Organizm, który żywi się własnym ogonem. Między falą wyburzeń a klątwą monofunkcyjności na warszawskim Mordorze

Poniższy tekst powstał z fragmentów artykułu „Organizm, który żywi się własnym ogonem”, opublikowanego w dziale Konteksty listopadowego wydania Architektury-murator. W wersji papierowej magazynu więcej miejsca poświęcono konkretnym inwestycjom realizowanym na terenie warszawskiego Mordoru – w tym kompleksowi biurowemu Diuna, osiedlu mieszkaniowemu Modern Mokotów, a także projektom, które powstaną na Służewcu w najbliższym czasie w ramach ustawy lex deweloper. Pełna wersja tekstu znajduje się tutaj.

Służewski grunt pod eksperyment

Lata dziewięćdziesiąte obfitują w Polsce w „pierwsze” realizacje. W 1992 roku w Warszawie, u zbiegu ulic Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej, otwiera się pierwsza restauracja McDonald’s. Po tak uroczystym otwarciu, z pieca nie poleje się surówka, tylko ketchup – komentuje huczne wydarzenie „Kronika filmowa” z 1 lipca 1992 roku, a protokół powitania Big Maca zostaje porównany do wizyty prezydenta Busha. Tego samego roku w Szczecinie do użytku zostaje oddany Pazim – pierwsze centrum biznesowe z „prawdziwego zdarzenia”, którego bryła zbliżona jest do szklanego, cylindrycznego wieżowca. Rok później w Warszawie powstaje pierwsza galeria handlowa – Panorama – której elewacje pokrywa niebieskie szkło, a wnętrza zostają wykończone kamieniem sprowadzonym z Włoch, Brazylii i Indii i uzupełnione o egzotyczne rośliny.

Czytaj także: Architektura lat 90. bez nostalgii i czułych opowieści

Otwarcie na zagraniczne materiały, technologie, narracje i standardy ukształtowało ówczesne realizacje w sposób szczególny. Rozpoczęło się poszukiwanie własnej tożsamości i form wyrazu. Domy prywatne zaczęły obrastać w tralki i gipsowe figurki, a budynki usługowe pozwoliły sobie na szaleństwo form i kolorów, sięgając po lustrzane ściany kurtynowe, oryginalne okładziny i pastele. W tym okresie nie tylko przyszłość, ale i teraźniejszość wydawała się momentami nieznana. 

Futurystyczny trendsetter

W takich warunkach – pełnych spontaniczności, odwagi i testowania rzeczywistości – na świat przychodzi biurowiec Curtis Plaza, zaprojektowany przez pracownię architektoniczną Geokart Projekt. Głównymi architektami są Mirosław Kartowicz i Romuald Welder. Po zakończeniu budowy w 1992 roku, biurowiec zostaje wybrany przez Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa budową roku. To pierwszy biurowiec typu open-space w stolicy, dodatkowo wyposażony w nowoczesne systemy klimatyzacji. Sześciokondygnacyjny budynek zostaje obłożony śnieżnobiałymi panelami, które zostały przecięte pasami niebieskich przeszkleń. Anna Cymer, w książce „Długie lata 90. Architektura w Polsce czasów transformacji” pisze:

„Przeszklony dach nad atrium, białe okładziny ścian, zaokrąglone naroża galerii, widowiskowy żyrandol zwisający z sufitu na długości kilku kondygnacji nadawały wnętrzu Curtis Plaza wyjątkowego, eleganckiego, a zarazem futurystycznego wyrazu, jakiego wcześniej nie widywało się w polskich biurowcach.”

Curtis Plaza staje się pionierem na kilku płaszczyznach. Oddany do użytku w 1995 roku budynek jest nie tylko pierwszym w Polsce nowoczesnym biurowcem, ale też pierwszym obiektem wzniesionym na poprzemysłowych terenach warszawskiego Służewca. 

