Duże programy mieszkaniowe to szansa na stworzenie zespołów zapewniających wysoką jakość życia i innowacyjnie kształtowanych przestrzeni. Jednak takie przedsięwzięcia niosą ze sobą też ryzyko powstania obszarów substandardowej zabudowy realizowanej pod kątem ilości. W jaki sposób będzie wyglądało projektowanie zespołów mieszkaniowych w ramach programu Mieszkanie Plus?
Nie będą one ustępować standardem współczesnemu budownictwu spółdzielczemu, komunalnemu czy deweloperskiemu. Zakładamy w większości osiedlową formę zabudowy. Przy tym w mniejszych miejscowościach będzie powstawać tylko jeden czy kilka budynków, bo tam gdzie brakuje 150-200 mieszkań, nie trzeba wznosić całego osiedla. Nie zamierzamy wpisywać się w trendy deweloperskiej maksymalizacji zysku przez maksymalną zabudowę terenu.
Chcemy, by komfort życia był jak największy, a daje go dbałość o przestrzenie wspólne i dostęp do infrastruktury publicznej – przedszkola, sklepu wielobranżowego, poczty, policji, szkoły, kościoła. W dużych osiedlach znajdziemy na to wszystko miejsce. Uważamy, że usługi powinny być umieszczane nie tylko w parterach domów, ale również w budynkach wolno stojących, wokół których może powstać przestrzeń wspólna, przyczyniająca się do społecznej integracji. Takie projektowanie było przed wojną i tuż po wojnie, ale też w latach 60., 70. i 80. Będziemy nawiązywali do tych dobrych wzorców. Jedno z założeń programu Mieszkanie Plus to budowa mieszkań dopasowanych do lokalnych potrzeb.
Już teraz pilotaż programu realizujemy we współpracy z samorządami, które wskazują miejsce i przygotowują projekt pasujący do istniejącej zabudowy. Na przykład osiedle w Jarocinie powstanie w miejscu, w którym dysfunkcjonalna zabudowa zostanie rozebrana i zastąpiona przez nowoczesną i zaplanowaną zgodnie z potrzebami miasta.
Czy projekty będą wybierane w konkursach architektonicznych? I czy przyszli mieszkańcy będą mieli wpływ na kształt ich miejsca zamieszkania?
Będą konkursy. A to oznacza także dyskusję i wpływ na kształt projektów i osiedli. W przygotowanym projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego zwiększamy udział lokalnych społeczności w planowaniu przestrzennym. Jeżeli chodzi o strukturę mieszkań, to będziemy budować zgodnie z zapotrzebowaniem zgłoszonym przez przyszłych lokatorów podczas wcześniejszego naboru. To pozwoli też zmniejszyć powszechność przebudów, zwłaszcza, gdy przyszły najemca zadeklaruje chęć stopniowego dochodzenia do własności. Ale trzeba pamiętać, że tworzymy zasób mieszkań na wynajem i układ każdego mieszkania powinien gwarantować pewną uniwersalność i możliwość adaptacji dla najemców o różnych potrzebach.
Czy przewidujecie Państwo konkretne normy i zasady dotyczące nowych domów wznoszonych w ramach programu Mieszkanie Plus?
Musi to być zabudowa, która podwyższa jakość życia. Niezbyt gęsta. W przypadku inwestycji realizowanych ze wsparciem budżetowym planujemy wydanie rozporządzenia, które określi standardy, jakie muszą spełnić nowo realizowane budynki. Aktualnie – na zlecenie Banku Gospodarstwa Krajowego – trwa nabór wniosków podmiotów zainteresowanych stworzeniem takich zasad, które podwyższyłyby jakość takiego budownictwa i uczyniły go bardziej przyjaznym dla przyszłych mieszkańców.
Czy planowane są ograniczenia standardu po to, by środków w programie Mieszkanie Plus wystarczyło na więcej mieszkań? Jeżeli tak, to jak będą ustalone? W programie Rodzina na swoim były sztywne granice wielkości mieszkań – 75 m2 w domach wielorodzinnych i 140 m2 w jednorodzinnych, co de facto oznaczało gorsze standardy mieszkaniowe dla rodzin wielodzietnych.
Wielkość budowanych mieszkań będzie dopasowana do celów programu. Z założenia nie wprowadzamy ograniczeń. Dotyczy to zarówno wielkości lokali, jak i wieku czy statusu materialnego lokatorów. Do programu może przystąpić każdy. Oczywiście, jeżeli będą rodziny na tyle duże, że będą potrzebowały mieszkania większego niż 75 m2, otrzymają je. Natomiast osoby zamożne będą zawsze na końcu kolejki, gdyż mogą skorzystać z oferty rynkowej. Naszym celem nie jest dążenie na siłę do zrealizowania jak największej liczby mieszkań. Jeżeli będzie zapotrzebowanie na większe lokale, będziemy takie budować.
