Osiedle Eko Berensona. Pionierska prefabrykacja w okowach urbanistyki łanowej i grzechach polskiej deweloperki

Na Białołęce powstanie osiedle wzniesione z prefabrykatów

Inwestycja J.W. Construction na warszawskiej Białołęce wchodzi w decydującą fazę. Trzykondygnacyjne budynki powstają w technologii modułowej drewnianej. Jak czytamy na stronie:

"Do budowy zastosowane są naturalne, podlegające recyklingowi materiały: drewno, wełna mineralna, która zapewnia optymalne właściwości cieplne, oraz płyty gipsowo-włóknowe; wszystkie produkowane na bazie naturalnych surowców, przy wykorzystaniu biotechnologii bazującej na naturalnych komponentach; wolne od formaldehydu, fenolu i akrylu, dodatków sztucznych barwników oraz substancji rozjaśniających, bez dodatków klejów. Dzięki temu są praktycznie bezemisyjne."

Czytaj także: Budowlana hybryda, czyli żelbetowe klatki schodowe i drewniane prefabrykaty z CLT. Znamy szczegóły konstrukcji pierwszego w Polsce biurowca z drewna

Budowa osiedla Eco Berensona została podzielona na dwa etapy. W pierwszym wybudowano już cztery budynki, z garażami podziemnymi i parkingami zewnętrznymi. Łącznie powstało 131 mieszkań o metrażach od 25 do 67 m2. Osiedle jest grodzone, czego uzasadnieniem są znajdujące się w okolicy liczne dziki. W drugim etapie (Eco Berensona II) wybudowanych zostanie 138 mieszkań w czterech dwupiętrowych budynkach, liczne miejsca parkingowe zarówno w garażach pod budynkami jaki i na terenie osiedla. Zaprojektowano jeden lokal usługowy z przeznaczeniem na sklep spożywczy. Projekt osiedla przygotowała pracownia projektowa Urba Architects z Krakowa.

Zdecydowaliśmy się na wdrożenie technologii modułów prefabrykowanych po analizie trendów na innych rynkach, przede wszystkim w Skandynawii i Europie Zachodniej. Wszędzie tam widać zainteresowanie naturalnymi, bardziej ekologicznymi materiałami i produktami oraz budownictwem energooszczędnym i niskoemisyjnym. Zmiany dostrzegliśmy także u polskich klientów, którzy coraz częściej zwracają uwagę na zielone rozwiązania, takie jak panele PV czy wentylacja z rekuperacją - przekonuje Wojciech Rajchert, Członek Zarządu J.W. Construction Holding S.A., Dyrektor Pełnomocny w Pionie Realizacji Inwestycji Spółki. 

To nie pierwsza realizacja J.W. Construction, która sięgnęła po prefabrykacje. Deweloper ma już na swoim koncie domy jednorodzinne wzniesione w tej technologii. Prefabrykaty drewniane zastosowaliśmy już z powodzeniem w kilku lokalizacjach na terenie Polski. Wielorodzinne budynki w tej technologii stanęły na osiedlu “Na Wzgórzach” w Zawadzie pod Krakowem oraz na osiedlach Naturalnie Aluzyjna - dodaje Rajchert. 

Chaos urbanistyczny i zabudowa łanowa. Realia Białołęki 

Pionierskie podejście do technologii zdecydowano się osadzić w typowej deweloperskiej zabudowie peryferyjnych części miasta. Osiedle Eco Berensona to przykład tzw. zabudowy łanowej - formy urbanistyki szczególnie często spotykanej na Białołęce. Choć popularna wśród deweloperów, budzi sporo kontrowersji. Krytycy podkreślają, że tego typu zabudowa zaburza istniejący krajobraz. Często ogrodzone osiedla odcinają się od okolicy, zmuszając mieszkańców sąsiednich terenów do nadrabiania drogi. Dodatkowo układ tego typu inwestycji utrudnia zaplanowanie spójnej i funkcjonalnej siatki ulic, co w praktyce skutkuje przeciążeniem jednej głównej drogi dojazdowej. Tego rodzaju rozwój sprzyja "rozlewaniu się" przedmieść – zarówno pod względem ludności, funkcji miejskich, jak i działalności gospodarczej, które stopniowo przenoszą się poza centrum miasta.

