Spis treści
Działka z potencjałem. Zaczęło się od sklepu HIT
Gdy w 1995 r. otwierano pierwszy odcinek warszawskiego metra, w pobliżu końcowej stacji Kabaty nie było praktycznie nic. Dziś rozciągają się tu gęste osiedla, ulice pękają w szwach od samochodów, pełno jest lokali gastronomicznych, usług, sklepów, kawiarni. A przy samym wyjściu z metra, gdzie niegdyś rozciągały się tylko puste pola – ogromna działka z jeszcze większym potencjałem.
Otwarcie w tym miejscu w 1999 r. supermarketu HIT było dla tej części Ursynowa prawdziwą rewolucją. Pierwszy duży obiekt handlowy w okolicy momentalnie zaczął skupiać wokół siebie życie. Niska hala z charakterystyczną pomarańczową piramidą przy wejściu przyciągała wzrok już z daleka. Ludzie zjeżdżali tu na zakupy nawet z sąsiednich dzielnic, a parking przed sklepem przy al. KEN 14 szybko zaczął służyć jako nieformalny parking P+R dla osób z podwarszawskich gmin przesiadających się do metra. (Prawdziwy obiekt P+R, przez lata zapowiadany, ostatecznie nigdy nie powstał).
TESCO, Galeria Kabaty i projekt mixed-use z zielenią
Z czasem miejsce sklepu HIT zajęło TESCO – i zostało tu na długo, bo aż do pandemii. I to mimo śmiałych planów, żeby wybudować w tym miejscu Galerię Kabaty projektu MOFO Architekci. Firma Kabaty Investments planowała ogromny, ośmiokondygnacyjny obiekt oferujący 43 tys. m kw. powierzchni handlowej i liczne sale kinowe, z podziemnym garażem na 1600 miejsc i ogrodem na dachu. Inwestycji stawili jednak opór mieszkańcy, a także część dzielnicowych radnych. Był też problem z uzyskaniem decyzji środowiskowej. Ostatecznie deweloper dał za wygraną i w 2019 r. sprzedał działkę firmie Echo Investments.
- Czytaj też: Krzywy stół i spirala z betonu. To nie rzeźby, to sprzęt do sportu. A wszystko w typowej „sypialni”
i
W 2020 r. nowy właściciel przedstawił zupełnie inny pomysł na ogromną działkę przy metrze Kabaty. Projektanci z WWAA i MOFO Architekci zaproponowali „miastotwórczy i wielofunkcyjny projekt”, skupiony wokół zielonej skarpy łączącej budynki mieszkalne, handlowe oraz usługowe. Była to wizja zgodna z planem miejscowym, który przewidywał na działkach miks funkcji z przewagą handlu i usług. Inwestor porównywał swój projekt do Browarów Warszawskich i łódzkiej Fuzji, a kluczową rolę miała odgrywać zieleń.
Architekci położyli duży nacisk na jakość przestrzeni społecznej. Projekt zakłada stworzenie nowego, ogólnodostępnego parku – ogrodu na skarpie. Od strony wschodniej ku zachodowi działka będzie łagodnie się wznosić, by dać więcej miejsca dla zieleni i schować część zabudowy pod powierzchnią. Dzięki podniesieniu budynków mieszkalnych na filarach, ogród połączy się z istniejącym skwerem przy ul. Sępa Sarzyńskiego. W narożniku al. KEN i ulicy Wąwozowej, przy samym wyjściu z metra, projektanci proponują miejski i otwarty dla wszystkich Plac Kabacki, który stanie się atrakcyjnym miejscem spotkań, z kawiarniami, ogródkami restauracyjnymi, zielenią, fontannami i małą architekturą. Sercem projektu będzie Oranżeria – przeszklona, jasna i nowoczesna hala restauracyjna
– czytamy w komunikacie prasowym Echo Investments z września 2020 r.
