Alternatywna architektura mieszkaniowa

Wstyd mi za mój kraj! Za ten i za poprzedni rząd... Coraz częściej słychać utyskiwania na marną jakość pomysłów serwowanych nam przez rządzących. Jako architektowi jedna z ważnych niezałatwionych od dziesięcioleci spraw jest mi szczególnie bliska: Polacy mają problem mieszkaniowy. Ten szczególny rodzaj wstydu polega na tym, że w Europie mieszkań nie brakuje. Przeciwnie – w niektórych krajach domów jest za dużo.

Jednym z głównych mierników pokazujących trudność z pozyskaniem własnego miejsca życia jest tzw. wskaźnik przeludnienia. Określa on odsetek osób zajmujących przeludnione mieszkania, biorąc pod uwagę liczbę pomieszczeń dostępnych w gospodarstwie domowym, jego wielkość oraz wiek jego członków i ich sytuację rodzinną. Najwyższe wskaźniki przeludnienia wśród państw członkowskich UE odnotowano w Rumunii (52,3 %), na Węgrzech (44,6 %), w Polsce (44,2 %; dane Eurostatu za 2014 rok). Najniższe mają: Belgia (2,0 %), a z dużych europejskich państw Hiszpania (5,0 %) i Niemcy (6,0 %). W Holandii, w tłustych latach na przełomie XX i XXI wieku rząd subsydiował budowę nowych mieszkań i domów tak, by każdy chętny Holender mógł przenieść się do nowego lokum (tzw. program Vinex).

W tej operacji w ciągu 10 lat (1995-2005) wybudowano ponad milion mieszkań i domów, tworząc całe dzielnice wokół dużych i średnich miast. Doprowadziło to do odnowienia zasobów mieszkaniowych w skali kraju. W związku z tym Holandia przoduje w rankingu walki z tzw. deprywacją mieszkaniową, definiowaną jako odsetek osób zajmujących mieszkania uważane za przeludnione i o niskiej jakości, na przykład takie, jak w Polsce w tzw. starych zasobach, czyli w rozpadających się, najczęściej komunalnych kamienicach w centrach miast.

Nasz kraj sprawy mieszkaniowe pozostawiał głównie zaradności samych obywateli. Wydawało się, że pęd jednostek ku własności – posiadaniu domu czy mieszkania – ogarnie wszystkich Polaków. Tym najbiedniejszym wybuduje się socjalne bloki na przedmieściach, a mniej zamożnym, których nie stać na kupno lub wynajem lokalu na wolnym rynku, zaoferuje się wzorowane na modelu francuskim mieszkania na wynajem o umiarkowanych czynszach budowane poprzez spółki zwane Towarzystwami Budownictwa Społecznego (TBS). Tak minęło 20 lat, pojawiło się nowe pokolenie głodnych mieszkań obywateli i społeczny consensus w sprawie modelu mieszkaniowego zaczął się załamywać.

Hipoteczny kredyt pozwalający na zakup u dewelopera dla wielu okazał się finansową pętlą duszącą na lata. W mało popularnym systemie TBS też uwiera kredyt spłacany wraz z czynszem, oraz fakt, że mieszkanie nie może stać się własnością najemcy. Osiedla socjalne dla najbiedniejszych przeważnie zamieniły się w „getta wykluczonych”. Na warszawskim Grochowie pierwsze takie bloki zbudowane w połowie lat 90. przy ulicy Dudziarskiej mają być w tym roku „wygaszone”. Wyizolowana ze struktury miasta lokalizacja i niski standard wyposażenia domów sprawiły, że budynki zamieniły się w slumsy. Eksperyment się nie udał – twierdzą dziś warszawscy samorządowcy.

