Architektura MuratorKrytykaTrzy dzielnice w trakcie rewitalizacji

Trzy dzielnice w trakcie rewitalizacji

Architektoniczny spacer po przestrzeniach reprezentujących różne oblicza polskiej rewitalizacji – przedstawiamy zmiany, jakie zachodzą na łódzkim Księżym Młynie, gdańskim Dolnym Wrzeszczu i warszawskiej Pradze. Oprowadzają Katarzyna Waloryszak, Daniel Załuski i Tomasz Żylski. W materiale mapy i fotoreportaż Marcina Czechowicza.

Trzy dzielnice, trzy rewitalizacje - Warszawa
Budynek mieszkaniowy Wytwórnia, ul. Białostocka, projekt: Juvenes Projekt, inwestor: BBI Development, Liebrecht & Wood, realizacja: 2015; Na terenie dawnej fabryki wódek Koneser powstaje zespół biurowo-mieszkalny. Obiekty zabytkowe uzupełniane są nowymi. Dotychczas na apartamenty zaadaptowano tu m.in. historyczny budynek Mennicy, a w zabytkowej Kordegardzie działa założony przez firmę Google Campus Warsaw. Fot. Marcin Czechowicz

Gdańsk-Dolny Wrzeszcz

Program rewitalizacji gdańskiego Dolnego Wrzeszcza, realizowany w latach 2008-2014, opierał się na wielu dobrze skoordynowanych ze sobą inwestycjach publicznych, prywatnych oraz publiczno-prywatnych. Znacząca część z nich została dofinansowana z funduszy Unii Europejskiej. Dolny Wrzeszcz obejmuje obszar o powierzchni 55 ha z około 8 tys. mieszkańców.

Okolice ulicy Wajdeloty są jednym z najlepiej zachowanych przedwojennych fragmentów Gdańska. Rdzeń Dolnego Wrzeszcza stanowi potok Strzyża, wokół którego już od połowy XVI wieku budowano zakłady rzemieślnicze, a potem przemysłowe (browar, kuźnie, folusz, bielnik i młyny), stanowiące część dużego zespołu dworskiego wraz z parkiem i rokokowym dworem Kuźniczki (1763-1767; założenie fabryczne i dworskie figuruje w rejestrze zabytków pod nazwą Zespół browaru w Gdańsku Wrzeszczu przy ul. Kilińskiego 25).

W 1870 roku Dolny Wrzeszcz przecięła linia kolejowa z dworcem, która przyczyniła się do budowy browaru (1873). Wokół niego zrealizowano kwartałową zabudowę mieszkaniową: XIX-wieczną w pobliżu ulicy Wajdeloty i z okresu Wolnego Miasta Gdańska w rejonie ulicy Kilińskiego i placu Wybickiego.

Tuż przed pierwszą wojną światową w ramach realizacji koszarów dla lotników zbudowano osiedle tanich, parterowych budynków szachulcowych w sąsiedztwie dawnego lotniska na Zaspie. Po wojnie zasiedlono je rodzinami robotniczymi o silnych przekonaniach socjalistycznych i komunistycznych. Dlatego właśnie Günter Grass w swojej książce Psie lata nazwał je Czerwoną Wioską. Nazwa ta z czasem przekształciła się w Indiańską Wioskę. Niemiecki pisarz mieszkał w tej dzielnicy na ulicy Lelewela i tutaj też toczy się akcja jego najbardziej znanej książki Blaszany bębenek. Wraz z przemianami gospodarczymi po 1989 roku, zaczął się zmieniać także Dolny Wrzeszcz. Modernistyczna bryła dworca Gdańsk-Wrzeszcz (projekt typowy, 1969) została zeszpecona szeregiem komercyjnych przebudówek. Przydworcowy skwer zniszczono, zabudowując go parterowymi pawilonami usługowymi. Ogrodzenie i wejście do parku Kuźniczki również obrosło podobnymi obiektami. Przysłonięty od ulicy park i płynąca przez niego struga zamieniły się w publiczny rynsztok i miejsce spotkań marginesu społecznego. W 1991 roku browar skomercjalizowano, a w 2001 roku zamknięto.

Trzy dzielnice, trzy rewitalizacje - Gdańsk Wrzeszcz
Przebudowa stacji Gdańsk Wrzeszcz, ul. Dmowskiego 1A, projekt: peron SKM od strony centrum handlowego Metropolia i kładka na peron SKM – ARCHDECO, pozostałe perony i przebudowa przejść podziemnych – BPBK S.A., inwestor: PKP Szybka Kolej Miejska w Trójmieście sp. z o.o., PKP PLK S.A., Pomorska Kolej Metropolitalna, Centrum Hevelius sp. z o.o. SKA, realizacja: 2012-2016. Fot. Marcin Czechowicz

Opuszczone obiekty zaczęły źle wpływać na wizerunek dzielnicy. Po zamknięciu browaru, zaprzestano też prac konserwacyjnych na potoku Strzyża. W lipcu 2001 roku Dolny Wrzeszcz dotknęła powódź, która powtórzyła się również rok później, powodując podmycia wielu XIX-wiecznych budynków. Z dzielnicy zaczęli wyprowadzać się bogatsi i młodsi mieszkańcy, a ceny nieruchomości spadały. Ponieważ starsi i biedniejsi lokatorzy nie mieli funduszy na remonty, degradacja postępowała. Przestrzenie publiczne zdominował ruch samochodowy, a chodniki zostały zajęte przez parkujące samochody.

W 2006 roku miasto Gdańsk zleciło opracowanie przebudowy ulicy Wajdeloty wraz z sieciami podziemnymi, budową ulgi dla potoku oraz wzmocnieniem i dociepleniem fundamentów 26 przyległych kamienic, modernizacją wejść frontowych i portali, schodów zewnętrznych i pochylni. Wydatki związane z Euro 2012 spowodowały wstrzymanie inwestycji do 2013 roku, ostatecznie zrealizowano ją z końcem 2014 roku. Obecnie ulica Wajdeloty jest nowym salonem dzielnicy. Dzięki ograniczeniu ruchu samochodowego i uporządkowaniu parkowania wygospodarowano miejsca na ławki i nowe nasadzenia ponad 80 drzew. Zlikwidowano substandardowe pawilony handlowe. Zmiana wizerunku ulicy spowodowała, że pojawiły się modne restauracje. W ramach działań społecznych wygospodarowano i wyremontowano dwa lokale – Klub Młodego Wrzeszczaka przy ulicy Waryńskiego 21 i Klub Mieszkańca przy ulicy Wajdeloty 14/2.

