Budynek ratusza w Konstancinie-Jeziornie

Nazwa obiektu	Budynek ratusza w Konstancinie-Jeziornie
Adres obiektu	ul. Piaseczyńska
Autorzy	BBGK Architekci; architekci Jan Belina-Brzozowski, Konrad Grabowiecki, Wojciech Kotecki, Joanna Orłowska, Maciej Rąbek, Tomasz Pluciński, Aleksandra Sybilska, Emilia Sobańska
Konstrukcja	DMK Projekt
Generalny wykonawca	Erekta
Data realizacji (koniec)	2018

Budynek nowego ratusza powstaje w dosyć chaotycznym otoczeniu północnych przedmieść Konstancina-Jeziorny. Położony z dala od najbardziej atrakcyjnej, południowej części miasta, trochę na uboczu, odsunięty o kilkaset metrów od głównej ulicy Warszawskiej, przy drodze o charakterze małej obwodnicy łączącej Konstancin z Piasecznem. Na północ od działki rozciągają się tereny pól uprawnych o gęstym, pasmowym podziale własności. Ratusz to obiekt o wyjątkowym charakterze urbanistycznym. Ze względu na rangę stanowi bardzo silny obiekt krystalizujący przestrzeń. Zlokalizowanie tak ważnego budynku użyteczności publicznej w miejscu dzisiaj odrobinę zapomnianym ma szansę znacznie zmienić geografię Konstancina, który obecnie rozwija się głównie w stronę południową. Tymczasem teren pomiędzy ulicą Piaseczyńską i torami kolejowymi jest potencjalnie najbardziej atrakcyjnym inwestycyjnie obszarem miasta, zarówno przez dobrą lokalizację i skomunikowanie, jak i brak istotnych problemów własnościowych. Realizowany obiekt ma szansę znacznie przyspieszyć urbanizację tego centralnego rejonu Konstancina. Nietypowy kontekst urbanistyczny stał się punktem wyjścia dla ukształtowania bryły. Budynek od strony ulicy Piaseczyńskiej ma reprezentacyjny charakter, z wieżą i zegarem we wschodnim narożniku. Odsunięcie go od ulicy pozwala na dobrą ekspozycję bryły od ulicy Warszawskiej, a jednocześnie tworzy plac porządkujący przestrzeń miejską. W związku z tranzytowym charakterem ulicy Piaseczyńskiej parking położony jest od północnej strony budynku, przy ulicy Kolejowej. Dlatego to tędy, poprzez zielone patio, będą wchodzić wszyscy jego użytkownicy, choć wejście to ma mniej oficjalny wyraz i bardziej kameralną skalę niż wejście główne. Budynek zaprojektowano jako parterowy, jedynie skrzydło południowe ma dwie kondygnacje, zwieńczone wieżą, w której mieści się sala rady miasta.

Wewnętrzna struktura zorganizowana jest wokół dwóch dziedzińców: wejściowego oraz wewnętrznego, na który otwierają się pomieszczenia biurowe. Obiekt w pewnym sensie ma dwa oblicza: zewnętrzne – bardziej reprezentacyjne i oficjalne oraz wewnętrzne – przyjazne dla jego użytkowników, otwarte i przejrzyste. Południowy, dwukondygnacyjny trakt budynku to strefa o pełnej dostępności. W części wschodniej ratusza przewidziano powierzchnie na wynajem, a w zachodniej znajduje się strefa obsługi mieszkańców wraz z referatami urzędu, które zorganizowane są wokół dziedzińca. Na wysokim piętrze, współczesnej wersji piano nobile, znajduje się zespół pomieszczeń burmistrza oraz największa i najwyższa sala rady miasta. Foyer sali rady oraz hol główny połączone są reprezentacyjną klatką schodową.

