W 2023 roku na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu otwarto podyplomowy kierunek studiów: Inwestowanie w nieruchomości i działalność deweloperska. Wchodzi Pani w skład kadry kształcącej przyszłych deweloperów.
W ramach wykładów opowiadam m.in. o ustawodawstwie regulującym pracę deweloperów. Mało osób zdaje sobie sprawę, że w Polsce jeszcze 20 lat temu nie funkcjonowali oni jako konkretna branża i typ przedsiębiorcy, a ich działalność nie była w żaden sposób unormowana. Obecnie działa Ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która mówi m.in. o tym, jakie dokumenty należy przygotować, żeby zawrzeć kontrakt przy zakupie mieszkania. Wcześniej firmy deweloperskie działały w oparciu o tzw. umowę nienazwaną, to budziło sporo emocji i niezrozumienia. Jako Polski Związek Firm Deweloperskich zadbaliśmy o stworzenie Kodeksu Dobrych Praktyk, który opisuje przebieg prawidłowej współpracy między członkami związku a klientami. Został on uzgodniony z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Poza dobrym osadzeniem branży deweloperskiej w polskim prawie istotną zmianą jest fakt, że dziś firmy te wytwarzają na naszym rynku ponad 90% mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Kiedy zaczynaliśmy jako Archicom, ten procent był bliski zeru. Mamy TBS-y (Towarzystwa Budownictwa Społecznego), a teraz także SIM-y (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe), które z poziomu gmin i samorządów wspierają osoby mniej uposażone. Program Mieszkanie Plus czy Krajowy Zasób Nieruchomości nie osiągnęły jednak efektów zapowiadanych przez ostatni rząd. Różnica w rozwoju rynku deweloperskiego a państwowego jest więc dziś duża. Z negacją spotkał się w polskim prawodawstwie rynek PRS-ów, choć jest bardzo popularny w innych krajach Europy, gdzie ok. 50% mieszkań oferują na wynajem różnego rodzaju fundusze. To jest europejska normalność, w której nie każdego stać na mieszkanie czy na kredyt. Przez ostatnie lata działaliśmy na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i planach miejscowych, niedługo czeka nas powrót do obecnych w latach 80. planów ogólnych. Nowością będą powstające na ich bazie zintegrowane plany inwestycyjne wypracowane przez miasto i inwestorów prywatnych na bazie konsultacji społecznych.
Czy łączenie ról architektki i inwestorki wymaga wypracowania pewnego kodeksu postępowania? Jak sprawować jednocześnie zawód zaufania publicznego przy jednoczesnej pracy nad zyskiem prywatnym?
Te role nie powinny i nie mogą się ścierać, zakładając oczywiście, że obydwie strony działają na bazie kryteriów moralnych i zgodnie z przepisami. Bardzo cenię w naszym zawodzie szersze idee, pochylenie się nad problemami społecznymi świata – są mi one bliskie. Ale jako architekci również pracujemy dla pieniędzy. Często jesteśmy wynagradzani od ilości tzw. PUM-u i zdarzały się w naszej firmie deweloperskiej sytuacje, kiedy zrezygnowaliśmy z zakupu gruntu z pozwoleniem na budowę, ponieważ zaprojektowane mieszkania miały choćby niekorzystne układy. I architekt, i inwestor pracują dla odbiorcy końcowego. Jako zespół chcemy spełnić oczekiwania klienta, dać mu dobrą przestrzeń do zamieszkania i życia. I to determinuje kierunek działań i określa dynamikę procesu inwestycyjnego. Często wiedza dewelopera jest większa, bo ma zwrotną informację od dużej liczby klientów. Cieszę się, że weszłam do branży deweloperskiej, będąc architektką. Wcześniej w procesie nadzoru autorskiego trudno mi było zachować decyzyjność w kontakcie z zatrudnionym przez inwestora generalnym wykonawcą. Często zrealizowane elementy odbiegały od zapisów projektowych. Deweloper jest w procesie inwestycyjnym od początku do końca i ma sprawczość, której architektom brakuje.
Jak Pani myśli, skąd utrata sprawczości w naszym zawodzie? Gdzie może leżeć przyczyna, co musiałoby się stać, żeby ta decyzyjność do nas wróciła?
Wierzę, że ta zmiana jest możliwa. Zaczęłam się nad tym zastanawiać dopiero, kiedy przestałam pracować jako inwestor, wcześniej ten problem mniej mnie dotyczył. Moja obserwacja jest taka, że często na koszty, realizację inwestycji większy wpływ ma wykonawca niż architekt i być może w tym należałoby upatrywać pewnych sojuszy na przyszłość w miejscu tarć na tej linii. W Kanadzie architekt sprawuje kontrolę także nad budżetem klienta – mówi, na co go stać, na co nie – odgrywa poniekąd rolę inwestora zastępczego i jego głos ma duże znaczenie. W Niemczech jest podobnie, a przy tym wynagrodzenie architekta to 8% kosztów inwestycji. W Polsce nasza rola w procesie jest dużo mniejsza, nie jesteśmy dla inwestora równym doradcą, a do tego sami niszczymy rynek dając dramatycznie niskie ceny nie tylko klientom komercyjnym. System naszych przetargów publicznych narzuca rażąco niskie wynagrodzenia i choć nie powinniśmy przystępować do składania ofert, zawsze znajdzie się grupa, która na takie warunki przystaje. Na pewno jest dużo do poprawy na poziomie instytucjonalnym. Szczerze mówiąc, ten temat bardzo mnie męczy i chętnie zrobiłabym coś w kierunki podwyższenia powagi i statusu zawodu architekta w Polsce.
Dorota Jarodzka-Śródka, architekt, główna projektant i prezes autorskiej pracowni SRDK Studio Projekt, którą prowadzi z mężem Kazimierzem Śródką. Autorka wielu koncepcji urbanistyczno-architektonicznych, w tym rewitalizacji, założeń mieszkaniowych, budynków użyteczności publicznej i biurowych. Ostatnie realizacje we Wrocławiu: Olimpia Port (2023), Browary Wrocławskie (2023), City Forum (2020)
i
