Centrum Praskie Koneser

Idea projektu – o Centrum Praskim Koneser Krzysztof Matwiejuk

Przystępując do rewitalizacji pofabrycznego zespołu dawnej Warszawskiej Wytwórni Wódek Koneser stanęliśmy przed złożonym zadaniem. Na pierwszym miejscu należy wymienić opracowanie takich założeń urbanistycznych, by utrzymując integralność zespołu pofabrycznego i dominującą rolę zachowanych zabytków, uzyskać intensywność zagospodarowania dostateczną dla sfinansowania całości przedsięwzięcia. Prace te miały wiele etapów i wymagały współdziałania ze służbami konserwatorskimi, autorami wcześniejszych koncepcji zagospodarowania, projektantem planu miejscowego oraz władzami miasta. Koncepcja układu przestrzennego zakładała: zachowanie proporcji przestrzeni wewnętrznych placów zespołu pofabrycznego; zabudowę wnętrz kwartału o wysokości nieprzekraczającej wysokości dawnych magazynów spirytusu i głównego korpusu budynku rektyfikacji; wyższą zabudową o wysokości 25 m lokowaną jedynie na obrzeżach zespołu; nadanie zabudowie współczesnego charakteru nawiązującego do dziedzictwa przemysłowego, ale bez kopiowania jakichkolwiek form historycznych zespołu. Zaplanowano, że układ dróg i placów wewnętrznych w Koneserze pozostanie do dyspozycji pieszych i rowerzystów, a eliminacja ruchu kołowego z powierzchni pozwoli także tchnąć życie w place wewnętrzne, poprzez organizowanie imprez, jarmarków, koncertów na świeżym powietrzu. Wyzwaniem było skomponowanie nowych funkcji zespołu w sposób optymalny – godzący autentyzm zachowanych zabytków z realiami szybko ewoluującego otoczenia biznesowego. Unikalne funkcje obiektów wymagały ogromnej elastyczności i otwarcia na zmiany przeznaczenia budynków, bliską współpracę projektową z najemcami. Efektem tych działań jest: komercyjny projekt muzealno-rozrywkowy – Muzeum Wódki Polskiej; pierwszy w Polsce i jeden z kilku na świecie projekt start-up’owy Googla – Campus Warsaw; pierwszy na Pradze Północ sieciowy hotel Moxy Marriotta, doskonale wpisany swoim konceptem w charakter kompleksu; nowoczesna sala eventowa Butelkownia i przestrzenie ekspozycyjne Laboratorium 2400; centrum medyczne, klub fitness, restauracje oraz klub muzyczny Syreni Śpiew w unikalnej przestrzeni starego magazynu spirytusu; pierwszy park biurowy na Pradze, który okazał się wielkim sukcesem komercyjnym oraz mieszkania w budynkach typu loft, zarówno adaptowanych, jak i współczesnych. Każdy z tych projektów ma w naszej pracowni odrębną historię i stanowił wyzwanie twórcze, techniczne i organizacyjne. Realizacja projektu wymagała ponad 50 podstawowych i zamiennych pozwoleń na budowę. Jednocześnie na terenie o powierzchni prawie 5 hektarów pracowało 4 generalnych wykonawców, nad kilkunastoma budynkami. Łączna powierzchnia najmu całego zespołu, po ukończeniu ostatnich dwóch budynków biurowych, osiągnie blisko 90 000 m².

