Spis treści
Lex deweloper przy Grenadierów w Warszawie. Miasto stawia opór
Inwestor musi się spieszyć – po 1 lipca 2026 r. nie będzie już można składać nowych wniosków w trybie lex deweloper. Obecne, trzecie podejście do zabudowania parkingu na Pradze-Południe (oraz fragmentu drogi wewnętrznej osiedla) może być zatem ostatnim. Specustawa mieszkaniowa z 2018 r. miała umożliwić obchodzenie zapisów MPZP za zgodą rady gminy i od początku budziła kontrowersje. Wkrótce zniknie z polskiego porządku prawnego.
Firma WAWA NOVUM OSIEM próbuje szczęścia z inwestycją przy Grenadierów od 2024 r. Pierwsze dwa wnioski zostały jednak przez miasto odrzucone. To o tyle zaskakujące, że polskie gminy przez ostatnie lata zazwyczaj z góry zgadzały się na wszelkie propozycje prywatnych firm składane w trybie lex deweloper. Rzadko korzystano z okazji, żeby przy użyciu tego narzędzia mądrze kształtować przestrzeń i dbać o jakość architektury. Tu było inaczej – urzędnicy zażądali zmian w koncepcji. Warto zatem przyjrzeć się bliżej temu, jak ta koncepcja ewoluowała i zobaczyć, jakie poprawki udało się uzyskać miastu.
Koncepcja pierwsza: 11 pięter, 38 m wysokości, 168 mieszkań
Działka, o której mowa, znajduje się na Pradze-Południe w Warszawie, na rogu ul. Grenadierów oraz Al. Stanów Zjednoczonych (północno-wschodni narożnik skrzyżowania). Obecnie znajduje się na niej prywatny parking dla mieszkańców, miejsce składowania odpadów, fragment drogi wewnętrznej pobliskiego osiedla oraz zieleń. Teren jest dobrze skomunikowany samochodowo i autobusowo, a także znajduje się niedaleko Ronda Wiatraczna z komunikacją tramwajową (a w przyszłości także ze stacją 3. linii metra). Plan miejscowy przewiduje na działce biura i handel, zaś według Studium z 2006 r. w tym rejonie „planowany jest rozwój terenów wielofunkcyjnych”.
Pierwszy wniosek o zbudowanie tu bloku deweloper złożył w 2024 r. Firma zaproponowała wielorodzinny budynek mieszkalny na planie litery „C”, z usługami w parterze i dwukondygnacyjnym garażem podziemnym. Założono zmienną wysokość bloku – do 11 kondygnacji (blisko 38 m wysokości). Na piętrach od drugiego w górę zaplanowano 168 mieszkań. Inwestycję roboczo nazwano Nowy Grochów. Z tyłu budynku inwestor przewidział plac zabaw i zieleń urządzoną. Jako korzyści z realizacji budynku wskazywał dogęszczanie miasta oraz stworzenie pierzei ulicy.
Miejskim radnym pomysł dewelopera nie przypadł do gustu. Krytykowano m.in. nadmierną wysokość budynku, wygląd elewacji oraz bardzo mały udział powierzchni biologicznie czynnej (8,5% działki). Pojawiły się też głosy sprzeciwu wobec samej chęci zabudowania parkingu, a także obawy o zacienienie sąsiednich bloków z lat 80.
Koncepcja druga: 9 pięter, 30 m wysokości, do 216 mieszkań
W 2025 r. inwestor prowadził rozmowy z urzędnikami oraz dialog z mieszkańcami. W ich wyniku deweloper zmienił firmę projektową (nowym architektem został Tomasz Urbański). Na początku 2026 r. zaproponował zmienioną koncepcję, składając kolejny wniosek w trybie lex deweloper. Tym razem firma postawiła na wielorodzinny budynek mieszkalny do 30 m wysokości (9 kondygnacji), z usługami w parterze i dwupoziomowym garażem podziemnym. Choć budynek został obniżony o 8 m i stracił dominantę, liczba mieszkań wzrosła ze 168 do nawet 216. Zaplanowano ponad 200 miejsc parkingowych pod ziemią i dodatkowych kilkanaście wzdłuż drogi osiedlowej, a także przejście bramne pośrodku budynku skracające dojście do przystanku autobusowego. Zwiększono również udział zieleni otaczającej plac zabaw oraz jej zróżnicowanie. Inwestor ponownie podkreślał korzyści urbanistyczne: stworzenie pierzei oraz uspokojenie zabudowy.
