Spis treści
Zawady w Warszawie. Miasto nie nadąża za urbanizacją
Gdy mowa o szybkim rozroście Warszawy w ostatnich latach, zwykle przytacza się przykład Białołęki. To nowa, gęsto zaludniona dzielnica zbudowana bez planu – i dlatego dziś krytykowana za kiepską urbanistykę, chaotyczną zabudowę i kiepskie skomunikowanie z resztą miasta. Białołęka to jednak tylko najbardziej wyrazisty przykład. To samo, choć na nieco mniejszą skalę, dzieje się obecnie na Chrzanowie (Bemowo) – na wąskich paskach dawnych pól wyrasta blok za blokiem, a drogi są tak wąskie i kręte, że na części z nich nie mieszczą się pełnowymiarowe autobusy. Sytuację poprawi dopiero budowana tu 2. linia metra.
Innym przykładem mogą być Zawady, formalnie stanowiące część (uchodzącego za prestiżowy) Wilanowa. To obszar we wschodniej części dzielnicy, przylegający do Wisły na wysokości Wału Zawadowskiego i błyskawicznie się urbanizujący. W 2024 r. mieszkało tu ok. 6000 osób, ale na tym się nie skończy. Dopóki było to typowe osiedle domów jednorodzinnych, pewne braki nie przeszkadzały. Teraz jednak charakter Zawad stopniowo się zmienia – przybywa niskiej zabudowy wielorodzinnej i proces ten będzie się tylko nasilać. A wraz z nimi typowe dla takich obszarów problemy.
Nowe osiedla domów jednorodzinnych i niskich bloków wyrastają tu tak szybko, że miasto za tym nie nadąża. Setki samochodów codziennie tłoczą się w wąskim gardle ul. Vogla, której skrzyżowanie z ul. Przyczółkową rozbudowano dopiero niedawno, a rzadko kursujące autobusy miejskie z trudem lawirują w wąskich uliczkach. W wielu miejscach wciąż brak chodników, inne dorobiły się ich dosłownie przed chwilą.
Z wieloma podstawowymi usługami jest kłopot – brakuje tu szkół, placówek pocztowych, urzędów. Nie ma też parków, a jedynie nieco półdzikich terenów zielonych. Przynajmniej sklepów powstaje coraz więcej, ale skupiają się w kilku punktach dzielnicy i większość osób musi dojeżdżać do nich autem. To nie jest miejsce przyjazne pieszym.
- Czytaj także: W awanturze o Dino na Wilanowie przegapiliśmy dwie rzeczy: realny problem i prawdziwego zwycięzcę
i
i
Urbanistyka łanowa i jej konsekwencje
Wiejską przeszłość obszaru Zawad najlepiej widać na zdjęciach z drona – i to nie tylko dlatego, że w kilku miejscach wciąż dostrzec można pola uprawne i tunele foliowe do uprawy roślin. Z lotu (metalowego) ptaka w oczy rzuca się przede wszystkim charakterystyczny układ podłużnych osiedli, nazywanych potocznie osiedlami łanowymi.
Ironiczna nazwa odnosi się do faktu, że taka zabudowa dokładnie odtwarza dawny układ działek rolnych. Deweloperzy nabywający teren od rolników na ogół nie zadają sobie trudu wykupienia kilku sąsiadujących z sobą pasków gruntu i przeprowadzenia w urzędzie procedury scalenia ich w większą działkę. Po prostu zabudowują wąskie, odrolnione pole w takim kształcie, w jakim je pozyskali. To prostsze i tańsze, ale też zdecydowanie mniej korzystne dla mieszkańców.
- Czytaj też: Miasteczko Wilanów zostało kiedyś uznane za najdoskonalsze w Polsce. Oto osiedle w Warszawie
i
Tzw. urbanistyka łanowa generuje szereg problemów, szczególnie wtedy, gdy – tak jak na Zawadach – powstające osiedla są grodzone. Na takich osiedlach zwykle nie planuje się lokali usługowych, co zmusza do dalszych podróży w celu zrobienia zakupów czy załatwienia codziennych spraw. A podróże te nie są łatwe, gdyż każde osiedle „wisi” na pojedynczej, wąskiej drodze dojazdowej, co powoduje korki. Co gorsza, kilkanaście łanowych osiedli obsługuje zwykle ta sama droga publiczna – zazwyczaj zbyt wąska w stosunku do potrzeb, bo przecież wybudowana w czasach, gdy ruch był tu znikomy.
Ten sposób budowania osiedli ma też inne konsekwencje. Brak przestrzeni na działce powoduje, że place zabaw są często mikroskopijne, a zieleni jest jak na lekarstwo. Są też problemy z parkowaniem – dla mieszkańców deweloperzy budują garaże podziemne, ale już goście często nie mają gdzie zostawić auta. A samochód jest tu podstawą egzystencji, gdyż bez niego dotarcie gdziekolwiek staje się praktycznie niemożliwe. Przystanków i linii autobusowych jest niewiele, a ciasnota powoduje, że nie ma szans na wybudowanie tu tramwaju. Sytuację teoretycznie mogłoby poprawić metro, ale akurat na Zawady nikt go nie planuje.
- Sprawdź też: Warszawska Italia jak twierdza za fosą i murem. Czy grodzenie osiedli to już faktycznie przeszłość?
i
Zielono, spokojnie, stosunkowo tanio
Dlaczego, mimo tych wad, Zawady zabudowują się coraz gęściej? Powód jest prosty: to obszar dla szukających mieszkania czy domu stosunkowo tani i położony stosunkowo blisko „cywilizacji”. Wg sonarhome.pl mieszkania kosztują tu średnio poniżej 14 tys. zł/m², co na warszawskim rynku stanowi całkiem atrakcyjną kwotę. Jednocześnie mieszkanie na obszarze Wilanowa kojarzy się z prestiżem, a na Zawadach nie brakuje też eleganckich willi, które to wrażenie pogłębiają.
Miejsce ma też inne zalety. Dla mieszkańców domów jednorodzinnych jest to miejsce zaciszne i zielone, z dużymi ogrodami, ale i osoby z budynków wielorodzinnych znajdą tu coś dla siebie. W pobliżu są m.in. plaża nad rzeką i dwa jeziora, nie brakuje półdzikiej zieleni. Położenie na uboczu, choć generujące dłuższe dojazdy, gwarantuje też względny spokój. Przypadkowi przechodnie raczej się w głąb Zawad nie zapuszczają, turyści nie mają tu na ogół czego szukać, mało kto przyjeżdża tu z innych dzielnic celem załatwienia sprawy. Wszechobecne płoty chronią przed obcymi. Jak widać po szybkim rozwoju Zawad, wielu osobom więcej do szczęścia nie potrzeba.
- Zobacz galerię: Miasteczko Wilanów w Warszawie z drona