Prace budowlane rozpoczęły się w 2014 roku. Inwestycję pierwotnie realizowało polsko-hiszpańskie konsorcjum firm pod przewodnictwem spółki Coprosa. Oddanie budynku planowano na koniec 2016 roku. Niestety w lutym wykonawca zszedł z budowy, porzucając niedokończoną bryłę ratusza w stanie surowym, z wstępnie rozpoczętą konstrukcją najwyższej części skrzydła południowego. Na wznowienie prac czekaliśmy do sierpnia 2016 roku. W wyniku kolejnego przetargu dokończenia prac podjęła się firma Erekta z Warszawy. Przeprowadzona inwentaryzacja wykazała wiele nieprawidłowości przy budowie. Konieczne okazało się wykonanie programu naprawczego betonów architektonicznych. Elementy żelbetowe głównych przestrzeni reprezentacyjnych wystawione na działanie warunków atmosferycznych wyglądały fatalnie. Część ścian i słupów pokryła się rdzą zaciekającą z niezabezpieczonych prętów zbrojeniowych. Po wznowieniu prac niektóre z tych elementów zostały wyburzone i zastąpione nowymi, wylanymi w prawidłowy sposób. W celu uzyskania akceptowalnej estetyki betonu architektonicznego przyjęte zostały trzy metody napraw: czyszczenie chemiczne, uzupełnianie ubytków i pełne odtworzenie powierzchni betonowej. Nadrzędnym celem było uzyskanie możliwie naturalnej i jednolitej faktury betonu. Ściany, które pierwotnie były prawidłowo odlane zostały poddane czyszczeniu chemicznemu oraz odrdzewianiu kwasem. Elementy mające ubytki były szpachlowane i ujednolicane kolorystycznie. Następnie płaszczyzny betonu pokrywano farbą laserunkową o odpowiednim poziomie transparentności. Najtrudniejsze okazało się kontynuowanie prac żelbetowych tam, gdzie zostały one przypadkowo przerwane. Dotyczyło to najczęściej miejsc najbardziej widocznych, najbardziej reprezentacyjnych, takich jak: hol główny, sala rady czy foyer. Poprzedni wykonawca nie uzgadniał z nadzorem autorskim dokumentacji szalunkowej betonów. Należało na nowo opracować szalunki, a dla ścian już wylanych skorygować podziały i wykonać bruzdy imitujące przerwy robocze. Roboty naprawcze przybrały charakter konserwatorski. Na potrzeby powyższych prac przyjęto trzecią metodę napraw – odtworzenie podziałów i powierzchni betonu architektonicznego wraz ze scaleniem kolorystycznym, które uzyskano dobierając odpowiednią mieszankę szpachli i sposobu szlifowania. Za prace naprawcze betonów odpowiedzialna jest firma Budo Pol Grzegorza Krzaka.

Okładzinę budynku wykonano z cegły ceramicznej, która, choć jest materiałem dość oczywistym, pozwala tworzyć najbardziej wyrafinowane formy. Układany z niej wzór powtarzalnych rombów nadał budynkowi wyjątkowy charakter i rangę. Rozmieszenie ich na elewacjach stanowiło prawdziwe wyzwanie dla murarzy. Wzór biegnie nieprzerwanie, załamując się w narożnikach, zanika w miejscu przeszkleń i załamań sylwety ratusza, aby ponownie pojawić się, połączyć i zgrać z napotkaną ścianą ceglaną. Dosłowny geometrycznie styk wierzchołków poszczególnych typów elewacji – ceglanych, blaszanych i szklanych – nie pozwalał na odstępstwa wykonawcom fasady. Realizacji podjęła się firma Sylwestroni Murarstwo Klinkierowe. Na elewacjach wykorzystano cegłę z cegielni Cekobud – z rejonu Kraśnika, słynnego w Polsce zagłębia producentów cegły. Aby wątek widoczny był dopiero z bliska, zaprawa została dobrana pod kolor cegły i była przygotowana specjalnie dla obiektu ratusza. Rozpoczęcie prac elewacyjnych poprzedziło wykonanie ściany wzorcowej, która poddana była wnikliwej ocenie przez inwestora i nadzór. Aby zapobiec kapilarnemu podciąganiu wilgoci, dwa pierwsze rzędy zostały wykonane z nienasiąkliwej cegły klinkierowej.

