Architektura MuratorKrytykaWola – historia jednego kwartału

Wola – historia jednego kwartału

Na terenie dawnych zakładów Róży Luksemburg nie mogła rozpocząć się żadna inwestycja, bo firmy wzajemnie oprotestowywały decyzje o warunkach zabudowy. Rolę koordynatora przyjęła na siebie pracownia FS&P Arcus.

Wola – historia jednego kwartału
Widok kwartału z Warsaw Trade Tower. Z lewej ceglane zabudowania dawnej elektrowni tramwajowej, w których dziś mieści się Muzeum Powstania Warszawskiego. Fot.: Marcin Czechowicz

Decydujący wpływ na rozwój Woli wywarła budowa Warszawsko-Wiedeńskiej Drogi Żelaznej. Począwszy od drugiej połowy XIX wieku na terenach dawnych wsi i folwarków w pobliżu linii kolejowej zaczęły powstawać fabryki, składy i magazyny. Ok. 1915 roku działało tu już ponad 800 zakładów zatrudniających łącznie 45 tysięcy pracowników.

Mimo sporych zniszczeń, przemysłowy charakter dzielnica utrzymała także długo po wojnie. Nie jest łatwo dostać się na Wolę w godzinach szczytu komunikacyjnego. Nic dziwnego, skoro co siódma osoba pracująca w Warszawie jest zatrudniona właśnie na Woli. W sumie 106 tysięcy ludzi rozpoczyna codziennie pracę w gigantach przemysłowych i małych rzemieślniczych warsztatach (…). – pisali redaktorzy tygodnika „Stolica” w poświęconej dzielnicy książeczce z serii Poznaj Warszawę w 1971 roku.

Większość nowych zakładów budowano w miejscu tych przedwojennych, by wymienić tylko Warszawskie Zakłady Maszyn Budowlanych im. Ludwika Waryńskiego przy ul. Kolejowej, Browary Warszawskie przy ul. Grzybowskiej czy Zakłady Wytwórcze Lamp Elektrycznych im. Róży Luksemburg. Dla potrzeb tych ostatnich zagospodarowano blisko 4-hektarowy teren w obrębie ulic Hrubieszowskiej, Karolkowej, Grzybowskiej i Przyokopowej, gdzie do 1944 roku znajdowały się zabudowania Polskich Zakładów Philips.

W latach 1951-1953 na oczyszczonym z gruzów obszarze zrealizowano ogromny, 10-piętrowy gmach, w którym do lat 90. produkowano różnego typu lampy i żarówki. W 1994 roku część terenu wraz z budynkiem fabrycznym kupiła firma Universal, zamierzając zaadaptować obiekt na centrum konferencyjno-biurowe. Wkrótce po rozpoczęciu modernizacji prace jednak przerwano. Jak się okazało, mury były do tego stopnia skażone rtęcią, że nadawał się on jedynie do rozbiórki. Przez ponad dekadę dawny zakład stał pusty.

W 2006 roku 2/3 nieruchomości nabyła spółka Europlan Development, która przeprowadziła własne badania na zawartość trującego pierwiastka. Te wykazały, że gmach jest bezpieczny, firma postanowiła więc wykupić pozostałą część i w budynku urządzić lofty. Projekt zlecono pracowni FS&P Arcus.

Cały kwartał obejmujący teren byłych zakładów Róży Luksemburg należał wówczas do 7 inwestorów. Te firmy już od pewnego czasu były w zupełnym klinczu, wzajemnie oprotestowując swoje wuzetki. Każda miała własną koncepcję, która nie podobała się sąsiadowi. Występując o warunki zabudowy dla naszej inwestycji, dostaliśmy propozycję od ówczesnej naczelnik Wydziału Realizacji Urbanistycznej Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy Marii Głodkowskiej, że albo spróbujemy skoordynować działania inwestorów w tym rejonie, albo wszyscy poczekają na plan zagospodarowania – mówi architekt Mariusz Ścisło z FS&P Arcus.