Czy architektura mieszkaniowa może być dziś eksperymentalna? Taka jak najbardziej znany przykład japońskiego metabolizmu – tokijska Capsule Tower. Budynek powstał w początku lat 70. XX wieku według projektu Kisho Kurokawy. Zgodnie z filozofią metabolizmu zakładano, że dom przetrwa najwyżej 25 lat, po czym zapewne zostanie kompletnie przebudowany. Tymczasem stoi nadal. Jego stan techniczny jest fatalny, ale wiele ze 140 zawieszonych na żelbetowych trzonach stalowo-plastikowych kabin o powierzchni 10 m² wciąż jest zamieszkanych. Przeciwko przebudowie bądź rozbiórce Capsule Tower protestują dziś skutecznie miłośnicy modernizmu.

Jak wykorzystać najnowsze technologie przy projektowaniu nietypowych mieszkań? Przeczytaj >>>

Socjalna alternatywa

Nie bez powodu uważa się, że projektowanie domów mieszkalnych poza systemem deweloperskim uwalnia architektoniczną kreatywność. Spójrzmy na dwa przykłady architektury mieszkań socjalnych we Francji. Jeden z Paryża, drugi ze 100-tysięcznej Miluzy. W Paryżu 20% wszystkich mieszkań to właśnie miejskie lokale socjalne (dla porównania – w Warszawie lokale komunalne stanowią 9% całego zasobu). Do 2030 roku ma powstać kolejnych 100 tys. Na paryskim Montmartrze według projektu pracowni Atelier Kempe Thill udało się zbudować piękne, szklane domy. Oglądając je z zewnątrz aż trudno uwierzyć, że taki może być standard estetyczny budownictwa socjalnego.

Największy miejski inwestor dostarczający rocznie ok. 5000 nowych mieszkań – spółka Paris Habitat – na dwa budynki zawierające 50 mieszkań z garażem podziemnym i usługami w parterze (żłobek i dentysta) rozpisał w 2011 roku architektoniczny konkurs, który wygrali niemieccy architekci z biurem działającym w Holandii. Aluminiowe okładziny fasad pokrywa tu złota anoda. Ściany zewnętrzne, zbudowane ekologicznie w systemie szkieletu drewnianego, ze wszystkich stron otoczone są szklanymi ogrodami zimowymi chronionymi przed przegrzewaniem srebrnymi technicznymi zasłonami, a kuchnie celowo umieszczono w całkowicie przeszklonych narożnikach budynków. To w hołdzie dla francuskiej kultury przygotowywania posiłków – podkreślają architekci. Kompleks otoczony jest wysokim płotem, również złotym.

Realizacja jest dyskusyjna nie z powodów estetycznych, lecz ze względu na dość wysoki koszt budowy wynoszący ponad 1700 euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkań (zazwyczaj oczekuje się, że budynki socjalne w strefie euro powinny kosztować ok. 1000 euro za metr kwadratowy). Za taką cenę, jak ta paryska w Warszawie buduje się najbardziej ekskluzywne apartamentowce.

Na przeciwległym biegunie finansowym znajdują się budynki socjalne z 59 mieszkami zrealizowane w Miluzie według projektu biura Lacaton & Vassal. Słynie ono ze swojej koncepcji kształtowania przestrzeni mieszkalnych tak, by zapewnić jak najwyższą jakość życia poprzez oddanie do dyspozycji mieszkańców lokali o jak największej powierzchni. Tu miejskie domy zbudowano za ok. 700 euro za metr kwadratowy mieszkania, czyli za mniej niż połowę niż w budynku na Montmartrze. Działka została zabudowana bardzo intensywnie. Domy są oddalone od siebie dosłownie o kilka metrów. W ramach drakońskich ograniczeń finansowych, bo cena budowy porównywalna jest tu ze średnią polską, architekci dążyli do maksymalizacji powierzchni mieszkalnych kosztem wszelkich korytarzy, schodów i holi oraz do uzyskania dodatkowych przestrzeni werand i balkonów bezpośrednio przy mieszkaniach, a nie na przykład w formie komórek lokatorskich.

