Varso Place

W pamięci większości warszawiaków działka, na której od niedawna stoi wieżowiec Varso, od zawsze była pusta. Sam od dzieciństwa kojarzę ten teren wyłącznie z ogromnym parkingiem. Nie jest jednak prawdą, że realizacja powstała na zupełnie jałowym gruncie, pozbawionym jakichkolwiek śladów przeszłości. Sama inwestycja wiąże się bowiem z wymazaniem ostatniej pamiątki po słynnej Warszawsko-Wiedeńskiej Drodze Żelaznej. Cofnijmy się jednak do początku. Wraz z powstaniem Kolei Warszawsko-Wiedeńskiej w roku 1845 pojawiła się potrzeba serwisowania składów. Na podmiejskich wtedy gruntach, znajdujących się między ulicą Chmielną a torami kolejowymi, w latach 80. XIX wieku wybudowano zespół warsztatów kolejowych. Był to ciąg ceglanych budynków, wśród których znajdowała się między innymi lokomotywownia na planie łuku, obsługiwana przez dwie obrotnice, oraz liczne parterowe oraz dwu- i trzykondygnacyjne budynki techniczne i administracyjne. Cały zakład według niektórych źródeł był swego czasu największym pracodawcą w mieście. Już w 1916 roku zaczęto myśleć o udrożnieniu systemu drogowego na kierunku północ-południe, bowiem od średniowiecza większość ulic w Warszawie biegła od Wisły, nie zaś wzdłuż niej, co zaczęło w pewnym momencie powodować paraliż komunikacyjny.

W Szkicu wstępnym planu regulacyjnego m.st. Warszawy, przygotowanym pod kierunkiem Tadeusza Tołwińskiego, pojawiła się tzw. Wielka Arteria Północno-Południowa, przebijająca się przez gęsto zabudowane kwartały na pograniczu Woli i Śródmieścia. Przebieg tej trasy nachodził na wschodnią część wspomnianych warsztatów kolejowych. W Ogólnym planie zabudowania m.st. Warszawy, przygotowanym w 1931 roku, trasa – nazywana już od tego czasu N-S – przybrała już kształt prawie dokładnie odwzorowujący przebieg dzisiejszej al. Jana Pawła II. Tereny kolejowe wciąż były według projektu rozcięte projektowaną arterią. Wiadomo było więc, że dla tego miejsca nadchodzą nieuchronne zmiany. Rysowane z rozmachem szkice urbanistyczne, pokazujące okolice projektowanego Dworca Głównego (wraz z, już realizowaną w tunelu i wykopie, kolejową linią średnicową) oraz obudowę wspomnianej trasy, przedstawiały wizję monumentalnych wysokościowców, rozmieszczonych wzdłuż ul. Chmielnej, z założeniem całkowitej likwidacji dotychczasowej zabudowy.

Plany pozostały jednak planami – nadeszła bowiem wojna. Budynki warsztatów ucierpiały już podczas oblężenia stolicy. Dowodem są liczne zdjęcia z czasów okupacji, wykonane jeszcze przed powstaniem warszawskim, na których z części obiektów pozostał jedynie obrys murów. Na powojennej inwentaryzacji zniszczeń, przygotowanej przez Biuro Odbudowy Stolicy, niektóre obiekty oznaczone są jako wypalone doszczętnie, inne jako zniszczona całkowicie lub w niewielkim stopniu, a kolejne (mniej więcej połowa) jako nieuszkodzona. Nieuniknione zmiany jednak nadeszły, obojętne na stan zachowania budynków. Już na początku lat 50. zaczęto wreszcie realizować planowaną od dekad trasę N-S, a pierwszy jej ukończony odcinek przebiegał właśnie przez omawiany teren. W miejscu dawnej lokomotywowni powstał zaś monumentalny socrealistyczny kwartał domu kolejarskiego, będący w zamierzeniu częścią ciągnącej się wzdłuż wykopu torów równej pierzei.

