Dostępny jest już raport „Wielofunkcyjne. Charakterystyka inwestycji mixed-use w Polsce i na świecie” opracowany przez ekspertów z ThinkCo, niezależnej instytucji doradczej specjalizującej się w zmianach zachodzących na rynku nieruchomości. Autorzy poddają szczegółowej analizie najciekawsze realizacje tego typu z Polski i ze świata. Według ich definicji, założenie mixed-use to projekt celowo integrujący kilka funkcji. Jednocześnie co najmniej dwie muszą być na tyle istotne, by odpowiadać na potrzeby niezależnych od siebie grup użytkowników. Skala nie jest określona – może obejmować pojedynczy obiekt, kompleks budynków lub cały obszar miasta. Co jednak ważne, inwestycja tego typu posiada instytucjonalny charakter planowania, finansowania i zarządzania. Maksymalizuje zarazem wykorzystanie terenu i tworzy spójny wyraz przestrzenny i architektoniczny, co umożliwia budowanie marki miejsca – tłumaczą.Jak wynika z przeprowadzonych badań, dominującymi funkcjami w inwestycjach mixed-use są handel (93%), biura (84%) i mieszkania (80%). Najczęściej występującym elementem jest jednak gastronomia (95%). Wyjątkowość miejsca buduje również funkcja kulturalna, obecna w 61% projektów, wyprzedzająca hotele (46%) i edukację (25%). Poza dominacją handlu, biur i mieszkań, nie możemy jednak mówić o utartych schematach funkcjonalnych. Nasz raport pokazuje jednak relacje pomiędzy funkcjami wynikające ze skali inwestycji, lokalizacji w mieście czy przyjętych strategii inwestycyjnych. Ciekawy okazał się np. fakt, że mieszkania na najem długoterminowy występują w założeniach mixed-use niewiele rzadziej niż lokale na sprzedaż (64% vs. 81%). Albo że niezależne małe sklepy są dużo ważniejsze dla stworzenia „miejsca” niż handel wielkopowierzchniowy (92% vs. 39%) – komentuje Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner w ThinkCo.
i
Mixed-use i nowe centra lokalne
Zdaniem autorów, po kilku dekadach intensywnego rozlewania się miast, w największych polskich aglomeracjach powstaje obecnie potrzeba zdefiniowania centrów dzielnic i miejscowości podmiejskich, które utraciły typowo wiejski charakter. Choć pojawiają się pierwsze tego typu projekty, do tej pory do tworzenia inwestycji mixed-use chętniej wykorzystywany był potencjał obszarów położonych bliżej śródmieść. Często dobrze rozwinięte, wymagają jedynie dogęszczenia istniejących funkcji lub dodania nowych. Projekty mixed-use mogą służyć też jako element spinający w całość dzielnice położone w swoim sąsiedztwie, jednak funkcjonujące osobno. W szerszym kontekście wpływa to na nadanie miastu bardziej ciągłego i kompaktowego charakteru. Gęste, różnorodne dzielnice przybliżają mieszkańców do miejsc pracy i usług oraz umożliwiają tworzenie przestrzeni pełnych życia – atrakcyjnych, aktywnych ekonomicznie i bezpiecznych. Tego typu wielofunkcyjne zagęszczenie rodzi idealne warunki do tworzenia się centrów lokalnych – dodaje Chimczak-Bratkowski.
Mixed-use, czyli rewitalizacja?
Specyficzne dla Europy, jak i naszego kraju, jest kojarzenie kompleksów mixed-use przede wszystkim z terenami postindustrialnymi, położonymi w centrach dużych miast. Stąd częste określanie inwestycji wielofunkcyjnych mianem rewitalizacji – choć nie zawsze poprawnie. Jeżeli spojrzymy bowiem na ustawową definicję rewitalizacji, to jest to proces skupiony przede wszystkim na warstwie społecznej danego obszaru oraz współprowadzony przez obecnych mieszkańców.Czytaj też: Operacja rewitalizacja |Według autorów raportu, lokowanie kompleksów wielofunkcyjnych na terenach pofabrycznych często przynosi jednak korzyści z punktu widzenia ochrony dziedzictwa kulturowego. Niezależnie od stopnia faktycznego wykorzystania oryginalnych obiektów niemal zawsze kładziony jest nacisk na ich jak najlepsze wyeksponowanie. Substancja zabytkowa stanowi niebagatelną wartość dla projektów mixed-use, bowiem buduje niepowtarzalną tożsamość miejsca. Obiekty historyczne nie tylko stanowią naturalny punkt orientacyjny, ale automatycznie nadają też inwestycji ramy wizerunkowe. Wykorzystywanie potencjału zabytków to swego rodzaju tożsamościowa gospodarka obiegu zamkniętego – twierdzą.