Standardowe mieszkanie trzypokojowe o powierzchni 86 m² zawiera połączony z kuchnią pokój o powierzchni ponad 50 m² oraz werandę o powierzchni połowy tego pokoju i jeszcze podobnej wielkości balkony. Aby osiągnąć taki standard przestrzenny celowo zrezygnowano z wszelkich wykończeń i korytarzy. Do lokali dochodzi się zewnętrznymi schodami, a wchodzi przez obudowane plastikiem werandy często służące za podręczne składziki. Wprost z pokoju dziennego są wejścia i do sypialni, i do toalet. Ściany nośne są nieotynkowane, a prefabrykowane płyty stropowe pozostawiono z zaciekami spowodowanymi niedoróbkami wykonawczymi.

W polskich miastach idea budownictwa socjalnego zdaje się powracać, zaczynają myśleć o nim władze lokalne i centralne. W ostatnich latach Warszawa ponownie inwestuje w takie mieszkania. Stołeczny ratusz jest właścicielem ok. 85 tys. lokali i planuje, że do 2030 roku zbuduje ich jeszcze 15 tys. – własnymi siłami i poprzez system TBS. Większość lokalizacji wyznaczono w prawobrzeżnej, dosyć zaniedbanej części miasta, gdzie zresztą do tej pory zrealizowano już kilka takich inwestycji.

Na praskim Golędzinowie miasto od kilku lat inwestuje w rozwój socjalnego osiedla zaprojektowanego przez architektów z Zespołu Projektowo-Inwestycyjnego KONTRAPUNKT V-Projekt z Krakowa (il. 19-21; „A-m” 1/2014). W pierwszym etapie zrealizowano 5 prostych budynków 3-piętrowych pozbawionych wind i mechanicznej wentylacji (co w Warszawie w budownictwie komercyjnym już się nie zdarza). Nie ma też garaży podziemnych, powstał za to osobny wielopoziomowy parking. W piwnicach przewidziano obszerne komórki lokatorskie, często o wielkości dodatkowych pokojów. Jeszcze większe są hole na piętrach. Nie ma natomiast żadnych pomieszczeń wspólnych dla mieszkańców.

Następny etap zabudowy przybrał już dużo bardziej monumentalne formy. Domy, zlokalizowane tuż przy resztkach XIX-wiecznych fortyfikacji, obłożono cegłą i ponazywano według historycznej terminologii inżynieryjno-fortyfikacyjnej: Redan, Barkan, Bastion, Luneta. Podwórka wybrukowano, częściowo granitową kostką, nadając im spadek zgodny z logiką fortecznego stoku. Balkony zostały obudowane szklanymi balustradami. Pojawiły się tu już także windy i mechaniczna wentylacja, a w parterze przewidziano lokale usługowe. Same mieszkania reprezentują szeroki zakres metraży i rozwiązań układów pomieszczeń. W niektórych kuchnie oddzielono całkowicie od pokoi dziennych. Koszt budowy domów wyniósł nieco poniżej 3000 zł za metr kwadratowy powierzchni mieszkań (średnia cena wybudowania w Warszawie metra kwadratowego domu z garażem podziemnym przewyższa 4000 zł).

Architektura dla wynajmujących profesjonalistów

W całej Europie problemem jest brak mieszkań dostosowanych do potrzeb młodych ludzi. Tych, którzy zdobyli już wykształcenie, mają pracę, ale nie obchodzi ich jeszcze rodzina, dzieci i niepewna przyszłość. Nie posiadają też trwałej zdolności kredytowej. A może nie czują wcale potrzeby, by ubiegać się o kredyt? Często żyli całe lata w akademikach, teraz mogą mieszkania wynajmować lub mieszkać w... hostelach. To dla nich powrócono na świecie do pomysłu mikroapartamentów. Idea kumplowania się, przesiadywania we wspólnych świetlicach, grupowego imprezowania i okupowania wszelkich przestrzeni wspólnych w budynkach pozwala na minimalizację wynajmowanej, czy posiadanej przestrzeni prywatnej. Nie jest to może nowość, ale pod nośnym hasłem co-living, czyli współ-życie, odzyskała świeżość.

