Budowa Browarów Warszawskich

Projekt zespołu zabudowy w miejscu Browarów Warszawskich (dawnych zakładów piwowarskich Haberbusch-Schiele) na warszawskiej Woli jest rezultatem architektonicznego konkursu zorganizowanego przez inwestora – Echo Investment, rozstrzygniętego w 2015 roku. Kilkuletni proces projektowania i równoczesnego zabiegania o rozstrzygnięcie różnych procedur administracyjnych oraz kwestii formalnych pozwolił nam na wnikliwą weryfikację rozwiązań przyjętych w pracy konkursowej, choć w generalnych założeniach główne idee projektu pozostały bez zmian.

Jak w każdym projekcie, który podejmujemy, tak i w tym konsekwencje podstawowych założeń przekładają się na najważniejsze decyzje funkcjonalne i urbanistyczne. W dalszej kolejności opracowaliśmy szczegółowe rozwiązania wnętrz urbanistycznych, elewacji, zagospodarowanie zieleni, przestrzeni wewnętrznych budynków, ich konstrukcji i instalacji, dobór materiałów faktur itp. Żaden z tych elementów nie jest samoistny, lecz współzależny z innymi, służąc osiągnięciu idei projektu. Najważniejszą cechą warsztatu architekta jest bowiem umiejętność dopasowania technologii do koncepcji. Każdy, kto ma za sobą doświadczenie pracy w zespole specjalistów i projektantów branżowych różnych dziedzin o rozmaitej skali i różnym poziomie złożoności, w które coraz bardziej obrastają działania architektoniczne, zdaje sobie sprawę jak trudno znaleźć porozumienie z tymi, których zaprząta pozaarchitektoniczny wycinek zawodowej rzeczywistości. Architektura dzisiaj często jest traktowana jako zbiór złożonych technik żyjących własnym życiem, oderwanym od najważniejszych idei projektowych i wartości, o które zabiega architekt. A przecież podstawą naszego działania powinno być dążenie do realizacji spójnej idei projektowej – „technikalia” stanowić mają jedynie narzędzie pomocnicze służące do realizacji podstawowych założeń projektowych.

W miejscu dawnych Browarów ostało się jedynie kilka zrujnowanych obiektów: Willa Fabrykanta przy ul. Grzybowskiej, budynek dawnej Warzelni położony w głębi działki, Laboratorium przy murze od strony wschodniej oraz w centralnej części działki ukryte pod ziemią Piwnice Leżakowni. Rozpoczynając projektowanie bardzo szybko zrozumieliśmy, że naszym zadaniem nie będzie rewitalizacja dawnego browaru, lecz przywrócenie miastu dużego, zapomnianego i zniszczonego fragmentu. Nieliczne zabytkowe budynki lub ich pozostałości, stanowiące dziś niewielki procent planowanej kubatury, potraktowaliśmy jak „przyprawę” – niestanowiącą głównego składnika dania, lecz nadającą mu specyficzny charakter. W naszym projekcie stały się one punktami węzłowymi siatki ulic i placów, w przyszłości dzięki swojej ekspozycji będą punktami orientacyjnymi tej części miasta.

Zastanawialiśmy się w jaki sposób zagospodarować pusty dotąd teren, wykorzystując wyjątkowy charakter miejsca i klimatyczne pozostałości historycznej zabudowy do stworzenia przestrzeni modnej, atrakcyjnej i jednocześnie przyjaznej dla mieszkańców. Miejsca, które zgodnie z najnowszymi trendami kształtowania zabudowy, powinno łączyć wiele aktywności: funkcję mieszkaniową, biurową i rekreacyjną, tworząc żywy, multifunkcjonalny fragment miasta. Miejsca, które będzie wyznaczało kierunek zmian dzielnicy, ale wciąż związanego z historycznym, industrialnym charakterem Woli.

Klasyczna hippodamejska siatka ulic i placów w centrum Browarów zagęszcza się i rozwarstwia, przekształcając się w trójwymiarową strukturę przejść, bram, mostków i schodów, biegnących na różnych poziomach, łączących charakterystyczne punkty zespołu. Projekt ulic, placów i ogrodów można porównać do hierarchii i układu mieszkania, w którym każde pomieszczenie jest inne, ma inne przeznaczenie, umeblowanie i aranżację, ale razem tworzy spójną całość, dopasowaną do mieszkańców.

