Spis treści
Przyszłość Mordoru: Mieszkania na gruzach biurowców
Fala wyburzeń, która w najbliższych latach nawiedzi Służewiec Przemysłowy, rozpoczęła się dokładnie tam, gdzie przed laty zainicjowano biurową zabudowę tej części Warszawy – w Curtis Plaza. Budynek uznawany za kamień węgielny „Mordoru” i wzniesiony w 1992 roku, w 2024 roku został przeznaczony do rozbiórki. Na jego miejscu prawdopodobnie powstanie prywatny akademik.
Czytaj także: Mieszkania na Marsie. 4 z 9 biurowców zostały już wyburzone i zastąpione mieszkaniami. Okazuje się, że to dopiero początek
Na terenie kolejnych wyburzonych biurowców – rozebranych w 2024 roku Marsa, Jupitera i Galaxy – obecnie dobiega końca budowa osiedla Modern Mokotów, realizowana w trybie tzw. ustawy Lex Deweloper. Inwestycji realizowanych w tym trybie jest coraz więcej, a stopniowe wypieranie biurowców przez zabudowę mieszkaniową stało się głównym czynnikiem kształtującym najbliższa przyszłość Mordoru.
Przykładowo przy ul. Obrzeżnej 7 firma Selectro planuje rozbiórkę długiego, niebiesko-białego budynku z połowy lat 80., położonego ok. 350 m od Galerii Mokotów. Z klei Spółka Marynarska Living Project chce wyburzyć pięć biurowców i magazyn u zbiegu ul. Marynarskiej i Wynalazek (w tym biurowce Marynarska Passage i Wynalazek Tower), a na ich miejscu postawić ok. 529 mieszkań. Rozpoczęły się również konsultacje dotyczące rozbiórki dwukondygnacyjnego biurowca przy ul. Postępu 12, stojącego nieopodal skrzyżowania z ul. Cybernetyki.
i
Najmłodszy z budynków, jaki zostanie zburzony w stolicy po 1989 r.
We wrześniu bieżącego roku firma deweloperska Yareal złożyła wniosek o pozwolenie na rozbiórkę biurowca przy ul. Konstruktorskiej 4, zaprojektowanego przez pracownię architektury Kuryłowicz & Associates. Jest to o tyle szczególna sytuacja, że tak zwany Multimedialny Dom Plusa ma dopiero 10 lat. Tym samym - jeśli rozbiórka dojdzie do skutku - stanie się najmłodszym budynkiem, jaki został zburzony w Warszawie po 1989 r.
Czytaj także: Przyjrzyjcie się dobrze - tak znika cały styl architektoniczny w Polsce
Planowana inwestycja, która znajduje się obecnie w fazie uzyskiwania pozwolenia na budowę, przewiduje realizację osiedla mieszkaniowego z zielonym dziedzińcem, przeznaczonego dla około 250 rodzin. Zabudowa miałaby powstać w obrysie istniejącego biurowca, przy jednoczesnym wykorzystaniu części jego konstrukcji. Trudno dziś wskazać dokładny termin zakończenia prac – najprawdopodobniej jest to kwestia kilku najbliższych lat.
Jak przyznaje inwestor, budynek jest obecnie w 100 proc. wynajęty, a "umowa z jedynym najemcą pozostaje wiążąca co najmniej do 2027 r." Planowana zmiana funkcji budynku z biurowej na mieszkaniową "przewiduje maksymalne możliwe wykorzystanie istniejącej konstrukcji, w szczególności zachowania podziemnej części mieszczącej garaż na ponad 300 samochodów oraz odzysk materiałów budowlanych i ponowne wykorzystanie elementów z rozbiórki".
Czytaj także: Co było, a nie jest, nie pisze się w rejestr - a powinno. Rozmowy o wyburzeniach na Kongresie Nowej Mobilności w Katowicach
Dotychczasowy właściciel obiektu podejmował próby znalezienia nowych najemców lub inwestora zainteresowanego biurowcem, jednak bez powodzenia. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren ten może zostać przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. Jak przekonuje inwestor,
"Projekt powstaje w oparciu o analizy dotyczące maksymalnego wykorzystania materiałów z rozbiórki i elementów konstrukcji w ramach gospodarki obiegu zamkniętego".
i
Założenia projektu wydają się obiecujące, zwłaszcza w części dotyczącej ponownego wykorzystania konstrukcji biurowca. Do tego rodzaju deklaracji warto jednak podchodzić z dystansem. Po pierwsze, inwestor na późniejszych etapach realizacji nie będzie zobowiązany do rozliczenia się z tych zapowiedzi. Po drugie - choć sama idea ponownego użycia konstrukcji jest słuszna, to nie zapominajmy, że poprzedza ją decyzja o wyburzeniu. Jak zauważa Artur Celiński:
Deklaruje się (...), że rozbiórka będzie ograniczona, a elementy zostaną ponownie wykorzystane – przynajmniej taki jest zamiar. Mam jednak poczucie, że w tym przypadku została przekroczona pewna granica i powinniśmy na to zareagować. Trzeba zadawać pytania: w jaki sposób rozbiórka została przemyślana, czy rzeczywiście jest konieczna, a jeśli tak, to czy wykonano szczegółowy spis inwentarza, aby upewnić się, że wszystkie nadające się do ponownego użycia elementy faktycznie zostaną odzyskane?
