Jak zbudować (nie)zwykłe osiedle mieszkaniowe? Decyzje, które mają znaczenie dla człowieka, a nie dla marketingu

Wyjątkowość polskiego osiedla deweloperskiego dotąd była najczęściej wyjątkowością marketingową. To samo wyzwanie towarzyszy jednak również architekturze. Polski dyskurs architektoniczny, podobnie zresztą jak globalny, lubi się ekscytować formą. Estetyka jest oczywiście ważna, ale w kontekście osiedli mieszkaniowych powinna wynikać z założeń urbanistycznych – ze skali, z relacji z miastem oraz np. sposobu, w jaki ludzie korzystają z parteru. Siła większości projektów, do których będę się tu odwoływać, w ogóle nie bierze się z ich wyglądu. Zwykle są one skromne, zupełnie pozbawione ikonicznych ambicji. A jednak każde z nich może być wzorem do naśladowania. Działają, bo ich projektowanie zaczęło się od doświadczenia mieszkańca, antropologii i psychologii środowiskowej, obserwacji ludzkich zachowań w przestrzeni publicznej.

Ostatnio Artur Celiński z wyraźnym zachwytem podesłał mi zdjęcia relatywnie niewielkiego osiedla Huebergass w szwajcarskim Bernie. Cóż było w nim takiego fantastycznego? Odpowiedź jest mało spektakularna – chodzi o czteropiętrową zabudowę, drewno, tynk, wewnętrzny dziedziniec, aktywny parter, wąską uliczkę, drzewo, ławkę, plac zabaw, no i dobrą skalę. Niezwykła zwykłość, którą trudno sprzedać marketingowo. Ale wszystkie te kwestie mają swoje uzasadnienie – są świadomym zabiegiem, który ma pomóc we właściwym rozwoju życia w tej architekturze. Ten tekst jest właśnie o tych zabiegach – działaniach i decyzjach projektowych, które mają znaczenie dla człowieka, a nie dla marketingu.

Skala człowieka, skala ulicy

Pierwszym krokiem jest podjęcie decyzji o skali. Brzmi banalnie, ale większość problemów osiedli zaczyna się właśnie tutaj. W uproszczeniu jest to pytanie o stosunek wysokości zabudowy do szerokości przestrzeni między budynkami. Kiedy ulica jest węższa niż wysokość budynków po obu stronach, traci się niebo, słońce i kontakt z oknami sąsiada naprzeciwko. Kiedy jest szersza, znika poczucie kameralnego wnętrza.

Czytaj także: Dziś liczy się PUM, przed laty spółdzielnia nie martwiła się o koszt działki. Oto osiedle Zamkowe w Będzinie: kaskadowe bloki vs deweloperka

Skala działa też w drugą stronę, do wewnątrz. Z piątego piętra jesteśmy jeszcze w stanie normalnie obserwować dziecko bawiące się na dziedzińcu. Usłyszymy także normalnie rozmawiających sąsiadów. Widoczna z dwunastej kondygnacji perspektywa jest już zupełnie inna. Balkon przestaje być przedłużeniem mieszkania w przestrzeń wspólną, staje się półką do suszenia prania albo schowkiem na rower. Przy zachowaniu właściwej skali balkony, loggie i tarasy mają szansę spełniać funkcje nie tylko mieszkaniowe, ale też społeczne. To one aktywują fasadę od strony dziedzińca i tworzą szansę zaistnienia zjawiska, które Jane Jacobs nazywała oczami patrzącymi na ulicę.

Västra Hamnen w Malmö, pierwsza dzielnica Bo01 z 2001 roku (zbudowana na masterplanie Klasa Thama) pokazuje, że tę proporcję da się trzymać nawet przy zróżnicowanej zabudowie. Niewielkie różnice wysokości i krzywizn fasad eliminują monotonię, ale skala nigdy nie wychodzi poza pięć-sześć kondygnacji w głębi dzielnicy. Osiedla źle zaplanowane zbyt często ignorują kwestię skali i zachowania właściwych proporcji. Wąskie korytarze między ośmiopiętrowymi blokami na przedmieściach Krakowa nie mają nic wspólnego ze skalą człowieka. To przestrzenie, których punktem wyjścia była maksymalizacja gęstości zgodnie z warunkami zabudowy. Z drugiej strony, podmiejskie osiedla szeregowców w zabudowie łanowej również tracą jakikolwiek charakter (choć specjaliści od marketingu próbują go zniwelować opowieściami o wyjątkowym doświadczeniu niskiej gęstości zabudowy).

