W Polsce mamy obecnie wysyp homogenicznych, monofunkcyjnych osiedli mieszkaniowych i problemy z brakiem równowagi na linii deweloper – władze miasta oraz mieszkaniec – deweloper. Z tymi zagadnieniami jako organizatorzy realizowanej w latach 2006-2013 wystawy budowlanej IBA Hamburg poradziliście sobie świetnie. Jak udało się Wam zmusić czy zachęcić inwestorów, żeby w nowych budynkach realizowali różne rodzaje mieszkań? Polscy deweloperzy budują zazwyczaj jeden typ lokali na sprzedaż, w dodatku na osiedlach, na których brakuje funkcji usługowych i szkół.
Mamy narzędzia, które umożliwiają wpisywanie specyficznych wymagań do aktów notarialnych przy sprzedaży terenów. Możemy też umieszczać w umowach wymóg dostępnego publicznie parteru budynków, infrastruktury socjalnej, w tym mieszkań socjalnych, oraz innych ważnych dla mieszkańców miast elementów. Sytuacja na rynku nieruchomości w Niemczech – zwłaszcza duże zainteresowanie zabudową terenów śródmieść – pozwala nam negocjować dobre warunki. Jeżeli inwestor ich nie dotrzymuje, pojawiają się opóźnienia w realizacji czy nie uzgodniona zmiana wynegocjowanych założeń, musi zapłacić karę, która sięga 5% inwestycji miesięcznie lub kontrakt jest automatycznie anulowany, a działka wraca do miasta i może być ponownie sprzedana.
i
A co jeżeli inwestor postanawia odsprzedać działkę? Czy zawarte w umowie warunki nadal obowiązują?
Tak, wszystkie zapisy przechodzą na następnego właściciela. W przypadku takiej sprzedaży konieczne jest zatwierdzenie umowy przez miasto, a na terenie IBA Hamburg przez władze IBA. Dzieje się tak przy każdej kolejnej sprzedaży niezabudowanej działki – właściciel musi dopilnować, pod groźbą wysokich kar, uzgodnienia takich samych warunków, jakie były obowiązujące dla niego.
Czy kiedy obiekt jest ukończony, miasto nadal ma prawo do kontroli sposobu wykorzystania budynków i mieszkań?
Sposób użytkowania jest przypisany do każdego lokalu. Przy sprzedaży pojedynczego mieszkania lub całego obiektu „z drugiej ręki", nadal obowiązują ustalenia zawarte w fazie wstępnej i sprzedający ma obowiązek dopilnowania, żeby były wpisane w akty notarialne. Poza tym każda zmiana sposobu użytkowania musi być uzgodniona z miastem.
i
W Hamburgu zabronione jest grodzenie przestrzeni publicznych. Czy ten zakaz jest umieszczony w prawie miejscowym i musicie o jego realizację walczyć, czy jest raczej dla wszystkich oczywisty?
Nie jest oczywisty, a raczej nie był oczywisty. Dostępność przyziemia budynków okazała się jednak bardzo opłacalna dla inwestorów. Pojawiają się tam ludzie, czyli potencjalni klienci, którzy nie przyszliby, gdyby teren był ogrodzony. Po latach, między innymi za sprawą nowo zbudowanej dzielnicy HafenCity, do której przyjeżdżają goście z całego świata, inwestorzy zrozumieli, że publiczny dostęp do parteru budynków jest dla nich korzystny i teraz ten model jest powszechny. Nie potrzebujemy więc kolejnych regulacji.
Silny nacisk podczas realizacji IBA Hamburg położyliście na ekologię. Ecolabel to lokalna hamburska certyfikacja w dwóch standardach: Gold i Silver, którą oznacza się budynki spełniające kryteria budownictwa zrównoważonego (między innymi zrównoważone wykorzystanie zasobów energetycznych i dóbr publicznych, zastosowanie materiałów przyjaznych dla środowiska, komfort i ochrona zdrowia, zrównoważone zarządzanie infrastrukturą – przyp. aut.). Czy negocjowanie z deweloperami takich wyśrubowanych warunków nie wpływa na wzrost cen mieszkań?