Wśród mieszkańców koncepcja wzbudziła mieszane uczucia, jednak wielu chwaliło wielofunkcyjność planowanego kompleksu i dużą liczbę drzew. Gdy w 2022 r. wyburzono pozostałości po supermarkecie, mogło się wydawać, że realizacja projektu ruszy lada moment. Stało się jednak inaczej.
Deweloper zmienia kurs. Priorytetem – mieszkania
Wkrótce okazało się, że pandemia mocno zmieniła realia rynku, a wraz z nimi zmieniły się plany dewelopera. Przedsmak tego dała inwestycja Rytm Kabat, która powstała w latach 2022–2023 r. na obrzeżach terenu po TESCO. Firma Echo Investments wybudowała 288 mieszkań o powierzchni od 45 do 102 m kw. – według projektu pracowni WWAA powstał szereg połączonych w jedną ścianę budynków o zróżnicowanych elewacjach, z tarasami na dachach.
Grunt, na którym powstały bloki, był w planie miejscowym przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, jednak na pozostałej części działki MPZP przewidywał głównie usługi i handel. Właściciel terenu nie był już jednak zainteresowany prezentowaną wcześniej koncepcją projektu mixed-use. W połowie 2024 r. zaproponował zupełnie nową, w której pierwsze skrzypce grała mieszkaniówka.
Teren przy metrze Kabaty należy do Grupy Echo Investment od pięciu lat. Najnowsza propozycja przemiany tego miejsca obejmuje realizację wielorodzinnych budynków mieszkalnych z usługami w parterach. Taka metamorfoza będzie realizowana, wyłącznie po zgodzie stołecznego samorządu, na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej (...). Prezentowana wizja jest zgodna z przyjętymi w Warszawie lokalnymi standardami urbanistycznymi i architektonicznymi. Uzyskała też pozytywną opinię Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy
– podkreślał w czerwcu 2024 r. inwestor.
Jak widać, zmiana koncepcji była radykalna, a do tego niezgodna z MPZP i wymagająca trybu lex deweloper. Projektant, pracownia WWAA, zaproponował otwarte osiedle na ok. 500 mieszkań (od 1 do 5 pokojów), skupione wokół placu (3500 m kw.) nazwanego roboczo Rynkiem Kabackim. Na skraju osiedla, tuż przy wejściu do metra zaplanowano 11-kondygnacyjną dominantę, równą wysokością wieży po przeciwnej stronie skrzyżowania. Wzdłuż al. KEN zaplanowano bloki 6-piętrowe, zaś w głębi działki o wysokości od 2 do 5 pięter.
Około 1/5 powierzchni inwestycji przeznaczono na usługi, w tym duży sklep spożywczy na poziomie -1 dostępny wprost z placu oraz restauracje i kawiarnie. Celem było stworzenie osiedla z wyraźnym centrum, atrakcyjnym także dla mieszkańców okolicy. Wewnątrz osiedla nie przewidziano ruchu samochodowego, a piesze alejki, skwery i zieleńce. Planowano, że powierzchnia biologicznie czynna zajmie 30% terenu. Inwestor obiecywał także remont okolicznych ulic oraz wyrażał gotowość do rozbudowy szkoły podstawowej przy ul. Jerzego Zaruby 7.
Szybko okazało się, że nowa propozycja nie przypadła do gustu mieszkańcom okolicy. Jedni obawiali się kłopotów z parkowaniem po wybudowaniu kolejnych bloków, inni byli rozczarowani, że nie zostanie zrealizowana poprzednia koncepcja. „Wielkie oszustwo”, „nie tak to miało wyglądać”, „na Kabatach coraz bardziej chów klatkowy” – skarżyli się w mediach społecznościowych mieszkańcy tej części Ursynowa. Wielu wyrażało żal, iż w dzielnicy stale przybywa mieszkań, zaś kurczy się oferta handlowa (zamknięte TESCO było jedynym w okolicy sklepem wielkopowierzchniowym) oraz rozrywkowa (w 2025 r. pod mieszkaniówkę wyburzono jedyny na Ursynowie multipleks).