Pięć hektarów w tkance miejskiej – o Centrum Praskim Koneser Jerzy S. Majewski

Kompleks Konesera na terenie dawnej fabryki wódki przy ul. Ząbkowskiej stanowi największą obok Portu Praskiego inwestycję w centrum warszawskiej Starej Pragi. Obie realizacje mają odrębny charakter. Łączy je jednak wspólny mianownik – próba stworzenia żywej tkanki miejskiej. W przypadku Konesera już teraz można ocenić, że jest ona udana, mogąca stanowić wzór dla innych tego rodzaju działań. Architekci z Juvenesa, przystępując do modernizacji zespołu, wytyczyli pomiędzy budynkami siatkę ulic, a puste przestrzenie, powstałe w miejscu rozebranych powojennych zabudowań, przeznaczyli pod nowe obiekty. Jednym z filarów sukcesu Konesera jest konsekwentna eliminacja ruchu kołowego. Został on w całości schowany pod ziemią. Dzięki temu przestrzeń kompleksu jest przyjazna dla ludzi, daje możliwość organizowania rozmaitych wydarzeń i może być dziś odczytywana jako jądro „praskiej starówki”. O atrakcyjności zespołu decyduje także jego wielofunkcyjność. Nie jest to monokultura handlowa, mieszkalna czy też biurowa. Dominuje tu różnorodność wpisana w konsekwentne ramy architektoniczne.

Projekt Konesera to ogromne przedsięwzięcie konserwatorskie. Zabytkowe, ceglane obiekty przemysłowe z przełomu XIX i XX wieku wyraźnie określają charakter architektoniczny kompleksu, tworząc jego łatwo rozpoznawalny wizerunek. Tymczasem współczesne budynki wykończone klinkierem, szkłem, surowym żelbetem i płytami z modnego dziś kortenu stanowią tło dla zabytkowej architektury. Projektantom udało się tu zachować właściwy balans – to, co nowe nie razi nudą, nie wybija się jednak na pierwszy plan. Ponadto budynki odwołują się do przemysłowej przeszłości miejsca nie tylko ceglanymi ścianami, lecz także takimi rozwiązaniami jak wariacje na temat szedowych dachów charakterystycznych dla hal fabrycznych sprzed ponad stu lat. Zabytkowym obiektom nadano nowe funkcje. Na przykład ceglany budynek od strony ul. Markowskiej, dawna siedziba Mennicy Państwowej, został zaadaptowany na dom mieszkalny. Po roku 1989 przez wiele lat pozostawał opuszczony. Drewniane stropy były w tak złym stanie, że nie nadawały się do renowacji, w związku z czym wymieniono je na żelbetowe. Jedynie na klatkach schodowych zachowano dawny ustrój konstrukcyjny, m.in. z zachowanymi i efektownie wyeksponowanymi stropami Kleina. Jednak i tu na ostatniej kondygnacji wykonano je z surowego betonu. Widoczne w zwieńczeniu duszy, ozdobione współczesnymi żyrandolami wywierają wrażenie, grając kontrastem starego z nowym. Innym ciekawym rozwiązaniem było urządzenie piwnic lokatorskich dzięki odkopaniu ziemi wokół bardzo grubych i głęboko posadowionych, ceglanych fundamentów. Polem doświadczalnym dla działań konserwatorskich był dawny budynek bramy od strony ul. Ząbkowskiej – charakterystyczny, o formie przypominającej miniaturę średniowiecznego zamku najeżonego hełmami i wieżyczkami. Najbardziej spektakularnym obiektem przemysłowym kompleksu jest dawna gorzelnia z wieżą rektyfikacji i zachowanym kominem. Budynek, stanowiący jedną z pierzei głównego placu założenia, został przekształcony na Muzeum Polskiej Wódki („A-m” 8/18). Znajdują się tam także restauracje, których wnętrza powstały w pracowni Nizio Design International („A-m” 8/18).

