Na redakcyjnego maila przyszedł news o nowej dzielnicy Warszawy! Pochwalił się tym jeden z deweloperów, który w pierwszym etapie chce zbudować 3 bloki ze 155 mieszkaniami. W przyszłości w okolicach ul. Antoniewskiej ma zamieszkać nawet 25 000 ludzi. Wszystko jest zgodne z planem miejscowym z 2019 roku, a dobre intencje dewelopera żyrował swoją obecnością burmistrz Mokotowa.
Niestety burmistrz nie powiedział przy tej okazji, kiedy konkretnie powstaną tu obiekty użyteczności publicznej, ani w jaki sposób np. wyłonione zostaną pomysły na organizację przestrzeni publicznych. Deweloper za to deklarował stworzenie wygodnego i przyjaznego środowisku miejsca wypełnione zielenią, siłowniami plenerowymi i miejscami rekreacji. Jego dział marketingu wymyślił zaś nazwę i opowieść o miejscu, które do tej pory kojarzyło się z elektrociepłownią, jeziorkiem Czerniakowskim, ogródkami działkowymi i chaszczami.
Tożsamość marketingowa?
W miejscu, w którym dzisiaj powstanie zatem Mokotów SPORTOWY, a przedstawiciel dewelopera zapowiada, że w tym projekcie wykorzysta doświadczenie z innych własnych inwestycji - takich, jak Osiedle Wilno czy Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód, gdzie również budowano od zupełnego zera. "Dziś są to miejsca tętniące życiem, z bogatą infrastrukturą i dobrą komunikacją z centrum miasta. Jestem przekonany, że już za kilka lat podobnie będzie wyglądał teren Mokotowa Sportowego, gdzie zadbamy o zrealizowanie wszystkich zasad miasta 15-minutowego. Ogromną zaletą tego miejsca będą rozległe, zielone tereny rekreacyjne, rzadko spotykane w tak niedużej odległości od centrum miasta – mówi Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu Dom Development S.A., inwestora Mokotowa Sportowego.
Problem w tym, że oba opisane przypadki nie są dziś miejscami tętniącymi życiem, nie mają bogatej infrastruktury i dobrej komunikacji z centrum miasta. Być może w przyszłości tak się stanie i z pewnością Osiedle Wilno jest bliżej do realizacji tego ambitnego zadania niż zespół bloków na Chrzanowie. Trzeba jednak pamiętać, że są to peryferyjne osiedla, których koszty urbanizacji - zwłaszcza te publiczne - będą olbrzymie.
Deweloper ma prawo budować tam, gdzie prawo mu na to zezwala; ma prawo nazywać swoje projekty tak, jak uważa za słuszne; ma prawo tworzyć wokół nich opowieść, która pasuje mu do strategii sprzedaży. My - nie tylko jako dziennikarze - ale przede wszystkim mieszkańcy miasta, którzy będą współfinansować urbanizację tych projektów - mamy prawo mieć wątpliwości i głośno o nich mówić. Tym bardziej, gdy słyszymy, że ktoś obiecuje zrealizowanie "wszystkich zasad miasta 15-minutowego", co jest w tej sytuacji zupełnie nierealne. Bo przecież nie chodzi w tych zasadach tylko o bliskość do sklepu z zielonym gadem w logo, czy nawet nieznacznej długości spacer do szkoły. O ile prywatny deweloper nie zapewni w swojej inwestycji mieszkań komunalnych albo takich dostępnych poniżej ceny rynkowej, nie jest w stanie dotrzymać swojej obietnicy. To zaś tylko jedna z wielu kwestii, których deweloper sam w stanie zorganizować nie będzie mógł.
Prywatna inicjatywa, publiczne zobowiązanie?
Z tej okazji chciałbym powiedzieć trzy rzeczy. Pierwsza z nich wyraża smutek z powodu tego, że powstanie nowej DZIELNICY miasta - w tym jej tożsamość i klucz myślenia o przestrzeni publicznej ogłasza przedstawiciel dewelopera, a nie przedstawiciel_ka urzędu. Rozumiem tu rolę, w którą musiał wejść deweloper. Nie sądzę jednak, żeby robił to z wielką ochotą. Po prostu musiał jakoś wypełnić puste miejsce, którą normalnie powinny pełnić władze publiczne. Rozumiem, że stworzenie planu miejscowego to dużo, jak na lokalne standardy. Nie oznacza to jednak, że władze powinny oddać inicjatywę kształtowania tożsamości, charakteru czy fizycznej formy przestrzeni publicznych - w tym np. lokalnego centrum - w prywatne ręce.