Od tego czasu pozostałości po Kolei Warszawsko-Wiedeńskiej znikały już coraz szybciej. Jeszcze w latach 60. wzdłuż Chmielnej, pod adresem 69/71/73 stało kilka ceglanych brył-ostańców, dających namiastkę dawnego zespołu warsztatów. Wkrótce jednak cały charakter okolicy miał się drastycznie zmienić. Rozpoczęta w 1972 roku budowa Dworca Centralnego poskutkowała poszerzeniem wykopu kolejowego również na zachód od ówczesnej ul. Marchlewskiego (dziś al. Jana Pawła II). Wiązało się to z przesunięciem lokalizacji dworca na zachód względem zburzonego podczas II wojny światowej obiektu Dworca Głównego. Bocznice prowadzące z peronów dworca na dwa tory dalekobieżne linii średnicowej wykroiły z prostokątnego terenu trapez. Tory między dworcem a ul. Żelazną przykryto żelbetową płytą, więc teren wciąż wyglądał jednolicie, jednak istotną zmianą było wydzielenie osobnych działek ewidencyjnych na tunel i osobnych na pozostałą część obszaru. Po ukończeniu budowy dworca z przedwojennych budynków uchował się tylko jeden – parterowy pawilon pod adresem Chmielna 73. Co ciekawe, z wojennej pożogi wcale nie wyszedł w najlepszej kondycji. Przetrwała jego wschodnia część (około 40% powierzchni) i aż do lat 90. pełniła funkcję szwalni PKP.

Cały teren między ul. Chmielną, Al. Jerozolimskimi, al. Jana Pawła II, a socrealistycznym domem kolejarskim zmienił się z biegiem lat w olbrzymi parking, przywodzący na myśl raczej centrum amerykańskiej, a nie europejskiej metropolii. Spekulowano na temat jego przyszłości. Zakładano możliwość nadbudowania nowych obiektów nad tunelem kolejowym, tak jak zrobiono to w latach 90., wznosząc siedzibę sklepu IKEA na przylegającej od zachodu działce. Z różnych powodów PKP nie zdecydowało się jednak przeznaczyć płyty nad torami do zabudowy. Po długich negocjacjach, w roku 2011, spółka sprzedała jednak pozostałą część kwartału słowackiej spółce HB Reavis, która następnie zaczęła przygotowywać się do realizacji w tym miejscu obiektów biurowych. Ostatni, zupełnie niepozorny już relikt warsztatów kolejowych, będący zarazem jedyną w stolicy kubaturową pamiątką po Warszawsko-Wiedeńskiej Drodze Żelaznej, padł ofiarą czyszczenia terenu pod nową inwestycję. Wojewódzki Konserwator Zabytków, mimo wniosku Zespołu Opiekunów Kulturowego Dziedzictwa Warszawy, nie zdecydował się wpisać parterowego pawilonu do rejestru zabytków. Pozbawiony ochrony, zapomniany, obiekt został rozebrany w 2013 roku. Zniknął, mimo że znajdował się w narożniku działki, a inwestycja bez problemu mogłaby go ominąć, a może i się z nim zintegrować. Plany dewelopera były jednak bezlitosne. Przede wszystkim nie uwzględniały jakiegokolwiek dialogu z dziedzictwem historycznym miejsca. Ponadto, pierwotnie zakładana wysokość obiektu – 130 m – została przebita, i to znacznie.

W 2015 roku firma otrzymała decyzję o warunkach zabudowy, dopuszczającą realizację wieżowca wyższego o 100 metrów (jest to wysokość do dachu, nie uwzględniająca iglicy). Zespół trzech budynków, w tym jednego drapacza chmur, zaczął być realizowany po uzyskaniu w grudniu 2016 roku pozwolenia na budowę. Forma budynków odwzorowuje idealnie granice działki, dokładnie wypełniając cały teren, z wymuszonym przez prawo budowlane mechanicznie rysowanym odstępem od działki kolejowej sąsiadującej od południa. Ta nadal pełni funkcję parkingu, lecz w żaden sposób nie jest powiązana z nowymi obiektami. Autorzy powstałego w 1969 roku projektu Zachodniego Rejonu Centrum Warszawy (Jerzy Skrzypczak z zespołem) proponowali wprawdzie na zachód od Dworca Centralnego ciąg wieżowców, jednak był on ułożony w formie równego rytmu jednolitych brył na planie prostokąta. Arseniusz Romanowicz, rysujący zamaszyście łuki bocznic Dworca Centralnego, wyobrażał sobie, że to, co pod ziemią, nie wpłynie na to, co ponad nią. Jak bardzo zdziwiłby się, gdyby zobaczył, że granice ewidencyjne, będące wynikową jego projektu, zostały dziś uhonorowane żywopłotem, za którym stoją budynki na wiele dekad konstytuujące abstrakcyjne z punktu widzenia przestrzeni wartości. Mikołaj Gomółka