Punktem wyjścia dla naszej koncepcji było uporządkowanie niedopowiedzianego układu urbanistycznego tej części miasta, pozbawionego jednolitej zasady kompozycyjnej. W otoczeniu o zróżnicowanych wysokościach i formach zabudowy projektowana, spokojna w wyrazie bryła wprowadza klarowną kompozycję i porządkuje zróżnicowane przestrzennie tło
– podkreślał architekt.
Tę koncepcję inwestycji Nowy Grochów miasto przyjęło lepiej, lecz i ona została skrytykowana. Podczas dialogu mieszkańcy domagali się m.in. obniżenia budynku do 12 m wysokości, zmniejszenie planowanej liczby mieszkań do maksymalnie 54 oraz zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych dla dawnych i nowych mieszkańców (postulowano np., by deweloper zbudował dla obecnych mieszkańców osobny parking wielopoziomowy). W odpowiedzi firma wskazywała, że zaprojektowała tyle miejsc, ile wymagają przepisy (obiecując jednakże rozmowy z miastem w celu ewentualnego doprojektowania 22 miejsc ogólnodostępnych kosztem zieleni), zaś obniżenie budynku poskutkowałoby nieopłacalnością całej inwestycji.
Do planów dewelopera uwagi miała także Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna. Choć ogółem koncepcję urzędnicy ocenili na plus, wysunięto także szereg zastrzeżeń. Skrytykowano m.in. pomysł oddzielenia lokali usługowych od chodnika wąskim pasem zieleni (utrudniony dostęp do sklepów), to samo stanowisko postojowe dla śmieciarek i dostaw towaru (w dodatku w miejscu uciążliwym dla mieszkańców), a także „znaczną liczbę mieszkań nieprzewietrzanych, długie korytarze sprawiającewrażenie układu typowego dla budynku hotelowego, a nie mieszkalnego”. Ponownie za zbyt niski uznano też udział powierzchni biologicznie czynnej. Zwrócono również uwagę, że deweloper zaproponował podwójny szpaler drzew wzdłuż drogi osiedlowej, choć jego realizacja byłaby mało prawdopodobna przez instalacje podziemne w tym miejscu.
Koncepcja trzecia, a właściwie druga bis
Swój drugi wniosek o lex deweloper inwestor wycofał w kwietniu 2026 r. Zaledwie dwa miesiące później miasto poinformowało, iż złożył kolejny. Na pierwszy rzut oka trudno dostrzec różnicę między koncepcją trzecią a drugą. Wciąż mowa o wielorodzinnym budynku mieszkalnym z usługami w parterach i garażem podziemnym, o wysokości do 30 m (9 kondygnacji) oraz z maksymalnie 216 mieszkaniami. W planach wciąż jest przejście bramne oraz plac zabaw i zieleń na tyłach budynku. Nie zmienił się planowany wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (min. 31%), liczba miejsc parkingowych ani żaden inny istotny parametr.
Modyfikacje były w gruncie rzeczy niewielkie. Odrobinę zmieniono kształt bryły budynku, co pozwoliło wygospodarować dodatkowy teren pod powierzchnię biologicznie czynną. Poprawiono także m.in. lokalizację pomieszczeń na odpady i pomieszczeń technicznych. Jest to więc, można powiedzieć, lekka korekta poprzedniej koncepcji, uwzględniająca uwagi Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. Czy tyle wystarczy, żeby urzędnicy dali w końcu deweloperowi zielone światło?
To się dopiero okaże. Póki co swoje uwagi do nowego wniosku można zgłaszać do 26 czerwca 2026 r. na adres mailowy [email protected]. Ostateczną decyzję ws. realizacji inwestycji na parkingu przy ul. Grenadierów podejmie Rada Warszawy.
- Przejdź do galerii: 3. linia metra w Warszawie i planowane zmiany na Pradze-Południe
18
