Spis treści
Pastelowy biurowiec z przełomu wieków
Stoi w drugiej linii zabudowy, tuż za modernistycznym gmachem przy Żurawiej 6/12. Dwadzieścia pięć lat temu wprowadziło się do niego Radio Zet. Przez osiemnaście lat biurowiec pozostawał siedzibą stacji radiowej i tak zapisał się w wyobraźni wielu mieszkańców Warszawy. A zapamiętać go nie trudno, głównie dzięki jego charakterystycznym elewacjom: dwa skrzydła, które okalają wewnętrzny dziedziniec, wykończono pastelowymi kolorami i turkusowym szkłem. Zaokrąglone narożniki przeszkleń wieńczą gzymsy, które podążają za krzywizną fasad. Pracownia ARHEAD, która w 1998 roku zaprojektowała biurowiec, połączyła w swojej koncepcji postmodernistyczne akcenty z tradycyjną zabudową biurową. Inwestorem tego sześciopiętrowego obiektu była spółka Berken SA.
Postmodernizm ustąpi miejsca apartamentom
W maju 2024 roku media obiegła informacja o przejęciu nieruchomości przez spółkę MS Centrum z grupy MS Investments. Obecnie wiadomo już, jakie są dokładne plany spółki: biurowiec ustąpi miejsca apartamentom z zielonymi tarasami. Za projekt nowego obiektu odpowiada holenderska pracownia MVSA.
Czytaj także: Warszawskie biurowce sypią się jak domki z kart. Zapowiedziano kolejne wyburzenia w stolicy
Co zaproponowali architekci? W nowym obiekcie zwiększy się odległość między skrzydłami, które okalają dziedziniec. W budynku powstanie 69 mieszkań, których powierzchnia będzie wynosiła od 40, aż do 280 m kw. Każde z mieszkań zostanie wyposażone w balkon lub taras; otrzyma przeszklenie na pełną wysokość wnętrza i system smart home. Na najwyższej kondygnacji, oczywiście, penthouse'y.
Rozbiórki zaplanowano na jesień 2026 roku, a pierwsi mieszkańcy mają wprowadzić się już w 2029 roku. Inwestycja uzyskała już prawomocne pozwolenie na budowę.
Wyburzą budynek aż do płyty fundamentowej
Ciekawe jest to, że w mediach mówi się o "transformacji", "przebudowie" i "metamorfozie", podczas gdy plany inwestora dotyczą całkowitego wyburzenia. Jak zauważa Michał Wojtczuk w Gazecie Wyborczej:
MS Investment od dawna przymierzał się do zmiany funkcji tego budynku na mieszkaniową. Szybko doszedł do wniosku, że adaptacja biurowca nie ma sensu. Wyburzy go aż do płyty fundamentowej.
Wyburzanie biurowców to trend obserwowany w całej Europie od kilkunastu lat. Zmieniająca się definicja „nowoczesności” znajduje odzwierciedlenie w rosnących kosztach utrzymania budynków i coraz bardziej restrykcyjnych regulacjach środowiskowych. Nowoczesny biurowiec staje się elementem strategii firm – ma przyciągać talenty i zachęcać pracowników do powrotu do biura. Coraz częściej projektuje się kompleksy biurowe na wzór małych miast, a same biura zaczynają przypominać domy. Hamaki w strefach relaksu, w pełni wyposażone kuchnie, szatnie, prysznice czy nawet kapsuły do drzemek sprawiają, że lista powodów, by opuścić biuro, staje się coraz krótsza. Tradycyjne długie korytarze z szeregiem zamkniętych pomieszczeń nie mają dziś szans w konkurencji z nowoczesnymi biurowcami klasy A. Niestety, coraz częściej wyburzenie kalkuluje się inwestorom dużo bardziej, niż podjęcie się modernizacji obiektu.
Burzyć, nie adaptować: dlaczego?
Dlaczego inwestorzy częściej decydują się na burzyć, niż zmieniać funkcje budynków? Przy okazji publikacji pt. "Od mema do marzenia, czyli przemiany warszawskiego Mordoru" Jakub Heciak z biura BBGK Architekci wymieniał trzy główne powody, dla których takie sytuacje coraz częściej mają miejsce.
Pierwszy powód jest mentalny i chyba najłatwiejszy do zrozumienia. Kiedy ludzie widzą przebudowany budynek, często myślą: Dlaczego mam płacić tyle samo co za nowy? Przecież oni tylko wstawili nowe okna, drzwi, podzielili wnętrza i sprzedają to w cenie nowego budynku. Zdaniem Heciaka to szczególnie silna bariera psychologiczna. Jako drugi powód architekt podaje przepisy i samą konstrukcję budynków biurowych. Biura są zazwyczaj bardzo szerokie – często mają układ trzech traktów po ponad osiem metrów, co daje około 25 metrów szerokości. Dla porównania budynki mieszkalne mają zwykle 13-16 metrów szerokości, w zależności od układu. Żeby w biurowcu zmieścić mieszkania, trzeba go dosłownie pociąć, a gdy zaczynamy ustawiać ściany działowe zgodnie z wymaganymi metrażami mieszkań, okazuje się, że nie pasują one do układu słupów konstrukcyjnych.
Czytaj także: Był siedzibą m.in. Onetu, teraz wyburzą go pod blok. Tak zmienia się Mordor
Trzeci powód jest czysto ekonomiczny i najczęściej okazuje się czynnikiem decydującym. Taka adaptacja zwyczajnie nie opłaca się inwestorom – mówi architekt, dodając: Liczba wzmocnień, wymian i dostosowań sprawia, że koszt całości bywa porównywalny z budową od zera, a czasem nawet wyższy. Dlatego inwestorzy wolą wyburzyć biurowiec i postawić nowy budynek. Być może gdyby wprowadzono regulacje nakazujące uwzględnianie tzw. LCA – czyli śladu węglowego i ilości energii wbudowanej w budynek – oraz obowiązek zachowania np. 50% istniejącej konstrukcji, sytuacja by się zmieniła.