Konstancin-Jeziorna to szczególne miasto należące do aglomeracji warszawskiej. Kojarzony bywa z życiem blisko natury. Nie bez powodu od dekad uważany jest za miejsce o charakterze uzdrowiskowym. Taka tradycja narzuciła szczególną odpowiedzialność na wykonawców nowej siedziby władzy samorządowej. Budynek objęty został zawieszonym dziś programem LEMUR, którego celem było zmniejszenie zużycia energii, a w konsekwencji ograniczenie lub uniknięcie emisji dwutlenku węgla. Aby spełnić jego założenia obiekt zaprojektowany został jako niskoenergochłonny. Wszystkie przestrzenie doświetlono naturalnym światłem, przy jednoczesnej ochronie przed nadmierną insolacją (żaluzje zewnętrzne). Ściany południowe mają zredukowaną powierzchnię przeszklenia. Wyjątkiem są okna o ponadprzeciętnych rozmiarach doświetlające „wieżę”. Wykonano je w technologii elewacji dwupowłokowej, która ogranicza transmisję promieni cieplnych do wnętrza. Układ konstrukcyjny budynku, na który składają się żelbetowe tarcze grubości 25 cm ustawione w rozstawie co 7,4 m oraz masywne ściany zewnętrzne sprawiają, że ratusz ma ogromną pojemność i bezwładność termiczną. Dzięki dużej masie ścian i stropów, przy jednoczesnej redukcji przeszkleń, zapotrzebowanie na chłód ograniczone zostało do minimum. Wszystkie elementy przegród zewnętrznych mają podwyższone parametry izolacyjności, co wraz z wentylacją mechaniczną z odzyskiem ciepła pozwala zakwalifikować tę realizację do budownictwa pasywnego. Ratusz wyposażony jest we własny węzeł cieplny, oparty na pompach z wymiennikiem gruntowym. Na system dolnego źródła ciepła składa się układ 40 sond geotermalnych o głębokości 150 m. Odwierty wykonano równolegle z pracami fundamentowymi. Obiekt wyposażony jest także w system wtórnego wykorzystania wody deszczowej, która gromadzona jest w odpowiedniej części zbiornika retencyjnego i poprzez system pomp odprowadzana w porze bezdeszczowej do kanału w ulicy Piaseczyńskiej. Zbiornik został podzielony na część czystą i brudną. Wody opadowe z dachu trafiają następnie do komory czystej, skąd zasilają instalację sanitarną lub służą do podlewania terenu. W sytuacji, gdy ilość wody jest zbyt duża, przelewa się ona automatycznie do części brudnej. Praca urządzeń będzie rejestrowana w celu weryfikacji założeń projektowych.

W obiektach użyteczności publicznej, zwłaszcza w tych reprezentujących władzę, oprócz rozwiązań przestrzennych mających olbrzymi wpływ na odbiór i postrzeganie, szczególną rolę odgrywają symbole. Konstancin-Jeziorna ma piękny i charakterystyczny herb przedstawiający sylwetę dębu oraz rzekę. Odwołuje się on do herbu rodziny Dąmbskich, zamieszkujących dawniej te tereny. Symbol ten wykorzystano w najważniejszych i najbardziej eksponowanych miejscach w budynku: przy wejściu głównym oraz do sali rady miejskiej. Motyw dębu widoczny jest też od strony ulicy Warszawskiej w kracie elewacyjnej wykonanej z płaskowników i rur. W holu głównym natomiast umieszczono herby miast partnerskich – 8 reliefów wyciętych w dębowych płytach frezarką CNC. Wyjątkowym elementem wyposażenia wnętrz są zaprojektowane przez firmę Baslighting żyrandole w foyer i sali rady. To układy przestrzenne typu tensegrity – konstrukcje, w których następuje wzajemna stabilizacja elementów ściskanych i rozciąganych. Części ściskane to 20 rur z tworzywa PMMA, w których zainstalowano moduły LED. Rury połączone są cięgnami. Na potrzeby obliczeń i określenia długości cięgien przed przygotowaniem opraw wykonano model 3d. Na dziedzińcu wejściowym w momencie budowy ratusza posadzono dąb szypułkowy, który będzie rósł wraz z rozwojem tej części Konstancina. Przeprowadzka do nowej siedziby planowana jest wiosną 2018 roku.

Wewnętrzna struktura zorganizowana jest wokół dwóch dziedzińców: wejściowego oraz wewnętrznego, na który otwierają się pomieszczenia biurowe. Obiekt w pewnym sensie ma dwa oblicza: zewnętrzne – bardziej reprezentacyjne i oficjalne oraz wewnętrzne – przyjazne dla jego użytkowników, otwarte i przejrzyste. Południowy, dwukondygnacyjny trakt budynku to strefa o pełnej dostępności. W części wschodniej ratusza przewidziano powierzchnie na wynajem, a w zachodniej znajduje się strefa obsługi mieszkańców wraz z referatami urzędu, które zorganizowane są wokół dziedzińca. Na wysokim piętrze, współczesnej wersji piano nobile, znajduje się zespół pomieszczeń burmistrza oraz największa i najwyższa sala rady miasta. Foyer sali rady oraz hol główny połączone są reprezentacyjną klatką schodową.