Dotychczasowy koszt programu rewitalizacji Dolnego Wrzeszcza, którego pierwszy etap objął ulicę Wajdeloty, wyniósł 12,5 mln zł, z czego 1,6 mln zł stanowił wkład własny wspólnot mieszkaniowych. Na działania społeczne przeznaczono 0,9 mln zł, w tym ok. 148 tys. zł na adaptację wspomnianych pomieszczeń. Dofinansowanie z UE stanowiło 70% kosztu całego programu. Program zainicjował oddolne inicjatywy dotyczące przebudowy podwórek i modernizacji kamienic. W kolejnych latach ma być kontynuowany na sąsiednich ulicach Danusi, Aldony, Wallenroda i Grażyny. Program rewitalizacji splótł się z rozległymi działaniami komercyjnymi na terenie dzielnicy. W 2006 roku browar zakupił gdański deweloper – firma Przedsiębiorstwo Budowlane Górski – który w 2007 roku ogłosił otwarty konkurs architektoniczno-urbanistyczny dla studentów na projekt koncepcyjny zagospodarowania terenu. Ostatecznie prace projektowe zostały podzielone na dwa zadania. Jako pierwsze powstaje osiedle mieszkaniowo-usługowe Browar, budowane od 2012 roku na obszarze ok. 6 ha z licznymi, przeznaczonymi do zachowania i adaptacji zabytkami techniki. Do 2018 roku oddanych do użytku zostanie ok. 800 mieszkań, przeważnie w nowych obiektach. W naziemnych częściach zabytkowych budynków powstaną lokale biurowe, a w rozległych podziemiach dawnego browaru zaplanowano salę koncertową na 1200 miejsc, minibrowar, restauracje i centrum spa z basenem. W ramach inwestycji zrewaloryzowano park Kuźniczki i przebudowano potok Strugi.

Trzy dzielnice, trzy rewitalizacje - Gdańsk Wrzeszcz
Centrum Kuźniczki, ul. Wajdeloty 12, projekt: K&M Design, inwestor: Start, Inwestycje B. Jakobschy i Wspólnicy, realizacja: 2012-2015; Centrum usługowo-sportowe Kuźniczki powstało w wyniku przebudowy i rozbudowy powojennego obiektu pod nazwą Start. Fot. Marcin Czechowicz

Drugie zadanie to budowa centrum handlowego Metropolia liczącego prawie 35 tys. metrów kwadratowych powierzchni. Znajdzie się tam m.in. biurowiec klasy A i trzygwiazdkowy hotel z centrum konferencyjnym. W związku z tym przedsięwzięciem, zaplanowanym na lata 2013-2016, inwestor został zobowiązany przez miasto do przebudowy całego węzła wodnego Kuźniczki, włącznie z realizacją dużego zbiornika retencyjnego, oraz przebudowy układu drogowego dzielnicy (przebudowa ulic Kilińskiego i Wajdeloty oraz budowa nowych ulic – Lelewela i Nad Stawem).

Aby powiązać centrum handlowe z ponadlokalnym układem ulicznym (ulicą Kościuszki) konieczne było stworzenie węzła drogowego w miejscu Wioski Indiańskiej. Na mocy umowy z miejskimi władzami deweloper wybudował z własnych funduszy na wskazanych przez władze miejskie gruntach 56 mieszkań socjalnych, które posłużyły jako lokale zastępcze dla wysiedlonych mieszkańców. Centrum handlowe Metropolia graniczy z dworcem Gdańsk – Wrzeszcz. W wyniku umowy z Szybką Koleją Miejską w Trójmieście inwestor sfinansował budowę dodatkowego peronu od strony galerii, dzięki czemu drzwi pociągów jadących w kierunku Sopotu będą się otwierały na obie strony. Powstała również kładka piesza łącząca peron SKM z pierwszym piętrem galerii. Za architekturę peronu i wiaty odpowiada ta sama pracownia, w której powstała koncepcja Metropolii – znane gdyńskie biuro ARCHDECO. Projekt przystanku został narzucony autorom dwóch kolejnych peronów, na których zatrzymuje się obecnie m.in. Pendolino i Pomorska Kolej Metropolitalna. Dzięki temu cały dworzec uzyskał spójny architektoniczny wyraz. Przebudowa stacji pochłonęła ok. 140 mln z funduszy Skarbu Państwa i Unii Europejskiej. Innym ważnym przedsięwzięciem komercyjnym w dzielnicy była rozbudowa centrum usługowo-sportowego Kuźniczki (dawniej Start). Pierwszy etap inwestycji zrealizowano w miejscu niedokończonej hali sportowej. Powstał dyskont spożywczy, biura oraz centrum jogi i fitness. Od wakacji 2015 roku trwa modernizacja zespołu basenowego. Przylegający do obiektu rokokowy zabytkowy dwór Kuźniczki przebudowano na obiekt gastronomiczny i medyczny.

Rewitalizacja Dolnego Wrzeszcza jest podręcznikowym przykładem mądrego gospodarowania przestrzenią miejską, właściwego sprzęgania ze sobą inwestycji komercyjnych i publicznych. Obecnie zachodzi tu samoczynna rewitalizacja – dzielnica na nowo staje się modna i podlega procesom gentryfikacji w pozytywnym znaczeniu tego słowa – rozumianej jako wzmocnienie potencjału miejsca.

