Bajkowy splendor bez happy endu. Pałace przejmują komornicy, ceny na licytacjach od 2 do 11 milionów złotych. Chętnych brak

Spis treści

1. Wysokie koszty renowacji i brak swobody w zarządzaniu nieruchomością
2. Pałace z licytacji komorniczych najczęściej kupowane są z myślą o adaptacji 
3. Pałac w Gorzanowie. Batalia z przepisami i cofnięcia dofinansowań
4. Pałac Ossolińskich w Sterdyni. Cena wywoławcza - 13 mln zł
5. Pałac w Paszkówce. Do niedawna luksusowy hotel, teraz stoi zamknięty
6. Pałac w Niewodnikach od 10 lat pozostaje zamknięty

Wysokie koszty renowacji i brak swobody w zarządzaniu nieruchomością

Sytuacje, w których komornik przejmuje zabytkowy budynek, na przykład pałac, nie należą do rzadkości. Zajmuje go z tych samych powodów, dla których zajmuje inne nieruchomości – w celu zaspokojenia roszczeń wierzyciela, gdy dłużnik nie reguluje swoich zobowiązań. Jak podkreśla Piotr Grochowski, główny architekt w spółce Arche, która znana jest szczególnie z renowacji historycznych obiektów:

Znacznie mniej powszechne są przypadki, gdy do interwencji komorniczej dochodzi z interwencji konserwatora zabytków ze względu na zaniedbanie obiektu – choć i takie sytuacje się zdarzają. To złożone sprawy prawne, ponieważ właściciel obiektu ma często możliwość odwołania się od decyzji, co niejednokrotnie okazuje się skuteczne.

Kilka z obiektów, które odrestaurowała Grupa Arche, zostało zakupione właśnie na licytacjach komorniczych. Jak wspomina Grochowski:

"Często dowiadywaliśmy się o nich [licytacjach] dopiero wtedy, gdy ogłaszano je po raz kolejny – co pokazuje, że takie licytacje nie są zbyt szeroko nagłaśniane. Zdarzało się też, że byliśmy jedynymi licytującymi. Wśród inwestorów wciąż istnieje pewien opór – bariera wynikająca choćby z nieoczywistej lokalizacji wielu zabytkowych obiektów oraz skomplikowanych procedur”.

Czytaj także: Przemiana starej Królewskiej Papierni w Konstancinie. Arche w oparciu o stare mury chce zbudować nową część miasta

W przypadku zabytkowych obiektów, wyżej wspomniane bariery to m.in. restrykcyjne przepisy dotyczące prac remontowych i konserwacyjnych, wysokie koszty renowacji i brak swobody w zarządzaniu nieruchomością. Dodatkowo, proces uzyskania pozwoleń i uzgodnień z konserwatorem zabytków może być długotrwały i skomplikowany. Decydując się na zakup pałacu, poniekąd kupujemy kota w worku.

Pałace z licytacji komorniczych najczęściej kupowane są z myślą o adaptacji 

Oprócz spółek specjalizujących się w odnawianiu historycznych obiektów, kupcami pałaców stają się często osoby prywatne. Zazwyczaj ich planem i motywacją jest przekształcenie obiektów w hotele. Niestety, jak zauważa Grochowski, "wiele z tych inwestycji kończy się niepowodzeniem i trafia na licytacje komornicze, ponieważ obiekty okazują się nierentowne ze względu na brak doświadczenia przy zarządzaniu takiego obiektu i efektywność wykorzystania obiektu". Paradoksalnie, dzieje się tak właśnie wtedy, gdy właściciele dysponują dużymi środkami często z uzyskanych dofinansowań– zbyt intensywna, nieprzemyślana odbudowa potrafi zniszczyć autentyczność obiektu. Dobudówki, grube warstwy tynku czy inne modernizacje mogą sprawić, że zabytkowy charakter pałacu zostaje bezpowrotnie zatarty i przez to traci się jego atrakcyjność.