Autorzy powstałego w 1969 roku projektu Zachodniego Rejonu Centrum Warszawy zaproponowali na zachód od Dworca Centralnego ciąg wieżowców, który miał formę równego rytmu jednolitych brył na planie prostokąta

Udana współpraca

Jesteśmy prawie w samym sercu Warszawy niedaleko Dworca Centralnego, przy ulicy Chmielnej. Tu przed laty właściwie nie było nic, teren niedostępny, zaniedbany. Pod ziemią działka ta bezpośrednio graniczy z tunelem PKP i torami jednej z bardziej ruchliwych tras pociągów. Na etapie budowy nie tylko bliskość torów kolejowy okazała się wyzwaniem, lecz także inne niespodzianki, które kryły się pod ziemią. Podczas prowadzenia prac ziemnych odnaleziono prawdziwy skarb geologiczny – 60 tonowy głaz narzutowy, który został wydobyty i przetransportowany w inne miejsce. Przez teren inwestycji przechodziło transferem wiele sieci instalacyjnych, które trzeba było zachować w projekcie, bo nie wszystkie nadawały się do przeniesienia. Po około 10 latach od rozpoczęcia prac nad projektami przez firmę HB Reavis, możemy zobaczyć efekty tej inwestycji składającej się z trzech budynków obecnie nazwanych Varso Tower, Varso 1 i Varso 2. Na głównego projektanta najwyższego budynku inwestor wybrał renomowaną międzynarodową pracownię architektoniczna Foster + Partners. Pozostałe dwa budynki zostały zaprojektowane przez znaną Warszawską pracownię Hermanowicz Rewski Architekci. Varso 1 i Varso 2 tworzą jedną całość kompozycyjną i funkcjonalną z dominantą wieży.

Obiekt jest świetnym przykładem współpracy architektów z różnych pracowni z inwestorem, który jasno określał swoje cele na kolejnych etapach projektowych. Varso Tower mimo dużej wysokości nie zdominowało otoczenia. Sprytnie zaprojektowane podziały elewacji optycznie zmniejszają budynek, przez co wpasowuje się on w skalę miasta. Na wysokości 230 metrów powstał ogólnodostępny taras, z którego po zakupie biletu będą mogli korzystać odwiedzający. Jest to jeden z najwyżej położonych w Europie tarasów widokowych. Jednym z istotniejszych założeń inwestora było przywrócenie tego kwartału miastu, wprowadzenie tam życia, nie tylko dla osób pracujących w budynku, lecz także dla zwykłego przechodnia, niezwiązanego w tym miejscem w żaden sposób. Dziś, kiedy wchodzimy do obiektu i przemieszczamy się wzdłuż ciągu komunikacyjnego łączącego wszystkie trzy budynki, czujemy się nadal jak w przestrzeni publicznej, która zaprasza nas dalej do skorzystania z usług, obejrzenia pięknych ceramicznych instalacji autorstwa Krystyny Kaszuby-Wacławek lub odpoczynku pod jednym z wysokich, żywych drzew czarnej oliwki, które dobrano do mikroklimatu panującego we wnętrzu.