Daniel Załuski

Trzy dzielnice, trzy rewitalizacje - Gdańsk Wrzeszcz
Przebudowa placu Wybickiego, projekt fontanny i rzeźb: Sławoj Ostrowski, inwestor: Zarząd Dróg i Zieleni w Gdańsku, realizacja: 2000-2002, 2015; Rzeźby bohaterów książek Güntera Grassa – Oskara Matzeratha i Tulli Pokriefke – oraz jego samego stanęły w połowie drogi pomiędzy ul. Lelewela 13 a budynkiem dzisiejszego II LO, czyli pomiędzy domem Grassa i jego pierwszą szkołą. Fot. Marcin Czechowicz

Łódź-Księży Młyn

Dzisiejsza Łódź narodziła się w XIX wieku. Między rokiem 1823 a 1897 liczba jej mieszkańców wzrosła blisko czterystukrotnie. W niespełna sto lat zmieniła się z niewielkiej osady sukienniczej o powierzchni 163 hektarów w jedno z największych miast przemysłowych w Europie. Cały układ urbanistyczny podporządkowany został funkcji rozwoju przemysłu lekkiego. Dziś nie ma już przemysłu, nie ma też praktycznie rzek, które stanowiły podstawę dla rozplanowania fabryk ani obsługujących je linii kolejowych. Jest za to słowo „rewitalizacja" odmieniane w Łodzi na wiele sposobów. Nową falę entuzjazmu powodują starania łódzkiego samorządu o organizację EXPO 2022 z tematem wiodącym dotyczącym kompleksowej rewitalizacji obszarów miejskich. Ogromna powierzchnia historycznego miasta – 1400 hektarów wypełnionych kamienicami, pałacami, willami, parkami i zespołami fabrycznymi, powstałymi w drugiej połowie XIX i na początku wieku XX, to spuścizna, która potrzebuje niejednokrotnie całkowitego przedefiniowania we współczesnych realiach funkcjonowania miast. Rozmowy i propozycje dotyczące problemów związanych z rewitalizacją podejmuje się w Łodzi od lat. W 1993 roku uchwalono Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Łodzi, w którym po raz pierwszy ujęto zagadnienie tzw. strefy wielkomiejskiej, czyli całego historycznego obszaru miasta w granicach z końca XIX wieku. Od tamtego czasu opracowano ogromną liczbę programów rewitalizacji.

W 2004 roku przyjęto najbardziej konkretny jak dotąd Uproszczony Lokalny Program Rewitalizacji Wybranych Terenów Śródmiejskich oraz Pofabrycznych Łodzi na lata 2004-2013. W 2012 roku władze miasta wyodrębniły specjalną komórkę – Biuro ds. Rewitalizacji i Rozwoju Zabudowy Miasta. Od tego samego roku obowiązuje uchwała dotycząca Strategii Zintegrowanego Rozwoju Łodzi 2020+, która z tematem ochrony dziedzictwa mierzy się praktycznie od nowa. W opracowaniu jest Lokalny Program Rewitalizacji 2020+ (zawiera 20 projektów ze wskazaniem na 8 priorytetowych). Posiadła wodno-fabryczne Księży Młyn – imperium przedsiębiorstw przędzalnianych wzniesionych przez rodziny Scheiblerów i Grohmanów – to symbol rozwoju przemysłowej Łodzi. Przez kilkadziesiąt lat na terenie ok. 168 ha powstało siedem zespołów fabrycznych z własną elektrownią, sześć willi fabrykanckich, pięć osiedli robotniczych, dwa szpitale, szkoła, straż pożarna, konsumy, folwark, parowozownia oraz bocznica kolejowa. W 2001 roku Księży Młyn został wpisany na listę Krajobrazów Przemysłowych TICCIH, co było pierwszym krokiem do wpisu na listę UNESCO. Niestety przekształcenia, jakich dokonuje się na tym obszarze oraz liczne braki formalne, czynią wpis coraz mniej realnym.

Trzy dzielnice, trzy rewitalizacje - Łódź
Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna – adaptacja i rehabilitacja zespołu zakładów bawełnianych Ludwika Grohmana na cele biurowousługowe, ul. Tymienieckiego 22/24, projekt: Architekci Grupa Grabowski sp. z o.o., inwestor: ŁSSE S.A., realizacja: 2011-2013; Zmodernizowana wieża ciśnień otrzymała nagrody Real Expo Monachium i Eurobuild. Staw przypomina o mieszczącym się tu kiedyś młynie Lamus. Fot. Marcin Czechowicz

W latach 70. XX wieku Księży Młyn znalazł się w rejestrze zabytków. Wtedy też pojawiły się pierwsze pomysły utworzenia tu „skansenu typu miejskiego”.

W 1996 roku podjęto projekt inwestycyjny pod nazwą Rewitalizacja Zabytkowego Kompleksu Fabryczno - Mieszkalnego Księzy Młyn. W ramach tego programu zmodernizowano jeden budynek. Od lat 90. kolejne działki sprzedawane są pod prywatne inwestycje. Tak powstały lofty U Scheiblera, biurowce Textorial Park i Armada Business Park. Natomiast z inicjatywy miasta narodziło się centrum artystyczne Art_Inkubator, zrewitalizowano dawne przyfabryczne osiedle, tzw. famuły Księży Młyn, oraz park Źródliska. Planowane są dalsze komercyjne inwestycje. W budynkach starej elektrowni i bielnika na działce o powierzchni ok. 7,7 ha Griffin Group zamierza zrealizować wielofunkcyjne centrum biurowo -usługowo-handlowo-mieszkaniowe. Podobnej wielkości tereny Nowej Tkalni, według zamysłu inwestora – Property Development, przekształcone mają być w outlet odzieżowy. Natomiast Verity Development chce wybudować w starej parowozowni osiedle mieszkaniowe.