Zdarza się jednak, że pałace kupowane są nie z myślą o ich remoncie i adaptacji. Trafiają one w ręce grup inwestorów działających spekulacyjnie, którzy liczą na wzrost wartości nieruchomości w czasie. W takich przypadkach budynki potrafią latami stać puste i niszczeć, co w konsekwencji często prowadzi do ich wyburzenia i uzyskania wolnej od zabudowy działki. Cytując Grochowskiego:

Dlatego tak ważna jest ochrona konserwatorska takich obiektów i jednoczesne wsparcie inwestorów chcących odrestaurować w skróceniu procedur i czasu, tak aby inwestowanie w zabytki było również opłacalne.

Pałac w Gorzanowie. Batalia z przepisami i cofnięcia dofinansowań

Niestety, jak pokazuje najnowsza historia XVI-wiecznego Pałacu w Gorzanowie (woj. dolnośląskie), realia wcale nie są kolorowe. Obiekt pierwotnie został zbudowany jako renesansowy dwór, później został przekształcony w barokową rezydencję. W latach 90. zabytek został zakupiony przez inwestorkę z Austrii, natomiast w 2012 roku jego nowym właścicielem została Fundacja Pałac Gorzanów. To wtedy rozpoczęto prace nad renowacją. Pałac imponuje skalą – liczy ponad sto pomieszczeń i łącznie zajmuje około 6 tys. metrów kwadratowych. 

Czytaj także: Pałac Gorzanów. Poznaj historię dumy Kotliny Kłodzkiej - siedziby rodu von Herbersteinów; można ją zwiedzać

W 2018 roku właściciele Pałacu w Gorzanowie otrzymali znaczącą dotację, która miała umożliwić realizację ambitnych prac konserwatorskich i rozwojowych. Niestety, wiele z koniecznych działań nie kwalifikowało się do refundacji, co zmusiło fundację do zwiększenia własnego wkładu z planowanych 1,5 mln zł do aż 2,5 mln zł. W tym samym czasie dach Pałacu zaczął przeciekać. Ze względu na zagrożenie zalaniem cennego malarstwa, prezes fundacji zdecydował się na tymczasowe zabezpieczenie konstrukcji poprzez położenie blachy cynkowej. To rozwiązanie, choć ratunkowe, spotkało się z reakcją konserwatora zabytków, który nałożył karę w wysokości 35 tys. zł oraz nakazał przywrócenie stanu poprzedniego lub użycie znacznie droższej blachy tytanowo-cynkowej, na którą fundacji wówczas nie było stać. W międzyczasie Ministerstwo Kultury przyznało dotację w wysokości 300 tys. zł, jednak środki te nie zostały wypłacone ze względu na toczącą się sprawę administracyjną i nałożoną karę.

W kolejnych latach fundacja uzyskała kolejną, większą dotację – około 3 mln zł – z funduszy unijnych na budowę sali multifunkcyjnej. Warunkiem realizacji projektu było jednak wyłożenie pełnej kwoty z własnych środków i dopiero późniejsze ubieganie się o zwrot. W tej sytuacji prezes fundacji podjął decyzję o zaciągnięciu pożyczki oraz o tymczasowym odłożeniu spłaty kar, by skupić wszystkie siły i zasoby na realizacji strategicznego projektu dla przyszłości Pałacu w Gorzanowie. Jak podkreśla prezes Fundacji, Marek Haisig:

Rozpoczęliśmy prace, ale w trakcie remontu cofnięto nam dotację z powodu stwierdzenia niestabilności finansowej Fundacji. Tak bywa. Obecnie spłaciliśmy znaczną część zobowiązań. Byliśmy zalani podczas powodzi i ponieśliśmy spore straty. Nie możemy się jednak starać o dotacje bo mamy zajęte konta. A pomaga się bogatym, a nie biednym. (...) Prawie każda dotacja wymaga wkładu własnego. Nikt nie patrzy na to, czy właściciel ma cele komercyjne czy ratuje obiekt w zastępstwie państwa. 