Plac Bramy Browarów od strony ul. Grzybowskiej to hol wejściowy – ma reprezentacyjny charakter, podkreślony przez flankujące go, bliźniacze w formie budynki biurowe. Jest on otwarty na ulicę Grzybowską, ale przez delikatne pogrążenie posadzki stwarza poczucie kameralności i odgrodzenia od zgiełku miasta. Za Bramą Browarów znajdują się najważniejsze przestrzenie: Rynek Warzelni, Ogród, i Piwnice Leżakowni. Rynek Warzelni to salon Browarów – serce całego zespołu. Jego najważniejszymi punktami będą: Warzelnia – charakterystyczna część dawnego browaru oraz najbardziej ekstrawagancki obiekt nowej zabudowy – Apartamenty przy Warzelni. Przedłużeniem jest ogród – Dziedziniec Warzelni, którego perspektywa zamyka zabytkowy budynek Laboratorium. Przestrzeń ta odgrodzona od zgiełku miasta ma bardziej kameralny nastrój. Z centralnego placu – Rynku, przez bramy o ekspresyjnych sklepieniach, można przejść do Ogrodu i położonych pod nim Piwnic Leżakowni. Pod kolebkami ceglanych sklepień Piwnic zaprojektowaliśmy przestrzeń przygotowaną na różną działalność gastronomiczną, łącznie z mini browarem w podziemiach Warzelni. Dzięki obniżeniu poziomu terenu przed wejściami, piwnice zyskały charakterystyczne elewacje z ceglanych arkad – widoczne zarówno od strony Bramy Browarów, jak i z Rynku Warzelni. Ogród nad Piwnicami to ogólnodostępna przestrzeń rekreacyjna o swobodnym, parkowym charakterze, ocieniona rzędami drzew.

Najwyższy w całym kompleksie budynek zlokalizowany przy wewnętrznej ulicy Haberbusch-Schiele swoją rozczłonkowaną i zróżnicowaną bryłą nawiązuje do dawnej zabudowy, dostrzegalnej zarówno w bezpośrednim, jak i dalszym otoczeniu. Wyraźnie zaakcentowane poszczególne części budynku łączy wspólna zasada kształtowania detalu i użyte materiały elewacyjne. Wszystkie fasady otrzymały horyzontalną artykulację poprzez zastosowanie betonowych gzymsów z nieznacznie wycofanym wykończeniem ścian. Od strony ulic publicznych materiałem dominującym jest jasna, podłużna cegła betonowa, a od strony dziedzińca wewnętrznego – jasny tynk. Ceglane panele murowane bezpośrednio na gzymsach są jednostronnie przekoszone w planie, co nieznacznie kierunkuje poszczególne fragmenty elewacji. Na dalszym etapie prac zdecydowaliśmy się na podkreślenie tego efektu także poprzez schodkowy wątek ceglany. Wybór cegły był długim, wielomiesięcznym procesem, począwszy od wykonania pierwszych próbek (w wielu wariantach), aż po fragment ściany. Zależało nam na jak najlepszym dopasowaniu faktury oraz koloru cegły do wylewanego betonowego gzymsu.

Sposób kształtowania fasady, zastosowany materiał oraz detal wykorzystane zostały do wsparcia niektórych rozwiązań technicznych. Betonowy gzyms odizolowany termicznie od stropu jest podkonstrukcją dla masywnego wykończenia z cegły i pozwala murować ją bez konieczności wieszania z zastosowaniem systemów wsporczych. Zacierany beton wykorzystano jako wykończenie gzymsu i posadzki. Poziomy wysięg loggi spełnia rolę pasa ogniowego, co pozwoliło na zastosowanie w mieszkaniach okien na pełną wysokość pomieszczenia. Wentylowane panele ceglane spełniają z kolei funkcję parawanu, za którym zlokalizowano nawietrzaki ścienne. Masywna osłona z muru ceglanego zapewnia w tym przypadku dodatkową ochronę termiczną i akustyczną dla mieszkańców.

