Architektura MuratorKrytykaPRS: instytucjonalny najem mieszkań. Przewodnik po rynku PRS

PRS: instytucjonalny najem mieszkań. Przewodnik po rynku PRS

PRS, czyli Private Rented Sector, na razie skupia w Polsce zaledwie kilka tysięcy mieszkań i apartamentów, ale jego wzrost w najbliższych miesiącach będzie spektakularny – przewidują eksperci. Prezentujemy przewodnik po rynku PRS, czyli mieszkań na wynajem instytucjonalny.

PRS: instytucjonalny najem mieszkań. Przewodnik po rynku PRS
Postępu Apartments projektu biura Grupa 5 Architekci, jeden z kilku budynków z mieszkaniami na wynajem instytucjonalny PRS planowanych  w Warszawie

Co znajdziesz w artykule:

1. Sektor PRS: co to znaczy?
2. Rynek PRS w Polsce
3. PRS: nowe standardy
4. Atrakcyjność PRS w oczach najemców

Sektor PRS: co to znaczy?

PRS (z ang. Private Rented Sector) to nic innego jak instytucjonalny najem mieszkań. Na razie sektor PRS skupia w Polsce zaledwie kilka tysięcy apartamentów, ale jego wzrost w najbliższych 18 miesiącach będzie spektakularny. Trend związany z rozwojem tego segmentu widoczny jest w całej Europie, ale w Polsce możemy obserwować ciekawy proces jego narodzin – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner / CEO w Walter Herz. Według Marka Kuryłowicza, wspólnika i prezesa zarządu pracowni Kuryłowicz & Associates, pozytywnym aspektem budowy mieszkań na wynajem będzie ich wpływ na tradycyjną mieszkaniówkę. Lokale na wynajem instytucjonalny to po prostu budownictwo mieszkaniowe, inna jest tylko forma własności i zarządzania. Ten sektor będzie się w Polsce rozwijał i będzie wymuszał podnoszenie standardów budownictwa indywidualnego – tłumaczy.

Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w ciągu najbliższych dwóch-trzech lat rynek PRS w naszym kraju może wzrosnąć do ponad 20 tys. mieszkań, a przez kolejne dwa nawet potroić te zasoby. Już w tym roku możemy spodziewać się kilku dużych transakcji. Zainteresowane wejściem do Polski są zarówno fundusze europejskie, jak i kapitał izraelski czy amerykański – dodaje Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz. Zdaniem analityków, motywacją do inwestowania w Polsce oprócz atrakcyjnych stóp zwrotu, które kształtują się na poziomie 5-6%, jest też utrzymujący się wciąż duży niedobór mieszkań. W 2017 roku HRE Think Tank oszacował go na 2,1 mln jednostek. Wprawdzie w latach 2018-2020 powstało ok. 600 tys. nowych lokali i domów jednorodzinnych, ale – jak zauważają analitycy HRE Think Tanku – wzrosły też nasze potrzeby mieszkaniowe.

PRS: instytucjonalny najem mieszkań. Przewodnik po rynku PRS
Zasoby PRS w największych miastach; il. Fundacja Rynku Najmu

Rynek PRS w Polsce

O najmie instytucjonalnym jako nowym modelu biznesowym dyskutowali ostatnio w Sopocie uczestnicy Forum Rynku Nieruchomości. Wydarzeniem towarzyszącym była prezentacja „Przewodnika po PRS” opracowanego przez ThinkCo we współpracy z firmą Decoroom. Publikacja stanowi prawdziwe kompendium wiedzy o planowaniu i projektowaniu budynków na wynajem. Wyjaśnia krok po kroku etapy realizacji budynków na wynajem – od początkowej fazy planowania inwestycji, poprzez najważniejsze aspekty projektowe, realizację i wyposażenie wnętrz, po operacyjne zarządzanie inwestycją. Jak zauważają autorzy, wszystkie rynki najmu instytucjonalnego w Europie Środkowo-Wschodniej są na dość wczesnym etapie, ale to właśnie w Polsce i w Czechach obserwuje się jeden z najszybszych trendów wzrostowych.

Polski rynek PRS jest postrzegany przez inwestorów jako atrakcyjny, ponieważ konkurencja jest wciąż mniejsza niż na rynkach bardziej rozwiniętych, koszty są relatywnie niższe, a poziom zwrotów funduszy zainwestowanych w nieruchomości wyższy. Do tej pory działania w sektorze PRS bazowały na skupowaniu istniejącego zasobu lub na transakcjach typu forward purchase i forward funding. Z „Przewodnika po PRS” wynika, że „współpraca między inwestorami PRS a deweloperami przebiega w zróżnicowany sposób – mamy przykłady niezależnych zakupów pakietów mieszkań oraz przejmowania całości lub części udziałów w spółce.”

