Spis treści
- Nieuczciwa rozmowa o polskim planowaniu przestrzennym?
- Dlaczego ograniczenie zabudowy jest słusznym kierunkiem?
- Czy zakaz zabudowy równoważy interes prywatny i publiczny?
- Jak wygląda w wdrażanie reformy planowania przestrzennego?
- Architektura-murator. Podcast 30/30
Nieuczciwa rozmowa o polskim planowaniu przestrzennym?
Nowy odcinek naszego podcastu poświęcony jest zarówno szczegółowym kwestiom wdrażanej obecnie reformy planowania przestrzennego, jak i generalnych wartości, które przyświecają polskiemu myśleniu o organizacji życia w określonej przestrzeni. Michał Leszczyński, w przeszłości legislator i współtwórca ustaw przestrzennych (w tym rewitalizacyjnej), a dzisiaj ekspert Polski Związek Firm Deweloperskich zwraca uwagę, że o ile planowanie przestrzenne w Polsce interesuje bardzo dużo osób, to większość z nas nie potrafi nazwać tego przedmiotu zainteresowania. Zapominamy, że ten system musi mieć pewną logikę i wpisane w nią konsekwencję. Trudno w takich okolicznościach uczciwie rozmawiać o tym, dlaczego ograniczenie zabudowy na terenach niezamieszkałych może być słuszne albo czemu ktoś miałby dzielić się zyskami ze wzrostu wartości gruntów na dobrze zaplanowanych przestrzenie terenach.
Dlaczego ograniczenie zabudowy jest słusznym kierunkiem?
W 2026 roku wejdzie w życie reforma planowania przestrzennego wprowadzona przez rząd Prawa i Sprawiedliwości. Wraz z nią pojawi się możliwość całkowitego ograniczenia budowy domów jednorodzinnych i bloków na działkach za bardzo oddalonych od usług - np. szkoły podstawowej. Właściciele gruntów potencjalnie mogą więc bardzo dużo stracić. Dlaczego więc wprowadzamy takie prawo? Kto na tym zyskuje?
Leszczyński zwraca uwagę, że polską specyfiką jest to, że nikt nie starał się zapoczątkowanego w latach trendu suburbanizacji w jakikolwiek sposób kontrolować: Możemy żyć w tych rozproszonych strukturach miejskich, podmiejskich czy wiejskich. Natomiast one powinny być uporządkowane dwiema dyrektywami. Po pierwsze, wyznaczamy jakieś obszary, gdzie skupiamy tę zabudowę i to umożliwia dostarczanie usług publicznych typu szkoła czy przedszkole. Ogranicza też transportochłonność. Po drugie, w skali makro, te obszary powinny być obsługiwane komunikacją szynową, która w wielu województwach jest przecież świetnie rozwinięta. Linia WKD pod Warszawą jest właśnie przykładem takiej starej, przemyślanej suburbanizacji, która została w taki sposób wykonana, że dzisiaj miasta leżące na tej linii są wzorcowymi miastami do życia.
Z perspektywy naszego rozmówcy obecna reforma, zmierzająca do ograniczenia zabudowy na terenach niezamieszkałych jest generalnie dobrym korkiem. Dlaczego więc zaczyna narastać wokół tego tematu coraz silniejsza awantura?
Każdy uważa, że jego nieruchomość - niezależnie od tego, jakie jest jej dzisiejsze przeznaczenie w dokumentach planistycznych, jak jest faktycznie użytkowana, czy jest położona daleko od infrastruktury czy blisko - jest finalnie przeznaczona pod zabudowę.
mówi Leszczyński. Takie rozumienie świętego prawa własności sprawia, że gdy nagle pojawia się zakaz, rodzi się w nas silny bunt.
Ludzie mają prawo, żeby uważać wszystko, co chcą i mają też prawo, żeby działać w swoim interesie. To polityka państwa powinna ten interes równoważyć z interesem publicznym - dodaje. Tymczasem jego zdaniem - pomimo że największym interesariuszem w temacie planowania przestrzennego są właściciele nieruchomości, to cała uwaga skupia się na deweloperach. Nikt nie zwraca też uwagi, że właściciele domów jednorodzinnych budowanych z dala od istniejącej infrastruktury praktycznie nie ponoszą kosztów związanych z koniecznością jej doprowadzenia i utrzymania.
Przeczytaj także: 45 m dobra narodowego, obok kolos dla milionerów. The Sea Resort w Międzyzdrojach
i
Czy zakaz zabudowy równoważy interes prywatny i publiczny?
