Budynek mieszkalny na modelowym osiedlu Nowe Żerniki we Wrocławiu

Odwołanie do pierwowzoru zobowiązuje. Docelowo 3800 mieszkań, realizowanych w różnorodnych formatach – zabudowa wielorodzinna, domy jednorodzinne, kooperatywy, mieszkania na wynajem. Pełne uzbrojenie sieciowe i komunikacyjne – w tym transport publiczny, siatka wygodnych połączeń pieszych i rowerowych, w tym most przerzucony nad ruchliwą arterią, między osiedlem a terenami rekreacyjnymi. Kompletna infrastruktura społeczna – targowisko, żłobek, szkoła, dom kultury, mieszkania dla osób starszych. Otwarte przestrzenie wspólne służące wypoczynkowi i rekreacji. To wszystko ma oferować wrocławskie, wzorcowe osiedle Nowe Żerniki, dla którego ideową inspiracją była głośna wystawa WuWA z 1929 roku.

Podzielona na dwa etapy inwestycja – w pierwszym oddanych ma zostać 400 mieszkań, targowisko i dom kultury wraz z pełną infrastrukturą drogową i sieciową – miała powstać jako przedsięwzięcie towarzyszące Europejskiej Stolicy Kultury, ale jego skala uczyniła je inicjatywą w pełni niezależną i wykraczającą czasowo poza ramy wydarzenia. Przedsięwzięcie było i jest wyzwaniem na wielu płaszczyznach – projektowej, organizacyjnej, administracyjnej, ekonomicznej.

Niewątpliwie idea stworzenia modelowego osiedla w dobie kryzysu pojęcia „mieszkanie”, który boleśnie, ale trafnie zilustrował Filip Springer w książce 13. pięter, jest aktualna. Pod założenie wyznaczono niezainwestowane tereny, których przeznaczenie było przedmiotem wielu debat wśród włodarzy i planistów, z organizacją Expo włącznie. Nieoczywiste położenie owej ziemi niczyjej na zachodnich obrzeżach miasta, co prawda w bezpośredniej bliskości węzła Autostradowej Obwodnicy Wrocławia i lotniska, ale bez wygodnych połączeń z miastem i jakiejkolwiek infrastruktury, w niezdefiniowanym kontekście urbanistycznym, predestynowało je raczej pod aktywność gospodarczą bądź tereny wystawowe. Z tych planów zresztą – w ramach Nowych Żernik – nie zrezygnowano. Część obszaru, leżąca bliżej obwodnicy, przeznaczona będzie na funkcję biurową, realizowaną jednakże jako część osiedla, zarówno funkcjonalnie, jak i ideowo, oferując przestrzenie dla firm różnej wielkości.

W celu przeprowadzenia zamierzenia wyłoniono grupę architektów i planistów związanych z Wrocławiem, wspartą specjalistami, której zadaniem w pierwszej fazie było opracowanie układu urbanistycznego. Następnie, poszczególnym zespołom przydzielono wybrane kwartały, w obrębie których miały powstać projekty wzorcowe, stanowiące część oferty przetargowej, kierowanej na partnerskich warunkach w przeważającej większości do deweloperów.

Zainteresowany inwestor zobowiązywał się do realizacji w oparciu o projekt przypisany zakupionej nieruchomości. Warunkiem niezbędnym do przeprowadzenia tak śmiałego przedsięwzięcia było zapewnienie podstawowej infrastruktury technicznej, która musiała powstać z wyprzedzeniem. Problem tkwił nie tyle w samym zaprojektowaniu i zrealizowaniu układu komunikacyjnego i uzbrojenia sieciowego, ile w dostosowaniu czy wręcz wybudowaniu adekwatnej infrastruktury na terenach przyległych, mogącej obsłużyć nowy organizm.

