Hala Koszyki w Warszawie

Nazwa obiektu	Zespół biurowo-usługowy Hala Koszyki
Autorzy	JEMS Architekci, architekci Olgierd Jagiełło, Maciej Miłobędzki, Marcin Sadowski, Jerzy Szczepanik-Dzikowski, Mateusz Świętokrzecki
Zespół projektowy	Mieszko Burmas, Urszula Kos, Piotr Lisowski, Maria Mermer, Kasia Piotrowska
Inwestor	Griffin Real Estate

Jedyną stałą rzeczą jest zmiana (Heraklit z Efezu)

Przytoczona powyżej fraza towarzyszy nam od samego początku tego projektu. Najpierw sposób i zakres wprowadzanych zmian budził nasze zdziwienie, potem protesty i osłupienie, aż w końcu do nich przywykliśmy i nauczyliśmy wykorzystywać na korzyść projektu. Zresztą zmiany towarzyszą hali Koszyki od zawsze. Już pomiędzy projektem Juliusza Dzierżanowskiego a realizacją (1906-1908) można zaobserwować znaczne rozbieżności. Dużemu uproszczeniu (optymalizacji?) uległy pierwotnie secesyjne elewacje, zrealizowane właściwie jedynie na budynkach bramnych. Obiekt był halą targową z prawdziwego zdarzenia (plac, budynek, kramy, chłodnie), symbolem handlu tej części Warszawy i charakterystycznym punktem w mieście.

My, którzy kończyliśmy studia w położonym nieopodal gmachu Wydziału Architektury, którzy odwiedzaliśmy halę niemal codziennie, także mieliśmy do niej emocjonalny stosunek. Jasne było, że hala, obiekt prowadzony przez Społem, samowolnie przebudowywany i adaptowany, sukcesywnie dewastowany, ale też autentyczny, tą swoistą autentycznością tanich sklepików, kiosków, baru z piwem i na lewo kupowaną wódką, już nigdy nie wróci. Nie znaczyło to jednak, że nie ma już co ratować. Miejsca w mieście przechodzą zwykle wielokrotne przekształcenia jakościowe, a jednak trwają. Tak ma być i będzie z halą Koszyki. Nawet zbudowana od nowa, o innym profilu programowym i nowej architekturze, będzie wciąż halą Koszyki.

Kiedy inwestor proponuje nam podjęcie tego tematu, projekt ma już długą historię, kilku architektów, prawomocne pozwolenie na budowę (funkcja hotelowa), gotowy projekt zamienny (funkcja mieszkalna) oraz zdemontowany korpus główny. Zamierzenia programowe inwestora są rozbieżne z dotychczasowymi projektami, a jego architektoniczne oczekiwania odmienne od reprezentowanych przez dotychczasowe opracowania. Wszystko to wymaga podjęcia projektowania na nowo. Rozpoczynamy więc od wystąpienia o decyzję WZ.

Tysiące stron materiałów – badań, ekspertyz, opinii – które nam udostępniono jako materiały wyjściowe, nie dawało odpowiedzi na podstawowe pytanie. Jak wyglądała hala zanim spłonęła? Kilka nieostrych przedwojennych fotografii i nic więcej. Żadnych planów, rysunków detali. Do tego inwentaryzacje z czasu rozbiórki, które nie rozstrzygały o autentyczności wielu elementów i bardzo zniszczonych metalowych detali – kraty, balustrady, mechanizm otwierania okien. Trochę kafli i kamiennych detali złożonych na placu w Wiązownej. I tamże złożona konstrukcja – kratownice, słupy, belki – autentyczne i te, które dorobiono później, by naprawić szkody wojenne. Nad zabytkami panuje Ula Kos. Jasne było, że co oryginalne należy zachować. Zdecydowaliśmy też, że nie tylko historyczne detale, ale i niektóre późniejsze elementy powinniśmy ocalić (np. rolowane kraty z lat 60.). Nie rekonstruujemy bowiem jakiegoś idealnego stanu; dokumentujemy, co da się udokumentować.

Przygotowanie projektu z takiej materii wymaga bardzo ścisłej współpracy ze Stołecznym Konserwatorem Zabytków. Dzięki otwartości dyrektora tego urzędu, Piotra Brabandera, przejęta zostaje formuła regularnych spotkań i dyskusji, na których wałkujemy poszczególne części projektu. Praktyka właściwie nie spotykana. Wszyscy się słuchają powstają konsensusy nie zgniłe kompromisy. Jest szansa że przywrócimy zabytek, który na dodatek będzie działał. Jesteśmy podekscytowani.