Wielkie uznanie budzi szacunek, z jakim w obiektach zabytkowych potraktowane zostały dawne detale architektoniczne, elementy wyposażenia budynków czy galanteria metalowa. Ogromną uwagę poświęcono odtworzeniu stolarki. I choć spełnia ona wszystkie współczesne wymogi, to na pierwszy rzut oka sprawia wrażenie historycznej. W trakcie prac renowacyjnych różnego typu okna zostały zdemontowane, a każdy detal starannie zeskanowany. Udało się precyzyjnie określić pierwotny kształt drewnianych profili, zatartych przez kolejne warstwy farby. W budynkach przywrócono okna skrzynkowe z lufcikami, mimo że zewnętrzne szyby są tu zespolone. Równie starannie zinwentaryzowano, a potem odtworzono elementy galanterii metalowej. Od klamek w drzwiach i obrotnic w oknach po większe elementy. Ich wykonawcą był rzemieślnik-pasjonat Krzysztof Michalski. Na podstawie zachowanych reliktów zaprojektowane zostały współczesne kratki wentylacyjne oraz osłony na instalacje elektryczne, gazowe i przeciwpożarowe. O staranności, z jaką przywrócono pierwotny detal, świadczy m.in. decyzja architektów o tym, aby nie używać wkrętów krzyżakowych, których nie stosowano na przełomie XIX i XX wieku. Na elewacjach zachowano nawet takie elementy jak stare, ceramiczne izolatory czy ruchome konstrukcje dawnych markiz. Drobiazgi nawiązujące do przemysłowej przeszłości miejsca rozsiane są po całym terenie. Także we wnętrzach budynków architekci starali się w miarę możliwości zachować autentyczne elementy. Od balustrad na klatkach schodowych, poprzez kafle wtórnie wmontowane w posadzki, po całe urządzenia w rodzaju dawnych kotłów w budynku dawnej gorzelni. Obraz kompleksu byłby idealny, gdyby nie irytujące drobiazgi. Architekci bardzo starannie zaprojektowali posadzki, ale wykonawcy zamontowali w nich koszmarne betonowe włazy studzienek telefonicznych. Równie ordynarnie prezentują się malowane na żółto, standardowe skrzynki gazowe, szpecące zabytki. A przecież miały być wkute w mur i wykonano dla nich specjalne metalowe osłony.

Modernizacja Konesera stanowi niejako kontynuację działań podjętych w rejonie Ząbkowskiej prawie dwie dekady wcześniej, kiedy to Janusz Sujecki i Jarosław Zieliński przedstawili społeczny projekt rewaloryzacji ulicy. Był to początek zmian, które przyciągnęły uwagę inwestorów i złagodziły negatywne dotąd opinie o tej części miasta. Sprawiły, że w zdewastowanych zabytkach dostrzeżono duży potencjał. Wydaje się, że Koneser wzorcowo spełnia założenia programu rewitalizacji dzielnicy, a jego znaczenie, jako pełnego autentyzmu „praskiej starówki”, będzie rosło.