Budynek Apartamenty przy Warzelni jest zwornikiem kompozycji urbanistycznej Browarów Warszawskich. Centralne położenie obiektu, przy najważniejszych ciągach komunikacyjnych i przestrzeniach publicznych kompleksu, czyni z niego dominantę przestrzenną i ikonę nowej inwestycji. Zaproponowany przebieg linii zabudowy wynika bezpośrednio z zapisów planu zagospodarowania, od strony północnej domykając pierzeję ulicy Krochmalnej, a od strony południowej ukierunkowując osie widokowe na zabytkową fasadę Laboratorium i Warzelnię. Apartamenty powstają w miejscu nieistniejącego budynku słodowni. Ten charakterystyczny, przemysłowy obiekt stał się formalnym punktem odniesienia dla projektowanej zabudowy, która powtarza jego uskokowy obrys i formułę najwyższych i węższych od pozostałej części budynku elewacji. Szerokość obiektu oglądanego z Rynku Browarów odpowiada szerokości zabytkowej Warzelni. Także przyjęte rozwiązania fasadowe są ukłonem w stronę historycznej zabudowy – nie przedrzeźniają jej poprzez stosowanie identycznych form i materiałów, ale dyskretnie wchodzą z nią w dialog za pomocą paneli o miedzianym kolorze. O charakterze budynku decyduje w dużej mierze jego elewacja wykonana z rozwieranych paneli – okiennic, wypełnionych stalową siatką cięto-ciągnioną, malowaną na kolor miedziany. Możliwość manualnej regulacji położenia tych elementów sprawi, że fasada będzie mienić się w świetle i zmieniać w zależności od preferencji mieszkańców. W podstawowym położeniu panele będą lekko załamane, co pozwoli urozmaicić rysunek elewacji i wprowadzić efekty światłocieniowe. Profil ramy okiennicy będzie zawężał się w kierunku siatki, dzięki czemu płaszczyzna panelu będzie jednolita, a podkonstrukcja zostanie zamaskowana.

Ściany znajdujące się za okiennicami wykończone będą tynkiem w kolorze szarym, który stanowić ma dla nich neutralne tło. Te z paneli, które znajdują się bezpośrednio przed fragmentami ścian zaprojektowano jako nieruchome. W projekcie zastosowano okna i drzwi aluminiowe, malowane proszkowo na kolor grafitowy. Założeniem było zbliżenie ich kolorystyki do zastosowanego tynku, tak aby druga linia fasady podkreślała grę światłocienia na miedzianych, obrotowych panelach.

Ważnym dylematem do rozstrzygnięcia stało się pytanie, w jaki sposób należy przywrócić do życia pozostałe, zrujnowane fragmenty starych budowli. Stan techniczny każdego z ocalałych obiektów był fatalny. Same budynki wielokrotnie wcześniej przebudowywane dawno już utraciły swój pierwotny kształt. Brak materiałów archiwalnych oraz całkowita zmiana kontekstu ograniczały pomysły ewentualnej odbudowy. Nie chcieliśmy jednak zapominać o bogatej, choć dość zagmatwanej historii tego miejsca – szkodą by było usunąć nawarstwiające się ślady dawnych czasów i kolejnych przebudów. Tam, gdzie było to możliwe, postanowiliśmy pozostawić ślady różnych epok ukazujących różne fazy „życia” tych budowli, cały czas pamiętając jednak o przystosowaniu tych obiektów do nowego przeznaczenia (kiedyś produkowano tu piwo, a dziś w tym miejscu piwo będzie pite). Warzelnia po usunięciu zniszczonego tynku (budynek został otynkowany już po wojnie) odzyska swą oryginalną ceglaną elewację. Arkady piwnic zostaną całkowicie odkopane. Wspólnie z inwestorem zaplanowaliśmy w tym miejscu funkcje gastronomiczne rozlokowane wokół nowego ogrodu. Kafle ceramiczne, którymi w latach powojennych obłożono sklepienia kolebek z powodu konieczności osuszenia i odgrzybienia murów zostały usunięte. W trakcie prac okazało się, że mocny podkład z zaprawy cementowej jest bardziej wytrzymały od zawilgoconych murów ceglanych. Podejmowane próby czyszczenia kolebek z jego resztek powodowały degradację cegieł. Po odkopaniu piwnic i ich „wydobyciu na powierzchnię” wpadające do wnętrza światło ukazało niezwykle „żywą” strukturę nieoczyszczonego sklepienia. Taką właśnie fakturę ścian i sklepień postanowiliśmy pozostawić.

Teren całej inwestycji podzielony został na wiele etapów inwestycyjnych. Niektóre elementy tej układanki zostały już zrealizowane (odbudowana Willa Fabrykanta, budynek mieszkalny przy skrzyżowaniu ulic Wroniej i Krochmalnej oraz budynek biurowy przy placu Brama Browarów). Kolejne w różnych fazach realizacji zostaną w przyszłym roku ukończone. Cały czas starannie obserwujemy postępy budowy i z niecierpliwością czekamy na jej zakończenie. Mamy nadzieję, że wówczas miejsce to naprawdę ożyje.