Gęstość bywa złudna

Z gęstością wiąże się właśnie masa nieporozumień. W polskim dyskursie publicznym gęstość brzmi jak coś niedobrego. Wszystkim od razu przychodzi do głowy hongkońskie Kowloon Walled City albo ciasno zabudowane osiedla na warszawskiej Woli, zwane przekornie Hongkongiem. Tymczasem w praktyce kopenhaskiej, amsterdamskiej czy berlińskiej gęstość jest warunkiem jakości. Zwarte, pięciopiętrowe kwartały śródmieścia Kopenhagi mają wskaźnik intensywności na poziomie 2,0-2,5. Różnica polega na tym, jak ta gęstość jest rozłożona.

Vandkunsten w projekcie Byhusene na Islands Brygge w Kopenhadze pokazał, że można iść jeszcze dalej. To rozwinięcie typologii kopenhaskich Kartoffelrækkerne (w wolnym tłumaczeniu „ziemniaczanych rzędów”) z końca XIX wieku: niska, dwu- i trzypiętrowa zabudowa szeregowa, zorganizowana wokół wewnętrznych uliczek, z prywatnymi tarasami na dachach i półpiętrowymi przesunięciami. Każdy dom ma własny front i tył, bezpośrednie wejście z uliczki i prywatny dziedziniec na dachu garażu. Parking jest schowany pod ziemią, z dostępem prosto z mieszkania, więc przestrzeń wspólna należy do ludzi, nie do aut. Co ciekawe, intensywność zabudowy jest większa niż w klasycznych Kartoffelrækkerne. Sama uliczka między rzędami domów ma cztery metry szerokości i staje się tym, czym w gęstym mieście dawno przestała być, czyli miejscem zabawy dzieci, gier i sąsiedzkich rozmów wieczorem. Każdy przydomowy ogródek dodaje jej koloru i charakteru, a przy tym wyznacza granicę między tym, co publiczne, a tym, co prywatne.

Osiedle ma warstwy. I punkty spotkania z miastem

Trzecia kwestia w polskiej praktyce bywa najbardziej niedoceniona. W jaki sposób osiedle łączy ze sobą park, ulice, place zabaw i dziedzińce? Jak miasto przenika do osiedla, a osiedle wychodzi na miasto? To pytania, na które plan zagospodarowania polskiego osiedla deweloperskiego najczęściej nie odpowiada wcale. Budynki stoją na działce, a dookoła niej często wije się płot. Sekwencja przestrzeni nie istnieje.

Czytaj także: Wygląda niczym domki z piernika, powstało dla robotników. Wyobrażacie sobie, że dziś deweloper decyduje się postawić takie osiedle?

Travbyen w Billund, projekt Gehl Architects dla KIRKBI, pokazuje, jak ta hierarchia może wyglądać na poziomie masterplanu. Główną osią całego założenia jest playline, pieszo-rowerowy ciąg łączący nową dzielnicę z centrum miasta i kończący się przy szkole. Wzdłuż niego rozłożono wszystko, co publiczne: dom kultury, sklepy, pracownie kreatywne i kawiarnie. Drugą warstwą jest „zielone serce” całego założenia, czyli ogólnodostępny park zajmujący połowę terenu, z dzikim ogrodem, ogrodami społecznościowymi, miejscami na ognisko, szklarniami. Trzecią warstwą są klastry zabudowy, każdy z własnym małym dziedzińcem, na który wchodzi się z półpublicznej, wolnej od samochodów uliczki. To, że playline łączy osiedle z resztą Billund, oznacza, że nowa dzielnica nie jest enklawą, tylko częścią miasta.