W odpowiedzi na te głosy – oraz w zgodzie z wymogami procedur lex deweloper – inwestor zorganizował konsultacje społeczne, a właściwie „dialog o inwestycji”. W spotkaniu na żywo udział wzięło 110 osób, zaś w spotkaniu online 139 osób (późniejsze nagranie miało 674 wyświetlenia). Uczestnicy przede wszystkim domagali się albo inwestycji zgodnej z planem miejscowym, albo przynajmniej z przewagą handlu i usług. Większość mieszkańców podkreślała, że w okolicy brakuje dużych sklepów, przychodni, aptek, restauracji, obiektów kultury. Postulowali także zmniejszenie skali zabudowy mieszkaniowej i zwiększenie liczby miejsc parkingowych. Wiele osób chciało także zwiększenia udziału zieleni w projekcie.
- Czytaj też: Cztery domy od jednej pracowni na Zielonym Ursynowie. Każdy inny, a tworzą spójną całość
Wizja po konsultacjach. Urzędnicy chwalą, mieszkańcy wytykają
Po konsultacjach społecznych i negocjacjach z miastem koncepcja inwestora została zmodyfikowana, choć nie były to zmiany radykalne. Kluczowe z nich to:
- obniżenie stanowiącej dominantę wieży o 1 kondygnację (do 10),
- redukcja liczby mieszkań z 500 do 410,
- dwukrotne zwiększenie liczby drzew do zasadzenia (do 280),
- przekazanie miastu lokali użytkowych o łącznej powierzchni ok. 460 m kw. (w tym lokal pod pierwszą w okolicy publiczną przychodnię),
- przekazanie miastu 150 miejsc parkingowych w garażu podziemnym do wykorzystania w formule „Park & Ride”,
- partycypacja dewelopera w modernizacji okolicznego układu drogowego za kwotę ok. 30 mln zł (w tym przebudowa ulicy Iwanowa-Szajnowicza na woonerf).
Pod koniec listopada 2025 r. deweloper (należąca do grupy Echo Investment firma Archicom) wykonał decydujący krok: złożył wniosek o lex deweloper dla inwestycji na działce po TESCO. O tym, czy go przyjąć, Rada Warszawy zadecyduje w lutym 2026 r.
Choć miejskie władze chwaliły te zmiany jako rozsądny kompromis, nie przekonało to przeciwników inwestycji. W styczniu 2026 r. opozycja w Radzie Dzielnicy Ursynów próbowała przegłosować stanowisko odrzucające propozycję dewelopera. Radni wytykali koncepcji przede wszystkim zbyt małą liczbę miejsc parkingowych (0,8 na mieszkanie), która ich zdaniem spowoduje zalanie okolicy parkującymi wszędzie samochodami. Podnosili także, że wobec potencjalnych zysków dewelopera uzyskane ustępstwa na rzecz miasta są niewielkie. Ich stanowisko zostało jednak odrzucone w głosowaniu.
Niezależnie od tego, czy wizja firmy Archicom ostatecznie zostanie zrealizowana, jeden wniosek z całej historii nasuwa się sam: to kolejny już w Warszawie przykład kształtowania miasta pod nowych mieszkańców zamiast pod obecnych. Obecni nie potrzebują przecież setek nowych sąsiadów, a supermarketu, przychodni, usług, terenów zielonych. Miasto – uchwalając plan miejscowy – obiecało im tu dominację funkcji handlowo-usługowej. Ostatecznie jednak pod głosowanie miejskich radnych trafia projekt zagospodarowania terenu, w którym dominują nowe bloki. Po co w takim razie całe to planowanie miasta?
- Przejdź do galerii: Ursynów Północny z drona i nie tylko
