Architektura MuratorWydarzeniaLex Deweloper uchwalona. Jak ustawa zmieni polskie miasta?

Lex Deweloper uchwalona. Jak ustawa zmieni polskie miasta?

Więcej mieszkań na gruntach rolnych i poprzemysłowych, każde nowe założenie z obowiązkowym konkursem. Sejm przyjął kontrowersyjną ustawę, mającą uprościć proces przygotowywania nowej inwestycji mieszkaniowej.

Lex Deweloper uchwalona. Jak ustawa zmieni polskie miasta?

6 lipca Sejm uchwalił Ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących - tak zwaną specustawę mieszkaniową. Przypomnijmy, że jej głównym założeniem ma być przyspieszenie procesu administracyjnego powstawania nowych inwestycji mieszkaniowych, poprzez uproszczenie ścieżki prawnej dla inwestorów za pomocą wprowadzenia odgórnie określonych warunków zabudowy i przeniesienia ciężaru decyzyjnego z władz lokalnych na wojewodów. Ma obowiązywać przez 10 lat od uchwalenia.

Ustawa narzuca dla nowych budynków konkretne gabaryty oraz odległość od np. szkół i przystanków, zależnych od wielkości miejscowości, w której powstaje. Nowe inwestycje powstające w ramach ustawy będą mogły powstać niezależnie od ustaleń planu miejscowego, jeżeli takowy obowiązuje na danym terenie (chociaż nie mogą być sprzeczne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, czy uchwałą o utworzeniu parku kulturowego). Za to do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji inwestor będzie musiał dołączyć koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, na którą ma zostać rozpisany publiczny konkurs.

Ustawa wzbudziła duże kontrowersje wśród środowisk projektowych, o czym pisaliśmy na łamach "A-m". Główne zarzuty skierowane do niej koncentrowały się na zmniejszeniu roli planowania miejskiego oraz ograniczeniu kompetencji lokalnych władz przy powstawaniu nowych mieszkań na ich terenie, co może poskutkować chaosem architektonicznym i urbanistycznym.

Lex Deweloper uchwalona. Jak ustawa zmieni polskie miasta?
Ustawa ma ułatwić realizację rządowego programu Mieszkanie+. Na wizualizacji jedna ze zwycięskich koncepcji w konkursie na mające powstać w ramach programu modelowe osiedle Nowe Jeziorki w Warszawie autorstwa 22Architekci

O ustawie porozmawialiśmy z Łukaszem Pancewiczem, architektem i urbanistą w pracowni A2P2. Ustawa pisana jest pod deweloperów realizujących rządowy program Mieszkanie+ - mówi. Przyśpiesza procedury administracyjne, ale nie daje narzędzi negocjacji z inwestorami. Udział społeczny w procesie powstawania nowej inwestycji jest minimalny.

Jedną korzyść z ustawy Pancewicz widzi we wprowadzanych przez nią ułatwieniach w wykorzystaniu terenów poprzemysłowych (te same zasady będą dotyczyć terenów rolnych w granicach miast, pokolejowych i powojskowych). Proces wykorzystania ich pod zabudowę mieszkaniową był dotychczas utrudniony. Jednak i to może mieć negatywne skutki. Ustawa pozwoli na łatwiejsze inwestowanie w ramach terenów Skarbu Państwa - co będzie dla niego korzyścią polityczną i majątkową. Łatwiejsze uruchomienie terenów poprzemysłowych jest czymś pozytywnym, ale ze względu na minimalny udział mieszkańców w procesie, wiele osób może być zaskoczonym tym, co wokół nich powstanie. Jeżeli teren parku czy skweru jest własnością Skarbu Państwa, równie dobrze może na nim wyrosnąć osiedle.

Możliwe problemy widzi także w wykorzystaniu procedury konkursowej.

Jedną z niewielu korzyści tej ustawy, jest wprowadzenie takiej

procedury jak i promowanie projektowanie urbanistyczne jako wymagane przy korzystaniu ze ścieżki specustawowe

Jedną z niewielu korzyści tej ustawy, jest wprowadzenie takiej procedury jak i promowanie projektowanie urbanistycznego, jako wymaganego przy korzystaniu ze ścieżki specustawowej. Ale mimo wszystko, forma konkursu to słabe ubezpieczenie. Warunki konkursu nie jest trudno "ustawić" tak, aby wygrała go określona pracownia zgodnie z życzeniami dewelopera.

Pancewicz podsumowuje: Specustawa nie rozwiązuje problemów obecnego systemu planowania. Zamiast kompleksowej reformy: wycofania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wprowadzenia umowy urbanistycznej, wprowadzone zostaje kolejne rozwiązanie specustawowe.

Lex Deweloper uchwalona. Jak ustawa zmieni polskie miasta?
Krytycy ustawy obawiają się, że ustawa nie zrobi nic dla zapobieżenia rozlewaniu się polskich miast, a wręcz może przyczynić się do tego procesu. Na zdjęciu nowe osiedle deweloperskie na sosnowieckiej Dandówce. Fot. dzidek/Wikimedia Commons/CC 3.0 SA

Marek Wielgo, redaktor naczelny serwisu muratorplus.pl, jest mniej krytyczny w stosunku do ustawy. Jej ostateczny kształt jest dość sensowny. Oczywiście architekci i urbaniści będą niezadowoleni, ponieważ według nich cele ustawy można było osiągnąć innymi metodami, ale moim zdaniem chaos urbanistyczny w Polsce nie będzie gorszy niż obecnie. - mówi. W wypadku konfliktu między wymogami nowej inwestycji a planem zagospodarowania przestrzennego, ostateczna decyzja wciąż będzie należeć do gminy. Ustawa może ograniczyć rozlewanie się miast, ponieważ obecnie deweloperzy szukają najtańszych terenów pod zabudowę, niezależnie od lokalizacji Zwraca jednak uwagę, że głównym efektem ustawy może nie być spadek cen nowych mieszkań, ale wzrost podaży działek pod zabudowę.

Także dla Wielgi plusem nowego prawa jest odmrożenie gruntów rolnych. Stwierdza jednak, że pomimo wymogu konkursów i wymagań stawianych nowym inwestycjom przez ustawę ruchy miejskie wciąż będą musiały patrzeć lokalnym władzom na ręce.

Ustawa trafi teraz do Senatu.

Tagi:
Specustawa mieszkaniowa po liftingu Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przedstawiło nową wersję ustawy, w której zmieniono kluczowe zapisy. Czy to wystarczy, aby zyskała poparcie środowisk projektowych?  
"To sabotaż w stosunku do gmin" KPZK PAN o specustawie mieszkaniowej Komitet problemowy Polskiej Akademii Nauk nie zostawia suchej nitki na nowych regulacjach mających wspomóc realizację rządowego programu Mieszkanie +.
Nowe prawo budowlane. Bezpłatny dodatek do majowego numeru miesięcznika "Muratora" 28 czerwca wchodzi w życie długo wyczekiwana nowelizacja prawa budowlanego. Upraszcza ona procedury związane niewielkimi inwestycjami. Aby ułatwić orientację w nowych przepisach Miesięcznik "Murator" przygotował specjalny 80-stronicowy dodatek "Nowe Prawo budowlane" przeznaczony zarówno dla inwestorów, jak i projektantów.