Ważny w historii Księżego Młyna był rok 1997 – to wtedy założenie pofabryczne Grohmana władze miasta przekazały specjalnej strefie ekonomicznej. Preferencyjne warunki prowadzenia firm zachęcić miały przedsiębiorców do inwestowania na tym obszarze. Obiekty przemysłowe, które przetrwały, poddano renowacji i rozbudowie. Nowa architektura nie zachwyca świeżością, ale z pewnością odnosi się z szacunkiem do zastanej tkanki. Pomysł na rozbudowę dawnej kotłowi oparto na przykład na oryginalnym projekcie budynku z roku 1938, zrealizowanym tylko w części. W kompleksie znajduje się sala konferencyjna na ok. 250 osób oraz ok. 1400 m2 powierzchni biurowych przeznaczonych dla inwestorów Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Niestety całe to przedsięwzięcie to także przykład jak nie udało się władzom Łodzi i inwestorom osiągnąć współpracy w dziedzinie rewitalizacji ważnego dziedzictwa kulturowego. Nie zdefiniowano, jaką rolę w mieście odgrywać ma krajobrazowy teren o powierzchni ok. 13 ha z założeniem parkowym i stawem. W rezultacie ŁSSE wygradzają szlabany. Nie zrozumiano też znaczenia głównej bramy założenia – tzw. Beczek Grohmana. Cenny zabytek został zaślepiony i niszczeje dziś w pierzei ulicy, nie pełniąc swojej dawnej funkcji. Mimo że pierwszy plan miejscowy tego rejonu uwzględniał zapisy dotyczące konieczności zorganizowania przestrzeni publicznej oraz uszanowania 14 budynków historycznych, inwestor wymusił istotne zmiany. W 2004 roku uchwalono nowy plan, w którym nie było już przestrzeni publicznych, a liczba budynków do zachowania zmniejszyła się z 14 do 6. Wyburzono dawną tkalnię z charakterystycznym szedowym przekryciem.

Osiedle U Scheiblera to z kolei realizacja powszechnej dziś w Polsce wizji loftów. W Łodzi idea wielkoprzestrzennych, doświetlonych dużymi oknami apartamentów zderzyła się z realiami polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Ogromne przestrzenie przędzalni Scheiblera podzielone zostały na małe, kompaktowe mieszkania. Wnętrza ceglanych fabryk wyłożono płytami G-K, surowe ściany z oznakami przemijającego czasu zostały odnowione na wzór sterylnych wizualizacji. Nie udało się też znaleźć satysfakcjonującej odpowiedzi na pytanie, jak uzyskać skalę i atmosferę przyjaznego osiedla w fabryce, która niegdyś prezentować miała ogrom potęgi przedsiębiorstwa Scheiblera. Zła sytuacja na rynku, ale też przerost całej inwestycji, spowodowały, że z 421 mieszkań, które zrealizowano w części zabytkowej, sprzedała się mniej niż połowa, a inwestor – firma Opal Property Developments – ogłosił upadłość. Obecnie większość mieszkań została już wykupiona od syndyka, a w parterach funkcjonuje kilka lokali usługowych. Za jeden z sukcesów łódzkiej rewitalizacji można uznać przemiany zachodzące dziś na osiedlu Księży Młyn, wybudowanym przez Karola Scheiblera w latach 1873-1979 dla robotników pracujących w jego przedsiębiorstwie. Składa się na nie zespół 25 budynków mieszkalnych, dawna szkoła i konsumy.

Trzy dzielnice, trzy rewitalizacje - Łódź
Art_Inkubator – adaptacja magazynów fabryki Scheiblera na centrum artystyczne, ul. Tymienieckiego 3, projekt: koncepcja – Pracownia Projektowa, Joanna Kucharska-Kosatka (budynek A), Biuro architektoniczne Tu i Tam, Wojciech Wycichowski (budynki B i C), proj. budowlany i wykonawczy – AB-Projekt Sp. z o.o., inwestor: Fabryka Sztuki w Łodzi, realizacja: 2010-2014; Proces transformacji opuszczonych budynków trwał ponad 10 lat. Dzisiaj działa tu ok. 30 małych firm i odbywa się m.in. Łódź Design Festival. Fot. Marcin Czechowicz

Zainicjowany w 2012 roku program rewitalizacji polegać ma na współdziałaniu mieszkańców, nowych użytkowników – ludzi sztuki oraz różnych miejskich instytucji, takich jak policja czy straż miejska. W zakres projektu wchodzi remont obiektów mieszkalnych, w tym powiększanie mieszkań i przekształcenie ich części w lokale usługowe. Osiedle Księży Młyn – jako jedyny kompleks z całego założenia posiadeł wodno-fabrycznych – udało się otworzyć na miasto. Główna aleja założenia, na osi wieży Nowej Przędzalni (dziś to także główne wejście do kompleksu U Scheiblera) i byłej szkoły, to miejsce spotkań, spacerów, wydarzeń kulturalnych. Realizacja przedsięwzięcia zaplanowana jest do końca 2019 roku. Osiedle Księży Młyn z jednej strony jest żywym skansenem, gdzie pod oknami mieszkańców od lat odbywają się wędrówki turystyczne, z drugiej – miejscem do życia, kameralnym, bezpiecznym i dostosowanym do aktualnych potrzeb.

Inna ważna dla rewitalizacji Księżego Młyna inwestycja to Art_Inkubator mieszczący się w starej przestrzeni magazynowej kompleksu Scheiblera. Prowadzi go Fabryka Sztuki – instytucja, którą tworzą Fundacja Łódź Art Center, Stowarzyszenie Teatralne Chorea i Urząd Miasta Łodzi. Została powołana przez miasto, aby wspierać młodych, kreatywnych twórców. Mimo iż odnowione zabudowania postindustrialne na ulicy Tymienieckiego oddano do użytku w roku 2014, miejsce to istnieje na turystycznej mapie Łodzi o wiele dłużej. Funkcję „przestrzeni zrewitalizowanej” pełni od 2005 roku. Wtedy to w zabytkowe mury wprowadziła się pozarządowa fundacja Łódź Art Center, która organizuje m.in dwa najważniejsze coroczne wydarzenia kulturalne Łodzi (od 2001 roku – FotoFestiwal, a od 2007 roku – Łódź Design Festival). Oprócz przestrzeni ekspozycyjnych i sal konferencyjnych znajdują się tu biura przewidziane dla małych przedsiębiorstw, w tym warsztaty rzemieślnicze: pracownie ceramiczne i krawieckie, studia fotograficzne i drukarnie. Dzięki programowi wsparcia w Art_Inkubatorze działa obecnie ok. 30 małych firm z branży kreatywnej.