Mająca się odbyć w maju ubiegłego roku (2024) licytacja pałacu została odwołana. Druga licytacja odbyła się 20 września, a cena wywoławcza nieruchomości wyniosła 3,4 mln zł. Nie wyłoniono kupca, a na chwilę obecną pałac - mimo swojej trudnej sytuacji - wciąż działa. Cytując Marka Haisiga:

"Organizujemy warsztaty teatralne. międzynarodowe festiwale sztuki. Mamy cztery sale koncertowe, trzy galerie i pokoje dla gości. Ostatnio ograniczamy się ze względu na problemy finansowe, ale mam nadzieję, że w przyszłym roku wrócimy do pełnej aktywności."

Pałac Ossolińskich w Sterdyni. Cena wywoławcza - 13 mln zł

Pałac Ossolińskich w Sterdyni pochodzi z XVIII wieku, choć w XIX stuleciu przeszedł znaczną przebudowę. W latach 1996–2001 jego nowy właściciel również zdecydował się zainwestować w gruntowną renowację – odtworzono historyczne elementy architektoniczne i przeprowadzono rewitalizację otaczającego parku. Dodatkowo zagospodarowano m.in. dawny spichlerz, przystosowując go do potrzeb turystycznych. Przez długi czas miejsce to tętniło życiem – organizowano tam duże imprezy, wesela, konferencje i szkolenia. W pałacu działał także hotel o standardzie czterech gwiazdek. Kompleks, położony w 12-hektarowym parku w stylu angielskim, obejmuje główny budynek pałacu, dwie zabytkowe oficyny oraz staropolski spichlerz, mogący pomieścić nawet 280 gości. Niestety od 2019 roku obiekt pozostaje zamknięty.

6 marca 2024 o godz. 10:30 w Sądzie Rejonowym w Sokołowie Podlaskim odbyła się pierwsza licytacja nieruchomości opisanej jako Zespół Pałacowo-Parkowy w Sterdyni. Jak podaje portal Życie Sokołowa, wartość licytowanych przez komornika nieruchomości oszacowano na ponad 17,37 mln zł, a licytacja rozpoczęła się od kwoty 13 028 572,50 zł. Jak czytamy dalej w tekście autorstwa Bożeny Gontarz-Górznej:

"Jak informuje pani komornik, właściciel aż do momentu licytacji może próbować sprzedać nieruchomość i znaleźć nowego nabywcę. Kto jest wierzycielem właściciela pałacu i jaka kwota jest potrzebna na zaspokojenie roszczeń – to stanowi tajemnicę postępowania. Domyślać się można, że tak, jak w wielu innych przypadkach w tej branży, źródłem kłopotów mogła być pandemia."

Nie zostało podane do informacji publicznej, czy Pałac został sprzedany.

Pałac w Paszkówce. Do niedawna luksusowy hotel, teraz stoi zamknięty

W czerwcu tego roku rozpoczęła się licytacja XIX-wiecznego kompleksu pałacowego w Paszkówce (gmina Brzeźnica), który przez ostatnie dekady funkcjonował jako luksusowy hotel. Pałac zachowany jest w bardzo dobrym stanie technicznym i w pełni przystosowany do prowadzenia działalności hotelowej na wysokim poziomie. W skład obiektu wchodzą m.in. sala do ćwiczeń oraz dobudowany basen. Otaczający rezydencję dawny park krajobrazowy nadal zachwyca – przetrwały tu wiekowe drzewa objęte ochroną pomnikową oraz charakterystyczne szpalery grabów i lip. Obecnie w pałacu mieści się zarówno hotel, jak i centrum konferencyjne.

Czytaj także: Pałac w Paszkówce. Angielski neogotyk, zabytkowe meble i dziś komornicza licytacja

Jak pisał na łamach A-m Dariusz Jędrzejewski:

Pałac zbudowany został na planie wydłużonego prostokąta z wieloma ryzalitami. Główna elewacja jest niesymetryczna z ośmioboczną wieżą mieszczącą klatkę schodową przylegającą do wschodniego skrzydła. Budynek ma bogatą dekorację zewnętrzną składającą się z licznych wieżyczek sterczynowych, gzymsów, fryzu i dekoracyjnego motywu głów pod oknami pierwszego piętra. Nad głównym wejściem znajduje się tarcza z herbami Wężyków i Żeleńskich. Uwagę po wejściu zwraca reprezentacyjny hol z krzyżowo-żebrowym sklepieniem wspartym na kamiennych filarach. Najpiękniejszym wnętrzem jest ośmioboczna sala balowa o sklepieniu wspartym na jednym filarze. Na piętrze znajduje się neorenesansowy, ośmioboczny salon nazywany Salą Lustrzaną z zachowaną dekoracją stropu i ścian.

