Mieszkania na Marsie. 4 z 9 biurowców zostały już wyburzone i zastąpione mieszkaniami. Okazuje się, że to dopiero początek

Do 2019 roku w tym rejonie miasta wzniesiono 83 budynki biurowe

Służewiec Przemysłowy, potocznie nazywany Mordorem ma spore doświadczenie w byciu monokulturą. Najpierw rolną – gdy w 1939 roku, w momencie włączenia go w granice Warszawy, był jeszcze wsią – a później przemysłową, gdy w 1951 roku zapadła decyzja o utworzeniu w tym miejscu dzielnicy przemysłowej. Powstanie tu w 1992 roku pierwszego biurowca, Curtis Plaza, początkowo przyjęto z rezerwą. Mimo to szybko okazało się, że nie będzie on odosobnionym przypadkiem. Do 2019 w tym rejonie miasta wzniesiono 83 budynki biurowe, a ostatni z nich powstał w 2020 roku. 

Czytaj także: Znika pierwszy biurowiec Mordoru. Trwa rozbiórka Curtis Plaza w Warszawie

Powstające na przestrzeni czasu nowe biurowce wyraźnie różnią się od swoich poprzedników. Będąc ucieleśnieniem aktualnych trendów i standardów nowoczesności, nieustannie ewoluują wraz z nimi. Podczas gdy w latach 90. nowoczesność była utożsamiana z wolnością i futuryzmem, obecnie staje się sprzężona z myśleniem wspólnotowym i ekologicznym. Coraz częściej projektuje się kompleksy biurowe na wzór małych miast, a same biura zaczynają przypominać domy. Hamaki w strefach relaksu, w pełni wyposażone kuchnie, szatnie, prysznice czy nawet kapsuły do drzemek sprawiają, że lista powodów, by opuścić biuro, staje się coraz krótsza. Tradycyjne długie korytarze z szeregiem zamkniętych pomieszczeń nie mają dziś szans w konkurencji z nowoczesnymi biurowcami klasy A. Niestety, w przypadku wielu obiektów, które nie spełniają najnowszych standardów, podejmowana jest decyzja o ich wyburzeniu.

4 z 9 już zrównano z ziemią. Teraz czas na Saturna, Syriusza i Oriona

„Minioną” nowoczesność reprezentuje m.in. kompleks biurowy Empark Mokotów Business Park, w którego skład weszły biurowce: Mars, Galaxy, Jupiter, Mercury, Neptun, Sirius, Orion, Saturn i Taurus. Większość z nich powstała w latach 90. Choć miały stosunkowo niewielkie okna i brakowało w nich open space’ów, w swojej złotej erze uchodziły za nowoczesne – decydowały o tym m.in. podwieszane sufity, łącza światłowodowe i klimatyzacja. Współcześnie „ich” nowoczesność uchodzi za skrajnie przestarzałą. Najlepiej świadczy o tym los Marsa, Merkurego, Galaxy i Jupitera – te biurowce zostały już rozebrane. Niedawno spółka Archicom złożyła wniosek o pozwolenie na rozbiórkę kolejnych budynków: Saturna, a następnie także Syriusza i Oriona.

Czytaj także: Wypowiedziano wszystkie umowy najmu. To już pewne - wyburzą ikoniczny wieżowiec i zastąpią nowym. W Internecie zawrzało: "To ciężki kloc bez proporcji"

Na miejscu 4 rozebranych w 2024 roku biurowców obecnie dobiega końca budowa osiedla Modern Mokotów. Za projekt realizacji odpowiada biuro BBGK. Inwestorzy – Archicom i Echo Investment – korzystają w tym przypadku z możliwości, jakie daje im Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwana potocznie specustawą mieszkaniową lub Lex Deweloper. Aby uzyskać zgodę na budowę osiedla, deweloperzy zobowiązali się do zbudowania w bliskim sąsiedztwie nowej szkoły podstawowej, przeniesienia pod ziemię linii wysokiego napięcia wzdłuż ul. Wołoskiej, a także do stworzenia parku i doinwestowania okolicznych terenów zieleni.

Tu dochodzimy do kluczowego zjawiska, które kształtuje zarówno obecny obraz Mordoru, jak i jego przyszłość – czyli do stopniowego wypierania biurowców przez zabudowę mieszkaniową. 

Za przeobrażeniem Mordoru stoi specustawa mieszkaniowa

Inwestycji realizowanych w trybie tzw. ustawy Lex Deweloper jest coraz więcej. W lipcu 2025 roku Gazeta Wyborcza opublikowała listę 37 wniosków, które są obecnie rozpatrywane. Na liście znalazły się zarówno projekty, w przypadku których stołeczni urzędnicy zakończyli już negocjacje z deweloperami i podpisali porozumienia, jak i te, które znajdują się dopiero na wczesnym etapie rozmów.