Christopher Alexander pisał o tym jako o „gradiencie intymności” (intimacy gradient). Jan Gehl nazywał je przestrzeniami styku (edge zones). W dobrze zaprojektowanym osiedlu wychodzi się z mieszkania i przechodzi przez sekwencję przestrzeni: prywatny przedpokój, wspólna klatka, półprywatny dziedziniec, półpubliczna uliczka osiedlowa, publiczny park, publiczna ulica miejska. Chodzi o to, w jaki sposób to, co publiczne styka się z tym, co prywatne. W kopenhaskiej praktyce ostatnich piętnastu lat zaplanowanie tej przestrzeni – zwanej tu kantzone – stało się formalnym wymogiem. Biuro architekta miasta nie zaakceptuje masterplanu, który nie zawiera aksonometrii i przekrojów pokazujących, jak budynek styka się z przestrzenią publiczną. Chodzi o to, by podkreślić znaczenie pierwszych dwóch metrów od fasady, gdzie mieszkaniec parteru np. wystawia stół czy donicę. To one często decydują o tym, czy przestrzeń przed budynkiem żyje. Szczególnie ważne staje się to tam, gdzie na parterach dominują mieszkania, a nie lokale usługowe. Bez kantzone mieszkania na parterze sąsiadują bezpośrednio z chodnikiem, mieszkańcy zaciągają rolety. Parter staje się więc zamknięty, a tym samym problematyczny.

Nordhavn w Kopenhadze, masterplan konsorcjum COBE, SLETH, Polyform i Rambøll, a konkretnie Århuskvarter, jest tu jednym z lepszych przykładów wykorzystania tego narzędzia (choć skala dzielnicy może odbiegać od typowego osiedla deweloperskiego). Wewnętrzne ulice są wąskie, a kantzone jest opisana drobiazgowo dla całego założenia. Każdy budynek ma swoją pierwszą warstwę: ławki, donice z drzewami, drewniane podesty wyniesione pół metra nad bruk, lampy „w skali pieszego”, stoliki kawiarniane wystawione za próg. Dzięki temu uliczki Nordhavn nie wyglądają jak przejścia między blokami, ale jak miejsca dla ludzi.

Życie zaczyna się na parterze

Czwarty wątek budowy dobrych osiedli jest bezpośrednio powiązany z trzecim. Chodzi o stworzenie aktywnych parterów. Nie wszystkie osiedla muszą mieć miejski charakter, ale praca nad „życiem miejskim” jest tu kluczowa. W każdej książce Gehla, od Życia między budynkami po Miasto dla ludzi, powtarza się ta sama lekcja: pierwsze 12 metrów fasady liczone od poziomu chodnika decydują o tym, czy ulica będzie żyła. Jeśli parter jest aktywny – ma witrynę sklepową, kawiarnię albo mieszkanie z bezpośrednim wejściem z ulicy, to przechodzień ma na co patrzeć i z kim wymienić spojrzenie. Jeśli parter jest ślepy, a obserwator widzi ścianę garażu albo śmietnik, to ulica umiera. Dlatego np. decyzja, że przynajmniej 30-40% długości fasady na pierwszej kondygnacji ma mieć funkcję inną niż mieszkalna, albo co najmniej bezpośrednie wejście do mieszkania od strony ulicy, zmienia całą logikę osiedla.

Warto pamiętać, że aktywny parter nie musi w całości oznaczać funkcji komercyjnych. W polskim wyobrażeniu kojarzy się to z koniecznością umiejscowienia jakiegoś lokalu usługowego – najlepiej kawiarni. W praktyce europejskiej równie ważny jest parter wspólnotowy: wejście do klatki ze stołem i ławką, pralnia ze szklaną witryną od strony ulicy, wspólna sala dostępna dla mieszkańców, przedszkole, biblioteka osiedlowa. Carlsberg Byen w Kopenhadze pokazuje całe spektrum tej typologii. W zachowanych halach browaru są dziś biura, sklep wielobranżowy, kawiarnia, sala koncertowa i siedziba uczelni. Obok nich, w parterach nowych budynków mieszkalnych, są zwyczajne przestrzenie wspólne: rowerownie ze szklanymi drzwiami, pralnie, sale dla mieszkańców. Każda z nich dodaje coś od siebie do charakteru ulicy i daje przechodzącemu sygnał, że tu żyją ludzie (a nie tylko śpią). Co więcej, wszystko jest robione specjalnie – całe życie miejskie zostało skrupulatnie zaprojektowane przez biuro Briq.