W zachodniej części Londynu powstał w ubiegłym roku chyba największy tego typu budynek w Europie. The Collective Old Oak składa się z 550 mikroapartamentów umieszczonych w kilkunastopiętrowym bloku ponad szklanym podium części społecznej ze wspólną jadalnią, kuchniami, świetlicami, łaźniami, pralniami, salami gimnastycznymi i kinowymi, a także miejscem na co-workingowy inkubator przedsiębiorczości.

Najmniejszy apartament – niewiele większy od 10-metrowej kapsuły tokijskiej Capsule Tower, bo liczący 13 metrów kwadratowych – kosztuje ok. 200 funtów na tydzień, w tym zawiera się koszt wi-fi, sprzątania i zmiany pościeli co dwa tygodnie. Według pomysłodawców kompleksu, taki budynek jest doskonałym rozwiązaniem kwestii mieszkaniowej dla młodych miejskich profesjonalistów. Oferuje życie na przyzwoitym poziomie i wśród podobnie myślących rówieśników.

Pomysł na biznes urodził się w 2010 roku wśród dyplomantów London School of Economics, których życiową bolączką był brak mieszkań dostępnych dla młodych, wykształconych w stolicy Wielkiej Brytanii. Koncepcja mikroapartamentów dotarła też w końcu do Polski i obecnie zaczyna pojawiać się coraz więcej tego typu inwestycji.

Dotychczas do takiego rozwiązania podchodzono u nas sceptycznie. Kłopot w tym, że pojęcie mieszkania w naszym kraju niesie ze sobą prawnie zagwarantowane standardy powierzchniowe. Najmniejsze mieszkanie może mieć powierzchnię niewiele niższą niż 25 m², gdyż zgodnie z zapisami warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki w Polsce, musi się składać przynajmniej z jednego pokoju o minimalnej powierzchni 16 m² oraz kuchni lub wnęki kuchennej, łazienki, przestrzeni magazynowania oraz komunikacji wewnętrznej.

Tymczasem mikroapartament, by był finansowo dostępny dla młodych, nie powinien przekraczać 10-15 m². Nie będzie wówczas kosztował więcej niż symboliczne, trudne do przekroczenia 100 tys. zł (choć w Warszawie i Wrocławiu budowane obecnie „jednostki pobytowe” – w tym wypadku w ofercie nie może paść określenie „mieszkanie” – wycenia się na ok. 8000 zł za metr kwadratowy. Dodatkowe 1500 zł za metr trzeba dopłacić za lokale wykończone i wyposażone).

Budynki z mikroapartamentami nie mogą być traktowane jako domy mieszkalne, tylko jako zespoły niewielkich lokali użytkowych. Jako takie nie muszą też mieć wymaganego prawem nasłonecznienia przewidzianego dla mieszkań. Ich zakup za to obarczony jest wyższym podatkiem VAT niż kupno lokalu mieszkalnego. Mimo tych niedogodności mikroapartamenty zdają się zaspokajać u nas te same potrzeby, co w innych europejskich krajach, a dodatkowo reklamowane są jako korzystna lokata kapitału alternatywna do lokat bankowych.

Pierwszym w Polsce „mikroapartamentowcem” jest wrocławski Starter. Powstał w przebudowanym dawnym Hotelu Asystenta Uniwersytetu Wrocławskiego, pierwotnie zaprojektowanym przez Mariana i Krystynę Barskich (1964-1967). Projekt przebudowy przygotowała pracownia AP Szczepaniak. Najmniejsze lokale mają tu ok. 12 m². Sukces komercyjny projektu skłonił inwestorów – spółkę Dolnośląskie Inwestycje – do rozbudowy kompleksu.