i
Mixed-use w Polsce: skala zjawiska
Jak czytamy w raporcie, w ostatnich kilku latach wyraźnie rysuje się przyspieszone tempo wzrostu tego rynku w Polsce. Do końca 2021 roku przynajmniej częściowo dostępnych ma być 37 projektów, a więc ponad dwa razy więcej niż jeszcze pięć lat temu. Rynek rozwija się szybko, projekty stają się coraz bardziej zróżnicowane, a deweloperzy chętniej dywersyfikują swoje portfele inwestycyjne, wzbogacając je o kolejne realizacje wielofunkcyjne.Pierwszymi inwestycjami mixed-use w Polsce były obiekty o dominującej funkcji handlowej, gdzie inne elementy zyskiwały na tyle duże znaczenie, że projekty te określić możemy mianem wielofunkcyjnych. Dobrymi przykładami są Manufaktura w Łodzi lub Stary Browar w Poznaniu. Po nich zaczęły powstawać realizacje coraz śmielej łączące kilka istotnych funkcji, a prawdziwy przełom nastąpił po 2016 roku – od tego czasu w całym kraju rozpoczęto budowę 26 nowych projektów mixed-use.W Polsce istnieje obecnie 21 w pełni ukończonych inwestycji wielofunkcyjnych oraz 15, gdzie oddany jest przynajmniej pierwszy etap inwestycji. W realizacji znajduje się 7 projektów: Doki Gdańsk, Fuzja Łódź, Gdańsk FreeCity, Global Office Park, Kępa Parnicka, Quorum, Widzewska Manufaktura. Zgodnie z zapowiedziami inwestorów planowane jest kolejne dwanaście, które są obecnie na różnym etapie przygotowania inwestycji (Dolne Miasto, Famuły Poznańskiego, Gdynia Kielecka, Młode Miasto, Nowe Kabaty, Nowe Piątkowo, Nowy Wełnowiec, S8 Corner, Stara Rzeźnia, Towarowa 22, Wilanów Park, Zenit).
Czytaj też: Bjarke Ingels Group – Warszawa z projektem duńskiej pracowni BIG [NOWE WIZUALIZACJE] |
Mixed-use – perspektywy rozwoju
W odróżnieniu od zachodniej części Europy, polskie samorządy pozostają mało aktywne we współtworzeniu lub inicjowaniu projektów mixed-use. Autorzy raportu dostrzegają jednak pierwsze zmiany i zwrócenie się ku formule PPP. W ten sposób zrewitalizowane zostanie Dolne Miasto w Gdańsku oraz powstaną Famuły Poznańskiego w Łodzi. Istotnym problemem prawnym pozostaje brak tzw. własności warstwowej, ograniczający np. integracje terenów transportowych z innymi funkcjami, oraz niejasna sytuacja podatkowa inwestycji o funkcji mieszanej. Obecnie inwestorzy często muszą sami interpretować przepisy, co grozi potencjalnymi konfliktami – komentuje Tomasz Bojęć, partner w ThinkCo. Mimo braku optymalnych warunków, przewidujemy jednak utrzymanie się popularności projektów mixed-use. Jeżeli zapowiedziane już dzisiaj inwestycje zostaną zrealizowane, liczba inwestycji między 2021 a 2024 rokiem wzrośnie o niemal jedną trzecią – dodaje. Cały raport „Wielofunkcyjne. Charakterystyka inwestycji mixed-use w Polsce i na świecie” dostępny jest na stronie https://thinkco.pl.
i
Newsletter „Architektury-murator”co tydzień nowa porcja najświeższych architektonicznych newsów z Polski i ze świata!
