Spis treści
Patodeweloperka w Wieliszewie bez pozwolenia na budowę
Długi na 36 m, trzykondygnacyjny budynek o powierzchni blisko 1500 m² to widok raczej nietypowy na osiedlu domów jednorodzinnych. Inwestor od początku zapewniał jednak, że buduje dom. Zgodnie z projektem po ukończeniu będzie tu 15 sypialni i tyle samo łazienek, pralnia z suszarnią, gabinet, spiżarnia. Szykują się mikrokawalerki? Tego obawiają się zarówno sąsiedzi, jak i wójt Wieliszewa Paweł Kownacki, który już na wczesnym etapie budowy alarmował: to może być próba obejścia przepisów. Takie historie są przecież znane z całej Polski. W 2024 r. pod pretekstem budowy domu jednorodzinnego powstały mikrokawalerki w Krakowie. Nieco wcześniej na warszawskiej Ochocie deweloper zbudował 72 mikrokawalerki w miejscu domu kostki. Jak podkreślał kilka miesięcy temu na Facebooku wójt:
W projekcie, do którego dotarłem widać zamiar realizacji jakiegoś absurdalnego obiektu z nawet 20-25 pokojami z łazienkami, może też z kuchennymi aneksami. (...) Inspektor Nadzoru będzie ten obiekt miał na uwadze przy odbiorze, ale może powstanie tutaj pseudohotel? Wspólnota mikrokawalerek bez wydzielania? Ale jest ryzyko, że zastosowana zostanie zasada faktów dokonanych
Jesienią 2025 r. nastąpił zwrot akcji, o którym jako pierwszy poinformował serwis gazetapowiatowa.pl. Najpierw wojewoda mazowiecki, a później Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego unieważnił decyzję o pozwoleniu na budowę obiektu w Wieliszewie. Jak uzasadniono, z projektu wynika, że w budynku wydzielono 3 odrębne lokale mieszkalne, a zatem nie spełnia on definicji domu jednorodzinnego. A na budynek wielorodzinny inwestor pozwolenia nie uzyskał.
Co dalej? To wciąż niepewne. Inwestor może odwołać się od decyzji i zapewne to zrobi. Jeśli zostanie ona utrzymana w mocy, teoretycznie budowli grozi rozbiórka. Jak jednak pokazują podobne historie, bardziej prawdopodobne wydaje się, że inwestor zostanie zmuszony do zalegalizowania budowy i będzie mógł ją kontynuować.
Architekt budynku nie miał podejrzeń
Mimo niepokojów sąsiadów i wójta architekt, który budynek zaprojektował, nie widział żadnego problemu w domu jednorodzinnym z 15 łazienkami. Gdy kilka miesięcy temu zapytaliśmy, czy zamówienie nie wzbudziło w nim podejrzeń, że inwestor próbuje obejść prawo, arch. Dawid Łapiński z Pracowni Architektonicznej XYZ odparł:
Nie wzbudziło u mnie żadnych w/w podejrzeń związanych z mikrokawalerkami, ponieważ Inwestor dokładnie określił swoje wymogi odnośnie potrzeb służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych jego rodziny, w programie funkcjonalnym projektowany budynek został określony jako duży, wygodny, przestronny dom o wysokim standardzie (...).
Tymczasem, jak podkreślał w wypowiedziach dla mediów wójt Wieliszewa, istotny jest tutaj kontekst inwestycji. Inwestor, który buduje olbrzymi dom, kilka lat wcześniej był powiązany z inną kontrowersją. Chodzi o 8-piętrowy blok, który spółka RSJ House chciała wybudować w Wieliszewie na mocy tzw. specustawy covidowej. Firma twierdziła, że planuje niezgodny z zapisami planu miejscowego blok, aby wspierać walkę z koronawirusem SARS-CoV-2. Do inwestycji ostatecznie nie doszło. Teraz jeden ze współinwestorów tej spółki buduje – jako osoba prywatna – omawiany ogromny dom z 15 łazienkami.
Dom jednorodzinny, czyli właściwie co? PINB nie wykrył nieprawidłowości
Sęk w tym, że polskie prawo budowlane nie definiuje precyzyjnie domu jednorodzinnego. To daje dużą swobodę. Nieliczne wymogi prawne w tym zakresie kontrowersyjny projekt spełnia. Czy stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość? Zdecydowanie. Czy służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych? Jak najbardziej. Czy jest wewnątrz podzielony na maksymalnie dwa lokale? Według urzędników, którzy zatwierdzili projekt – tak. A że ma rozmiary niedużego bloku, 1400 m² powierzchni użytkowej i 15 łazienek? Prawo nie zabrania wybudowania sobie okazałej willi.
W rozmowie z wp.pl inwestor podkreśla, że budynek jest zgodny z planem miejscowym, ma ważne pozwolenie na budowę i pomyślnie przeszedł kontrolę placu budowy. Ten ostatni fakt potwierdził nam przed kilkoma miesiącami Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Legionowie:
Tut. organ przeprowadził kontrolę w/w inwestycji, w wyniku której ustalono, że budowa realizowana jest zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym (...). Przewidziano kolejną kontrolę przedmiotowej inwestycji.