Inwestycje w PRS w 2020 roku wynosiły 870 mln zł. Natomiast już w pierwszym i drugim kwartale 2021 roku transakcje w PRS wyniosły łącznie ponad 2,2 mld zł. Do końca lipca oddano do użytku na zasadach najmu instytucjonalnego 7265 lokali. Kolejne 25 tysięcy mieszkań, które zasilą sektor PRS jest na etapie budowy lub przygotowania do niej. W perspektywie, siedmiu lat sektor osiągnie nawet 90 tysięcy, czyli dwanaście razy więcej niż obecnie. Na dynamikę wzrostu mają wpływ zakupy całych projektów deweloperskich, także już gotowych.

PRS: instytucjonalny najem mieszkań. Przewodnik po rynku PRS
Skala rynku PRS w Polsce; il. Fundacja Rynku Najmu

PRS: nowe standardy

Strategia inwestycji w najem instytucjonalny musi uwzględniać perspektywę długoterminową, przewidywania co do zachowań rynku, analizę profilu potencjalnych najemców, powinna także obejmować działania zmierzające do stworzenia nowej jakości mieszkań na wynajem, zwiększenia ich atrakcyjności, a co za tym idzie zatrzymania w nich lokatorów na dłużej. Istotna jest mądrze przemyślana strategia marki, która przyciągnie najemców, dobrze dobrane lokalizacje oraz wysokiej jakości zarządzanie – uważa Tomasz Bojęć, partner zarządzający ThinkCo. Jego zdaniem równie ważna jest architektura budynku, projekt wnętrz oraz wyposażenie, a także kwestie zrównoważonego rozwoju i odpowiedzialności klimatycznej. To kluczowe zwłaszcza dla pokolenia dzisiejszych dwudziestolatków, którzy w ciągu najbliższych lat staną się główną grupą najmujących.

Inwestycje przeznaczone na wynajem wymagają odpowiedniego podejścia projektowego, które sprawi, że przestrzeń mieszkalna będzie dostosowana do potrzeb użytkownika, a koszty niższe – twierdzi Jakub Bartos, dyrektor zarządzający Decoroom. Z punktu widzenia inwestora współpraca z projektantami wnętrz jest więc działaniem jak najbardziej ekonomicznie uzasadnionym. Doświadczeni architekci znają oczekiwania i potrzeby potencjalnych najemców, jak również problemy, z którymi zazwyczaj borykają się administratorzy wynajmowanych lokali. Wiedzą też, jakie rozwiązania i materiały najlepiej sprawdzą się w takich mieszkaniach, a także w jaki sposób można obniżyć koszty eksploatacji bez szkody dla komfortu użytkowników – wyjaśnia Jakub Bartos.

Odpowiedzią na potrzebę wytworzenia wysokiej jakości standardów PRS wpisanych w kulturowe i gospodarcze uwarunkowania naszego kraju jest też powołanie Fundacji Rynku Najmu. Założyciele fundacji rozpoznali sześć kluczowych obszarów, na których skupiają się, dążąc do profesjonalizacji rynku najmu, są to: fachowa obsługa, bezpieczeństwo najmu, uwarunkowania prawne, standardy projektowe, zrównoważone budownictwo oraz polityka mieszkaniowa.

Walczymy z tym, jak postrzegano najem przez ostatnie lata, promując właściwe standardy. Kluczem jest to, by powstające obecnie inwestycje wyznaczyły nową jakość na rynku – wyjaśnia Przemysław Chimczak-Bratkowski, prezes Fundacji Rynku Najmu. Z jednej strony chodzi o architekturę – wysoką jakość funkcjonalną i materiałową, wygodne układy funkcjonalne oraz odpowiedzialność środowiskową inwestycji. Z drugiej, kluczowa jest warstwa społeczna. Chodzi o to, by najemcy czuli się bezpiecznie i stabilnie. By wiedzieli, że kiedy standardy są spełnione, nie muszą traktować najmu jako przejściowej sytuacji i mogą wreszcie poczuć się „u siebie” – dodaje.