Trzeba jednak pamiętać, że taki układ budynków – a co za tym idzie, także sposób podziału działek - nie wynika bezpośrednio ze złej woli dewelopera, lecz z realiów polskiego prawa. Na poniższym fragmencie mapy Warszawy przygotowanej przez Urząd Miasta widać doskonale łanowe podziały działek. Zmiana takiego sposobu zabudowy nie będzie możliwa bez większego zaangażowania władz publicznych, które mogłoby pomóc w scalaniu istniejących działek i bardziej odpowiedzialnego podejścia do planowania urbanistycznego. 

Białołęka to dzielnica pełna sprzeczności - z jednej strony szybka rozbudowa, gęsta zabudowa łanowa i gigantyczne osiedla wciskane na końcu wąskich uliczek, z drugiej - enklawy spokoju, domy jednorodzinne i dużo zieleni. Jak zauważa Dorota Niećko: "Podobno w 15 lat powstało tu 70 tys. nowych mieszkań. To tutaj rodzi się najwięcej dzieci w Warszawie. Jeszcze dwadzieścia lat temu, w 2005 roku, było tu 74 tys. mieszkańców, a w wiek XXI Białołęka wkraczała z jedynie 40 tys. mieszkańców. W 2022 - było ich już 156 tys. (...)  Białołęka niebawem przegoni najludniejszą dzielnicę stolicy."

Czytaj także: Białołęka. To tu mieszka młoda Warszawa. Zabudowa łanowa, osiedla deweloperskie i zieleń

Tak istniejącą infrastrukturę Białołęki ocenił architekt Marcin Nowak-Buczyński jesienią 2023 roku:

Na początku lat 2000 władze Warszawy uraczyły Białołękę szeregiem MPZP (miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego - red.). Są to plany wadliwe i szkodliwe. Podstawową ich wadą jest całkowite pominięcie tego, do czego w gruncie rzeczy MPZP służą - dbałości o harmonijny rozwój dzielnicy i ład przestrzenny. Mamy za to MPZP dzielące arbitralnie dzielnicę na „obszary” gdzie dopuszczone są w zagadkowych czasem proporcjach niemal wszystkie rodzaje zabudowy, co powoduje niebywały wręcz chaos oraz konflikty. Te MPZP nie rozwiązują problemów, a raczej generują nowe.

Realia ekologii na warszawskim Osiedlu Eco Berensona 

Na oficjalnej stronie inwestycji znajdziemy kilka uzasadnień dla nazwy osiedla, w której "ekologia" została wysunięta na pierwszy plan. Jak czytamy:

"Zastosowane w Osiedlu Eco Berensona ekorozwiązania zapewniają niższe opłaty za energię, ogrzewanie oraz ciepłą wodę, dzięki pompom ciepła i instalacji systemu fotowoltaicznego. Ponadto wentylacja mechaniczna zapewnia dostęp świeżego i przefiltrowanego powietrza, a zastosowanie wysokiej klasy filtrów pozwala uzyskać powietrze pozbawione zanieczyszczeń, bakterii, grzybów, pyłków. W mieszkaniach zamontowane jest ogrzewanie podłogowe. Wykorzystanie potencjału ekologicznych rozwiązań w budownictwie daje długoletnią i komfortową eksploatację."

Czytaj także: Dom nad jeziorem, który "bawi się" w ekologię. Co naprawdę będzie kryło się pod "zielonymi dachami"?

Osiedle ma jednak wiele cech, które przeczą jego „ekologicznej” wizytówce. Przede wszystkim - zabudowa łanowa sprzyja znacznie częstszemu korzystaniu z samochodów. Poza tym, często podkreślana przez dewelopera „ekologia” przesłania rzeczywisty standard życia mieszkańców, którzy nie mają do dyspozycji szczególnej przestrzeni wspólnej - poza skromnym placem zabaw.

Najcelniejszą cechą budynków pod względem zrównoważonego rozwoju wydaje się być sama technologia, w jakiej budynki zostały wzniesione. Ekologiczne korzyści prefabrykacji drewnianej obejmują tu przede wszystkim znaczną redukcję odpadów budowlanych, wynikającą z optymalnego wykorzystania materiałów, oraz ograniczenie emisji gazów generowanych podczas procesu budowlanego. 

Prefabrykacja w mieszkalnictwie przekona do siebie Polaków?

Zalety wykorzystania prefabrykacji wykraczają daleko poza aspekty ekologiczne. Każda taka realizacja to krok w stronę lepszego poznania tej technologii, a w dłuższej perspektywie – być może również jej szerszego wdrożenia, akceptacji i zrozumienia.