W mieście, którego tkankę w znacznej części zburzono podczas II wojny światowej, lokalizacja prawie hektarowej działki w tak gęstej strukturze stuletniej zabudowy mieszkaniowej stanowi dużą rzadkość i atrakcję. Jednak kwestie urbanistyczne, tradycja, historia, wymagania konserwatorskie, bezpośrednie sąsiedztwo kamienic (w złym stanie technicznym), budowa w ostrych granicach okolicznych działek i na styk z istniejącymi budynkami, kwestie prawne, złożone uzgodnienia z wieloma sąsiadami i konieczność wielu koncesji na ich rzecz, linijka słońca, warunki gruntowe, głębokość wykopów, wielkość oczekiwanego programu, zagadnienia instalacyjne, akustyka, pożar, dojazd, parking i dostawy, dostęp do placu budowy, budowa bez placu budowy (fot. 13), konieczność przekładek sieci, zmieniające się wymagania najemców i dziesiątki innych czyniły całość przedsięwzięcia projektowego bodaj najtrudniejszym, tak przynajmniej twierdzi Dzik [Jerzy Szczepanik-Dzikowski – przyp. red], z jakim przyszło się nam zmierzyć w historii biura. Zmiany, zmiany, zmiany…

Ponieważ projekt wzmocnień budynków sąsiednich przygotowywany jest przez oddzielne biuro konstrukcyjne, pojawia się problem koordynacji i odmiennych założeń obu podmiotów. Po długich dyskusjach, dotyczących również kwestii estetycznych ukrycia elementów widocznych belek i ściągów, wypracowujemy akceptowalną koncepcję. Po rozpoczęciu prac firmy wykonawcze rozpoczynają od zmian i optymalizacji, belki i ściągi znowu lądują przed murem. Gdy się o tym dowiadujemy są już wykonywane, zostają. Układ przestrzenny oraz zabytkowy charakter narzucały wiele ograniczeń dla obsługi instalacyjnej obiektu, z bardzo rozbudowanym programem, uwzględniającym też gastronomię. Dużym utrudnieniem staje się możliwość lokowania urządzeń jedynie na dachach budynków biurowych i też w ograniczonym zakresie ze względu na rygorystyczne ograniczenia emisji hałasu do otoczenia. Mieszko Burmas rysując prefabrykowane elewacje biur (fot. 8) i dach musi pilnować też instalatorów i dB. Większość pomieszczeń technicznych zostaje więc zlokalizowana na kondygnacjach podziemnych, które w całości ogarnia Kasia Piotrowska. Konieczność zrzucenia tam większości instalacji wiąże się z ogromną liczbą transferów. Wysokość szczelnie wypełnionej warstwy na ich prowadzenie waha się od 1,3 do 2,5 m, a w tym jeszcze belki, głowice, przebicia, miejsce na instalacje najemców. Koordynacja staje się koszmarem.

Ze względu na stan i wzmocnienia kamienic sąsiednich niemożliwe staje się wykonanie ściany szczelinowej po obrysie działki. Dużym wysiłkiem zostaje ona doprowadzona od 1 do 2 m – minimalna odległość od sąsiadów. Nie zapewnia to jednak możliwości kontynuacji trzonów biurowych między nadziemiem i podziemiem, wymuszając przewijanie szachtów i odsuwanie klatek schodowych w głąb traktu. Marysia Mermer, zajmując się biurami przerysowuje to w kółko starając się zachować wertykalność przynajmniej klatek. W końcu przy jednym budynku się poddajemy, klatki między drugą i trzecią kondygnacją przekręcają się o 90°. Wychodzi ciekawa przewijka, ale więcej lepszej powierzchni biurowej. Inwestor zadowolony. Jednym z trudniejszych zagadnień jest również zachowanie historycznego charakteru i gabarytów hali przy konieczności spełnienia obowiązujących przepisów i norm. Obiektu, jaki stał przez ponad sto lat nie można byłoby wybudować w naszych czasach. Przekroje konstrukcji stalowej, izolacja termiczna, instalacje, ochrona przeciwpożarowa próbują notorycznie rozpychać poszczególne fragmenty budynku i uzbrajać je w nowe urządzenia i warstwy budowlane. Kompresowanie i ukrywanie tych elementów prowadzi do istotnych komplikacji, nawet odwodnienie dachu kończy się na podwójnym systemie pluvia prowadzonym oddzielnie dla każdego przęsła konstrukcyjnego.

Rozbiórka piwnic (pozostały po rozebraniu nadziemnej części hali). Prosimy o odzyskiwanie cegły i kafli, którymi wyłożone były magazyny. Robotnicy klną na tę robotę – każdą cegłę i kafel trzeba oczyścić. Część nie nadaje się do niczego. W sumie jednak zebrało się sporo użytecznego materiału. Chcemy muru z rozbiórkowej starej cegły. Nie chcemy cegły elewacyjnej, współczesnej, nawet tej, która jest sztucznie postarzana, „ręcznie” formowana. Mur ma być ze starej cegły. Nie chodzi o pastisz, ale o autentyczność. Oczywiście ściany mają być nietynkowane. Murarze budują pierwszy kawałek muru. Tragedia. Mówimy: chcemy swobodnie murowany, ale równy – pokazujemy zdjęcia, robimy szkice. Powstaje mur krzywy – brak pionu, poziomu, linii prostej. Firma od restauracji historycznych budynków muruje wzorcowe fragmenty. Wyglądają dobrze. Kluczowym problemem staje się zaprawa – żywa i połyskująca wymaga dodatku tzw. rzymskiego wapna. Cieszymy się na to rzymskie wapno. Ale cena jest zabójcza – trzeba wymyślić coś innego. Serie doświadczeń dają efekty, choć nikt nie wie, jak ściana zachowa się w masie. Ale jest cegła, zaprawa, wątek.