Obszar ten miał w tamtym czasie spore doświadczenie w byciu monokulturą. Najpierw rolną – gdy w 1938 roku, w momencie włączenia go w granice Warszawy, był jeszcze wsią – a później przemysłową, gdy w 1951 roku zapadła decyzja o utworzeniu w tym miejscu dzielnicy przemysłowej. Powstanie biurowca w tej konkretnej lokalizacji przyjęto z rezerwą, Mimo to szybko okazało się, że nie będzie on odosobnionym przypadkiem. Do 2019 w tym rejonie miasta wzniesiono 83 budynki biurowe, a ostatni z nich powstał w 2020 roku. 

Czy Curtis Plaza domyślał się, że okaże się kamieniem węgielnym dla niesławnego Mordoru? Być może, skoro atuty poprzemysłowego Służewca nie były wyjątkowe dla jednej inwestycji, ale stanowiły opcję dla innych potencjalnych biurowców. Anna Cymer, we wspomnianej wyżej publikacji pisze:

„[zakłady] Działały tu przez prawie pół wieku, a po 1989 roku podzieliły los wielu państwowych przedsiębiorstw: fabryki zlikwidowano lub sprywatyzowano, a jedynym po nich majątkiem często pozostawał tylko grunt i budynki. Pełen takich upadłych przedsiębiorstw, a zarazem świetnie wyposażony w infrastrukturę Służewiec okazał się doskonałym terenem do inwestycji.”

Z drugiej strony, biurowiec-pionier nie miał żadnego interesu w zastanawianiu się, co powstanie w jego najbliższej okolicy. Podobnie zresztą jak jego kolejni sąsiedzi, którzy prędzej dążyli do zdobycia monopolu, niż do jakiejkolwiek formy współpracy.

Mordor: maszyna, organizm czy marka?

Mordor wyrósł w czasach młodego, pozornie „bajkowego” kapitalizmu. Z czasem jednak Służewiec Przemysłowy obrócił zasady kapitalizmu przeciwko niemu samemu, tworząc zamkniętą enklawę ograniczającą swobodę przemieszczania (korki) i funkcjonowania (brak terenów zielonych i usług). Trudno porównać logikę tego miejsca do czegokolwiek. Z perspektywy czasu „ekspansja biurowców” może sprawiać wrażenie, jakby Mordor rozwijał się według przejrzystych, niemal mechanicznych zasad. Metafora maszyny jest jednak użyteczna wtedy, gdy możemy przewidzieć kolejne etapy „działania” obszaru lub budynku – chociażby przy analizie cyklu życia architektury. Tymczasem biurowce Mordoru, powstające bez odgórnych wytycznych, stworzyły coś bliższego samodzielnemu organizmowi, w którym wiele procesów zachodzi niezależnie od świata zewnętrznego. Ale i tę metaforę łatwo jest podważyć, bo procesy zachodzące w ciele mają na celu podtrzymanie życia, a w Mordorze każdy organ działa wyłącznie we własnym interesie. Pod tym względem najbliżej mu do… kolonii bakterii.

Jedynie rozwój biurowego Służewca dorównywał zawrotnemu tempu rosnącej rozpoznawalności tego miejsca. Nowo powstające biurowce wyraźnie różniły się od swoich poprzedników. Będąc ucieleśnieniem aktualnych trendów i standardów nowoczesności, nieustannie ewoluowały wraz z nimi. I tak, w latach 90. nowoczesność była utożsamiana z wolnością. Wypunktowana przez Annę Cymer futurystyczność biurowca Curtis Plaza znajduje swoją kontynuację w nazwach budynków wchodzących w skład kompleksu Empark Mokotów Business Park – Mars, Galaxy, Jupiter, Mercury, Neptun, Sirius, Orion, Saturn i Taurus. Większość z nich powstała w latach 90. Choć miały stosunkowo niewielkie okna i brakowało w nich open space’ów, wciąż mogły uchodzić za nowoczesne – decydowały o tym m.in. podwieszane sufity, łącza światłowodowe i klimatyzacja.