Piesi mają pierwszeństwo

Przy osiedlach deweloperskich jedną z kluczowych informacji jest zwykle liczba miejsc parkingowych. Dopiero później zaczynamy rozmawiać o tym, jak został zaprojektowany ruch. W domyśle – ruch samochodów prywatnych. W skandynawskiej praktyce auto jest na końcu. Najpierw projektujemy ruch pieszy, następnie rowerowy, transport zbiorowy, i dopiero później samochodowy. Co ciekawe – ma to miejsce przy podobnych normach.

Västra Hamnen w Malmö zbudowano wokół jednej decyzji: parking koncentruje się na obrzeżach dzielnicy, a do środka można się dostać pieszo lub rowerem. Wewnętrzne uliczki Bo01 mają pięć-sześć metrów szerokości, ruch pieszy współgra tu z rowerowym (prędkość została ograniczona do 20 km/h). Ten sam plac, który w polskim osiedlu byłby parkingiem, w Malmö jest miejscem zabawy, ławek i kawiarni. Nie dlatego, że Szwedzi są z obcej planety, tylko dlatego, że zaprojektowano to z inną intencją.

Czytaj także: Największe osiedle mieszkań na wynajem w Polsce. Zaprojektowali je architekci z Kuryłowicz & Associates

W Polsce zaczynamy od normy parkingowej. Potem staramy się ustawić budynki tak, by zmieścić wjazdy do garażu. To co zostanie – staje się przestrzenią rekreacyjną. Piesi i rowerzyści są dosztukowani na końcu. Zmiana tej kolejności nie wymaga rewolucji prawnej, wymaga tylko innej hierarchii w głowie projektanta i inwestora.

Dzika natura zresztą także

Natura projektowana systemowo zaczyna się od pytania o to, co już na działce rośnie i ile z tej fauny można w projekcie zostawić. To oczywiste, że dorodne drzewo, którego nie wycięto, jest warte więcej niż kilkanaście młodych nasadzeń, a cała grupa drzew stanowi już całkiem pokaźny skarb. Mniej popularne jest przekonanie, że to samo dotyczy zachowanego meandru cieku wodnego czy fragmentu łąki.

Fælledby, projektu Henning Larsen, próbuje zacząć całe myślenie o osiedlu od natury. Działka, na której powstaje osiedle dla 7000 mieszkańców, była przez znaczną część XX wieku miejskim wysypiskiem. W duńskim indeksie różnorodności biologicznej ten konkretny teren punktował bardzo nisko, podczas gdy otaczający go obszar Amager Fælled plasował się bardzo wysoko. Można było więc spokojnie działkę „wyczyścić” do zera i zaprojektować od nowa. Wybraliśmy odwrotną drogę. Wspólnie z biologami ze Sweco 40% terenu pozostawiliśmy jako nietknięty habitat: mokradła, suche zarośla, schronienia dla owadów, żółwi i jeleni. Zabudowa, gęsta i drewniana w 80%, jest dopasowana do tego, co zostało zachowane. Trzy mniejsze klastry, „mini-wioski”, oddzielają zielone korytarze, którymi swobodnie przemieszczają się zwierzęta. W każdym z klastrów jest habitat dla żab i salamander, służący jednocześnie jako zbiornik retencyjny. W zewnętrznych ścianach budynków wbudowane są gniazda dla ptaków i nietoperzy. Drzewa mają tu pracować: schładzać mikroklimat, chłonąć deszczówkę, dawać schronienie, a nowa zaprojektowana natura jak najbardziej zbliżyć się do jakości otoczenia. Najważniejsze jest to, że projekt został dobrze policzony i opisany analitycznie. Niezależne badania zlecone przez inwestora pokazują, że mimo zabudowy dwóch trzecich powierzchni różnorodność gatunkowa na tym terenie ma wzrosnąć trzykrotnie w perspektywie dziesięciu lat.

W naszym przypadku natura wpisana w masterplan nie kończy się na etapie projektowania. W centrum osiedla działa Fælledlab, pawilon, w którym mieszkańcy uczą się, jak utrzymywać bioróżnorodność w mieszkaniu, na balkonie i w ogródku, jakie lokalne rośliny sadzić, jak zbudować hotel dla owadów lub gdzie postawić misę z wodą dla pszczół.