To zależy. Zazwyczaj wpływa to na obniżenie ceny, jaką deweloper płaci za grunt. Jednak końcowa cena mieszkania zależy od wielu czynników, przede wszystkim od trendów na rynku nieruchomości, więc nie jest do końca możliwe sprawdzenie czy i w jakim stopniu standardy Ecolabel oddziałują na koszty. W każdym razie dysproporcje w cenach nie są widoczne gołym okiem.
i
Pytam, bo przy okazji IBA Hamburg toczyła się żywa dyskusja na temat gentryfikacji i wzrostu cen nieruchomości, z manifestacjami włącznie.
Ludzie mają prawo manifestować, gdy coś ich niepokoi, ale jeżeli przyjrzeć się raportom, które corocznie publikujemy, można stwierdzić, że zjawiska świadczące o gentryfikacji nie zaistniały. Na przykład bardzo ważny wskaźnik, jakim jest zamiana mieszkań lokatorskich na własnościowe, nie uległ zmianie. Nie wzrosła także liczba mieszkań poddawanych tak zwanym „luksusowym modernizacjom", polegającym na tym, że po usunięciu lokatorów, znacząco podnosi się standard, a następnie sprzedaje się lokale po wysokiej cenie.
A czy po dwóch latach od zakończenia inwestycji nadal dyskutuje się o gentryfikacji?
Dyskusja była znacznie intensywniejsza w trakcie prac niż po ich zakończeniu. To naturalne zjawisko związane z obawą przed zmianami. Teraz zamykane są najbardziej ekskluzywne sklepy w dzielnicy, co jest doskonałym znakiem, że nie zamieniła się ona w wyspę luksusu. Obecnie w mediach pojawiają się głosy, że skoro upadają najbardziej luksusowe marki, znaczy to, że IBA była porażką...
i
Nie da się uszczęśliwić wszystkich. W jednym z waszych budynków, który określany jest jako Smart Price House, zastosowaliście metodę DIY. Wybudowano jedynie modułową konstrukcję, a dla obniżenia kosztów ścianami wypełniali ją przyszli mieszkańcy. Ich praca posłużyła jako ekwiwalent wkładu własnego, którego nie mieli. Czy miasto Hamburg będzie kontynuować ten eksperyment?
Na razie to tylko eksperyment, ale nie dlatego, że inwestycja się nie powiodła, tylko z powodu formalnych trudności z rozliczeniem kosztów fachowej asysty przy wykonywanych przez mieszkańców pracach. Obiekt jako mieszkaniowy budynek wielorodzinny musi według niemieckiego prawa spełniać rygorystyczne warunki dotyczące izolacji, oszczędności energii i przepisów przeciwpożarowych, a więc potrzebny był fachowy nadzór.
Czyli jednak, po podsumowaniu kosztów, okazało się, że ten budynek wcale nie był tańszy od tradycyjnych?
Był, bo jednak koszty nadzoru nie przeważyły uzyskanych oszczędności. Problemem jest źródło i sposób finansowania tej pracy. W Niemczech praca architekta wyceniana jest według oficjalnego cennika, zgodnie z podziałem na etapy, a taki poszerzony nadzór nie jest ujęty w żadnym z nich. W przypadku IBA było to łatwe do obejścia, kłopotem staje się podczas tradycyjnie finansowanej inwestycji.
i
i
Mali inwestorzy, nienastawieni na zysk, nie mogą konkurować pod względem ceny zakupu gruntu, ale mogą pod względem pomysłu. W Polsce ciągle z zazdrością spoglądamy w stronę Baugruppen i berlińskich kooperatyw.