Czytaj także: Ponury Żniwiarz zbliża się do granic Mordoru. Zniknąć ma zaledwie 10-letni biurowiec

Współcześnie „ich” nowoczesność uchodzi za skrajnie przestarzałą. Najlepiej świadczy o tym los Marsa, Jupitera i Galaxy – najstarsze z biurowców zostały już rozebrane. Niedawno spółka Archicom złożyła wniosek o pozwolenie na rozbiórkę kolejnych budynków: Saturna, a następnie także Syriusza i Oriona. Wydaje się to spodziewaną konsekwencją tego, że Mordor pustoszeje. Jak podaje Raport Służewiec 2024 przygotowany przez firmę Savills, na koniec 2024 r. wskaźnik pustostanów wyniósł ok. 19,7%. Aż 56% tej powierzchni pozostaje niewynajęta od 3 lat i można je zaliczyć do tzw. pustostanów strukturalnych.

Mieszkania na Marsie

Przewidywana fala wyburzeń, która w najbliższych latach nawiedzi Mordor, rozpoczyna się w tym samym miejscu, w którym swój początek miała zabudowa biurowa: w Curtis Plaza. W 2024 roku ruszyła rozbiórka tego zaledwie 30 letniego budynku, a na jego miejscu najpewniej powstanie prywatny akademik. Na terenie kolejnych wyburzonych biurowców – rozebranych w 2024 roku Marsa, Jupitera i Galaxy – obecnie dobiega końca budowa osiedla Modern Mokotów. Za projekt realizacji odpowiada biuro BBGK. Inwestorzy – Archicom i Echo Investment – korzystają w tym przypadku z możliwości, jakie daje im Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwana potocznie specustawą mieszkaniową lub Lex Deweloper. Inwestycji realizowanych w tym trybie jest coraz więcej, a stopniowe wypieranie biurowców przez zabudowę mieszkaniową stało się głównym czynnikiem kształtującym najbliższa przyszłość Mordoru.

Szkodliwe zaciskanie zębów 

Czy Mordor zyska szansę na wewnętrzny balans? Wydaje się, że jego los leży dziś w rękach inwestorów. Deklaracje składane w ramach specustawy mieszkaniowej – takie jak budowa szkoły, parku czy ścieżki rowerowej – po zrealizowaniu mogą zbliżyć Mordor do zdrowego organizmu, którego organy nie pracują wyłącznie na własny rachunek, ale w interesie całości. Jeśli deweloperzy wywiążą się z obietnic, to tereny zielone (łączące dotąd odrębne enklawy), rowery, piesi i placówki oświatowe mogą stać się generatorami ruchu wewnątrz Służewca. To byłoby jakościową zmianą wobec obecnego układu, w którym zabudowa zdominowana przez biurowce funkcjonuje praktycznie tylko w dwóch kierunkach: rano do środka, wieczorem na zewnątrz.

Perspektywy są tak obiecujące, że chciałoby się już teraz ogłosić klasyczny happy end. Ale każda moneta ma dwie strony – w tym przypadku drugą stroną jest fala wyburzeń, która stopniowo zalewa teren poprzemysłowego Służewca. Dosłownie przed chwilą, we wrześniu br., firma deweloperska Yareal złożyła wniosek o pozwolenie na rozbiórkę biurowca przy ul. Konstruktorskiej 4. Tak zwany Multimedialny Dom Plusa ma dopiero 10 lat.

Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy trend wyburzeń zasługuje na miano bezrefleksyjnego. Na pewno charakteryzuje go „zaciskanie zębów” w imię innych korzyści. Pozostając w universum organizmu i ciała, najprościej będzie przyrównać (zarówno te zrealizowane, jak i planowane) rozbiórki do depilacji. Wiadomo, że moment oderwania plastra będzie boleć, więc najlepiej zrobić to szybko i poczekać, aż pieczenie minie. W przypadku wyburzeń pieczenie okazuje się synonimem dyskusji, która – jeśli nie zadbamy chociażby o wprowadzenie odpowiednich regulacji – zniknie chwilę po zrównaniu budynku z ziemią.