Zrozumienie przyszłego mieszkańca to coś więcej niż znajomość rynku

Projektowanie dobrego osiedla to także znalezienie odpowiedzi na pytanie, kto i kiedy z danej przestrzeni będzie korzystać. Oglądając ostatnio polskie deweloperskie place zabaw, widzę powtarzający się schemat z jedną ławką, jedną huśtawką, jedną piaskownicą i wielką tablicą z regulaminem.

Trudno się temu dziwić. By mogło być inaczej, potrzebujemy kogoś, kogo polski proces projektowy prawie nie zna – antropologa. W Skandynawii antropolodzy środowiskowi, socjologowie miasta i specjaliści od planowania społecznego są często częścią zespołu projektowego od pierwszego dnia pracy. Vandkunsten od pięćdziesięciu lat pracuje z socjologami; w projekcie Huebergass w Bernie partnerem zespołu był „planista społeczny” (Soziale Plastik). Ich zaangażowanie sprawia, że architekt nie musi zgadywać, gdzie najchętniej spotykaliby się nastolatki z osiedla albo dokąd wychodzi samotna osoba w wieku siedemdziesięciu lat. Tych odpowiedzi nie da się narysować. Można je tylko zaobserwować i sproblematyzować, a potem przełożyć na program funkcjonalny. Ale żeby to zrobić, potrzebujemy często eksperta, który może projektantem i inwestorem w odpowiedni sposób pokierować. I chyba nie trzeba nikomu tłumaczyć, że zrozumienie potencjalnego mieszkańca jest zupełnie czymś innym niż kliencki target sprzedażowy.

Programowanie funkcjonalności osiedla obejmuje zarówno podwórka, jak i wspólne wnętrza – małe wielofunkcyjne przestrzenie, które obsługują codzienne życie mieszkańców. W Lange Eng, projektu Dorte Mandrup pod Kopenhagą, wspólny dom (fælleshus) zajmuje cały jeden bok kwartału: industrialna kuchnia, duża jadalnia, kawiarnia, kącik dla dzieci, mini sala kinowa, warsztat, pralnia. Wspólna przestrzeń z ogrodem, placem zabaw, stołem do ping-ponga czy grillem to proste sposoby na wspieranie lub budowę wspólnoty. To są przestrzenie, które wymagają 1% wycinka GLA kwartału, ale fundamentalnie zmieniają to, co możliwe w skali sąsiedztwa: wspólne kolacje, kółka zainteresowań, opieka nad dziećmi sąsiadów, wspólne warsztaty, sezonowe wydarzenia. To zupełnie inne podejście od tego, które tak często widujemy w okolicach Warszawy, charakteryzujące się wysokimi lobby z portierem, luksusowym common men’s room czy specjalnym pokojem do jogi. One być może też są ważne – o ile potrzeba ich zaprogramowania nie płynie wprost z rad zespołu marketingowego, a jest efektem analizy antropologów środowiskowych.

Mix społeczny, czyli osiedle dla różnych portfeli

Skandynawski model dobrego osiedla wykracza też daleko poza architekturę. Jedną z kluczowych kwestii jest to, że mieszkają w nim ludzie z różnych grup dochodowych i w różnym wieku. W tej dyskusji szczególnie ważna jest mało znana w Polsce duńska pracownia Vandkunsten, założona w 1970 roku i od tego czasu budująca swoją praktykę wokół idei dostępności. Ich pierwszy duży projekt, Tinggården w Herfølge z 1972 roku, był spółdzielczym osiedlem niskiej zabudowy, świadomie projektowanym pod różne typy gospodarstw, z drewnianymi galeriami, wspólnymi pralniami i sąsiedzkimi ogrodami. Późniejsze projekty, od cohousing po model Almenbolig+, system tanich mieszkań spółdzielczych w stałej, optymalizowanej kosztowo formule, wpisują się w tę samą logikę: mieszkanie dostępne nie jest kategorią architektonicznie gorszą.

