Kryzys w architekturze. Jak polska architektura odczuła kryzys ekonomiczny 2009 roku: Stiasny, Piątek, Jasica
Kryzys w architekturze oznaczać może drastyczny spadek nowych inwestycji, a co za tym idzie – zamykanie pracowni architektonicznych. A jak było w przeszłości? Czy spełniły się przewidywania analityków po ostatniej recesji? Jak polska architektura odczuła kryzys ekonomiczny 2009 roku? Przypominamy teksty Grzegorza Stiasnego, Grzegorza Piątka i Pawła Jasicy opublikowane w „A-m” 01/2010.
Kryzys w architekturze – wspomnienia z czasu recesji: Grzegorz Staisny
Już od początku 2008 roku wieszczono ekonomiczne przegrzanie branży inwestycyjnej. Jak przy każdej futurologii straszono się nawzajem najczarniejszymi scenariuszami. Wszak recesja z przełomu wieków, która była niczym kubeł zimnej wody wylany na gorączkowe pod względem gospodarczym lata dziewięćdziesiąte, minęła wcale nie tak dawno. Spowolnienie było już oczekiwane, ale deweloperska maszyna wciąż jeszcze pędziła. Mocna złotówka napawała optymizmem i nadzieją na nieograniczony rozwój gospodarczy, a hiobowe wieści ekonomiczne dochodzące ze Stanów Zjednoczonych zdawały się jeszcze nie dotyczyć naszego kontynentu. Niemniej obawa przed załamaniem ekonomicznym, nawet głębszym niż około roku 2000, skłoniła przynajmniej część firm projektowych do wcześniejszych oszczędności, ostrożności w rozwoju podejmowanym z pomocą kredytów, a przede wszystkim do zwiększenia starań w zdobywaniu zleceń. Ich zakładany nadmiar, przy ograniczaniu zespołów projektowych, miał zapewnić podstawy biznesowej egzystencji w mających nadejść trudnych czasach.
Kiedy w Polsce zamykano kolejne budowy, z mieszaniną zazdrości i nadziei można było przypatrywać się tym, którzy jeszcze budowali, choć część prowadzonych prac było jedynie robotami zabezpieczającymi. Podpisane wcześniej kontrakty zamierały zgodnie z czarnymi scenariuszami, a inwestorzy tracili nerwy i głowy. Dla międzynarodowych deweloperów Polska była, choć przez chwilę, czymś w rodzaju bezpiecznej przystani. Wkrótce dla niektórych z nich nasz kraj stał się ostatnią nadzieją. Aż nadto widoczna panika inwestorów wywołała niespotykaną reakcję urzędników administrujących procesami budowlanymi. Ich pozycja nieoczekiwanie wzrosła. Dotychczas w zasadzie współpracowali z prywatnymi inwestorami, którzy napędzali rozwój miast i gmin. Chwila, gdy wpływ prywatnego kapitału znacznie osłabł, zbiegła się ze wzrostem samoświadomości mocy urzędów, podbudowanych sukcesami kilku lat szybkiego rozwoju. Przeświadczonych o tym, że w trudnych czasach to inwestycje publiczne dają pracę projektantom i wykonawcom jest dziś chyba większość wyższych urzędników zajmujących się architekturą, urbanistyką, inwestycjami. Uznanie zaś, że prywatnemu kapitałowi, będącemu w opałach, należy się jakakolwiek przychylność, wydaje się ryzykowne i, w domyśle, aferogenne.