Varso Tower zostało bardzo dokładnie zaprojektowane. Mimo niewielkiej działki, na której stoi budynek, widać, że każdy metr kwadratowy został dokładnie przemyślany, komunikacja pozioma i pionowa w budynku funkcjonują bardzo sprawnie. Z Varso Tower, poprzez wewnętrzną uliczkę, płynnie przechodzimy do kolejnych dwóch budynków wypełnionych ludźmi, mijamy po drodze restauracje, kawiarnie, nieduży sklep spożywczy, aptekę, pralnię, drogerię i kwiaciarnię. Varso 1 i Varso 2 odróżniają się standardem wykończenia wnętrz od dominanty, widać, że tu budżet był wyraźnie mniejszy, ale mimo to architektom udało się stworzyć bardzo przyjazną przestrzeń. Wszystkie funkcje związane z obsługą budynku, na przykład zaplecza, śmietniki, pomieszczenia techniczne, sprytnie ukryto na kondygnacjach podziemnych, tak aby partery budynków były jak najbardziej funkcjonalne.

Docelowo cały kompleks Varso ma być skomunikowany z systemem podziemnych przejść, które połączą go z Dworcem Warszawa Centralna. Na zewnątrz widać starannie dobrane materiały wykończeniowe, w niższej części mające nawiązywać do sąsiednich kamienic. Od strony ulicy Chmielnej powstała bardzo przyjazna przestrzeń z ławkami, drzewami i przemyślanym oświetleniem, która będzie służyła wszystkim mieszkańcom i znacznie podniesie standard tej okolicy w stosunku do tego sprzed inwestycji HB Reavis. Certyfikat BREEAM na poziomie Outstanding, jaki ta realizacja otrzymała, jest świadectwem bardzo świadomego podejścia inwestora do zagadnień związanych ze śladem węglowym i koniecznością zmian związanych z wznoszeniem i eksploatacją budynków ze względu na ochronę środowiska i zmiany klimatu. Warszawa zyskała nową wyjątkową przestrzeń otwartą na otoczenie, sprzyjającą ruchowi pieszemu wokół i wewnątrz budynków.

Warszawa nadal „jeży się” bezplanowo

Nie od dziś wiadomo, że słabą stroną warszawskiej polityki przestrzennej (określonej w 2006 roku w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które w kwietniu 2018 roku uznano za nieaktualne) jest polityka wysokościowa, określana często jako sky is the limit. Formalnymi podstawami do projektowania większości wieżowców realizowanych w stolicy są osławione wuzetki, od lat uznawane za główną patologię systemu planowania przestrzennego, często niezgodne z zapisami Studium, albo „przyklepywane” planami uchwalanymi post factum… Fascynujące są specyficzne wyścigi beneficjentów takich decyzji (zabiegających o ich wykorzystanie do uzyskania pozwoleń na budowę) i planistów (starających się doprowadzić do uchwalenia planów miejscowych, uchylających, co najmniej te najbardziej kontrowersyjne, decyzje WZ).

Niestety, równoczesne opracowywanie ponad dwustu planów, do tego bez wieloletniego programu ich sporządzania i bez priorytetyzacji adekwatnej do problemów przestrzennych miasta, skutkuje wieloletnimi procedurami i stawia planistów na przegranej pozycji. Przy tym pojawiają się tezy o charakterze naukowym (np. doktorat na WA PW), dotyczące nowej tożsamości zachodniej części Warszawy kształtowanej przez taką bezplanową wysokościową zabudowę. Krytycy określają coraz bardziej azjatycką Warszawę „jeżem Europy”, zaś z wystawy Archikolaże dowiedzieć się można, że stolica jest miastem idealnie nieidealnym, gdyż wszystko tu jest możliwe, bo nie jest projektem skończonym. A przecież zarządzanie przestrzenią miasta wymaga nie tylko wytyczenia celów jego rozwoju, lecz także ich konsekwentnej realizacji. Jednym z wiążących władze stolicy, przez zapisy nadal obowiązującego Studium (lecz już nieobecny w nowej Strategii rozwoju #Warszawa2030), jest cel zapewnienia trwałego ładu przestrzennego na obszarze miasta. W jego kontekście, w „grze o miasto” zdecydowanym ruchem jest realizacja kompleksu Varso Place z asem atutowym – Varso Tower, reklamowanym jako najwyższy budynek w UE, a przede wszystkim – jako wyższy od Pałacu Kultury i Nauki. Jego cień też jest większy niż cień Pałacu… Oba te wysokościowce są świadkami epok, w których powstały z ich charakterystycznymi dyktatami: niegdyś polityczno-militarnym, obecnie kapitałowo-właścicielskim. Oba są też „darami” dla Warszawy. Ten wcześniejszy – od ówczesnego wschodniego sąsiada, ten najnowszy – od południowego, tj. międzynarodowej spółki z siedzibą w Słowacji. Jednak poziom dyskusji, w szczególności nad wysokością pierwszego daru, był znacznie wyższy niż zerowy towarzyszącej drugiemu, której po prostu nie było, bo zastąpiła ją arbitralna wuzetka. Nie kierując się bynajmniej sentymentem do reżymu lat 50. ub. wieku przypominam, że ówczesna debata i tryb podejmowania decyzji ws. budowy PKiN były bardziej adekwatne do znaczenia tej inwestycji niż obecne dotyczące projektu o podobnej skali… Użycie niewłaściwej dla skali Varso Place podstawy do projektowania ma warszawiakom osłodzić wykorzystanie do tego renomowanych architektów...

