Kurs do krańca Postępu. Warto patrzeć na Służewiec jako jeden z najciekawszych miejskich eksperymentów w Polsce

Służewiec od reszty kraju odróżnia skala, tempo i charakter zmian

Nie przypomnę sobie już, jaki numer miał ten autobus, ale do dziś pamiętam radość, jaką sprawiła mi treść tabliczki informującej o zmianie jego trasy: kurs do krańca Postępu. Wiedziałem, że chodzi o pętlę przy ulicy Postępu, choć na mojej mentalnej mapie Warszawy ta okolica stanowiła wtedy niemal białą plamę. Może gdybym był fanem Tolkiena, już wtedy powiedziałbym: Mordor. Dziś treść tej tabliczki jawi się jako proroctwo: w przeciągu ćwierćwiecza zmiany w rejonie ulicy Postępu zaczęły faktycznie uosabiać niczym nieskrępowany postęp, którego krańca nie widać.

Czytaj także: Ponury Żniwiarz zbliża się do granic Mordoru. Zniknąć ma zaledwie 10-letni biurowiec

Łatwo byłoby w tym miejscu zacząć litanię braków, wad i słabości, jakie tym zmianom towarzyszyły. Gdy zaczynałem pracę w jednym z pierwszych biurowców przy Domaniewskiej, sama ulica miała jeszcze nawierzchnię z kocich łbów, a niespiesznie i z rzadka kursujące na Służewiec Przemysłowy tramwaje symbolicznie puentowały aktualną kondycję prężnego tu niegdyś przemysłu. Nie trzeba było długo czekać, by cała okolica stała się jednym wielkim placem budowy. Nie może też dziwić, że dla wielu pracujących tu już wtedy osób kluczowym wspomnieniem tego pionierskiego okresu pozostaje slalom przez błoto, połączony z zawodami w unikaniu rozjechania przez betoniarkę. Naprawdę byłoby z czego tę litanię skomponować.

Tylko że tego typu problemy znają mieszkańcy większości polskich miast. Towarzyszą one budowie dzielnic biurowych i osiedli mieszkaniowych. Służewiec od reszty kraju odróżnia jednak skala, tempo i charakter zmian. Mówimy bowiem o przestrzeni, która w ciągu trzech dekad najpierw utraciła charakter zaplecza przemysłowo-magazynowego stolicy na rzecz bycia symbolem korporacyjnej nowoczesności o globalnych perspektywach, a następnie zaczęła przeobrażać się w dzielnicę mieszkaniową, mającą ambicję stać się idealnym, piętnastominutowym miejscem do życia. Dlatego warto patrzeć na Służewiec jako jeden z najciekawszych miejskich eksperymentów w Polsce.

Eksperyment Mordor na Domaniewskiej

Choć nie był planowany z laboratoryjną skrupulatnością, jego założenia okazały się optymalne: bierzemy kwartał miasta z upadającym przemysłem i stosunkowo czystą sytuacją własnościową, pozbawioną roszczeń i innych komplikacji. Przy obecności słabego planowania przestrzennego, charakterystycznego dla współczesnej Polski, wpompowujemy kapitał i patrzymy na efekty.

Czytaj także: Nie tylko Mordor wyburzają pod mieszkania. Znikną też Dom Mody Klif oraz Klif Tower. Oba z lat 90.

Z punktu widzenia tego ostatniego, eksperyment był niewątpliwie udany, a w kwartale kilku mokotowskich ulic wypracowano w minionym ćwierczwieczu niemały odsetek polskiego PKB. Z perspektywy tych, którzy go wyrabiali, wyglądało to jednak dużo gorzej. Biurowce postawione w odległej od centrum dzielnicy, która nie była wystarczająco skomunikowana, stały się na lata symbolem korporacyjnego koszmaru. To wtedy ukuto zwrot Mordor na Domaniewskiej, a ci, którzy ewentualnie mogli się nim poczuć dotknięci, tylko potakiwali, gdy nazywano ich orkami. Dopiero na początku drugiej dekady XXI wieku Służewiec doczekał się uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które – choć nie brakowało głosów, że to ostatnia okazja, by przełamać tam biurową monokulturę – w dużej mierze sankcjonowały to, co już się dokonało. Tak właśnie (nie)działa urbanistyka w Polsce.

Nie minęło dużo czasu, a i te plany okazały się nieadekwatne. Na Służewiec zaczęły bowiem wchodzić inwestycje mieszkaniowe. Najpierw nieśmiało, lokując się gdzieś na jego peryferiach. To był jednak dopiero początek – gdy ceny eksplodowały, deweloperzy zaczęli zajmować już nie tylko puste działki. Byli gotowi burzyć dwudziestoletnie biurowce, by na ich miejscu stawiać apartamentowce. Proces przyspieszyła jeszcze pandemia koronawirusa, która na jakiś czas pod znakiem zapytania postawiła przyszłe zapotrzebowanie na powierzchnię biurową.

Nie bez znaczenia był też fakt, że w tym samym czasie inwestycje biurowe zaczęły się przenosić do lepiej skomunikowanych części miasta, takich jak – skądinąd także poprzemysłowa – Wola, a właściciele biurowców zastanawiali się, czy warto podnosić ich standard do poziomu oferowanego już gdzie indziej, czy może lepiej skorzystać z boomu w innym sektorze rynku.