Administracja, głównie samorządowa, pokazuje, że jest mocnym graczem. Jej decyzje (przynajmniej w ramach kadencyjności) potrafią być równie apodyktyczne i zmienne jak nastroje prywatnych deweloperów. Gdy słabnie gospodarcza koniunktura i ludziom przywykłym do gorączkowej aktywności ubywa pracy, powraca hasło: Trzeba coś robić! Część deweloperów kontynuuje zaczęte projekty, rozkładając ich realizację na dużo dłuższy czas, bądź zleca prace studialne, jak dopasować się do zubożonego rynku. Z punktu widzenia praktyki architektonicznej są to jednak w większości wciąż działania pozorowane. Wielu projektantów lokuje swoje nadzieje w rynku zamówień publicznych. Dość liczne w ostatnich latach konkursy na obiekty finansowane z miejskich bądź państwowych budżetów przeżywają prawdziwy renesans. Zwycięstwo w nich nie jest jeszcze gwarancją podpisania kontraktu i jego lukratywności, ale projektanci rzadziej od innych przedsiębiorców powtarzają mantrę: Zysk jest miarą sukcesu. Nawet lokalne konkursy ogłaszane w średniej wielkości miastach, przyciągają po kilka dziesiątek uczestników. Gdy pracy jest mało, nie zniechęca fakt, że projekty te ciągną się często latami, umowy są niepotrzebnie restrykcyjne, zakres wymaganych opracowań nie ma związku z jakością ewentualnej realizacji, a bywa, że polityczne i finansowe rywalizacje w gronie zamawiających urzędników wplątują projektantów w prokuratorskie dochodzenia. Środowisko polskich architektów nie odczuło drastycznie skutków zapaści gospodarczej, ale też obecny niewielki wzrost gospodarczy jest dla branży inwestycyjnej niemal nieodczuwalny. Zatrzymane budowy świadczą o utrzymującej się stagnacji i nikłej skłonności do inwestowania.
Kryzys w architekturze, czyli wielkie plany, małe możliwości: Grzegorz Piątek
Polska gospodarka, jako jedyna w Unii Europejskiej, rozwija się. Co prawda PKB wzrosło tylko o 1,7 procenta (w zestawieniu rok do roku, w trzecim kwartale 2009), ale kraje strefy euro odnotowują jego drastyczny spadek – ogólnie 4,1 procenta w analogicznym okresie, w tym: Wielka Brytania o 5,1 procenta, Niemcy – 4,7 procenta. Nie znaczy to jednak, że nie ma u nas rozgrzebanych placów budowy i pustych działek, które jeszcze dwa-trzy lata temu wyrywali sobie inwestorzy. Rekord cenowy padł w listopadzie 2006 roku, gdy po ostrej licytacji hiszpański deweloper Sando Immobilaria kupił 5,1 hektara terenu dawnej zajezdni autobusowej przy ulicy Chełmskiej w Warszawie, płacąc 371 450 000 złotych, czyli około 7200 złotych za metr kwadratowy. Grunt, przeznaczony głównie pod zabudowę mieszkaniową, ogrodzono, stare budynki wyburzono, ale ani budowa, ani sprzedaż mieszkań jak dotąd nie ruszyły.
Nieco bardziej optymistyczna jest sytuacja przedsięwzięcia Centrum Południowe we Wrocławiu. Spółka GP Investments – zależna od innego hiszpańskiego dewelopera Grupo Prasa – kupiła 45 hektarów terenu za 302 513 000 złotych netto, czyli 6756 złotych za metr. Sprzedaż lokali w części mieszkalnej trwa, ale oddanie do użytku powierzchni biurowych i handlowych odsunęło się w odległą przyszłość. Trzeciego listopada 2008 roku Leszek Czarnecki, jeden z najbogatszych Polaków, ogłosił, iż na sześć miesięcy zawiesza rozpoczętą już budowę wieżowca Sky Tower, powstającego w sąsiedztwie wrocławskiego Centrum Południowego. Choć nawet w szczycie prosperity chętnych do zakupu mieszkań było niewielu, budowę wznowiono na dobre w październiku 2009 roku. Jak oznajmił przy tej okazji Czarnecki, budynek będzie miał niewiele ponad 200 metrów (zamiast 258), a udział powierzchni biurowej zwiększy się kosztem mieszkalnej. Jego formę poznamy dopiero na wiosnę, gdy uprawomocni się pozwolenie na budowę ostatecznej wersji wieżowca. Projekt, rewidując wcześniejszą koncepcję biura Walas sp. z o.o., przygotowuje inna wrocławska pracownia – FOLD s.c.