Ale macie w Polsce przecież bardzo silną tradycję spółdzielni mieszkaniowych. Tak, choć sprawa jest bardziej skomplikowana. Idea spółdzielczości mieszkaniowej mocno się zdewaluowała, kiedy spółdzielnie straciły swoją podmiotowość i rozrosły się do ogromnych, nieefektywnych i zbiurokratyzowanych molochów. Teraz pojawiają się próby powrotu do przedwojennej tradycji wspólnego budowania – powstają „nowe spółdzielnie mieszkaniowe”, zwane kooperatywami lub cohousingiem. Podobne zjawisko obserwowałem w latach 80., gdy pracowałem dla IBA w Berlinie. Wiele kamienic w centrum miasta zostało wtedy przeznaczonych do wyburzenia. Młodzi ludzie uznali ten pomysł za szalony i skłotowali pustostany. Ponieważ skłoty są dla większości tymczasową formą zamieszkania, zaczęli organizować się w nowe spółdzielnie, bo podobnie jak u was, uznali, że istniejące struktury są zbyt zbiurokratyzowane i upolitycznione. I te nowe spółdzielnie działają do dzisiaj, więc za początek zmiany w Niemczech można uznać właśnie tych berlińskich skłotersów z lat 80.
A czy miasto starało się włączyć ich do systemu mieszkaniowego?
Tym właśnie się zajmowałem, pracowałem jako komisarz IBA ds. skłotów. Przekonywałem skłotersów, by zalegalizowali swoją obecność w tych domach.
Co władze zaoferowały im w zamian? Czy dostali budynki, które zajęli?
Tak, większość tych budynków była własnością miasta. Władze wykupiły je wcześniej, by je wyburzyć i wybudować nowe mieszkania, miałem więc karty przetargowe, gdy negocjowałem legalizację. Około 30% skłotersów było zbyt radykalnych, by współpracować, nie chcieli zamienić się w – jak to nazywali – burżuazję. Ci buntownicy jednak gdzieś się rozpuścili, czasem myślę, że część z nich zrobiła „burżuazyjne" kariery właśnie.
i
Co uważa Pan za największy sukces hamburskiej IBA, a co za jej porażkę?
To pytanie trochę w stylu: jaki jest twój ulubiony projekt. Zawsze odpowiadam na nie, że IBA jest jak rodzina, a w rodzinie zawsze są kłopotliwi członkowie, ale kochasz ich wszystkich.
A gdyby zaproponowano Panu organizację IBA w Polsce, zdecydowałby się Pan?
Myślę, że najważniejsze byłoby tu pełne zaangażowanie władz miasta, w którym miałbym realizować taki projekt. Wtedy byłbym pewien, że jego przeprowadzenie jest możliwe. IBA nie jest bowiem ruchem oddolnym, odbywa się w ramach inicjatywy odgórnej: top – down. To może obecnie niemodne, ale na tym opiera się jej sukces. Gdy władzom udaje się zaszczepić entuzjazm mieszkańcom, w przedsięwzięcie włączają się ruchy oddolne i można wykorzystać siłę lokalnych społeczności. To mechanizm do naśladowania.
i
Uli Hellweg, urbanista i planista przestrzenny. W 1976 roku ukończył architekturę na RWTH Aachen. Był szefem Wydziału Planowania Miasta Gelsenkirchen (1978-1980) oraz Wydziału Planowania i Budownictwa Kassel (1992-1996). Od 1984 roku związany z organizacją Międzynarodowych Wystaw Budownictwa IBA. W latach 2006-2015 sprawował funkcję dyrektora IBA Hamburg. Angażował się również w inne urbanistyczne przedsięwzięcia w Hamburgu, m.in. był przewodniczącym jury w konkursie na projekt zagospodarowania nowej dzielnicy HafenCity. Od 2015 roku prowadzi biuro Hellweg Urban Concept.
i
Czym jest i jak działa IBA?