Podczas konsultacji z mieszkańcami w gminach, z którymi już podpisano pierwsze porozumienia intencyjne i pierwsze umowy inwestycyjne, mieliśmy też wiele głosów od osób samotnych – zarówno młodych, jak i starszych – które są zainteresowane kawalerkami, gdyż chcą się usamodzielnić, niezależnie od wieku. Ostatecznie o wielkości mieszkań i ich standardzie zadecydują gminy, które mają najlepszą orientację w lokalnych uwarunkowaniach. W części gmin potrzebne są duże mieszkania dla rodzin z dziećmi, w innych – mniejsze, na przykład dla młodych pracowników migrujących w poszukiwaniu pracy. Elastyczność oferty i brak z góry narzuconych norm jest w mojej ocenie dużą zaletą wdrażanego programu.
Kolejne miejscowości zgłaszają zainteresowanie przystąpieniem do programu Mieszkanie Plus. Czy przewidziano kryteria ustalania kolejności inwestowania?
Pierwszym kryterium jest kolejność zgłoszeń. Drugim – stopień przygotowania inwestycji. Budowa najwcześniej rozpocznie się w gminach, które zgłosiły się z gotowymi projektami i pozwoleniami na budowę do spółki BGK Nieruchomości S.A. – operacyjnie realizującej program zgodnie z porozumieniem zawartym z Ministerstwem Infrastruktury i Budownictwa.
Kolejne kryterium to zapotrzebowanie. Jeżeli przykładowo gmina oferuje teren, gdzie można wybudować dwieście mieszkań, trzeba sprawdzić, czy na pewno można tam wynająć tyle lokali, czy może lepiej najpierw zrealizować ich mniej. Obecnie jesteśmy na etapie pilotażu, w którym chętne samorządy mogą przekształcać porozumienia o współpracy w umowy inwestycyjne o finansowaniu konkretnych mieszkań.
Nabór chętnych jest nadal otwarty i zachęcamy wszystkie gminy do podejmowania współpracy z BGK Nieruchomości S.A., a docelowo z Polskim Funduszem Rozwoju. Doświadczenie z pilotażu, który może potrwać 2-3 lata, do czasu oddania do użytkowania pierwszych budynków i przeprowadzenia naboru pierwszych najemców, zostaną wykorzystane do wypracowania zasad obowiązujących w programie, w tym kwestii ustalania kolejności inwestycji, naboru chętnych, czy sposobu finansowania.
Narodowy Fundusz Mieszkaniowy ma budować mieszkania bez wsparcia z budżetu publicznego. Koszty będą pokrywane ze sprzedaży części nieruchomości przekazanych funduszowi przez państwo – działek instytucji publicznych, między innymi wojska czy spółek skarbu państwa. Czy nie oznacza to, iż liczba wybudowanych mieszkań będzie niewielka, bo na więcej nie wystarczy? I czy w efekcie nie przyjdzie długo czekać aż będzie ona na tyle duża, że z części opłat wnoszonych przez mieszkańców już zrealizowanych lokali uda się sfinansować kolejne?
Narodowy Fundusz Mieszkaniowy nie będzie samodzielnie prowadził inwestycji mieszkaniowych, a jego rolą jest inwentaryzacja gruntów Skarbu Państwa, a następnie przekazywanie ich na cele mieszkaniowe. Zarówno pod bezpośrednią zabudowę, jak i finansowanie celów wynikających z polityki mieszkaniowej państwa.
Niezależnie od tego czy my, jako państwo, pomożemy wybudować pięć, dziesięć, pięćdziesiąt czy pięćset tysięcy mieszkań, będzie to zmiana na korzyść. Finansowanie startu mamy z Banku Gospodarstwa Krajowego. Jest tam kilka miliardów złotych związanych z istniejącymi funduszami. Jest Fundusz Mieszkań na Wynajem, Fundusz Municypalny, Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych. Chcemy je wykorzystać, więc mamy kapitał na początek. Dochodzą do tego środki ze sprzedaży nieruchomości i z opłat najemców. Będziemy także emitować obligacje i innego rodzaju papiery wartościowe.