Prace budowlane rozpoczęły się w 2014 roku. Inwestycję pierwotnie realizowało polsko-hiszpańskie konsorcjum firm pod przewodnictwem spółki Coprosa. Oddanie budynku planowano na koniec 2016 roku. Niestety w lutym wykonawca zszedł z budowy, porzucając niedokończoną bryłę ratusza w stanie surowym, z wstępnie rozpoczętą konstrukcją najwyższej części skrzydła południowego. Na wznowienie prac czekaliśmy do sierpnia 2016 roku. W wyniku kolejnego przetargu dokończenia prac podjęła się firma Erekta z Warszawy. Przeprowadzona inwentaryzacja wykazała wiele nieprawidłowości przy budowie. Konieczne okazało się wykonanie programu naprawczego betonów architektonicznych. Elementy żelbetowe głównych przestrzeni reprezentacyjnych wystawione na działanie warunków atmosferycznych wyglądały fatalnie. Część ścian i słupów pokryła się rdzą zaciekającą z niezabezpieczonych prętów zbrojeniowych. Po wznowieniu prac niektóre z tych elementów zostały wyburzone i zastąpione nowymi, wylanymi w prawidłowy sposób. W celu uzyskania akceptowalnej estetyki betonu architektonicznego przyjęte zostały trzy metody napraw: czyszczenie chemiczne, uzupełnianie ubytków i pełne odtworzenie powierzchni betonowej. Nadrzędnym celem było uzyskanie możliwie naturalnej i jednolitej faktury betonu. Ściany, które pierwotnie były prawidłowo odlane zostały poddane czyszczeniu chemicznemu oraz odrdzewianiu kwasem. Elementy mające ubytki były szpachlowane i ujednolicane kolorystycznie. Następnie płaszczyzny betonu pokrywano farbą laserunkową o odpowiednim poziomie transparentności. Najtrudniejsze okazało się kontynuowanie prac żelbetowych tam, gdzie zostały one przypadkowo przerwane. Dotyczyło to najczęściej miejsc najbardziej widocznych, najbardziej reprezentacyjnych, takich jak: hol główny, sala rady czy foyer. Poprzedni wykonawca nie uzgadniał z nadzorem autorskim dokumentacji szalunkowej betonów. Należało na nowo opracować szalunki, a dla ścian już wylanych skorygować podziały i wykonać bruzdy imitujące przerwy robocze. Roboty naprawcze przybrały charakter konserwatorski. Na potrzeby powyższych prac przyjęto trzecią metodę napraw – odtworzenie podziałów i powierzchni betonu architektonicznego wraz ze scaleniem kolorystycznym, które uzyskano dobierając odpowiednią mieszankę szpachli i sposobu szlifowania. Za prace naprawcze betonów odpowiedzialna jest firma Budo Pol Grzegorza Krzaka.

Okładzinę budynku wykonano z cegły ceramicznej, która, choć jest materiałem dość oczywistym, pozwala tworzyć najbardziej wyrafinowane formy. Układany z niej wzór powtarzalnych rombów nadał budynkowi wyjątkowy charakter i rangę. Rozmieszenie ich na elewacjach stanowiło prawdziwe wyzwanie dla murarzy. Wzór biegnie nieprzerwanie, załamując się w narożnikach, zanika w miejscu przeszkleń i załamań sylwety ratusza, aby ponownie pojawić się, połączyć i zgrać z napotkaną ścianą ceglaną. Dosłowny geometrycznie styk wierzchołków poszczególnych typów elewacji – ceglanych, blaszanych i szklanych – nie pozwalał na odstępstwa wykonawcom fasady. Realizacji podjęła się firma Sylwestroni Murarstwo Klinkierowe. Na elewacjach wykorzystano cegłę z cegielni Cekobud – z rejonu Kraśnika, słynnego w Polsce zagłębia producentów cegły. Aby wątek widoczny był dopiero z bliska, zaprawa została dobrana pod kolor cegły i była przygotowana specjalnie dla obiektu ratusza. Rozpoczęcie prac elewacyjnych poprzedziło wykonanie ściany wzorcowej, która poddana była wnikliwej ocenie przez inwestora i nadzór. Aby zapobiec kapilarnemu podciąganiu wilgoci, dwa pierwsze rzędy zostały wykonane z nienasiąkliwej cegły klinkierowej.