W zestawieniu przygotowanym przez Michała Wojtczuka pojawiają się również te realizacje, które mają pojawić się na terenie Służewca Przemysłowego. Należy do nich m.in. realizacja przy ul. Postępu 2, której inwestorem jest firma Archicom.

W 2024 roku rozpoczęła się rozbiórka hal przy ul. Postępu. W ich miejscu Archicom planuje budowę zespołu bloków z 12-piętrową dominantą w narożniku ulic. Miejscowy plan zagospodarowania przewiduje w tym miejscu wyłącznie biura i usługi, a w samym narożniku – hotel o wysokości 40 metrów, dlatego deweloper skorzystał z możliwości, jakie daje lex deweloper. W sumie na osiedlu powstałoby około 420 mieszkań. W zamian: Archicom zobowiązuje się do przebudowy fragmentu ul. Postępu sąsiadującego z inwestycją, budowy ścieżki rowerowej oraz dofinansowania modernizacji szkoły podstawowej przy ul. Piotra Gruszczyńskiego.

Kolejna inwestycja - Mokopolis - powstaje przy ul. Postępu 4, a jej inwestorem jest firma Yareal. Inwestycja powstaje w sąsiedztwie hotelu Vienna House, zbudowanego w 2019 roku. Będzie to kwartał domów z zielonym dziedzińcem, zaprojektowany przez pracownię WWAA. W zamian: Yareal deklaruje sfinansowanie remontu i rozbudowy jednej z pobliskich szkół podstawowych oraz urządzenie na tyłach inwestycji przedłużenia parku linearnego, ciągnącego się od ul. Bokserskiej. Inwestycja zapewni 200 nowych mieszkań. Konstrukcja kaskadowego budynku już została wzniesiona.

Selectro – ul. Obrzeżna 7. Tu firma planuje rozbiórkę długiego, niebiesko-białego budynku z połowy lat 80., położonego ok. 350 m od Galerii Mokotów. W jego miejscu ma powstać nowy budynek mieszkalny. Inwestor jest obecnie na etapie konsultacji społecznych. Koncepcję nowego obiektu opracowała pracownia WWAA, a Inwestor zadeklarował wsparcie remontu pobliskiej szkoły. Na razie projekt jest na etapie konsultacji społecznych. Inwestycja zapewni 118 nowych mieszkań.

Spółka Marynarska Living Project chce wyburzyć pięć biurowców i magazyn u zbiegu ul. Marynarskiej i Wynalazek (w tym biurowce Marynarska Passage i Wynalazek Tower), a na ich miejscu postawić ok. 529 mieszkań. W zamian za uzyskanie pozwolenia na budowę, deweloper ma zbudować dziewięć lokali usługowych oraz niewielki budynek oświatowy. 2 z 5 biurowców uzyskały już pozwolenie na rozbiórkę. Są to: budynek biurowy na działce 15/2 przy ul. Wynalazek 4 i budynek biurowy na działce 13/3 przy ul. Wynalazek 6, a także budynek magazynowy na działce 13/4 przy ul. Wynalazek 6 .

Rozpoczęły się również konsultacje dotyczące rozbiórki dwukondygnacyjnego biurowca przy ul. Postępu 12, stojącego nieopodal skrzyżowania z ul. Cybernetyki. Budynek powstał jeszcze w czasach PRL, a na początku XXI wieku przeszedł modernizację i został przekształcony w biurowiec. Wtedy był jednym z nielicznych nowoczesnych obiektów wśród zakładów przemysłowych – dziś jest jednym z ostatnich biurowców w sąsiedztwie nowych bloków. Na jego miejscu i na przylegającym parkingu ma powstać sześcio- lub ośmiokondygnacyjny blok mieszkalny. Projekt przewiduje ok. 80 mieszkań oraz 77 miejsc postojowych w podziemnym garażu, co niemal spełnia wymogi miejscowego planu zagospodarowania. 

Dawną dzielnice biurową zaleje fala bloków?

Jeśli wszystkie zapowiedziane inwestycje dojdą do skutku, na terenie Mordoru powstanie łącznie około 1350 nowych mieszkań. Razem z tymi już zrealizowanymi w ramach osiedla Modern Mokotów daje to niemal 3 tysiące lokali. Coraz głośniej słychać jednak głosy mieszkańców, którzy obawiają się, że dawna dzielnica biurowa – niegdyś również przez nich krytykowana – zamieni się w morze bloków. Wielu narzeka także, że okolica przypomina nieustanny plac budowy: najpierw biurowce, teraz mieszkania. Proces przekształcania Służewca będziemy uważnie obserwować, a do tematu wrócimy w szerszym kontekście w listopadowym, papierowym wydaniu „Architektury-murator”,