Dobrym zabezpieczeniem są też grunty. Z jednej strony możemy je sprzedać, z drugiej pod ich zabezpieczenie można pozyskiwać pieniądze. Takich pieniędzy na rynku jest bardzo dużo. Nie znając jednak konkretnej kwoty, nie możemy powiedzieć, ile mieszkań zbudujemy. Mamy cel średniookresowy – do 2030 roku chcemy dorównać średniej europejskiej – 435 lokalom na tysiąc mieszkańców. W Polsce aktualnie liczba ta wynosi 363.
To ponad 2,5 mln mieszkań do wybudowania, ale wybudujemy je wszyscy – samorządy, TBS-y, spółdzielnie, deweloperzy, inwestorzy indywidualni. Obecnie nie możemy przekroczyć liczby około 150 tys. nowo oddanych do użytku lokali rocznie. Zakładamy, że wzrośnie ona dzięki ingerencji państwa, czyli naszym inwestycjom i poprawie istniejących instrumentów w zakresie budownictwa społecznego, w tym komunalnego, a także dzięki nowym regulacjom ułatwiającym proces inwestycyjny przewidzianym w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego.
Budowa mieszkań dla osób o niskich i przeciętnych dochodach będzie wspierana przez państwo w formie dotacji i preferencyjnych kredytów BGK. Dzięki temu gminy będą mogły budować więcej lokali. Poza tym planujemy większe finansowanie z Banku Gospodarstwa Krajowego, zarówno dla TBS-ów, jak i spółdzielni mieszkaniowych. Tym ostatnim chcemy przywrócić możliwość budowania mieszkań lokatorskich.
Chcemy, żeby budowały także na wynajem, a nie jak obecnie, gdy funkcjonują jak deweloperzy. Z jednej strony ma to być powrót do tradycyjnej formuły spółdzielczej, z drugiej rozwój budownictwa na wynajem. Myślę, że wielu młodych ludzi zaczyna myśleć o tym, że nie muszą być właścicielami, że mogą wynajmować mieszkania. Fakt, że młodzi większość zarobionych środków wydają na spłatę kredytu mieszkaniowego i nie mogą sobie pozwolić choćby na wyjazd na wakacje, jest społecznie niebezpiecznym zjawiskiem.
Dodatkowo Narodowy Bank Polski i Komisja Nadzoru Finansowego zaostrzają przepisy – trudniej będzie dostać kredyt. Dla tej części społeczeństwa, która nie będzie miała dostępu do budownictwa rynkowego, a jednocześnie zarabia za dużo, żeby uzyskać mieszkanie komunalne, jedną z ofert ma być właśnie budownictwo spółdzielcze. Chcemy inspirować powstawanie nowych spółdzielni mieszkaniowych.
W Narodowym Programie Mieszkaniowym przewidujemy też wspieranie kooperatyw mieszkaniowych. Doświadczenia z Zachodu pokazują, że warto promować również tę formę mieszkalnictwa jako alternatywę dla budownictwa deweloperskiego.
W budowanych w ramach państwowego programu mieszkaniach różnica w wysokości czynszu między samym najmem, a najmem z dojściem do własności, ma wynosić 20%. To niedużo.
Podczas pilotażu sprawdzimy nasze założenia. W przypadku trudności może wydłużymy okres spłaty. Teraz zakładamy, że obejmie on minimalnie 30 lat, ale być może konieczne będzie rozciągnięcie go na 40 albo 45 lat. Oczywiście, wszystko zależy od kosztów budowy i kosztów finansowania. Nie mam wątpliwości, że w większości miejscowości 2,5 tys. złotych za metr kwadratowy jest możliwe do uzyskania. Myślę, że z czasem wszędzie uda się obniżyć koszty ze względu na efekt skali i zestandaryzowanie rozwiązań. Materiały budowlane będą produkowane pod zapotrzebowanie wynikające z naszego programu.
Nie wykluczamy także budownictwa prefabrykowanego, które kiedyś nazywało się wielką płytą. Istnieją w Polsce fabryki eksportujące takie produkty do Europy Zachodniej. Potem są z nich budowane funkcjonalne mieszkania na przykład w Niemczech czy Szwecji.
Co odpowiedziałby Pan na obawy, że dla pozyskania większych środków położone bliżej centrów miast, lepiej skomunikowane działki, przekazane Narodowemu Funduszowi Mieszkaniowemu, pójdą na sprzedaż, zaś osiedla powstaną na terenach niekorzystnie ulokowanych, na przykład na dalekich przedmieściach? Może to pogłębić problem rozlewania się miast, spowodować konieczność ponoszenia kosztów rozbudowy infrastruktury oraz wywołać swoistą gettoizację.