Efektowna kameralność – o Centrum Praskim Koneser Krzysztof Mycielski

Otwarcie Konesera jest w Warszawie wydarzeniem bez precedensu. To przede wszystkim za jego sprawą, z uwagi chociażby na samą skalę przedsięwzięcia, dokona się w najbliższym czasie istna ofensywa stołecznej klasy średniej na warszawską Pragę. Wielki kwartał carskiej postindustrialnej zabudowy, zlokalizowany pomiędzy zwartą tkanką stuletnich kamienic a blokami Szmulowizny, zmienił się w atrakcyjną przestrzeń publiczną, nowe zagłębie modnych knajp i kreatywną przestrzeń dla start-upów z polską siedzibą Google jako najważniejszym wabikiem dla najemców. To wszystko dzieje się w jedynej ocalałej z wojny dzielnicy Warszawy. Z jej wciąż trwającymi unikatowymi więziami sąsiedzkimi, zachowanym lokalnym rzemiosłem, niepisanymi zasadami współżycia, kapliczkami w podwórkach i narosłymi przez lata zaniedbań problemami egzystencjalnymi, jakich nie ma w innych częściach miasta. Inwestorzy wykonali wysiłek, nie tylko w warstwie konserwatorskiej i wizualnej, aby zmartwychwstały Koneser nie odstawał zupełnie od tutejszej rzeczywistości. Rewitalizacja podupadłych, zabytkowych, fabrycznych zabudowań w tak złożonym kontekście, chociażby z biznesowego punktu widzenia, była zadaniem pionierskim. Wielkim komercyjnym atutem stało się dociągnięcie na Pragę metra. Klasyczne centrum handlowe nie miało tu sensu, gdyż funkcję tę pełni już pobliska Galeria Wileńska. Inwestorzy świadomie zrezygnowali z wielkopowierzchniowego handlu na rzecz stworzenia atrakcyjnego fragmentu miasta, co samo w sobie jest w Warszawie ewenementem. Potencjał stanowiła specyfika samego Konesera – niegdyś zamkniętego osobnego miasteczka produkującego alkohol dla carskiego wojska, z własną niezależną infrastrukturą i wewnętrznymi placami. Powtarzając ich ślad, wykreowano klarowny układ urbanistyczny z trzema wyrazistymi, połączonymi ze sobą przestrzeniami publicznymi, dodatkowo spiętymi komunikacyjnie zadaszonym pasażem handlowym. Odrestaurowane bramy niegdyś pilnie strzeżonego zakładu stoją dziś otwarte, przez całą dobę zapraszając na teren kompleksu każdego przybysza i przechodnia. Podczas gdy rewitalizacja zabytkowej tkanki musiała pociągnąć za sobą spore koszty, komercyjną szansą dla Konesera stały się te jego fragmenty, które były możliwe do wykorzystania pod współczesną zabudowę. Mieszając ze sobą nowe i stare, uzyskano pożądaną miejską różnorodność. Budynki w odmiennym wieku, charakterze i skali tworzą efektowną kameralność zespołu. Zgodnie ze współczesną myślą urbanistyczną ich zróżnicowanie funkcjonalne, od zabudowy mieszkaniowej, poprzez usługi, handel i gastronomię, obiekty kultury, hotele, aż do budynków biurowych wraz z wyeliminowaniem ruchu kołowego pomiędzy nimi, zapewniają żywotność przestrzeni od rana do wieczora. W posadzkach wszystkich trzech placów Konesera zaprojektowano podłączenia, ułatwiające organizację tutejszych bazarów i innych imprez masowych. Nowe budynki nie udają starych – czasem nawiązują do nich elewacyjną cegłą, surowym wystrojem wnętrz, przemysłowym szedowym dachem, ale innym razem wprowadzają zupełnie autonomiczną estetykę, jak chociażby zlokalizowany w centrum zespołu i przypominający współczesny pawilon Expo budynek Butelkowni. Mieści on wielofunkcyjną salę przeznaczoną na tutejsze wydarzenia. Stare obiekty pieczołowicie zrewaloryzowano, dbając o ich wzajemne relacje wizualne, nawet kosztem ograniczania powierzchni użytkowej w nowej zabudowie. Oprócz elewacji i stolarki z detalami mosiężnych okuć, odrestaurowano także inne klimatyczne detale, ważne dla tożsamości miejsca – żeliwne kolumny, kotły, lampy przemysłowe, drabinki techniczne, izolatory elektryczne czy elementy hydrauliki. Zadbano o industrialne i swojskie nazewnictwo obiektów. Na Pradze dokonuje się obecnie, znany z nowojorskiego Brooklynu, berlińskiego Mitte czy Kreuzbergu i wielu innych miejsc, mechanizm samoistnej modernizacji zaniedbanych metropolitalnych dzielnic. Zaczyna się od działalności lokalnych artystów, doceniających autentyzm miejsca i czyniących go modnym, a kończy komercjalizacją. W Warszawie istnieje świadomość negatywnych konsekwencji tego procesu. Równolegle z otwarciem Konesera wdrażany jest na Pradze Zintegrowany Program Rewitalizacji. Uwzględnia złożoność tutejszych problemów i daleko wykracza poza zagadnienia związane jedynie ze stanem technicznym kamienic. Jeśli zainicjowane przez prywatny biznes zmiany w standardzie przestrzeni publicznej zagrają ze społecznym programem samorządu, być może wbrew prognozom socjologów warszawskiej Pradze nie zagrozi aktualnie przyspieszająca gentryfikacja. O ile władze miasta dojrzały do tego wyzwania, o tyle zmodernizowany Koneser, zgodnie z deklarowaną wolą inwestorów, może tchnąć w Pragę nową energię stając się wizualnie wpisaną w kontekst i otwartą na lokalność przestrzenią. Nie zaś osadą konkwistadorów, która jedynie przyczyni się do podniesienia czynszów i w efekcie odejścia tutejszego świata.

Nowe budynki nie udają starych, jak chociażby przypominający współczesny pawilon Expo budynek Butelkowni