Zmiana kubatury i funkcji rozpoczętej już inwestycji, w zależności od aktualnych analiz i prognoz oraz możliwości finansowania, to częsta strategia na przeczekanie kryzysu w architekturze. Przypadek Prosta Tower (autorzy: APA Kuryłowicz & Associates), dość absurdalnego w założeniach apartamentowca, który powstaje na warszawskiej Woli, jest radykalny. Przyklejony do Łucka City – najwyższego i chyba najbrzydszego budynku mieszkalnego w Warszawie, zwrócony miał być ekstrawagancką, pofalowaną fasadą w stronę ruchliwej i brzydkiej ulicy Prostej. Naprawdę trudno sobie wyobrazić, by ktoś wybierał mieszkanie tam z powodu innego niż chęć odsprzedania z zyskiem bądź wynajęcia, albo ze względu na panoramę Warszawy rozciągającą się z okien na wyższych piętrach. Trudna uroda najbliższej okolicy dyskwalifikuje go również jako prestiżowy adres, mimo to apartamenty oferowano za 15-20 tysięcy złotych za metr. Budowę zainaugurowano w grudniu 2007 roku, ale dopiero w 2009 roku ruszyła na dobre. To jednak już zupełnie inny obiekt. Kryzys w architekturze wyszedł mu na dobre. Funkcję zmieniono na biurową, a dyskusyjną szklaną elewację zastąpiła prosta, betonowa krata, mająca surowy, heroiczny wdzięk, rzadko spotykany w komercyjnej architekturze.
Nie zmienia się za to projekt Złotej 44 – warszawskiego wieżowca projektu Daniela Libeskinda. Nic nie dzieje się także na budowie. Wstrzymano ją na początku 2009 roku, na szesnastym z planowanych 54 pięter. Sprzedaż apartamentów zainicjowano uroczystą galą w Operze Narodowej z udziałem architekta, a inwestor kreował mit, że mieszkania rozchodzą się na pniu. Na razie jednak sprzedano niecałe 40 procent powierzchni. Jak informuje firma Orco, toczą się negocjacje z bankiem mające na celu restrukturyzację finansowania. Te rozmowy przebiegają bardzo pozytywnie. Są szanse, że kwestia kredytowania rozstrzygnie się do końca 2009 roku. Przeszkodą dla inwestycji jest też spór z mieszkańcami sąsiedniego bloku, którzy wytykając uchybienia formalne, doprowadzili w lipcu ubiegłego roku do uchylenia pozwolenia na budowę. Jeśli wyrok zapadnie do marca 2010, inwestycja byłaby gotowa na Euro 2012 – ocenia inwestor, zakładając, że sąd przyzna mu rację, i dodaje: chcielibyśmy jak najszybciej móc wrócić na plac budowy i dokończyć inwestycję.
Drugi warszawski wieżowiec starchitekta, 260-metrowa Lilium Tower projektu Zahy Hadid, odsuwa się w jeszcze dalszą przyszłość. Nie zmieniliśmy parametrów ani funkcji budynku Lilium Tower pod wpływem sytuacji rynkowej, nadal będzie to hotel-kondominium z ekskluzywnymi apartamentami na sprzedaż, które będą za zgodą właścicieli zarządzane przez światowej klasy sieć hotelową – zapowiada Katarzyna Gontarczyk, rzecznik prasowy spółki Lilium. – Lokalny partner [pracownia architektoniczna, przyp. red.] jest już wybrany, ale na tym etapie projektowania nie ma jeszcze czynnego udziału w przedsięwzięciu. Inwestycja uzyskała już warunki zabudowy. Obecnie jest na etapie pozyskiwania środków finansowych.
