonicznej.
Takie podejście coraz częściej widoczne jest także w Polsce, gdzie uznane pracownie projektowe podejmują się realizacji projektów z zakresu mieszkalnictwa społecznego. Najczęściej są to inwestycje realizowane w systemie TBS, który - w przeciwieństwie do tradycyjnego budownictwa komunalnego - dysponuje relatywnie większymi środkami finansowymi. Dobrym przykładem są Katowice, gdzie w śródmieściu zakończono renowację trzech kamienic przekształconych w mieszkania TBS. Za projekt rewitalizacji odpowiadała pracownia OVO Grąbczewscy, znana m.in. z realizacji Muzeum Ognia w Żorach.
W ramach inwestycji wykorzystano materiały pochodzące z rozbiórek - cegłę i kafle - a także zachowane elementy historyczne, takie jak drzwi, tralki czy detale stolarki. Zewnętrzne oficyny przekształcono w atrakcyjne, betonowo-ceglane, wielopoziomowe ogrody, częściowo zadaszone i zaprojektowane jako przestrzenie integracyjne dla dzieci i dorosłych.
Czytaj także: Grzegorz Piątek pisze o najlepszym budynku w Polsce wg SAPR i jury Nagród Polityki - TBS Ajnfart w Rybniku
Dobra architektura społeczna jest tym bardziej istotna, że (poza zapewnieniem komfortowych warunków życia) przeciwstawia się utrwalonym uprzedzeniom. Zły stan techniczny wielu budynków komunalnych pogłębia podział między ich lokatorami a resztą miasta. Z czasem skojarzenia wrastają w zbiorową wyobraźnię, spychając wszystkich mieszkańców lokali komunalnych - także tych zamieszkujących dobrze zaprojektowane i utrzymane budynki - do jednego, stygmatyzującego worka. Tym, co może temu skutecznie zapobiec, jest troska nie tylko o ilość dostępnych cenowo lokali, ale także o ich jakość.