W tej chwili do Startera I, liczącego 149 jedostek mieszkalnych, dobudowywany jest kolejny 10-kondygnacyjny dom zawierający 168 mikroapartamentów. Można je kupić także z opcją umeblowania i wyposażenia w niezbędne do życia sprzęty.

Społeczne zamieszkiwanie

Co możemy zrobić, jeśli już uda nam się osiągnąć status i majątek pozwalający na wygodną „zdolność kredytową”, a jednak przygody z na poły wspólnym życiem bogatym w społeczne doświadczenia, w akademiku czy w starterze-hostelu, nie będziemy chcieli tak szybko zakończyć? Załóżmy, że dalej pragniemy żyć wśród przyjaciół, cieszyć się z ich sukcesów i bawić z ich dziećmi. Można szukać rozwiązania w kooperatywach, czy tez grupach mieszkaniowych starających się budować domy samodzielnie, poza głównym instytucjonalnym modelem komercyjnym bądź publicznym.

Coraz częściej spotykamy się też z nowymi formami zamieszkania. Chodzi o tzw. mieszkania klastrowe, które dają możliwość utrzymania silnych relacji społecznych między mieszkańcami. Starsi wiekiem lub czytelnicy literatury rosyjskiej znają pojęcie „komunałka" Rozwiązanie to polegało na tym, że właścicielom dużych mieszkań dokwaterowywano niegdyś kolejne rodziny, zasiedlające poszczególne pokoje. Wspólna była kuchnia, łazienka i korytarz. W Petersburgu „komunałki” wcale zresztą w XXI wieku nie zniknęły – opisywał je kilka lat temu jeden ze społeczno-politycznych polskich tygodników.

Tymczasem podobna idea społecznego użytkowania mieszkań pojawia się i w nowych realizacjach mieszkaniowych. Na osiedlu zrealizowanym w Zurychu przez spółdzielnię mieszkaniową Mehr als Wohnen (Więcej niż mieszkanie) jeden z budynków, zaprojektowany przez biuro Duplex Architekten, cały wypełniony jest mieszkaniami klastrowymi. Lokatorzy zobowiązani są nie używać prywatnych samochodów, a w domu nie ma dla nich garaży. Jest za to duża wspólna świetlica z kuchnią i kilka pokoi gościnnych na parterze. Na pięciu wyższych kondygnacjach rozmieszczono 11 klastrowych apartamentów liczących po ok. 400 m². Każdy z nich zawiera w sobie po 5 jedno- i dwupokojowych mieszkań, wyposażonych we własne łazienki, wnęki kuchenne i sypialnie. Te małe mieszkania, mieszczące się wewnątrz dużego mieszkania, mają jeden wspólny duży salon, obszerną kuchnię z jadalnią, hol oraz pomieszczenia składowe i sanitarne. Taki klaster zamieszkuje ok. 10 osób. Drzwi do wewnętrznych mieszkań zazwyczaj są pootwierane. Zamykają się tylko, gdy ktoś potrzebuje więcej prywatności.