Dlaczego w takim razie ostatecznie wyższa instancja cofnęła pozwolenie na budowę? Jak pokazuje przytoczony wyżej przykład mikrokawalerek z Krakowa, nadzór budowlany nieraz wykrywa nieprawidłowości dopiero przy którejś z kolei kontroli. Czemu tak późno? Bo dopiero pod koniec budowy, gdy deweloper zaczyna dzielić budynek ścianami działowymi, pojawiają się twarde dowody na to, że w środku zaplanował więcej niż 2 odrębne lokale mieszkalne.
Jednocześnie warto mieć na uwadze, że „patodeweloperka” to określenie, którego w polskim prawie budowlanym nie znajdziemy wcale. Jej granice są płynne. Kilka miesięcy temu Internet obiegły zdjęcia podwarszawskiego domu w kształcie klina, który w najwęższym miejscu ma mniej niż 2 m szerokości. Hasło „patodeweloperka” rozbrzmiało niemal natychmiast. Tymczasem inwestor w odpowiedzi na zarzuty wskazywał, że dzięki nietypowemu kształtowi do maksimum wykorzystano trójkątną działkę, a w wąskiej części zaprojektowano pomieszczenia, którym niewielka powierzchnia raczej nie szkodzi: klatkę schodową, toaletę i pralnię.
- Zobacz w galerii budynek z Wieliszewa na wcześniejszym etapie budowy:
i
Dom stanie się hotelem? Nadzór budowlany: inwestor może próbować
W całej sprawie trzeba pamiętać o jeszcze jednym aspekcie. Nawet jeżeli inwestor faktycznie wybuduje dom jednorodzinny, to teoretycznie ma prawo później wnioskować o zmianę sposobu użytkowania obiektu. Procedura jest dość skomplikowana, ale jeśli zostanie przeprowadzona zgodnie z prawem, a odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu, przemiana domu np. w hotel stanie się faktem. Jak zauważa Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Legionowie:
Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego inwestor może wystąpić do Starosty Legionowskiego o zmianę sposobu użytkowania, przedkładając wymagane prawem dokumenty. Niemniej jednak gdy inwestor nie dopełni w/w zgłoszenia, tut. organ może prowadzić postępowanie administracyjne dot. samowolnej zmiany sposobu użytkowania.
Trzeba jednak pamiętać, że zmiana sposobu użytkowania obiektu wymaga posiadania przez inwestora m.in. zaświadczenia od wójta lub burmistrza o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego MPZP (lub wydanej decyzji WZ). Z kolei organ administracji architektoniczno-budowlanej może sprzeciwić się zmianie sposobu użytkowania m.in. w sytuacji, gdy spowodowałaby ona „wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich”.
Deregulacja w budownictwie i związane ręce
Jeśli kontrowersyjna budowa w Wieliszewie faktycznie jest próbą obejścia przepisów, to na usta ciśnie się pytanie: dlaczego przepisy tak łatwo jest obejść? Takich historii są przecież co roku dziesiątki – mikrokawalerki na osiedlach domów jednorodzinnych, bloki na terenach przeznaczonych pod usługi, aparthotele wśród blokowisk. Czemu władze i służby są wobec takich przypadków bezsilne?
Najprostsza odpowiedź brzmi: bo inwestorom obchodzenie przepisów się opłaca, a ostatnie dekady to historia postępującej deregulacji w budownictwie. Zaczęło się od zniesienia PRL-owskich normatywów mieszkaniowych, precyzyjnie określających, jakie rozmiary mogą mieć kuchnie czy sypialnie w blokach. Później poluzowywano kolejne wymogi. Do niedawna przepisy nie określały nawet, jaka jest minimalna dozwolona powierzchnia lokalu usługowego w budynku, co otworzyło deweloperom furtkę do budowania kilkunastometrowych klitek i sprzedawania ich jako „mikroapartamentów”. W 2020 r. ułatwiono legalizację samowoli budowlanych. Od kilku lat upraszczana jest też stopniowo procedura budowy domu jednorodzinnego (m.in. słynne domy do 70 m² na zgłoszenie).
Na skutek deregulacji urzędnicy często mają związane ręce, bo zgodnie z prawem zwyczajnie nie mogą sprzeciwić się podejrzanej inwestycji, o ile w dokumentach wszystko się zgadza. Mogą co najwyżej zlecić kontrolę placu budowy nadzorowi budowlanemu, ten jednak boryka się od lat z problemem braków kadrowych i niedofinansowania. Zanim przeciążeni zgłoszeniami urzędnicy zareagują na skargę, mijają miesiące, a czasem nawet kilka lat. Nie trzeba zresztą dodawać, że trafiają się inwestorzy, którzy kontynuują budowę nawet po otrzymaniu nakazu wstrzymania prac. Nielegalne? Owszem, tylko co z tego? Jak pokazał przykład słynnego Czarnego Kota, nawet jawne samowole budowlane potrafią stać w Polsce całe dekady. Przez taki czas inwestycja z pewnością się zwróci.
- Przejdź do galerii: Najdziwniejsze domy w Polsce