Dużym walorem miejsca są uliczki pomiędzy budynkami, które stanowią przestrzeń publiczną otoczoną przez XIX-wieczne elewacje. Projekt adaptacji zasadzał się na wyeksponowaniu tego, co stanowi o historycznej wartości architektonicznego zespołu: odrestaurowanych detali, zakomponowanej z płyt żeliwnych posadzki zewnętrznej oraz oryginalnych drewnianych podłóg wewnątrz. Od zabytkowego tła odcinają się współczesne elementy – przeszklony łącznik pomiędzy dwoma budynkami oraz ostre kolory w aranżacji wnętrz biurowych. Dyskusje na temat ochrony dziedzictwa Księżego Młyna trwają już blisko 50 lat, czyli mniej więcej tyle, ile powstawał ten zespół fabryczny. To bardzo trudne przedsięwzięcie, ponieważ przemysł pozostawił po sobie w centrum miasta opustoszałe działki o ogromnych powierzchniach. Zabrakło spójnego programu funkcjonalno-przestrzennego i infrastrukturalnego, a także propozycji zorganizowania przestrzeni publicznych, które sprawiłyby, że tereny otoczone murami fabrycznymi byłyby częścią miasta. Obecnie inwestorzy realizują na działkach programy funkcjonalne i przestrzenne „wedle własnego uznania”. Prawie każdy zapowiada, że zbuduje kolejny wielofunkcyjny kompleks – „miasto w mieście”. Podobnie nikt nie zastanowił się, czy nowe zamknięte osiedla, stanowiące pierzeje praktycznie całej ulicy Tylnej, tworzą poprawną jakość śródmiejskiej zabudowy.

Wzorowym przykładem rewitalizacji na obszarze Księżego Młyna jest oddolna działalność fundacji Łódź Art Center, która od początku ściąga w to miejsce dużą liczbę odwiedzających z całego kraju i świata. Jednak to za mało, jeśli mówimy o kompleksowej rewitalizacji i jej wyzwaniach. Bez konsekwentnych działań oraz analiz i pomysłów na miarę współczesnego miasta trudno myśleć o sukcesach w tej dziedzinie.

Katarzyna Waloryszak

Trzy dzielnice, trzy rewitalizacje - Łódź
Lofty U Scheiblera – adaptacja przędzalni Scheiblera na zespół mieszkaniowy, ul. Tymienieckiego 25, projekt: Sztuka Użytkowa sp. z o.o., Paweł Marciniak i Dariusz Witasiak, inwestor: Opal Property Developments, realizacja: 2007-2010 („A-m” 9/2010); Australijski deweloper wybudował w przędzalni 421 mieszkań (oraz 212 w nowych obiektach), a potem ogłosił upadłość. Fot. Marcin Czechowicz

Warszawa-Praga

Zaledwie 1,5 km od ścisłego centrum Warszawy ludzie wiąż żyją w domach, w których nie ma ciepłej wody, toaleta jest na korytarzu, a zimą, aby ogrzać mieszkanie, trzeba przynieść węgiel z piwnicy. Stołeczne władze zapowiedziały niedawno, że przeznaczą 1,5 mld zł na zlikwidowanie różnic między prawo- i lewobrzeżną częścią miasta. Gros inwestycji zaplanowano w centralnym rejonie Pragi, między ulicą Starzyńskiego a aleją Waszyngtona. To kolejna odsłona rewitalizacji, która trwa tu nieprzerwanie od ćwierćwiecza Praga, z dość prowincjonalną zabudową, brakiem reprezentacyjnych przestrzeni i mieszkańcami o niskim statusie społecznym, od zawsze uchodziła za gorszą część miasta. Przed wojną, z wyjątkiem rejonu Saskiej Kępy, nie udało się tu zrealizować ambitnych zamierzeń urbanistycznych. Również PRL-owskie władze większe projekty na prawym brzegu wciąż odkładały w czasie. Dzięki temu historyczna dzielnica zachowała autentyczną tkankę z przełomu XIX i XX wieku, ale permanentne niedoinwestowanie sprawiło, że z biegiem lat ulegała coraz większej degradacji. Od blisko 30 lat podlega rewitalizacji, pełniąc funkcję poligonu doświadczalnego dla władz kolejnych kadencji. Już w 1984 roku ówczesna Komisja Kultury Pragi Północ upominała się o rewaloryzację zabudowy w rejonie ulicy Kijowskiej, Targowej, Białostockiej i Markowskiej. Na początku lat 90. próbowano implementować tu program z Kopenhagi.