Budynki "uszyte na miarę" mają najmniejsze szansę na przetrwanie
Architekci coraz częściej podnoszą temat wyburzeń. Także podczas tegorocznego Kongresu Nowej Mobilności powracał on wielokrotnie. W trakcie panelu „Green Might Mean Less? When Law Falls Behind Truly Sustainable Architecture” („Zielone może znaczyć mniej? Kiedy prawo nie nadąża za naprawdę zrównoważoną architekturą”), w którym Artur Celiński rozmawiał z Moniką Arczyńską, Kacprem Kępińskim, Piotrem Grochowskim i Karoliną Tulkowską-Słyk, uczestnicy zgodzili się, że tak jak powszechny jest zakaz budowania w określonych sytuacjach, tak samo należałoby rozważyć wprowadzenie zakazu burzenia.
Architekci zwracali uwagę, że „ślepe” podążanie za wymogami certyfikatów ekologicznych, takich jak BREEAM czy LEED, nie zawsze prowadzi do powstawania naprawdę zrównoważonej architektury. Najbardziej zrównoważone okazują się budynki elastyczne, które można w przyszłości dostosować do nowych funkcji zamiast wyburzać. Pokrywa się to z obecną sytuacją budynku biurowego pry ul. Konstruktorskiej 4. Za firmą deweloperską Yareal:
Kluczową cechą istniejącego budynku biurowego [przy ul. Konstruktorskiej] jest fakt, iż został zaprojektowany i wybudowany w modelu „szycia na miarę”. Biurowiec powstał jako siedziba pojedynczego najemcy – operatora telekomunikacyjnego. (...) Z uwagi na przyjęte rozwiązania konstrukcyjne, w istniejącym budynku nie ma realnej możliwości przeprowadzenia aranżacji przestrzeni biurowej na wynajem, odpowiadającej aktualnym oczekiwaniom potencjalnych najemców.
i
Muzeum Architektury we Wrocławiu. Budynek nigdy nie jest skończonym dziełem
Motyw rozbiórki i „śmierci” budynków zostaje podejmowany nie tylko w dyskusjach, ale także działaniach. W nieoczywisty sposób robi to zwycięska koncepcja przebudowy i rozbudowy Muzeum Architektury we Wrocławiu. I Nagrodę zdobyła warszawska pracownia TŁO Michał Sikorski Architekt (zespół autorski: Michał Sikorski, Nicolo Signori, Anna Nauwaldt, Michalina Kubiak, Natalia Budnik; współpraca: Jan Jabłoński, Mateusz Zawadzki, Pola Machińska, Justyna Zawada, Michał Salamonowicz, Aleksandra Kędziorek, MIOVIZ, Fundacja BRDA). Autorzy zwycięskiego projektu podkreślają:
Nowy budynek projektujemy jako wielkoskalową „półkę” na eksponaty – fragmenty budynków rozebranych lub modernizowanych, które już są – lub w przyszłości będą – w posiadaniu Muzeum. Tak projektowany budynek jest zarówno tłem dla ekspozycji, jak i sam staje się częścią kolekcji. W tym projekcie zawarliśmy kilkuletnie przemyślenia i ambicje związane z współczesną architekturą i wtórnym użyciem materiałów budowlanych. (...) Projekt konkursowy nie jest skończonym dziełem, ale początkiem narracji tworzonej w synergii z Muzeum, zaproszeniem do zrobienia inwestycji publicznej inaczej.
i
Przedstawienie budynku jako nigdy niedokończonego dzieła, powiązanego nie tylko z przyszłym losem wykorzystanych materiałów, ale w konsekwencji także z przyszłością całej planety, uwydatnia potrzebę rozmowy o tym, co dzieje się z architekturą, gdy przestaje pełnić swoją pierwotną funkcję. Bez takiej refleksji budynki będą nadal znikać bez śladu, a nam pozostanie jedynie katalog „korzyści” oferowanych przez dewelopera – który przesłania kluczową decyzję: o wyburzeniu.