Firma elewacyjna robi warsztatowe rysunki murów, kotew, konsol, dylatacji… Piotrek Lisowski, który panuje nad detalami odsyła je wielokrotnie do poprawy. Czas biegnie. Murują (fot. 16, 17, 18). W betonie architektonicznym zaprojektowane zostają m.in. ściany holi biurowych oraz słupy i belki antresoli w hali. Wymagana klasa jego wykończenia jest ustawicznie optymalizowana, aż zostaje doprowadzona do poziomu betonu szalunkowego. Wykonany zostaje wzorzec o akceptowalnej jakości, a rozkrój szalunków podlegać będzie oddzielnej akceptacji. Jednak w trakcie betonowania obserwujemy, że na dwóch końcach hali dwóch różnych wykonawców wykonuje ich autorskie podziały szalunków i układu ściągów. Po wielu awanturach dochodzimy jednak do wniosku, że takie odciśnięcie możliwości i umiejętności wykonawcy posiada też pewne cechy autentyczności. Zwłaszcza że w pierwotnie zrealizowanym projekcie konstrukcja stalowa pochodziła z odrzutów wojskowego transportu do twierdzy Modlin. Czas goni, zgadzamy się zostawić (fot. 15).

Szeroki strumień spotykających nas na co dzień problemów sprawia, że z radością przyjmujemy fakt dołączenia do projektu architektów z medusagroup. Oprócz powierzchni wspólnych biur proponują oni wypełnienie głównej nawy hali dodatkową konstrukcją stalową mieszczącą funkcje gastronomiczne. Podejście jak najbardziej zbieżne z wcześniejszymi dążeniami do zagęszczenia nawiązującego do atmosfery hal targowych. Jednocześnie zachodzą zmiany w przyszłym profilu hali – ma być bardziej zorientowana na nowy styl spędzania czasu, związany z jedzeniem. Inwestor chce zbudować obiekt niezwykły, niegrzeczny, z charakterem, o którym ma być głośno, będący zaprzeczeniem galerii handlowych. Jest nieugięty. Podróżuje, bada, wciąż doprecyzowuje. Zwiększa prawie dwukrotnie liczbę lokali związanych z gastronomią. Dla nas oznacza to konieczność zaprojektowania dodatkowych sanitariatów oraz znaczny przyrost instalacji, głównie wentylacyjnych.

Do umowy powstają kolejne aneksy. Konieczna jest ponowna koordynacja i znalezienie miejsca na nową czerpnię i wentylatornię. Ta ostatnia po trzech miesiącach prób umiejscowienia jej w jakimś zakamarku garażu zostaje przez projektantów instalacji arbitralnie ustawiona na jego środku, z sążnistym dowodem, dlaczego to jedyne miejsce. Jesteśmy bez szans. Dalszą konsekwencją tych zmian jest też nawarstwiający się nieporządek w wersjach rysunków będących w obrocie. Pracownicy budowy w trybie natychmiastowym potrzebują roboczych rysunków do oszacowania skali i kosztów zmian, następnie otrzymują rysunki wykonawcze. W wyniku takiej nakładającej się korespondencji do realizacji skierowane zostają robocze rysunki części konstrukcji stalowej. Sytuacja ta ujawnia się dopiero po kilku miesiącach i zakończeniu produkcji. Nikomu nie przeszkadza niestety wielki napis na każdym rysunku „Uwaga, rysunek roboczy”. Sytuacja wymaga gruntownej analizy i dostosowania rysunków do sytuacji zastanej. Węzły nie takie, łączenia nie takie. Harmonogram, otwarcie, musi zostać.

W projekcie halę utrzymujemy głównie w kolorach szarości i antracytu, z wyróżniającą się drewnianą podsufitką. Do czasu. Do czasu, gdy w trakcie renowacji zabytkowych elementów stalowych pogłębione badania stratygraficzne zaczynają coraz częściej wykazywać obecność powłok zielonej farby. Dodatkowo, pomimo oficjalnego zatwierdzenia odcienia antracytu, a w związku z ewolucją programu, inwestor sygnalizuje rosnącą potrzebę zróżnicowania kolorystycznego wnętrza. Decydujemy się na rozwiązanie radykalne i proponujemy zmianę barwy wszystkich elementów stalowych na zieloną. Początkowo nawet połowa pracowni JEMS i medusa drętwieje na tę myśl. Szukamy koloru, właściwego odcienia, wykonujemy kilkanaście próbek na placu budowy (fot. 10, 11). Ostatecznie zmiana uzyskuje nawet pozytywną opinie konserwatora zabytków. Przemalowują. Rozpoczynają montaż. (fot. 19) I tak od ponad pięciu lat z zarobionym do granic wytrzymałości zespołem, żyjąc halą 24 godziny na dobę, wiosłujemy z uśmiechem do brzegu.