Najnowszy projekt Vandkunsten w Hedehusene jest tu jeszcze ciekawszy ze względu na inwestora. Home.Earth, założony w 2021 roku przez Rasmusa Nørgaarda, weterana skandynawskiego rynku nieruchomości, oraz Kaspera Guldagera Jensena, byłego partnera 3XN i założyciela tamtejszej pracowni innowacji GXN, próbuje na nowo zdefiniować sam model deweloperski. Spółka jest jednocześnie inwestorem, deweloperem i operatorem, świadomie trzymającym budynki w portfelu w perpetuum, zamiast je sprzedawać. Najemcy każdego roku otrzymują udział w zyskach spółki, średnio równowartość około jednego miesięcznego czynszu, co w zamyśle ma im pozwolić odłożyć na własne mieszkanie po latach najmu, czego klasyczna umowa najmu nigdy nie umożliwia. Fundacja związana z firmą trzyma 35% głosów i musi zatwierdzić roczny biznesplan oraz każdego nowego członka zarządu. Inaczej mówiąc, deweloper jest strukturalnie powstrzymywany przed pogonią za krótkoterminowym zyskiem.

Rezultatem tej filozofii jest projekt w Hedehusene. To 158 mieszkań w trzech otwartych blokach, sześć kondygnacji, fasady z surowej, niemalowanej sosny i łupka. Mieszkania w jednym projekcie obejmują różne metraże i różne formy najmu, od kawalerek po mieszkania pięcio- i sześciopokojowe, dzięki czemu w tej samej klatce schodowej mieszkają: młoda osoba, rodzina z trójką dzieci i para emerytów. Są też trzy mieszkania gościnne do wynajęcia na dzień. Wspólne funkcje, takie jak kuchnia, pralnia, warsztat, działają jako infrastruktura, która kompensuje mniejszą prywatną powierzchnię w mieszkaniach o niższym czynszu. Inaczej mówiąc, czynsz w Hedehusene jest niższy nie dlatego, że obniżono standard, tylko dlatego, że część funkcji mieszkania została przeniesiona do przestrzeni wspólnej.

Tożsamość, która wynika z miejsca

Kevin Lynch w Obrazie miasta z 1960 roku rozłożył tożsamość miejsca na pięć elementów, które razem pozwalają mieszkańcowi rozumieć, gdzie się znajduje. Są to: 1) węzły, 2) ścieżki, 3) krawędzie, 4) dzielnice i 5) punkty orientacyjne. Bez nich miejsca zlewają się w jedno.

Osiedle deweloperskie jest często labiryntem białej elewacji z grafitową stolarką, w którym każdy budynek wygląda tak samo. Lynchowska tożsamość nie istnieje, bo nikt jej nie zaprojektował. Tymczasem tożsamość miejsca najlepiej budować z tego, co już jest. Mówimy o roślinności, istniejącej strukturze czy śladach czegoś, co było. I nie chodzi o nostalgię, ale stworzenie miejsca.

Carlsberg Byen projektu Entasis w Kopenhadze jest pewnie najbardziej znanym przykładem konsekwentnego przepracowania tej zasady. Najciekawsze jest to, jak Entasis czytał ten teren. Sami opisują w dokumentacji konkursowej, że szukali kompozycji nowych ulic i placów, aż znaleźli ją w planie piwnic i podziemnych korytarzy browaru, w którym dostrzegli napięcia Akropolu i map Nolliego z Rzymu 1748 roku. Plan podziemia stał się planem nowej dzielnicy. Każdy zachowany budynek historyczny – Brama Słoni, hale warzelniane, wille dyrektorów, kotłownie – dostał w nowej kompozycji własny plac. Poszczególne elementy pozwalają się odnaleźć w przestrzeni, a charakter miejsca jest nie do podrobienia. Drugą stroną tej decyzji jest ekonomia i klimat. Im więcej zostawimy, tym mniej musimy budować. Każdy zachowany metr sześcienny historycznej cegły to mniej cementu, stali i CO₂. Ta unikalna identyfikacja może być także efektem zaprojektowania wielkości danej społeczności.

Christopher Alexander w A Pattern Language opisał wzorzec „identyfikowalnej okolicy”, czyli grupy około 500 mieszkańców z czytelnymi granicami przestrzennymi, własnym wewnętrznym ruchem pieszym i wspólną identyfikacją. Robin Dunbar, brytyjski antropolog z Oksfordu, doszedł do podobnych liczb innym torem: stabilną relację społeczną człowiek jest w stanie utrzymać z około 150 osobami. Powyżej tego progu pamięć społeczna się rozjeżdża, „my” zamienia się w „oni”. Powyżej kilkuset osób ludzie przestają się rozpoznawać.