Komornik wystawił na sprzedaż dwie nieruchomości wchodzące w skład kompleksu. Pierwsza z nich to główny budynek pałacowy o powierzchni użytkowej 1642,40 m². Druga to budynek mieszkalno-hotelowy, mający cztery kondygnacje nadziemne i użytkowe poddasze. W jego wnętrzu znajdują się pokoje gościnne, bar, pomieszczenia rekreacyjne i zewnętrzny basen. Łączna powierzchnia użytkowa tej części wynosi 831,80 m².

Wartość całego kompleksu oszacowano na ponad 11 milionów złotych. Cena wywoławcza w pierwszym terminie licytacji ustalona została na poziomie 75% tej kwoty, czyli 8 285 250 zł.

Pałac w Niewodnikach od 10 lat pozostaje zamknięty

Pałac w Niewodnikach, wzniesiony w 1870 roku jako rezydencja rodziny Wichelhaus, położony jest w rozległym parku nieopodal Odry, zaledwie 10 kilometrów od Opola. Przez długie lata był dumą regionu, jednak jego świetność przerwała II wojna światowa. Po jej zakończeniu budynek popadł w ruinę i przez dekady stał opuszczony.

Dopiero w 1996 roku, kiedy obiekt przeszedł w ręce prywatnej firmy, rozpoczęła się jego nowa historia. Przeprowadzono gruntowną renowację w duchu epoki, a pałac przekształcono w luksusowy hotel. W stylowo odnowionych wnętrzach przygotowano pokoje z łazienkami dla 40 gości, a dawny spichlerz przekształcono w salę przyjęć. Niewodniki stały się modnym miejscem na wesela, rodzinne uroczystości i weekendowe wypady poza miasto.

Czytaj także: Wybudowany za 6 tys. talarów, a kilka wieków później odbudowany za 36 mln zł Pałac Saski jest historyczną wizytówką Kutna

W 2007 roku pałac trafił w ręce polsko-amerykańskiego małżeństwa, które kontynuowało hotelowo-restauracyjną działalność. Z czasem jednak obiekt zaczął być zaniedbywany, aż w 2015 roku został całkowicie zamknięty. To wtedy komornik po raz pierwszy wystawił go na przetarg – z ceną wywoławczą sięgającą 3,8 miliona złotych, niemal dwukrotnie wyższą niż obecnie.

Od tego czasu pałac regularnie trafia na licytacje komornicze. Nie ma jednak publicznych informacji o ewentualnym kupcu. W sieci pojawiają się natomiast spekulacje, że nieruchomość mogła w końcu znaleźć nowego właściciela – świadczyć mają o tym porządki prowadzone w otaczającym ją parku.

Choć otwarcie w takim miejscu hotelu wydaje się najbardziej opłacalnym rozwiązaniem, nie jest to jedyna możliwa droga. Jak zauważa Marek Heisig, zabytkowe obiekty mogą dziś pełnić wiele różnorodnych funkcji. Ich potencjał wykracza daleko poza tradycyjne muzeum — mogą stać się romantycznymi ogrodami, escape roomami, atrakcjami dla dzieci, przestrzenią wystawienniczą, a nawet miejscem organizacji wydarzeń artystycznych czy edukacyjnych. Coraz częściej adaptuje się je na potrzeby specjalistycznych warsztatów: teatralnych, muzycznych, jogi czy innych form aktywności, które integrują społeczność i przyciągają gości z zewnątrz.

Jeśli doniesienia o sprzedaży okażą się prawdziwe, Pałac w Niewodnikach dołączy do nielicznego grona zabytkowych rezydencji, które zdołały znaleźć nowego właściciela.