Pilotażowy projekt, przygotowany we współpracy ze specjalistami z Danii, obejmować miał kwartał między ulicą Targową, aleją Solidarności, Jagiellońską i Kłopotowskiego. Z powodu trudności finansowych zamiast wielu różnorodnych działań sprzyjających integracji sąsiedzkiej udało się jedynie przeprowadzić remont dwóch kamienic, przy ulicy Targowej 69 i 71. Krokiem milowym był natomiast Społeczny program rewitalizacji Ząbkowskiej przeprowadzony w latach 2001-2004. Dzięki inicjatywie Janusza Sujeckiego z Zespołu Opiekunów Kulturowego Dziedzictwa Warszawy i Jarosława Zielińskiego ze stowarzyszenia Miasto – Historia pro Futuro oraz zaangażowaniu władz dzielnicy 5 budynków zyskało m.in. nowe elewacje („A-m” 8/2002). Choć pracami remontowymi nie objęto mieszkań, instalacji technicznych i – poza kilkoma wyjątkami – klatek schodowych, to od tego momentu wizerunek Ząbkowskiej zaczął się zmieniać. Po zakończeniu każdego kolejnego etapu modernizacji przed domami organizowano festyny, które z czasem przekształciły się w cykliczne święto ulicy. Lokale w parterach szybko zajęły prężnie działające klubokawiarnie, przyciągając w okolice turystów i młodzież z lewego brzegu poszukującą na Pradze przedwojennego, warszawskiego folkloru. Dzielnica stała się modna. Dużą w tym rolę odegrało też centrum artystyczne Fabryka Trzciny, założone w 2003 roku w zabudowaniach dawnej wytwórni marmolady przy ul. Otwockiej przez Wojciecha Trzcińskiego, kompozytora i producenta muzycznego („A-m” 1/2004). Dzielnicę zaczęli odkrywać artyści, miejscy aktywiści i organizacje pozarządowe. Pierwsze kroki stawiało tu m. in. stowarzyszenie Odblokuj, realizując pionierskie warsztaty z mieszkańcami. W wyniku jednej z ich akcji, przeprowadzonej w latach 2011-2012 wspólnie ze stowarzyszeniami Monopol Warszawski oraz Grupą Pedagogiki i Animacji Społecznej Praga Północ, zrewitalizowano 35 praskich podwórek. Jak podkreśla dziś jednak Marlena Happach, współzałożycielka stowarzyszenia Odblokuj i prezes warszawskiego oddziału SARP, żadne akcje tymczasowe nie zastąpią działań systemowych. Mogą służyć aktywizacji społecznej, prototypowaniu, eksperymentowaniu, ale jako wprowadzenie dalszych, konkretnych zmian, a nie zamiast nich. Murale nie zastąpią kanalizacji czy centralnego ogrzewania. Istotą rewitalizacji powinien być podmiotowy udział użytkowników i mieszkańców w procesie projektowym i wytworzenie współodpowiedzialności za przestrzeń – mówi „Architekturzemurator”.

Trzy dzielnice, trzy rewitalizacje - Warszawa
Apartamenty Port i Latarnia, róg ul. Okrzei i Wybrzeże Szczecińskie, projekt: APA Wojciechowski, inwestor: Port Praski Inwestycje, realizacja: 2016; Widoczna od strony Wisły zabudowa Portu Praskiego zmieni panoramę prawobrzeżnej części miasta. Fot. Marcin Czechowicz

Na prawobrzeżnej części miasta władze Warszawy testowały też jedne z pierwszych projektów współfinansowanych ze środków unijnych. Aby ubiegać się o te fundusze, wkrótce po przystąpieniu Polski do UE w 2004 roku opracowały najpierw uproszczoną, a później rozszerzoną wersję Lokalnego Programu Rewitalizacji na lata 2005-2013. W obszarze pilotażowych działań znalazły się wybrane tereny czterech stołecznych dzielnic: Śródmieścia i Woli oraz Pragi Północ i Pragi Południe. Na realizację projektów przeznaczono w sumie 369 mln zł (62 mln zł z UE), przy czym jedynie ok. 68 mln zł trafiło na praski brzeg, a większość przeprowadzonych tu przedsięwzięć miała charakter tzw. projektów twardych. Były to m.in. modernizacje 10 kamienic, dwóch parków i utworzenie Muzeum Warszawskiej Pragi, notabene pierwszej miejskiej placówki muzealnej po tej stronie Wisły. Biorąc pod uwagę dużą degradację historycznej zabudowy, niewielką ilość lokalnych terenów zieleni i miejsc rekreacji oraz liczne problemy społeczne, tę odsłonę odnowy Pragi trudno uznać za sukces. Przystępując do sporządzenia kolejnego wieloletniego programu, urząd miasta zdecydował więc o weryfikacji podejścia. Jak czytamy we wstępie do Zintegrowanego Programu Rewitalizacji m.st. Warszawy do 2022 roku: Dotychczasowe doświadczenia wskazały (...), iż nie da się uzyskać znaczących efektów rewitalizacyjnych bez zwiększenia koncentracji zarówno środków, jak i działań na wybranym obszarze. Nie należy bowiem oczekiwać znaczących i trwałych efektów od pojedynczych projektów, rozproszonych w obrębie całego miasta, których oddziaływanie, choć ważne, pozostaje tylko lokalne.

Tym razem postanowiono więc skupić się jedynie na centralnym obszarze prawobrzeżnej części miasta. Prace nad dokumentem poprzedził cykl debat z udziałem środowisk naukowych i organizacji pozarządowych. Program ten był szeroko konsultowany. Z 237 zgłoszonych uwag 136 władze miasta uwzględniły w całości, a 79 częściowo. Dużą popularnością cieszyły się też organizowane w ramach całego procesu spacery z mieszkańcami. To pierwszy taki dokument w Warszawie, który wiele osób traktuje jak swój. Szkoda tylko, że zbiurokratyzowanie procedur uniemożliwiło objęcie programem niektórych przedsięwzięć, w które strona społeczna włożyła do tej pory wiele energii. Jednym z przykładów jest projekt młodego architekta Karola Langie, który wspólnie z Praskim Stowarzyszeniem Mieszkańców Michałów w dawnym spichlerzu przy ulicy Objazdowej zaproponował utworzenie centrum usługowo-rekreacyjnego. To niezwykle progresywny projekt, poprzedzony konsultacjami, ale nie będzie realizowany, bo znajduje się tuż poza granicą obszaru przewidzianego do rewitalizacji – mówi socjolożka i aktywistka miejska Joanna Erbel, która uczestniczyła w pracach nad dokumentem. Jednym z jego ważniejszych założeń jest wsparcie małych i średnich przedsiębiorstw, lokalnych rzemieślników i kupców. W obrębie terenów objętych programem znajduje się 1680 komunalnych lokali użytkowych, z których kilkanaście procent to wciąż pustostany.