Przypadkowość lokalizacji tej znaczącej inwestycji (wynikającej wyłącznie z transakcji nieruchomościowej), w rejonie dla którego nawet nie rozpoczęto sporządzania planu, tyłem do Al. Jerozolimskich, bokiem do al. Jana Pawła II, w równie przypadkowej relacji do Pałacu Kultury, jest oczywista. W toczącej się debacie nad niezbędnością polityki wysokościowej jako ważnego elementu nowego Studium uznano Varso Tower za dysharmonijną megadominatę. Ta wieża jest zgrzytem nie tylko w centrum, zniszczyła też kompozycję osi widokowej przebiegającej od pomnika Chwała Saperom przez tereny zieleni Powiśla i skarpy warszawskiej, zamkniętą świadomie zlokalizowaną harmonijną dominantą drugiego wysokościowca zaprojektowanego w ramach niezrealizowanego Zachodniego Rejonu Centrum Warszawy. To profesjonalny dylemat – czy dobra jakość projektu architektonicznego wystarczy do złagodzenia ewidentnej porażki planistyczno–urbanistycznej? Zaproszenie do jego skomentowania urbanisty (a nie aktywnego projektowo architekta) dowodzi, że redakcja „A-m” ma świadomość kierunku oceny... Rozwiązania przyziemia północnego frontu Varso Place poprawiają co prawda jakość lokalnej przestrzeni publicznej tego odcinka ulicy Chmielnej, określonego w Studium jako powiązanie głównych przestrzeni o charakterze reprezentacyjnym, chociaż lepiej byłoby, gdyby wpływały na jakość głównych przestrzeni. Jednak skala nowej zabudowy jest wręcz destrukcyjna dla skali ulicy, a niespójne z kontekstem skosy elewacji wprowadzają niepokój w śródmiejską lokalność… Czy uda się ukształtować ład przestrzenny w Warszawie przez realizację nowej polityki przestrzennej, z jej nową silną stroną tj. polityką wysokościową? Publiczna dyskusja nad projektem Studium ma rozpocząć się dopiero wiosną, a do jej wdrożenia za pomocą nowych planów zagospodarowania może upłynąć wiele czasu.

Docelowo zespół ma być skomunikowany z systemem podziemnych przejść, które połączą go z Dworcem Warszawa Centralna

Biurowiec dostępny dla wszystkich

Jednym z najważniejszych założeń projektowych było stworzenie budynku biurowego, który dzięki bogatej ofercie przestrzeni publicznych będzie chętnie odwiedzany przez osoby z zewnątrz, a nie dostępny tylko dla pracowników. W ramach tego założenia znakomita większość parteru jest ogólnodostępna, a jego centralna część to przeszklony plac z 9-metrowymi drzewami, ławkami i kawiarnią. Tu odwiedzający budynek mogą skorzystać z dwóch wind panoramicznych, które zabiorą ich na publiczne tarasy widokowe zlokalizowane na pietrach 49. i 53. Na poziomie 49. mogą oni również zajrzeć do znajdującej się tam kawiarni, pospacerować po najwyżej położonym w Polsce otwartym ogrodzie oraz podziwiać panoramę Warszawy. Na otwarte piętro 53. na poziomie 230 metrów można dostać się inną przeszkloną windą.