Podobnie deklaruje inwestor gdańskiego wieżowca BigBoyBuilding – trójmiejska Grupa Inwestycyjna Hossa. Budynek miał mierzyć 202 metry i przyćmić gdyńskie Sea Towers. Istnieje jednak tylko jako widmo na stronie inwestora. – Prace nad BBB zostały zawieszone, ponieważ przez ostatni rok inwestor skupił się na uruchamianiu nowych ofert w zakresie tak zwanego produktu popularnego – wyjaśnia Iwona Ziemianowicz, dyrektor marketingu Hossy. – W 2009 wprowadzonych zostało 6 nowych ofert w różnych lokalizacjach, w sumie kilka tysięcy mieszkań. Trwa weryfikacja pierwotnego projektu autorstwa firmy MWH ARCHITEKCI ANDRZEJ WYSZYŃSKI, przez wewnętrzną pracownię dewelopera, pod kierunkiem architekta Marcina Woyciechowskiego. Na razie nie wiadomo, czy będzie niższy niż zakładano. Inwestorzy, także tych najbardziej prestiżowych, wstrzymanych realizacji, niechętnie przyznają się, że ich problemy wynikają z kryzysu. Chwilowe perturbacje tłumaczą renegocjacją sposobu finansowania albo koniecznością zmiany funkcji obiektu ze względu na zapotrzebowanie na rynku nieruchomości. Czas gorszej koniunktury wykorzystują na gromadzenie dokumentacji i pozwoleń. W kosztorysie całej inwestycji to stosunkowo niewielki wydatek, a w związku z tym – mała strata, jeśli realizacja nie doszłaby do skutku. Gdy rynek się ożywi, będą mogli natychmiast ruszyć z budową.
Kryzys w architekturze dopiero nadchodzi: Paweł Jasica
W 2008 roku rząd przekonywał nas, że kryzys ominie Polskę szerokim łukiem. Tymczasem dopiero się zaczyna. Nie jest bowiem możliwe, by nasza gospodarka była niezależna od wielkiego sąsiada. Zarówno w Polsce, jak i w Niemczech PKB zmniejszyło się o około 6 procent, tyle że Polska spada z wysokiego konia – blisko 7-procentowego wzrostu w czasach najszybszego rozwoju w 2007 roku. Procesy makroekonomiczne docierają z metropolii na peryferia z opóźnieniem: w październiku 2009 roku polskie firmy wyeksportowały towary za 9 miliardów euro, to jest o 17,6 procenta mniej niż w tym samym miesiącu 2008 roku. Spadek importu wyniósł 21,7 procent. Produkcja samochodów w Polsce zmniejszyła się od stycznia do listopada 2009 roku o 14 procent. Produkcja sprzedana całego przemysłu (w firmach zatrudniających powyżej 9 osób) zmalała od stycznia do października 2009 roku o 5,4 procenta. Na tym czarnym tle jaśnieje wynik produkcji budowlano-montażowej – wzrost o 4,4 procenta. Z dużą dozą prawdopodobieństwa, graniczącą z pewnością, można stwierdzić, że to zasługa inwestycji infrastrukturalnych finansowanych przez Unię Europejską. Bo z frontu budownictwa mieszkaniowego, obiektów biurowych i handlowych dochodzą same złe wiadomości.