Druga sprawa to priorytety. Trudno mi uwierzyć, że nawet największe polskie miasto będzie stać na to, by w szybkim tempie inwestować w powstawanie niezbędnej infrastruktury i dbać jednocześnie o zrównoważony rozwój wszystkich nowych "dzielnic" Warszawy. Oczywiście decyzja w tej w kwestii została podjęta już dawno - na etapie tworzenia planów miejscowych i trudno teraz mieć żal to inwestora, że wykorzystuje stworzone w ten sposób możliwości. Dla przeciętnego mieszkańca Warszawy oznacza to jednak, że np. będzie musiał dłużej poczekać na remont chodnika pod swoim domem, bo władze miasta będą myślami i portfelem w nowych "dzielnicach". I nawet jeśli deweloper za swoje pieniądze wybuduje kawałek drogi czy ogólnodostępnej zieleni, to trzeba pamiętać, że to tylko ułamek tego, czego ludzie potrzebują do dobrego, komfortowego i bezpiecznego życia.
Z drugą kwestią łączy się trzecia. Ta zaś zamyka się w słowie harmonogram. Tego typu sytuacje pokazują, że o ile deweloperzy dokładnie wiedzą, kiedy i co chcą zbudować, to urząd podchodzi do tematu tak, jakby rozplanowanie konkretnych działań w konkretnym czasie nie miało istotnego znaczenia. I że w sumie chodzi tylko o to, czy będzie żłobek i szkoła. Jakby kształt ulicy czy sposób wykonania skwerów nie miał znaczenia. To wielki błąd, przez który duża część z tych 25 000 osób będzie żyła w przekonaniu, że na to, co publiczne - przestrzeń, komunikacja, szkoła - po prostu nie można liczyć.
Jak się powinno budować nowe dzielnice miasta?
Myśląc o nich strategicznie i kompleksowo. I odwrotnie niż ma to miejsce w przypadku sportowej odsłony Mokotowa. W wielkim skrócie - budynki mieszkalne stawia się na końcu. Najpierw infrastruktura, ulice i plan na zieleń, który obecnie nie dotyczy przecież tylko rozplanowania lokalizacji drzew i krzewów, ale przede wszystkim np. retencji i cyrkulacji wody. Dokładnie w ten sposób następuje np. urbanizacja Amsterdamu, Wiednia czy Kopenhagi. Podczas mojej rozmowy z Matuszem Mastalskim z renomowanej na całym świecie pracowni Henning Larsen dowiedziałem się, że zagospodarowywanie północnej części tego miasta poprzedzone zostało przygotowaniem bardzo szczegółowego masterplanu zawierającego konkretne wskazówki dla wszystkich zainteresowanych deweloperów. Kolejnym krokiem jest zbudowanie ulic i infrastruktury, a budynki powstały na samym końcu. Kluczowa jest jakość masterplanu, dlatego koszt jego przygotowania może sięgać od 1,1 do nawet 3 mln złotych. Pełną rozmowę z Mastalskim będzie można przeczytać w lipcowym numerze Architektury-Murator.
W poszukiwaniu dobrych praktyk warto się także udać do Die Seestad Aspern - nowego osiedla mieszkaniowego w Wiedniu, które zaczęło budować na terenie starego lotniska w 2009 roku. To zlokalizowane ok. 7 km od centrum miasta także tworzone jest na podstawie masterplanu. Opracowano go w 2007 r. i od tego czasu jest on konsekwentnie realizowany. Ma tu nie tylko zamieszkać 20 tysięcy osób (a więc o 5 tysięcy mniej niż na Mokotowie Sportowym), ale według planów ma tu także znaleźć 20 tysięcy miejsc prac (w budynkach biurowych, handlu, nauce, sektorze badawczym i edukacji). Dlatego na terenie osiedla od początku planuje się i realizuje także uczelnie, szkoły, placówki badawcze, biura i innego rodzaju wielofunkcyjne obiekty. W centrum osiedla znajduje się 9-ha park i 5-hektarowe jezioro.
Mamy też polskie, dobre wzorce. Jednym z nich są wrocławskie Nowe Żerniki, o których w 2020 Łukasz Pancewicz na naszych łamach opisywał "jako przykład próby stworzenia osiedla kompletnego", a Tomasz Żylski nazwał "niemającym precedensu eksperymentem na polskim rynku mieszkaniowym". Więcej o tej realizacji możecie przeczytać w poniżej rekomendowanym tekście.
Każdy z tych przykładów pokazuje wyraźnie, że nowe dzielnice miast trzeba budować w szerokim porozumieniu prywatno-publicznym. Zaczyna się od pomysłu, następnie przekłada się go na konkretny program działań zawierajacy również wyobrażenie o wyglądzie i tożsamości nowych przestrzeni (masterplan), dodaje się do tego harmonogram oraz biznesplana, a następnie po prostu zaczyna budować. Ten prosty i wielokrotnie sprawdzony przepis z wielkimi oporami przebija się jednak do polskiej świadomości. Trzymając się sportowego ducha opowieści - budowanie nowych dzielnic Warszawy zbyt często przypomina grę w kopanego. A mogłoby być wspaniałym widowiskiem na skalę międzynarodową.