Trzy dzielnice, trzy rewitalizacje - Warszawa
Apartamenty Krowia 6, ul. Krowia 6, projekt: ARHEAD, inwestor: Port Praski Inwestycje, realizacja: 2014; Wbrew opinii stołecznego konserwatora zabytków pod inwestycję rozebrano zachowane mury dawnej fabryki z 1903 roku. Historyczny obiekt odtworzono i nadbudowano o pięć pięter. Fot. Marcin Czechowicz

Aby je wynająć urząd miasta zapowiada m.in. skrócenie i uproszczenie procedur, a jeśli wymagać będą gruntownych remontów – nawet możliwość skorzystania z 12-miesięcznych „wakacji czynszowych”. Zapisano też utworzenie specjalnej strefy rzemieślniczej przy ulicy Małej i modernizację bazaru Różyckiego. Projekt przebudowy tego najstarszego nieprzerwanie działającego targowiska w Warszawie opracowała architektka Aleksandra Wasilkowska. Główną ideą koncepcji, konsultowanej obecnie z kupcami i mieszkańcami dzielnicy, jest poszerzenie jego oferty. Wprowadzenie funkcji nie tylko handlowych i usługowych, ale także związanych z kulturą, edukacją i rzemiosłem. Na bazarze pojawi się m.in. plac zabaw, świetlica oraz około 200 straganów i warsztatów, czyli dwa razy więcej niż jest obecnie. Inwestycję urząd miasta planuje zakończyć do 2017 roku. W przylegających do targowiska trzech zabytkowych kamienicach od niedawna działa już wspomniane Muzeum Pragi, a wkrótce w kolejnej do użytku zostanie oddane tzw. Centrum Kreatywności z pomieszczeniami biurowymi, salami konferencyjnymi i wystawienniczymi dla młodych firm z sektora kreatywnego. Razem z odnowionym bazarem Różyckiego cały zespół ma tworzyć integrujące mieszkańców lokalne centrum, oferując nowe miejsca pracy i przestrzeń spędzania czasu wolnego. To jednocześnie jeden z pierwszych tak wielowymiarowych miejskich projektów rewitalizacyjnych na prawym brzegu. I wydaje się, że nie ostatni. Na działania, które zapisano w Zintegrowanym Programie Rewitalizacji do 2022 roku przewidziano w sumie blisko 1,5 mld zł (70% środków pochodzić ma z budżetu Warszawy, 20% z budżetów spółek miejskich, a 10% z funduszy unijnych). Program podzielono na cztery strategiczne cele.

Najwięcej, bo aż 877 mln zł przeznaczone zostanie na ożywienie społeczno-gospodarcze i podniesienie jakości przestrzeni publicznej. Pod tymi pojęciami należy rozumieć m.in. opisane powyżej wsparcie przedsiębiorców, ale też modernizację budynków i realizację mieszkań czynszowych. Ratusz zakłada, że w ciągu najbliższych sześciu lat powstanie 1,7 tys. nowych lokali, ponad 3 tys. zostanie wyremontowanych, a blisko 5 tys. podłączonych do centralnego ogrzewania. Zamierza też wspierać bezprecedensowy projekt adaptacji historycznych kamienic na TBS-y. Pierwszym obiektem przeznaczonym na społeczne mieszkania na wynajem będzie przedwojenny dom przy ulicy Stalowej 29. Kolejny cel to rozwój turystyki, kultury i sportu. Wydatki zaplanowane na jego realizację mają wynieść 470 mln zł. Przy czym gros tej kwoty, czyli 280 mln zł, pochłonie adaptacja i rozbudowa dawnego Instytutu Weterynaryjnego przy ulicy Grochowskiej na siedzibę Sinfonii Varsovii (projekt konkursowy: Atelier Thomas Pucher, 2010).

Na zapobieganie i przeciwdziałanie wykluczeniu społecznemu zaplanowano 57 mln zł, a na zwiększenie aktywności mieszkańców – 36 mln zł. Miejskie inwestycje, zarówno te dopiero planowane, jak i te, które udało się w ostatnim czasie zrealizować, sprawiły, że Pragą zaczęli się interesować deweloperzy. Dużą rolę odegrała zwłaszcza budowa II linii metra. Według Antyrankingu Dzielnic Warszawy, specjalnego zestawienia przygotowywanego cyklicznie przez agencję nieruchomości Metrohouse, jeszcze w 2012 roku aż 70% osób zamierzających kupić w stolicy mieszkanie odrzucało Pragę już na starcie. Dziś odsetek ten wynosi zaledwie 33%. Jak tłumaczy Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale Badań Rynku i Doradztwa JLL, temu ożywieniu zainteresowania klientów zaczynają towarzyszyć też nowe inwestycje biurowe: Przez ostatnie lata Praga nie istniała jako miejsce na siedzibę przedsiębiorstwa. Dziś sytuacja się poprawia, na co olbrzymi wpływ ma II linia metra, przybliżająca Pragę do centrum. Powstają nowe projekty biurowe i handlowe, rośnie również zainteresowanie najemców. Cały czas jednak skala praskiego rynku jest nieporównywalnie mniejsza niż na przykład Mokotowa czy Woli. Potwierdzają to liczby. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej po prawej stronie Wisły to jedynie 184 000 m², co stanowi zaledwie cztery procent całkowitej podaży stolicy.

Trzy dzielnice, trzy rewitalizacje - Warszawa
Stadion Narodowy, al. Poniatowskiego 1, projekt: JSK Architekci, GMP Architekten, Schlaich Bergermann und Partner, inwestor: Narodowe Centrum Sportu, realizacja: 2011 („A-m” 4/2012); Z budową stadionu, podobnie jak z realizacją II linii metra, wiązano duże nadzieje na przyspieszenie rewitalizacji Pragi. Fot. Marcin Czechowicz