Podobne budynki zapewniające wygodne „społeczne zamieszkiwanie” powstały też w Berlinie. Trzy spółdzielcze bloki tworzące Spreefeld to celowo niewyróżniający się estetyką nowatorski projekt, który ma zaspakajać potrzeby nowej generacji prospołecznie nastawionych mieszczuchów. Spółdzielcy nabyli fantastycznie położoną działkę nad Sprewą łącznie z bunkrem na motorówki straży granicznej z okresu podziału miasta. Budynki,w których znajdują się w sumie 44 mieszkania, składają się z modułów, co sprzyja elastycznym podziałom lokali. W projektowaniu brały udział trzy zespoły architektów: Carpaneto Architekten, Fatkoehl Architekten i BARarchitekten, ale ostatecznie bloki są do siebie bardzo podobne. Ściany wypełniające są drewniane, szkieletowe. Powtarzają się modułowe okna i balkony. Klatki schodowe pozostały otwarte i nieogrzewane. Winda z oszczędności jest jedna na blok. Domy mają ekologiczne ogrzewanie wspomagane pompą ciepła umieszczoną w pawilonie na podwórku. Ciepło do bloków dostarczają napowietrzne rury. Partery wypełniają imponującej wielkości wspólne świetlice z kuchniami oraz pomieszczenia na warsztaty i pracownie do wynajęcia. Jedną czwartą powierzchni mieszkalnej zajmują klastry, niektóre nawet dwupoziomowe, mieszczące do 9 wewnętrznych apartamentów z własnymi małymi łazienkami i wnękami kuchennymi.

Według berlińczyków klastry zapewniają życie w wielkich apartamentach za cenę rozkładającą się na wielu często wcale nie znających się początkowo współwłaścicieli. To dopiero budynek tworzy z nich małą społeczność. Każdy z jej członków musiał tu zapłacić ok. 2300 euro za metr kwadratowy mieszkania. W Polsce za sprawą działań państwa spółdzielczość mieszkaniowa została w ostatnich dziesięcioleciach praktycznie „zdemontowana”. Obecnie spółdzielnie budują na zasadach czysto komercyjnych, a odradzające się pomysły nowych kooperatyw dotychczas nie znajdowały praktycznie żadnego szerszego poparcia ze strony władz. Kooperatywy mają wiele społecznych zalet. Mieszkańcy znają swych sąsiadów i mieszkają w domu zbudowanym na swoją miarę, a nie według standardów dewelopera. Może dzięki temu powstać kawałek obywatelskiego, bezpiecznego miasta. Poza tym budowa w kooperatywie redukuje koszty. Odpada zysk dewelopera, czyli średnio ok. 20%. Nie ma też kosztów marketingu i biura sprzedaży. Zagranicą kooperatywy starają się także o pomoc samorządów w pozyskiwaniu ziemi, na przykład w formie użytkowania wieczystego.

Pierwszą taką przyjacielsko-rodzinną grupą, której udało się zrealizować domy poza systemem deweloperskim, jest w Polsce Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze budująca domy w Gdyni za 3000-3500 zł za metr kwadratowy. Wspólne decyzje finansowe sprawiły, że trudno powiedzieć, że powstała w tym wypadku ciekawa architektura. Na niej udziałowcy też niestety zaoszczędzili.

Bunt architektów

Na rynku mieszkaniowym w Polsce wciąż niepodzielnie rządzą deweloperzy. Ostatni rok przyniósł im wysoką sprzedaż i świetne finansowe wyniki. Największe w Polsce firmy deweloperskie sprzedają powyżej 2000 mieszkań rocznie i dysponują własnością gruntów, która pozwala im na stabilną działalność w najbliższych latach. Oferują najczęściej standardowe rozwiązania mieszkań, ale oznacza to tyle, że lokale te są chętnie kupowane i bez większych kłopotów mogą być odsprzedawane. Na „produkt indywidualny” trafić można rzadko. W końcu ubiegłego roku Nagrodę Architektoniczną Prezydenta Warszawy w kategorii Architektura mieszkaniowa – zespół otrzymał III etap osiedla Żoliborz Artystyczny (więcej o nagrodzie – str. 14).