Pozorna atrakcyjność obsługi komunikacyjnej – wygodne połączenie z lotniskiem, szybki wyjazd w kierunku Warszawy, Poznania i Berlina, bliskość nowego szpitala wojewódzkiego, dostęp do nitki kolei aglomeracyjnej – z perspektywy mieszkańca i jego codziennych potrzeb stała się drugorzędna. Pomimo korzystnego położenia w skali miasta, czy nawet regionu, teren Nowych Żernik, przylegający od północy do ul. Kosmonautów, jednej z najbardziej zakorkowanych arterii miasta, rozpiętej pomiędzy obrzeżami centrum Wrocławia a satelicką Leśnicą, miał fatalne warunki obsługi komunikacyjnej z punktu widzenia najbardziej podstawowych potrzeb, jak dojazd do pracy, szkoły. Choć w sąsiedztwie terenu przebiega linia tramwajowa i kolej aglomeracyjna, odległość dojścia pieszego od planowanego centrum osiedla była zbyt duża.

Dla powodzenia założenia kluczowym było zatem przeprowadzenie inwestycji drogowych umożliwiających nie tylko włączenie Nowych Żernik do przyległego, istniejącego układu, ale też jego modernizacja mająca na celu zwiększenie przepustowości, z uwzględnieniem zwiększonego ruchu generowanego przez nowe założenie przy jednoczesnym polepszeniu bezpieczeństwa. Wszystko zaś w strefie węzła autostradowego. Nacisk zarazem musiał być położony na zapewnienie dogodnego dostępu do komunikacji zbiorowej. Zróżnicowany układ komunikacyjny samego osiedla, uwzględniający różne formy przemieszczania i skali ulic jest wynikiem kilkumiesięcznych prac zespołu projektantów, opracowującego – w pierwszej fazie – strukturę urbanistyczną założenia. Jego realizacja musiała poprzedzić powstanie pierwszych inwestycji.

Niemożliwe zatem było dostosowanie układu do wszelkich możliwych sytuacji lokalnych, jakie pojawiały się wraz z postępem prac – wpierw nad projektami modelowymi, wchodzącymi wraz z działkami w skład pakietów kierowanych do inwestorów i później, już po rozstrzygnięciu przetargów deweloperskich (czy konkursów realizacyjnych w przypadku funkcji publicznych) na etapie projektów budowlanych i wykonawczych. Konieczna była ciągła koordynacja i aktualizacja z uwzględnieniem presji czasu i złożonych procedur związanych z uzyskiwaniem wszelkich uzgodnień dla poszczególnych działek. Budynek wielorodzinny KXI Praca nad projektem i sama realizacja budynku wielorodzinnego (proj. Maćków Pracownia Projektowa; Forum Architekci) powstającego w ramach kwartału XI ilustruje średnią doświadczeń wszystkich projektantów pracujących przy inwestycjach komercyjnych w ramach Nowych Żernik.

Po rozstrzygnięciu przetargu deweloperskiego przystąpiono do negocjowania umowy z inwestorem. Sama atrakcyjność lokalizacji osiedla z punktu widzenia deweloperów była dyskusyjna, zatem desygnowane nakłady można eufemistycznie określić jako skromne. Uczestnictwo w przedsięwzięciu było dla nich w pierwszym etapie kwestią wizerunkową, choć wraz z upływem czasu, postępem prac i ukonstytuowaniem zjawiska Nowych Żernik w świadomości opinii publicznej, również zainteresowanie wśród potencjalnych nabywców mieszkań okazało się większe niż przewidywano.

60 mieszkań realizowanych przez Vantage Development powstaje w ramach jednej z pięciu inwestycji deweloperskich, które zainaugurowały – wspólnie z domem kultury, targowiskiem i jedną z kooperatyw – pierwszy etap Nowych Żernik. Kameralne założenie tworzą dwa bliźniacze, pięciokondygnacyjne budynki o prostokątnym rzucie, posadowione na wspólnej płycie jedynie nieznacznie zagłębionego w gruncie garażu – przy zastanych warunkach gruntowo-wodnych, realizacja kondygnacji podziemnej byłaby rozwiązaniem nieopłacalnym.