W kopenhaskiej praktyce te liczby przekładają się na trzy poziomy granulacji wpisanej w masterplan: klatka na 8-12 mieszkań, dziedziniec na 50-70 gospodarstw, identyfikowalne sąsiedztwo na 300-500 mieszkańców. Dla każdego z tych poziomów wspólnoty w projekcie trzeba dedykować przestrzeń wspólną.

Osiedla deweloperskie często mają skalę dwóch tysięcy mieszkań, a to jest już skala całej dzielnicy. Mimo to są zaprojektowane jak jeden organizm – często z jednym wjazdem, jedną nazwą i podobną przestrzenią pomiędzy. Brakuje wewnętrznej granulacji i hierarchii. W projekcie Fælledby była to jedna z głównych decyzji projektowych. Chodziło o to, aby ten podział stał się widoczny już od pierwszego spojrzenia na plan. Każdy kwartał ma więc swoje podwórko, swoje wejście i swój indywidualny adres. Mieszkaniec wie, kto jest jego sąsiadem, a kto sąsiadem sąsiada.

Przestrzeń na to, czego nie zaprojektujemy

Ostatni element nie do końca jest narzędziem. To bardziej paradoks. Polega bowiem na tym, żeby świadomie nie zaprojektować wszystkiego. Jane Jacobs nazywała to „baletem chodnika”, nieprzewidywalnym mieszaniem funkcji, które rodzą spotkania i relacje. Karen Franck i Quentin Stevens używają pojęcia loose space: przestrzeni, która jest pomyślana do jednej funkcji, ale ludzie zawłaszczają ją do innej. Architekci często projektują dziś z perspektywy uzyskania maksymalnej kontroli i przypisania każdego metra do określonej funkcji. To tworzy przestrzenie sterylne, w których nic nieprzewidzianego wydarzyć się nie może. Tymczasem to właśnie nieprzewidziane buduje społeczność.

Vandkunsten w Tinggården II z 1984 roku poszedł inną drogą. Osiedle zaprojektowano świadomie „niedokończone”, z przestrzeniami i strukturami, które mieszkańcy mieli z czasem zawłaszczyć: altany, szopy, ogródki, dobudówki. Plan etapowy zakładał, że osiedle będzie się dalej budować rękami mieszkańców, a nie tylko dewelopera. Czterdzieści lat później widać, że to zadziałało. Każdy fragment jest inny, każdy nosi ślad konkretnej rodziny, a całość nadal trzyma się jako spójna kompozycja.

Można powiedzieć, że to skrajny przykład. Chodzi o to, żeby w każdym standardowym projekcie zostawić dajmy na to 10-15% przestrzeni, której funkcja nie jest jednoznacznie przesądzona. Wyobraźmy sobie mały skwer na osiedlu, który w tygodniu jest pusty, a w weekend staje się pchlim targiem. Te decyzje nie kosztują, ale dają mieszkańcom poczucie, że osiedle należy do nich.

Narzędzia są znane. Wyzwaniem staje się ich stosowanie

Wszystkie te narzędzia istnieją od dziesięcioleci. Każdy projekt, do którego nawiązałem, jest inny, ale każdy zauważa te same kwestie. Skala. Gęstość. Hierarchia. Parter. Mobilność. Natura. Programowanie. Mix społeczny. Tożsamość. Społeczność. Spontaniczność. Żaden nie jest sekretem.

To, czego brakuje, to praktyka ich używania. A ta praktyka jest w dużej mierze funkcją edukacji. Architektów, urbanistów, ale też deweloperów, samorządów i kupujących. Nie chodzi o to, że poprzednie osiedla były złe. Były takie, jakimi pozwalał im być rynek. Teraz może być inaczej. Pierwsi deweloperzy zaczynają pytać, co można zrobić inaczej, bez ikonicznej fasady, bez nowej obietnicy w nazwie. Tylko z lepszą skalą. Z aktywnym parterem. Z prawdziwą zielenią. Z ulicą w skali człowieka. Może zamiast obiecywać „bursztynowe enklawy”, zacznijmy budować osiedla, które nie potrzebują efektownej nazwy ani spektakularnej bryły, żeby powiedzieć, czym są. Wtedy będą tym, czym naprawdę są: miejscami, nie produktami czy wynikiem spełnienia planu miejscowego.