Dalej plac łączy się z częścią o charakterze bardziej biurowym za pomocą przejścia przez środek budynku, które ozdobione jest instalacją artystyczną, zaprojektowaną przez Foster + Partners we współpracy z lokalną artystką Krystyną Kaszubą-Wacławek. Kompozycja składa się z 1800 kafli ceramicznych w mocnych czerwonych i niebieskich kolorach. Zlokalizowano ją na dwóch ścianach, z których każda jest wielkości boiska do piłki siatkowej. Instalacja ta kontrastuje z resztą wnętrza, która utrzymana jest raczej w monochromatycznej palecie barw. Innym ważnym elementem było wprowadzenie innowacji projektowych w części biurowej, na wyższych piętrach. Dzięki temu biura mają unikalną w skali rynku wysokość (3 metry w świetle, od podłogi do podwieszonego sufitu), wymiary paneli szklanych to 2,7 na 4 metry. W projekcie fasady przewidziano naturalną wentylację. Dodatkowo najemcy mogą łączyć kilka pięter wewnętrznymi klatkami schodowymi wzdłuż wschodniej fasady budynku, co zwiększa atrakcyjność biur. Finalnie w kwestii ochrony środowiska od samego początku postawiono najbardziej ambitne cele, dlatego budynek otrzymał certyfikaty BREEAM Outstanding i WELL Gold Certification.

Odwiedzający budynek Varso Tower mogą korzystać z dwóch wind, które zabierają ich na publiczne tarasy widokowe zlokalizowane na piętrach 49. i 53.

Budynek otrzymał certyfikaty BREEAM Outstanding i WELL Gold Certification

Celem projektantów było przywrócenie zachodniemu odcinkowi ulicy Chmielnej roli centralnej lokalizacji w stolicy

Chmielna ożywiona

Wzniesione według wykonanego przez naszą pracownię projektu budynki Varso 1 i Varso 2 tworzą całość kompozycyjną i funkcjonalną z wieżą autorstwa zespołu Foster + Partners. Przez wiele lat teren, na którym powstała inwestycja, był zaniedbany i trudno dostępny dla mieszkańców. Dlatego naszym głównym celem było przywrócenie zachodniemu odcinkowi ul. Chmielnej roli należnej centralnej lokalizacji w stolicy 40-milionowego kraju. Ożywienie tego kwartału nastąpiło przede wszystkim dzięki starannemu rozplanowaniu kompleksu Varso, w którym zaproponowano stworzenie szeregu przestrzeni publicznych – zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych. Partery poszczególnych budynków zintegrowane są za pomocą wewnętrznej uliczki z licznymi lokalami usługowymi.

Dzięki unikaniu stosowania pełnych ścian oraz zapewnieniu swobodnego dostępu dla pieszych na całym poziomie parteru zadbaliśmy o jego maksymalną otwartość. Kondygnacja będzie żyła przez znaczną część doby, m.in. poprzez połączenie z systemem podziemnych przejść Dworca Centralnego. To jeden z wielu elementów, które sprawiają, że cały zespół jest przyjazny nie tylko dla użytkowników powierzchni biurowych, lecz także dla mieszkańców Warszawy. W tym celu dużą uwagę przyłożyliśmy do odpowiedniego zaprojektowania terenów wokół budynków – przewidzieliśmy m.in. przebudowę ul. Chmielnej z wykorzystaniem starannie dobranych materiałów, zieleni, oświetlenia oraz małej architektury. Ponadto parter od tej strony ma reprezentacyjny podcień podnoszący rangę budynku i samej ulicy. Główną atrakcją przestrzenną jest plac przed wejściem wprowadzający pieszych do wewnętrznego, przeszklonego ze wszystkich stron foyer. W środku zaplanowaliśmy trzy dziedzińce, ze szklanymi dachami na poziomie czwartej kondygnacji. Mamy nadzieję, że będą one pełne ludzi realizujących tu swoje bieżące, codzienne sprawy.