To część kompleksu powstałego na dawnych terenach wojskowych pomiędzy Cmentarzem Powązkowskim i Wojskowym. Osiedle zaplanowano dla kilku tysięcy mieszkańców w typowym układzie deweloperskim podobnych do siebie domów skupionych wokół dziewięciu dziedzińców. Domy zdobią kolorowe murale, a przy wejściach do klatek schodowych widnieją portrety przywołujące ducha dawnej artystycznej bohemy Żoliborza. Dużo przestrzeni przeznaczono wyłącznie dla pieszych, dziedzińce są duże i mają starannie rozplanowaną zieleń. Dla mieszkań charakterystyczne są proste, standardowe i rozkładowe rozwiązania. Metraże mieszkań nie należą do najmniejszych (30-171 m²) i kosztują ok. 8500 zł za metr kwadratowy. Centralnie usytuowany budynek, będący lokalną dominantą przestrzenną, ma nietypową formę inspirowaną artystycznym nieładem stosiku pudełek płyt kompaktowych – wieńczy bowiem bulwar im. Czesława Niemena.

Niekiedy przeciwko deweloperskiej monokulturze, ozdabianej okazyjnie kolorową dekoracją, wśród architektów wzbiera bunt. O próbach jej przełamywania rozmawiałem w 2014 roku na łamach „A-m” z wrocławskim architektem Zbigniewem Maćkowem – inicjatorem projektu Nowe Żerniki („Am” 6/2014). Dzięki dobrej współpracy Dolnośląskiej Izby Architektów, władz miejskich i zaangażowaniu wrocławskiego środowiska architektonicznego ten odwracający logikę działań deweloperskich projekt zaczyna się urzeczywistniać. Pomysł polegał na tym, aby to architekci w ramach społecznie prowadzonego cyklu warsztatów określili kształt wymarzonego osiedla i koncepcje domów, jakie mają tam powstać. Według tej wizji władze miejskie uchwaliły plan zagospodarowania terenu, uzbroiły go i dopiero wówczas zaczęły sprzedawać poszczególne działki deweloperom. Ci ostatni za deklarację kontynuowania wypracowanej przez warsztaty projektowe wizji budynków mogli zyskać dodatkowe punkty w przetargu.

Miasto obiecało inwestycje w infrastrukturę społeczną: dom kultury, bazarek, a przede wszystkim przestrzenie publiczne i komunikację: szybki tramwaj i autobusy. Deweloperzy wchodzą w ten program dlatego, że otrzymują uzbrojone, atrakcyjnie położone tereny i jasną wizję rozwoju całego zespołu. Ambitnie planowano, że pierwsze domy zostaną oddane w 2016 roku, aby realizacja wpisała się w program Europejskiej Stolicy Kultury Wrocław 2016. To się nie udało, lecz kilka kwartałów na Żernikach jest już w budowie. Jeden dom jest gotowy i – mimo skromnego wyglądu – to budynek nietuzinkowy (il. 36-40). Przede wszystkim ze względu na typologię łączącą walory budynku wielorodzinnego i szeregowego. Dużą część mieszkań stanowią tu lokale dwupoziomowe z tarasami na dachach. Niektóre mają bezpośrednie połączenia z prywatnym garażem lub pracownią czy warsztatem. Wejście na schody z ulicy nie oznacza koniecznie dojścia bezpośrednio do mieszkania, lecz na poziom sekretnego ogrodu – pasażu zawieszonego nad wbudowanym w poziomie parteru garażem.

To nad nim piętrzą się trzy kondygnacje zwróconych do siebie mieszkań. Same lokale budzą wiele kontrowersji (ciemne kuchnie, antresole bez wyraźnego przeznaczenia, mnóstwo schodów), lecz z drugiej strony są alternatywą wobec komercyjnego, masowego produktu mieszkaniowego wszechwładnych działów sprzedaży. Mieszkania metrażowo zaczynają się od 29 m², a dwupoziomowe dochodzą do 100 m² przy cenie ok. 6000 zł za metr kwadratowy. Na przekór wypracowywanym deweloperskim standardom, funkcjonalnym, rozkładowym planom i metrażom podporządkowanym abstrakcyjnej „zdolności kredytowej”, zdecydowanie najlepiej sprzedawały się tu mieszkania największe, dwupoziomowe. Wszak dom nie jest produktem, a mieszkaniec nie jest klientem!