Wykręcona ręka rynku i "powtórka z rozrywki"

I właśnie wtedy w polskim prawie pojawiła się procedura Lex Deweloper, umożliwiająca obchodzenie zapisów planów miejscowych. A Służewiec z dnia na dzień stał się przedmiotem kolejnej fazy eksperymentu. I tu bodaj po raz pierwszy jego wyniki były naprawdę zaskakujące. Gdy zmiana w prawie wchodziła w życie, jawiła się jako rozmiękczanie i tak już niezbyt mocnej planistyki. W praktyce okazała się jednak narzędziem, które zbalansowało szybkość WZ-tek i kontrolę samorządu. Umożliwiła stawianie deweloperom warunków: coś za coś. I właśnie na Służewcu znajdziemy jeden z najlepszych (i najbardziej kosztownych dla inwestora, a pośrednio dla tych, którzy kupili od niego mieszkania) przykładów zastosowania tej procedury: szkołę przy ulicy Konstruktorskiej projektu WWAA („A-m" nr 9/2025), za którą deweloper wyburzający pobliskie biurowce pod mieszkania zapłacił 38 mln zł.

Czytaj także: Organizm, który żywi się własnym ogonem. Między falą wyburzeń a klątwą monofunkcyjności na warszawskim Mordorze

Rynkowe mechanizmy znów okazały się więc na tyle silne, że zanim ktokolwiek zadał sobie pytanie, czy wpuszczanie mieszkań między biura to na pewno dobry pomysł i czy miasto stać na poniesienie tej części kosztów, która niechybnie na nie spadnie, pierwsze lokale były już zasiedlone. Ale nowa procedura pozwoliła uniknąć błędów, których ofiarą padało wiele wcześniejszych osiedli deweloperskich w całej Polsce, i które do dziś borykają się z brakiem podstawowej infrastruktury – czyli np. szkoły. Podsumowując tę fazę eksperymentu można więc powiedzieć, że z jednej strony mieliśmy powtórkę z rozrywki, ale z drugiej – spełnił się postulat urbanistów: biurowa monokultura została przełamana, a tu i ówdzie Służewiec zaczął nawet przypominać miasto piętnastominutowe. Z usługami w parterach, stosunkowo wąskimi ulicami, ścieżkami rowerowymi i – wciąż – ogromną liczbą miejsc pracy niemal na miejscu. I szkołą, do której dzieci mogą samodzielnie dojechać rowerami.

Uwagi na marginesie. Pomniki dawnego myślenia o mieście

Lex Deweloper nie jest jednak lekarstwem na wszystkie problemy. Nie ma też gwarancji, że skutki jego użycia zawsze będą pozytywne. Na samym Służewcu można też znaleźć dramatyczne przykłady tego, co dzieje się, gdy miasto nie jest w stanie wykazać się elastycznością. Potężna, dramatycznie przeskalowana Marynarska, gdy ją budowano, przecinała na pół dzielnicę biurową. Dekadę później jest autostradą w środku miasta, kończącą się w dodatku węzłem z trasą NS, która być może nie powstanie nigdy, a jeśli już, to nieprędko i – miejmy nadzieję – nie w formie trasy szybkiego ruchu.

Bez oglądania się na otoczenie, swoje robią też kolejarze. Pod wiaduktem Marynarskiej wciąż działa przystanek PKP Służewiec, na którym zatrzymują się niektóre pociągi dalekobieżne. Robią to jednak raczej z myślą o tych, którzy będą się tu przesiadać do pociągów na pobliskie lotnisko Chopina, niż o tych, którzy mają biznesowe spotkanie na Służewcu, gdzie ze stacji wciąż nie da się dojść do biurowej dzielnicy ani nawet do pobliskiej pętli tramwajowej bez kluczenia i wspinania się po schodach.

To wielkie i trwałe pomniki dawnego myślenia o mieście, którego nie zdążyliśmy skorygować żadnym lex drogowiec czy lex kolejarz. Małymi jego pomnikami są na Służewcu płoty utrudniające komunikację między osiedlami i ograniczające dostęp do wywalczonych przez mieszkańców terenów zielonych.

A jednak po stronie wniosków ze służewieckiego eksperymentu nie zapisuję tego, że się nie udało, tylko to, że da się wypracować mechanizmy mitygujące. Tak samo, jak na szkołę przy Konstruktorskiej, patrzę na park linearny wzdłuż linii kolejowej, czy – jeszcze bardziej – na zachowaną zieleń w śladzie dawnej bocznicy. To małe interwencje, które – zwykle dzięki determinacji samych mieszkańców i bez pomocy żadnego specjalnego lex – sprawiają, że Mordor staje się znośnym miejscem do życia. Nie niwelują wszystkich jego wad, nawet nie próbują się z nimi mierzyć, ale składają się na końcowy efekt, pokazując, że użytkownicy miasta nie są bez szans w grze z kapitałem.

Z eksperymentu Służewiec dowiedzieliśmy się, że nawet jeśli uda się kiedyś uchwalić idealne przepisy, a potem przyjąć najdoskonalsze plany miejscowe i jeszcze zaprojektować najbardziej przyjazne miasta na świecie, to niewidzialna ręka rynku i tak znajdzie sposób, żeby nas zaskoczyć, i całą tę pracę spróbować odesłać do lamusa. Jednocześnie jest to więc dowód, że trzeba planować i myśleć perspektywicznie o przestrzeni w wielkiej skali (bo przecież części przywar Mordoru można było uniknąć), a z drugiej – że nie można w tym planowaniu być dogmatycznym. Musi być jakaś elastyczna przestrzeń, jakiś margines na wolne wnioski, zaskakujące inicjatywy, eksperymenty, ale też na nieuchronnie związane z tym błędy. Jak się bowiem okazuje, to właśnie na tym marginesie mogą zostać zapisane najciekawsze rozdziały polskiej urbanistyki. I tak będzie zawsze. Do krańca postępu.