Kiedyś wielkie osiedla też stawiano na obrzeżach, jednak teraz nie są one już obrzeżami. Jeżeli będziemy realizowali podmiejską zabudowę osiedlową, nie będzie to rozlewanie się miasta, ale po prostu tworzenie kolejnego jego dużego segmentu na terenie, który uzbroimy w porozumieniu z samorządem. Niebezpieczne jest powstawanie nie osiedli, ale pojedynczych budynków w oddaleniu od siebie, w oparciu o „wuzetki”. Generalnie w wielkich aglomeracjach powszechna jest teraz tak zwana zabudowa „w wianuszku”, opierająca się na migracji z centrum na zewnątrz.
Jest to jednak problem. Ludzie – pracując w centrum – mieszkają poza miastem, co powoduje ogromne koszty rozbudowy dróg, komunikacji, wzrost zanieczyszczenia powietrza.
Chcemy temu zapobiec dwoma sposobami. Po pierwsze nie będziemy budowali w tym „wianuszku”, tylko jeszcze w granicach danej miejscowości. Po drugie – ludzie często jadą do wielkich aglomeracji, bo u siebie nie są w stanie zarobić na mieszkanie. Jeżeli dostaną możliwość zamieszkania w swojej gminie, przestaną przenosić się na stałe na obrzeża aglomeracji – co najwyżej będą dojeżdżali do pracy. W ten sposób chcemy zatrzymać ludzi w Polsce lokalnej. Z drugiej strony mobilność, dojazdy do pracy, czasem nawet na duże odległości, są powszechnym zjawiskiem na świecie. Aby je usprawnić, budujemy drogi i rozwijamy koleje.
Zatrzymanie ludzi w Polsce lokalnej to dobry kierunek, jednak tylko, jeśli oni będą tam nie tylko mieszkać, ale i pracować. Natomiast zakładanie codziennych długich dojazdów do pracy, to powtarzanie błędów popełnionych w XX wieku w Stanach Zjednoczonych, gdzie olbrzymie środki pochłania ciągła rozbudowa autostrad, a dużą część życia traci się na przemieszczanie się, które odbywa się kosztem czasu spędzanego z rodziną.
Jeżeli ludzie zostaną w Polsce lokalnej, to zaczną tam także pojawiać się przedsiębiorcy. Firmy inwestują w tej chwili w miejscach, gdzie są pracownicy, a tych zaczyna powoli brakować. Poza tym samorządy otrzymają lepsze narzędzie gospodarowania przestrzenią – kodeks urbanistyczno-budowlany.
Aktualnie zabudowa rozlewa się w sposób niekontrolowany. Indywidualny inwestor nie widzi potrzeby uzbrajania terenu. I nie ma się co dziwić, bo jest nastawiony na zysk. My jako państwo – nie. Jesteśmy natomiast nastawieni na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i społecznych, czyli także tworzenie infrastruktury publicznej. Poza samorządem i państwem nikt tego nie robi.
Narodowy Program Mieszkaniowy to realizacja zapisu konstytucji o prowadzeniu przez władze publiczne polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Można powiedzieć, że w czasie ostatnich 25 lat dużo bardziej wspierane było jednak zaspokajanie „potrzeb parkingowych”. Także poprzez swoiste opodatkowanie inwestycji mieszkaniowych, niemal zawsze obciążonych kosztami budowy parkingów, które nie mogą się zwrócić, bo jest konkurencja bezpłatnego lub niemal bezpłatnego parkowania na ulicy. Czy widzą Państwo możliwość wprowadzenia rozwiązań zapobiegających przeznaczeniu znacznej części środków z programu Mieszkanie Plus na realizację miejsc parkingowych?
Generalnie zakładamy, że nie będziemy budować domów z podziemnymi parkingami. W związku z tym, że planujemy mniej intensywną zabudowę, uzyskamy więcej miejsc parkingowych w przestrzeni wspólnej. Oczywiście, parkingi są problemem, ale to mieszkania są najważniejsze – realizujemy program mieszkaniowy, a nie parkingowy.
Kazimierz Smoliński, sekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa odpowiedzialny za sprawy mieszkalnictwa i poczty. Ukończył studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, studia podyplomowe dla radców prawnych na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu i studia podyplomowe na Uniwersytecie Gdańskim z zarządzania przedsiębiorstwem. Jako radca prawny i adwokat specjalizował się w prawie gospodarczym. W latach 2006-2008 prezes Grupy Stoczni Gdynia S.A., a w latach 2013-2014 prezes grupy Kleba Invest A.A. w Bojanie. Był radnym miejskim i przewodniczącym Rady Miasta w Tczewie, a także członkiem Komisji Infrastruktury w Sejmie VI i VII kadencji.