Konstancin-Jeziorna to szczególne miasto należące do aglomeracji warszawskiej. Kojarzony bywa z życiem blisko natury. Nie bez powodu od dekad uważany jest za miejsce o charakterze uzdrowiskowym. Taka tradycja narzuciła szczególną odpowiedzialność na wykonawców nowej siedziby władzy samorządowej. Budynek objęty został zawieszonym dziś programem LEMUR, którego celem było zmniejszenie zużycia energii, a w konsekwencji ograniczenie lub uniknięcie emisji dwutlenku węgla. Aby spełnić jego założenia obiekt zaprojektowany został jako niskoenergochłonny. Wszystkie przestrzenie doświetlono naturalnym światłem, przy jednoczesnej ochronie przed nadmierną insolacją (żaluzje zewnętrzne). Ściany południowe mają zredukowaną powierzchnię przeszklenia. Wyjątkiem są okna o ponadprzeciętnych rozmiarach doświetlające „wieżę”. Wykonano je w technologii elewacji dwupowłokowej, która ogranicza transmisję promieni cieplnych do wnętrza. Układ konstrukcyjny budynku, na który składają się żelbetowe tarcze grubości 25 cm ustawione w rozstawie co 7,4 m oraz masywne ściany zewnętrzne sprawiają, że ratusz ma ogromną pojemność i bezwładność termiczną. Dzięki dużej masie ścian i stropów, przy jednoczesnej redukcji przeszkleń, zapotrzebowanie na chłód ograniczone zostało do minimum. Wszystkie elementy przegród zewnętrznych mają podwyższone parametry izolacyjności, co wraz z wentylacją mechaniczną z odzyskiem ciepła pozwala zakwalifikować tę realizację do budownictwa pasywnego. Ratusz wyposażony jest we własny węzeł cieplny, oparty na pompach z wymiennikiem gruntowym. Na system dolnego źródła ciepła składa się układ 40 sond geotermalnych o głębokości 150 m. Odwierty wykonano równolegle z pracami fundamentowymi. Obiekt wyposażony jest także w system wtórnego wykorzystania wody deszczowej, która gromadzona jest w odpowiedniej części zbiornika retencyjnego i poprzez system pomp odprowadzana w porze bezdeszczowej do kanału w ulicy Piaseczyńskiej. Zbiornik został podzielony na część czystą i brudną. Wody opadowe z dachu trafiają następnie do komory czystej, skąd zasilają instalację sanitarną lub służą do podlewania terenu. W sytuacji, gdy ilość wody jest zbyt duża, przelewa się ona automatycznie do części brudnej. Praca urządzeń będzie rejestrowana w celu weryfikacji założeń projektowych.

W obiektach użyteczności publicznej, zwłaszcza w tych reprezentujących władzę, oprócz rozwiązań przestrzennych mających olbrzymi wpływ na odbiór i postrzeganie, szczególną rolę odgrywają symbole. Konstancin-Jeziorna ma piękny i charakterystyczny herb przedstawiający sylwetę dębu oraz rzekę. Odwołuje się on do herbu rodziny Dąmbskich, zamieszkujących dawniej te tereny. Symbol ten wykorzystano w najważniejszych i najbardziej eksponowanych miejscach w budynku: przy wejściu głównym oraz do sali rady miejskiej. Motyw dębu widoczny jest też od strony ulicy Warszawskiej w kracie elewacyjnej wykonanej z płaskowników i rur. W holu głównym natomiast umieszczono herby miast partnerskich – 8 reliefów wyciętych w dębowych płytach frezarką CNC. Wyjątkowym elementem wyposażenia wnętrz są zaprojektowane przez firmę Baslighting żyrandole w foyer i sali rady. To układy przestrzenne typu tensegrity – konstrukcje, w których następuje wzajemna stabilizacja elementów ściskanych i rozciąganych. Części ściskane to 20 rur z tworzywa PMMA, w których zainstalowano moduły LED. Rury połączone są cięgnami. Na potrzeby obliczeń i określenia długości cięgien przed przygotowaniem opraw wykonano model 3d. Na dziedzińcu wejściowym w momencie budowy ratusza posadzono dąb szypułkowy, który będzie rósł wraz z rozwojem tej części Konstancina. Przeprowadzka do nowej siedziby planowana jest wiosną 2018 roku.