Budynek przy ul. Sprzecznej 4 w Warszawie od początku miał na celu przełamanie polskiej niechęci do prefabrykacji. Te zamierzenia trafnie odczytywał także Grzegorz Mycielski, który zauważał:

W zamożniejszych krajach w tej technologii wznosi się obecnie wiele wyrafinowanych mieszkaniówek, o czym decyduje nie tylko oszczędność czasu, ale przede wszystkim sprowadzone do minimum koszty ręcznego wykonawstwa. W Polsce, gdzie na budowach wciąż panuje półfeudalny sposób uprawiania biznesu, wzmocniony jeszcze niewyczerpanym transferem słabo opłacanych robotników ze Wschodu, czynniki te nie miały dotąd decydującego znaczenia.

Od „manifestu prefabrykacji”, jakim była budowa Sprzecznej 4, minęło już osiem lat. Choć realizacja ta dobitnie ukazała zalety technologii prefabrykowanej, to nadal pozostaje ona marginesem w polskim budownictwie mieszkaniowym, a nie nowym standardem. Według danych GUS, aż 98,1% budynków mieszkalnych w Polsce w pierwszej połowie 2024 roku powstało w tradycyjnej technologii. Inwestycje w całości oparte na prefabrykacji nadal można policzyć na palcach dwóch rąk - a każda z nich staje się wydarzeniem w branży.

Wciąż pokutuje przekonanie, że prefabrykacja to spuścizna PRL-u - skojarzenie, które w zbiorowej świadomości ma raczej negatywne konotacje. Od lat 60. do początku 90. XX wieku rynek zdominowany był przez system wielkopłytowy, który w 1980 roku odpowiadał aż za 77,2% kubatury budynków. Niestety, wiele z tamtych realizacji charakteryzowała niska jakość wykonania i materiałów, co skutkowało poważnymi problemami zarówno na etapie montażu, jak i późniejszego użytkowania. Choć od lat 90. technologia prefabrykacji przeszła znaczący rozwój, to społeczna percepcja tej metody budowania wciąż pozostaje niezmiennie sceptyczna.

Wojciech Rajchert przekonuje jednak, że dla wśród ich klientów prefabrykacja jest odbierana pozytywnie: Zainteresowanie domami z modułów jest duże i mamy nadzieję, że w kolejnych latach jeszcze się zwiększy. Promujemy je wśród klientów i w mediach, ponieważ mają naprawdę wiele zalet. Nasze budynki w tej technologii spełniają światowe normy dotyczące ekologii, hałasu i szczelności; są zdrowe, bo wykonane z drewna i materiałów wolnych od fenolu, formaldehydu i sztucznych barwników, a ponadto bezpieczne – ponieważ metoda produkcji stosowana w Zakładzie Prefabrykatów w Tłuszczu pozwala uzyskać drewno bardziej odporne na ogień i wysokie temperatury. Dzięki temu ściany w technologii szkieletowej mają takie same parametry pożarowe jak ściany murowane. Deweloper przekonuje, że pierwszy etap osiedla Eco Berensona sprzedał się w całości jeszcze przed zakończeniem budowy. 

Być może jest to efekt nie tylko relatywnie niskiej ceny, ale też umiejętności dostrzeżenia korzyści na etapie eksploatacji. Rajchert informuje, że w ich realizacjach opartych na technologii prefabrykacji i dzięki zastosowaniu dodatkowych rozwiązań z dziedziny OZE analizy pierwszych sezonów grzewczych wykazały, że koszty ich ogrzewania – w porównaniu do domów podłączonych do miejskiej sieci ciepłowniczej lub ogrzewanych gazem – były niższe o 35 do 45 procent.

Choć zastosowanie prefabrykacji w tak dużym przedsięwzięciu, jakim jest budowa osiedla mieszkaniowego, zasługuje na uznanie i uwagę, szkoda, że realizacja powiela te same niedociągnięcia, co okoliczna zabudowa – jeśli za niedociągnięcie uznamy zapewnienie mieszkańcom wyłącznie absolutnego minimum, wymaganego przepisami. Do tego dochodzi typowe dla wielu tego typu inwestycji "manewrowanie" między przepisami, które objawia się m.in. na wykorzystaniu miejsc dla osób z niepełnosprawnościami do ominięcia minimalnych odległości miejsc parkingowych od okien.