Wola – historia jednego kwartału
Zakłady Róży Luksemburg w 2004 roku, w głębi widoczny fragment budynku zmodernizowany w latach 90. Fot.: Agnieszka Dąbrowska

Z inicjatywy architektów odbyło się kilka spotkań z przedstawicielami zainteresowanych firm i biur projektowych, które dla nich pracowały. Ustalono, że FS&P Arcus przyjmie na siebie rolę koordynatora. Biuro to przygotowało koncepcję, która uwzględniała porównywalny wskaźnik intensywności zabudowy dla wszystkich planowanych inwestycji, na rogu ul. Grzybowskiej i Karolkowej przewidywała architektoniczną domiantę, a między poszczególnymi obiektami – drogi publiczne, pod którymi miała się znaleźć cała niezbędna infrastruktura sieciowa.

Udało nam się doprowadzić do porozumienia, dzięki któremu inwestorzy zobowiązali się oddać część terenów pod infrastrukturę i wzajemnie użyczyć sobie prawa przejazdu. W założeniach nowego kodeksu budowlanego takie działania, jakie udało się tu przeprowadzić, nazwane zostały urbanistycznym planem realizacyjnym – wyjaśnia Mariusz Ścisło.

W międzyczasie przeprowadzono badania, które wykazały finalnie, że mury dawnych zakładów Róży Luksemburg na kilku piętrach są tak zanieczyszczone rtęcią, że odstąpiono od adaptacji obiektu i zatwierdzono jego rozbiórkę. Inwestor podjął decyzję o realizacji w jego miejscu kompleksu biurowego, który ostatecznie zaprojektowała pracownia Kuryłowicz & Associates. FS&P Arcus otrzymała zlecenie na projekt dominanty i dużego zespołu biurowego od strony ul. Karolkowej.

Założenie było takie, żeby uniknąć błędu biurowej części Mokotowa, która po godzinie 17.00 staje się martwa. W parterach zaprojektowaliśmy 3 tys. metrów powierzchni handlowo-usługowej. Cały kwartał jest dobrze skomunikowany z miastem, przy ul. Przyokopowej prężnie działa Muzeum Powstania Warszawskiego, a po drugiej stronie Karolkowej powstaje duży kompleks mieszkalny – mówi Paweł Kotarbiński z FS&P Arcus.

Dynamiczne zmiany widać zresztą w całej okolicy. Swoistym katalizatorem tych przeobrażeń stała się budowa II linii metra. W promieniu 15-minutowego spaceru od ronda Daszyńskiego znajduje się obecnie ponad 500 tys. m2 biur, ale potencjał inwestycyjny tej części miasta jest nadal ogromny. Zgodnie ze wstępnymi zamierzeniami deweloperów w perspektywie najbliższych 5 lat w okolicy może zakończyć się 20 nowych inwestycji. Mają one szanse powiększyć zasoby biurowe dzielnicy o około milion m2, tworząc zagłębie biznesowe porównywalne z Mokotowem, gdzie powierzchnia biurowa wynosi aktualnie 1,18 mln m2. Z uwagi na rynkowe uwarunkowania szacujemy jednak, iż część z planowanych inwestycji zostanie przesunięta w czasie i realistycznie do użytkowania oddanych zostanie około 600 tys. m2 biur – tłumaczy Karolina Ćwiek, analityk rynku z firmy doradczej JLL.

Flisac Apartamenty Powiśle projektu FS&P Arcus Mariusza Ścisło Trwa realizacja budynku Flisac Apartamenty Powiśle projektu pracowni FS&P Arcus Mariusza Ścisło. Sześciokondygnacyjny obiekt wypełni pustą działkę między kościołem św. Teresy od Dzieciątka Jezus a Wybrzeżem Kościuszkowskim.
Dwa biurowce – Karolkowa i Concept Tower Wkomponowane w niższą część zespołu zabytkowe mury dawnej fabryki Philipsa będą inspirować przyszłych użytkowników tej nowej dzielnicy biurowej do poszukiwań i refleksji nad przemysłową tożsamością miejsca – pisze Wojciech Popławski.