Zacznijmy od bankructw przedsiębiorstw budowlanych: w 2009 roku było ich o 30 procent więcej niż w poprzednim. I nie chodzi tylko o małe, kilkuosobowe firmy. Teraz przyszła kolej na podmioty zatrudniające 150-180 osób, o obrotach sięgających kilkudziesięciu milionów złotych rocznie, które będą musiały ogłosić upadłość z powodu „zatorów płatniczych”. Liczba bankructw we wszystkich sektorach wzrośnie o 55 procent. Bierze się to z sytuacji na rynku. Z jednej strony, w porównaniu z 2008 rokiem, mamy wciąż przyrost liczby oddawanych do użytku mieszkań – o 4,1 procenta w okresie od stycznia do października 2009 roku, ale w tym samym czasie nastąpił drastyczny spadek liczby nowych inwestycji mieszkaniowych – aż o 21,9 procenta. Pozwoleń na budowę wydano z kolei o 24,2 procenta mniej. Zwraca uwagę ogromne zróżnicowanie dynamiki budownictwa mieszkaniowego w poszczególnych regionach. Gdy w Małopolsce w ciągu 10 miesięcy 2009 roku nastąpił wzrost liczby nowo oddawanych mieszkań o 27,8 procenta, to w województwie warmińsko-mazurskim spadek w tym segmencie rynku wyniósł 27,8 procenta. Na drugim miejscu za Małopolską znalazł się Dolny Śląsk z przyrostem o 20,8 procenta, natomiast przedostatnia lokata przypadła województwu świętokrzyskiemu – minus 18,8 procenta. Mazowsze reprezentuje średni poziom dynamiki – plus 7,2 procenta. To zestawienie pokazuje, że w ekonomii nie ma cudów – tam, gdzie poziom życia jest bardzo niski, a stopa bezrobocia dramatycznie rośnie, nie ma dla kogo budować.
Czytaj też: Koronawirus w architekturze – architekci w czasach pandemii |
Słabe zarobki Polaków otrzeźwiły wreszcie deweloperów budujących obiekty handlowe. Jeszcze w 2008 roku zapowiadali oddawanie co roku około miliona metrów kwadratowych nowych powierzchni. Planowali ekspansję galerii handlowych na miasta średniej i małej wielkości, liczące około 50 tysięcy mieszkańców. Obecnie z ponad 6 milionów metrów kwadratowych powierzchni handlowych w naszym kraju 60 procent zlokalizowane jest w 8 największych miastach. Wartość transakcji w tym segmencie rynku spadła z 2,5 miliarda euro w 2006 roku do 20 milionów euro w 2009 roku. Szacuje się, że w ubiegłym roku przybyło 615 tysięcy metrów kwadratowych nowych powierzchni. Prace budowlane rozpoczęte w Gdyni, Rzeszowie i Lublinie, o łącznej powierzchni około 260 tysięcy metrów kwadratowych, zostały wstrzymane. Deweloperzy śledzą dane makroekonomiczne: w latach 2006-2008 dynamika sprzedaży detalicznej w Polsce wynosiła 15-20 procent, a w okresie od stycznia do maja 2009 roku spadła do 0,4 procenta.
Jeszcze gorzej jest na rynku powierzchni biurowych. – Z planowanych na rok 2009 obiektów powstało około 30-40 procent. Część jest w budowie, część zostaławstrzymana. My spowolniliśmy, ale jesteśmy w komfortowej sytuacji, bo mamy finansowanie na cały pierwszy etap realizacji Quattro Bussines Park – mówi Piotr Michalski, prezes Grupy Buma, dużego krakowskiego dewelopera. – Od jakichś piętnastu miesięcy widać, że wiele firm wycofało się z decyzji o wynajmowaniu nowych powierzchni, część zdecydowała się na zmniejszenie już wynajmowanych. To spowodowało, że ceny najmu spadły i pojawił się rynek podnajmu – dodaje. Szacuje się, że w Krakowie wynosi on około 10 tysięcy, a w Warszawie – 50 tysięcy metrów kwadratowych. A jeszcze dwa lata temu nie można było znaleźć pod Wawelem wolnej powierzchni biurowej. Deweloperzy planowali w Krakowie budowę aż 191 tysięcy metrów kwadratowych w 2010 roku. Na razie wstrzymano z tego 33 tysiące. Pustostany, czyli powierzchnie, które nie znalazły najemców, stanowią już 9 procent, w Warszawie to na razie tylko 5,4 procenta. W całym kraju takich niewynajętych powierzchni jest aż 280 tysięcy metrów kwadratowych. Ocenia się, że w całym 2009 roku powstało 550 tysięcy metrów kwadratowych nowej powierzchni biurowej; w obiektach oddanych do użytku w pierwszej połowie roku 70 procent nadal stoi pusta. Ani rynek podnajmu, ani znaczące obniżki czynszów ich nie zapełnią.