IBA Hamburg to jedna z wystaw budowlanych przeprowadzanych w Niemczech od 1901 roku, mających na celu ukazanie najnowszych trendów w dziedzinie planowania miasta oraz realizację nowatorskich koncepcji architektonicznych. Tematem tej edycji, dla której miejsce stanowiły wyspy Łaby – obszary problemowe zamieszkiwane przez ubogich, często imigrantów – były Projekty dla przyszłości metropolii. Skupiono się na budowaniu miasta opartego na wielokulturowej różnorodności i jego zdrowym, zrównoważonym rozwoju. Inwestycje poprzedzały warsztaty z mieszkańcami. Wystawę przeprowadzało powołane w 2006 roku miejskie przedsiębiorstwo IBA Hamburg GmbH nadzorowane przez Ministerstwo Rozwoju Miast i Środowiska. Tereny, na których realizowano projekty, skupowało Ministerstwo Finansów, a następnie przekazywało je na rzecz IBA. Inwestorzy nabywali działki w przetargach. W sumie w IBA Hamburg zaangażowanych było 140 prywatnych i publicznych firm i instytucji.
i
Warszawskie Rozmowy Architektoniczne –IBA Hamburg kontra Nowe Żerniki
Uli Hellweg był gościem piątej edycjiWarszawskich Rozmów Architektonicznych(WRA V), która odbyła się 16 listopada 2015roku pod hasłem Innowacyjne mieszkanie:Smart Price – Smart Material – HybridHouse i poświęcona została przede wszystkimIBA w Hamburgu oraz Nowym Żernikom weWrocławiu. O Internationale BauaustellungHamburg 2006-2013 mówili Uli Hellweg,wieloletni szef przedsięwzięcia, oraz MichalelZiller, architekt zajmujący się kilkomaprojektami budynków mieszkaniowychna terenie wystawy. IBA jest obecnieczymś znacznie większym niż wystawabudowlana – to metoda wizjonerskiegorozwoju miast, raczej laboratorium niżekspozycja. Miejscem jej realizacji były wyspyna Łabie (Wilhelmsburg i Veddel) oraz terenyhamburskiego portu rzecznego. W ramachprzedsięwzięcia na obszarze o powierzchni35 km2 powstało ponad 60 projektówbudowlanych odnoszących się do trzechgłównych, określonych z myślą o Hamburgu,lecz uniwersalnych wyzwań: 1. Miastai zmiana klimatu, 2. Metrozones (wysokiejjakości strefy miejskie), 3. Cosmopolis(szukanie siły w różnorodności). Wśródzrealizowanych obiektów znajdziemy wieleinnowacyjnych budynków mieszkaniowych,które można sklasyfikować w trzechkategoriach: dobra cena (smart price),innowacyjny materiał (smart material) orazdom hybrydowy (hybrid house; z naciskiemna elastyczność powierzchni mieszkalnych).W sumie powstało prawie 1800 nowychi zmodernizowanych mieszkań. Wybudowano8 placówek edukacyjnych, wielokulturowydom dla seniorów, siedzibę MinisterstwaRozwoju Miast i Środowiska, urządzenia dopozyskiwania energii słonecznej i wiatrowej,a także zagospodarowano 72 ha terenówzielonych. Na wydaną do tej pory kwotęmilarda euro złożyły się w jednej trzeciejśrodki publiczne, a w dwóch trzecich funduszeprywatne. Budowa „miasta w mieście”jeszcze się jednak nie zakończyła – do2020 roku prywatni przedsiębiorcy majątu zainwestować kolejny miliard euro.O Nowych Żernikach mówił przewodniczącyDolnośląskiej Okręgowej Izby ArchitektówZbigniew Maćkow, spiritus movensprzedsięwzięcia, oraz Piotr Fokczyński,Architekt Miasta Wrocławia i koordynatorprojektu. Osiedle, na cześć swojegodalekiego pierwowzoru – wrocławskiejniemieckiej wystawy WuWA – Wohnungund Werkraum Austellung z 1929 roku,nazywane jest WuWA2 („A-m” 6/2014).Powstaje w zachodniej części Wrocławiana obszarze ponad 40 ha. Projektowane jestjako nowa ekologiczna dzielnica, wyposażonaw wysokiej jakości przestrzenie publiczne,usługi oraz transport. Zaplanowano 5 tys.mieszkań, centrum kultury, bazar, przedszkoleoraz dom dla osób starszych. Dyskusja toczyłasię na dwóch poziomach: mechanizmówwspółpracy przy wielkich inwestycjach oraznajlepszych praktyk dotyczących architekturyobiektów mieszkaniowych. (AT)