PRS: instytucjonalny najem mieszkań. Przewodnik po rynku PRS
Udział polskich miast w zasobie PRS; il. Fundacja Rynku Najmu

Atrakcyjność PRS w oczach najemców

Rozpoznanie i zrozumienie potrzeb najemców jest kluczowe. Wynajmującymi są najczęściej młodzi pracujący, studenci, pary bezdzietne i imigranci. Do końca minionej dekady z najmu w Polsce korzystali w zdecydowanej większości 20-latkowie, ale jak pokazują badania średnia wieku lokatorów mieszkań na wynajem rośnie. Wiele spośród osób po trzydziestce pozostanie przy wynajmie – powody są dwa – rosnące ceny mieszkań oraz styl życia bliższy ich upodobaniom. W przypadku PRS właściciel budynku oferuje najemcy nie tyle produkt, co usługę. Oferta powinna być więc na bieżąco weryfikowana, właściwie komunikowana, wsparta działaniami marketingowymi. Profesjonalny najem może budować swoją konkurencyjną pozycję w stosunku do najmu prywatnego, oferując udogodnienia i jakość wykraczające poza niezbędne minimum. Dla inwestora pierwszoplanowe znaczenie mają koszty utrzymania, dlatego uwaga budujących powinna być skoncentrowana na tym, co gwarantuje długie cykle między koniecznymi pracami remontowymi, czyli jakość materiałów i wyposażenia, oraz współpraca z profesjonalistami z branż budowlanej, architektury wnętrz i wyposażenia, którzy potrafią pogodzić interesy inwestora z potrzebami przyszłych użytkowników lokali na wynajem. Cenne źródło wiedzy dla profesjonalnych podmiotów tworzących pierwsze portfele budynków na wynajem stanowi „Przewodnik PRS”. Publikację można pobrać TU.

PRS: instytucjonalny najem mieszkań. Przewodnik po rynku PRS
Średnia liczba i rodzaje lokali PRS; il. Fundacja Rynku Najmu

Nowa metoda: o osiedlu Nowe Żerniki Łukasz Pancewicz Odwiedzający Nowe Żerniki urbanista może mieć mieszane uczucia. Z jednej strony pojawia się zachwyt nad efektem pracy architektów, z drugiej rodzi pytanie, dlaczego po tylu latach doświadczeń wrocławski projekt stanowi wyjątek, a nie regułę. O realizacji pierwszego etapu wrocławskiego osiedla Nowe Żerniki pisze Łukasz Pancewicz.
Osiedle społeczne we Włocławku: wyniki konkursu SARP W ramach gminnego programu rewitalizacji władze Włocławka planują przeznaczyć jeden z kwartałów w śródmieściu na potrzeby społecznego budownictwa czynszowego. Projekt nowego zespołu wyłoniły w konkursie zorganizowanym we współpracy z SARP.
Budownictwo mieszkaniowe wczoraj i dziś. Rozmowa z architektem Bogdanem Kulczyńskim Budownictwo mieszkaniowe w ciągu ostatnich trzydziestu lat przeszło ogromną transformację. Wyniknęła ona przede wszystkim z wielu zmian społecznych, technologicznych i kulturowych. O tym, jak zmieniło się projektowanie dużych zespołów wielorodzinnych opowiada architekt Bogdan Kulczyński z warszawskiej pracowni Kulczyński Architekt.
Architektura dla ludzi pod znakiem White Stone Ekologia, zielone certyfikacje i nowoczesne technologie stały się już standardem. Na przestrzeni ostatnich lat świat budownictwa i architektury zachłysnął się nimi i zapomniał o tym, co najważniejsze – o ludziach. W końcu powoli odkrywamy, że budujemy przede wszystkim dla człowieka – rozmowa z Katarzyną Szymborską – co-CEO, Sales & Marketing w grupie White Stone Development, działającej głównie w sektorze mieszkaniowym.
100-lecie budownictwa komunalnego w Wiedniu W tym roku Wiedeń z wielka pompą obchodzić będzie 100-lecie budownictwa komunalnego. Nic dziwnego. W miejskich lokalach mieszka dziś blisko 500 tys. wiedeńczyków.
Warszawska Dzielnica Społeczna – odpowiedź stolicy na Nowe Żerniki Z inicjatywy pracowni BBGK Architekci powstał projekt modelowej dzielnicy mieszkaniowej, uwzględniającej lokale dla różnych użytkowników, a także miejsca pracy, drobny handel i inne usługi oraz tereny zielone. Władze miasta planują go zrealizować na 16-hektarowym terenie na granicy Woli i Bemowa.