Wzajemne, równoległe usytuowanie brył na osi północ-południe wzdłuż przeciwległych granic działki, zapewniając korzystne warunki insolacji mieszkań, umożliwiło stworzenie obszernego, zielonego patio, częściowo zrealizowanego na stropodachu parkingu, ze skarpą schodzącą w kierunku południowym, umożliwiającą płynne połączenie z poziomem terenu i przyległą ulicą. Spójność przestrzenną zespołu podkreśla pergola spinająca strefę cokołową obu brył i domykająca dziedziniec od strony ulicy. W jej obrysie zaprojektowano boksy na rowery, moduły gospodarcze i zadaszone miejsca siedzące.

W obrębie kondygnacji garażu, który ze względów pożarowych podzielony został na dwie sekcje, przypisane odpowiednio obu budynkom, również zlokalizowano rowerownie, komórki lokatorskie, pomieszczenia na odpady oraz pomieszczenia techniczne. Na każdej z pięciu kondygnacji mieszkalnych znalazło się 6 mieszkań o powierzchni od 44 do 61 m². Cztery górne piętra zaprojektowano jako powtarzalne, jedynie pierwszą kondygnację, zapewniającą wyjście na wyższy poziom dziedzińca, rozwiązano w sposób odmienny, m.in. projektując lokale z tarasami wychodzącymi na dziedziniec. W projekcie zastosowano powszechnie stosowane i niedrogie technologie, stawiając na prostotę rozwiązań i utylitarną estetykę.

Płytę garażu oraz konstrukcję budynku wraz z trzonami klatek schodowych i szybów windowych zrealizowano w technologii żelbetowej, częściowo w przypadku stropów typu filigran – prefabrykowanej. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne zaprojektowano jako murowane. Zasadniczą ideą założenia była próba stworzenia czytelnego zespołu, w którym rolę przestrzennego i społecznego spoiwa odgrywa zielony dziedziniec, przeznaczony do wspólnego użytkowania przez wszystkich mieszkańców. Domknięcie wnętrza urbanistycznego pergolą nie miało na celu szczelnego grodzenia – lekka, przezierna konstrukcja stanowi jedynie parawan chroniący przed ruchem ulicznym, w jej obrębie zaprojektowano niezamykane przejścia prowadzące z przyległego chodnika do wnętrza zespołu.

Strefowanie funkcji – podział na przyziemie z garażem i pomieszczeniami technicznymi oraz części mieszkalne powyżej – znajduje odzwierciedlenie w zastosowaniu odmiennych materiałów: grafitowy tynk mozaikowy (strefa cokołowa) i biała wyprawa o drobnym ziarnie (bryła powyżej). Jednorodne elewacje części mieszkalnych zaprojektowano w oparciu o kompozycję powtarzalnych otworów okiennych, urozmaiconą prostymi balkonami. Jedynym materiałem, którego kolor i rytm wyróżniają się na tle ograniczonej palety jest drewno sosnowe, stosowane jako wypełnienie balustrad i pergoli oraz okładzina ścian w strefach balkonowych. Część założeń projektowych została zrewidowana ustaloną przez inwestora stawką kosztu realizacji jednego metra kwadratowego inwestycji. Pomimo – wydawałoby się – uprzywilejowanej pozycji architekta, dyskusja nad założeniami nie odbiegała diametralnie od formuły spotykanej przy typowych inwestycjach komercyjnych, gdzie ocena architektury „przydatności” odbywa się w działach sprzedaży, a zasadniczymi kryteriami są gust i życzenia klienta, przekładające się na sprzedawalność.

Niemniej praca nad projektem zaowocowała refleksją nad istotą „modelowości” Nie była ona być może tak spektakularna, jak oczekiwano, niemniej Nowe Żerniki stały się dla nas swoistym laboratorium współpracy z inwestorem na nieco innych warunkach niż na co dzień. Obie strony poddawane wzajemnej presji, z czasem dostrzegały i starały się analizować racje adwersarza, czego efektem było lepsze zrozumienie powstającej architektury i świadomość, iż oto w ramach niewygórowanego budżetu udało się stworzyć optymalny obiekt. Pomimo tradycyjnych zgrzytów, atmosfera na budowie była i jest – bowiem inwestycja zakończy się na przełomie I i II kwartału 2017 – nad wyraz przyjazna. „Wzorcowość” to z naszej perspektywy kwestia swoistej przyzwoitości i uczciwości – projektowej i realizacyjnej.