Rozpoczęcie budowy metra na Pragę zaktywizowało także inwestorów, którzy działki kupili już jakiś czas temu. W październiku 2015 roku firmy BBI Development oraz Librecht & Wood, do których należy pięciohektarowy teren dawnej fabryki wódek Koneser, poinformowały, że w obrębie założenia rozpoczynają planowaną od kilku lat realizację kompleksu biurowego wraz z centrum konferencyjnym. Nowe obiekty będą mieć 25,5 tys. m² powierzchni biurowej oraz ponad 21 tys. m² handlowo-usługowej i mają zostać oddane do użytku w 2017 roku. W Koneserze docelowo znajdzie się też 300 lokali mieszkalnych. Pod koniec ubiegłego roku przy skrzyżowaniu ulic Białostockiej i Markowskiej ukończono już adaptację zabytkowego budynku Mennicy Państwowej, w którym powstało 10 loftów, oraz budowę tzw. Wytwórni z 76 mieszkaniami. W zmodernizowanej Kordegardzie na terenie Konesera od listopada działa ponadto założony przez Google Campus Warsaw – piąty na świecie i trzeci w Europie ośrodek wspierający młode firmy z branży nowych technologii. W planach jest jeszcze hotel i Muzeum Polskiej Wódki. Z kolei wiosną 2014 roku pierwsi mieszkańcy wprowadzili się do nowego apartamentowca przy ulicy Krowiej na terenie Portu Praskiego. Obecnie trwa budowa trzech następnych, w których znajdą się 163 mieszkania. Właścicielem 38-hektarowego terenu między ulicami Sokolą, Jagiellońską, Zamoyskiego, Okrzei i Wybrzeżem Szczecińskim jest spółka Zygmunta Solorza-Żaka, która zamierza zrealizować tam nową dzielnicę mieszkalno- usługową pod nazwą Port Praski.

Według projektu planu zagospodarowania tego rejonu oprócz zlokalizowanych nad wodą kwartałów zabudowy w Porcie mogłyby powstać m.in. cztery ponadstumetrowe biurowce oraz galeria handlowa o powierzchni 15 tys. m2. To ożywienie inwestycyjne ma również swoje ciemne strony. Historyczne kamienice władze miasta coraz częściej zwracają spadkobiercom dawnych właścicieli lub osobom, które wykupiły od nich roszczenia. Scenariusz zwykle wygląda tak samo: czynsz wrasta do tego stopnia, że lokatorzy albo sami się wyprowadzają, albo zostają eksmitowani za jego niepłacenie, a budynek przekształcany jest w luksusowy apartamentowiec. Na obu Pragach lista nieruchomości, wobec których toczą się sprawy reprywatyzacyjne obejmuje obecnie 549 adresów, podczas gdy na przykład w Śródmieściu to 489 pozycji, a na Ochocie jedynie 96. Praska część Warszawy zawsze wyraźnie różniła się od lewobrzeżnej. I do dziś jest właściwie osobnym miastem. Przy niepewnej pogodzie, zapowiadanych przelotnych deszczach co trzeci, jeśli nie co drugi przechodzień na Nowym Świecie ma ze sobą parasol. W taki dzień można przejść całą Targową i Ząbkowską i nie zobaczy się jednego parasola. Przyczyny tej odmienności Pragi sięgają lat 80. XIX stulecia. Władze carskie zarządziły wówczas, że rosyjscy przestępcy kryminalni po odbyciu kary nie mają prawa mieszkać w Petersburgu i Moskwie. Przysyłano ich na osiedlenie w okolice prawobrzeżnej Warszawy: Kobyłka, Marki, Ząbki to było terytorium, na którym stopniowo się polonizowali, nadając mu jednak szczególny koloryt – mówił niedawno w wywiadzie dla magazynu „Teologia Polityczna” publicysta i krytyk literacki Andrzej Dobosz.

Ten koloryt wciąż jest na Pradze obecny, ale tylko od odpowiedniej polityki inwestycyjnej zależy, czy nadal będzie stanowił o tożsamości dzielnicy. Ze względu na rozległy obszar, wieloletnie zaległości w dziedzinie infrastruktury miejskiej i degradację zabudowy działania rewitalizacyjne prowadzono tu dotąd w sposób dość intuicyjny, nie zawsze wychodząc naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców. Przyjęty właśnie program i powołanie niedawno na stanowisko koordynatora ds. rewitalizacji na Pradze Piotra Grunta-Mejera, miejskiego aktywisty znanego głównie z działalności po prawej stronie rzeki, przynoszą nadzieję na zmianę tego podejścia. Nie może być tak, że o tym, jak wygląda miasto decydują drogowcy i deweloperzy. Choć ich także trzeba włączać w procesy rewitalizacyjne, wyjaśniając pojęcia i priorytety, by rozumieli, co jest samą istotą rewitalizacji. Jest to proces złożony i dotyka bardzo wielu obszarów, ale kluczowy zawsze jest człowiek, który mieszka w danym miejscu – podkreśla Piotr Grunt-Mejer.

Tomasz Żylski

Allegro największym najemcą Fabryki Norblina Firma Allegro wynajęła prawie 16 200 m kw. w Fabryce Norblina w Warszawie.  Projektem wnętrz nowego biura zajęła się warszawska pracownia architektoniczna The Design Group.
Po Woli do woli Spędź wakacje na Woli! – zachęca Stowarzyszenie Masław i zaprasza na bezpłatne spacery po warszawskiej dzielnicy, która od 25 lat przechodzi burzliwe architektoniczne przemiany.
Elektrownia Powiśle: architektura i miasto według APA Wojciechowski Architekci Po dwunastu latach od rozpoczęcia prac projektowych Elektrownia Powiśle została udostępniona mieszkańcom. Po zmodernizowanym zespole oprowadzili nas projektanci z APA Wojciechowski Architekci [GALERIA].
Kolejny etap projektowania nowego centrum Dąbrowy Górniczej Startuje przetarg na wykonanie projektu budowlanego oraz wykonawczego nowego centrum Dąbrowy Górniczej w oparciu o zwycięską pracę biura Analog Piotra Śmierzewskiego. Termin składania ofert mija 14 lipca 2020 roku.
Fabryka PZO: zespół biurowo-mieszkalny na warszawskiej Pradze Rusza realizacja inwestycji pod nazwą Fabryka PZO. W ramach przedsięwzięcia modernizacji poddane zostaną zabudowania dawnych zakładów optycznych na Kamionku. Za projekt przebudowy pofabrycznych obiektów odpowiada warszawska pracownia Konkret Architekci
Park Kultury Młyn w Ciechanowie W konkursie na rozbudowę zabytkowego młyna w Ciechanowie zwyciężyli młodzi architekci Agata Parzentna i Michał Kucharski. Po adaptacji obiekt ma się stać nowym centrum społeczno-kulturalnym miasta. Prezentujemy założenia projektu Park Kultury Młyn w Ciechanowie.