W naszej rozmowie rozmawiamy o kosztach niekontrolowanej suburbanizacji - zarówno tych wymiernych, związanych z budową i utrzymaniem rozrośniętej infrastruktury, jak i tych społecznych - wynikających np. z konieczności wykonywania długich dojazdów do pracy czy szkół. Kłopot w tym, że - zdaniem Leszczyńskiego - w polskim planowaniu przestrzennym rzadko kiedy liczy się koszty i w ogóle mówi o obiegu pieniądza w procesie planowania przestrzennego. Stąd brak przekonania, że za dobrze zaplanowaną przestrzeń warto zapłacić - chociażby w postaci opłaty adiacenkiej. Kiedy nagle ktoś się dowiaduje, że urząd gminy może pobrać opłatę za wzrost wartości nieruchomości związanej z przekształceniem jej funkcji (np. z rolnej na budowlanej), zwykle się mocno oburza. Bo przecież za co ma płacić? Dlatego jedną ze słabości polityki w tym obszarze jest głęboka nieefektywność systemu pobierania opłat planistycznych i finansowania inwestycji publicznych.
Przeczytaj także:
Produkt mieszkaniopodobny. Dlaczego warszawskie mieszkania są drogie i generalnie złej jakości?
Jak powinien wyglądać dobry proces planowania przestrzennego nowych terenów pod zabudowę? Jeśli mieszkańcy wnioskują o nowe tereny, wójt powinien odpowiedzieć - dobrze, uchwalę wam ten plan, bo widzę, że rynkowo jest zapotrzebowanie na zabudowę. Ale czy na pewno tego chcecie? Bo to wiąże się z kosztami, z opłatami. Muszę zbudować infrastrukturę – ona nie może czekać, aż się ludzie wybudują, musi powstać teraz. Więc pytanie brzmi: czy macie teraz pieniądze na opłatę adiacencką, na opłatę planistyczną? - opowiada Leszczyński.
A jak to wygląda w Polsce? Płacenie opłaty planistycznej jest uzależnione od sprzedaży nieruchomości. Mechanizm jest taki, że ludzie przez pięć lat kitrają te działki, żeby uniknąć opłat. Zabezpieczają je na umowach przedwstępnych, odwlekają transakcje – i przez pięć lat mogą uniknąć płacenia. Jak można stworzyć system, w którym gmina uchwala plan, ale nie ma pewności, czy będzie mogła pobrać opłaty, które miały finansować infrastrukturę? Może właściciele działek będą zwlekać pięć lat, a może nie. Powiedz mi, jak bezmyślnym trzeba być, żeby wymyślić taki mechanizm? I jeszcze powiedzieć gminie: masz zapewnić inwestycje publiczne i napisać, skąd je sfinansujesz. Ale ja ci nie powiem, czy dostaniesz na to pieniądze – to loteria. Rzuć kulką. Może trafisz na czerwone pole, może na czarne - dodaje ekspert.
Jak wygląda w wdrażanie reformy planowania przestrzennego?
Gminy, które przystąpiły do wymaganego nowym prawem opracowania Planu Ogólnego są obecnie przeważnie na etapie ich analizowania. Te plany “wcale nie są takie ogólne, bo tam musisz działka po działce ustalić ich parametry. W wielu gminach przyjęto taką strategię, że one będą bardzo szczegółowe” - tłumaczy Leszczyński. W najbliższym czasie nastąpi pierwsze upublicznienie tych dokumentów. Wraz z nią mieszkańcy będą mogli sprawdzić, czy aby ich działki - te położone w oddaleniu od istniejącej infrastruktury - nie zostały objęte zakazem wydawania zgód urbanistycznych, a więc w istocie wyłączone z zabudowy.
Słuchając całego podcastu poznasz więcej szczegłów na temat aktualnej sytuacji związanej z planowaniem przestrzennym. Dowiesz się m.in. dlaczego lex deweloper może być jednym z przełomowych elementów tego systemu; dlaczego skutki reformy mogą spowodować wzrost zużycia papieru w całym kraju; oraz czemu może czekać nas kryzys wydajności służb konserwatorskich w całym kraju.
Architektura-murator. Podcast 30/30
Nasz redakcyjny podcast znajdziesz we wszystkich dobrych serwisach podcastowych. Wyszukaj “Architektura-murator. Podcast 30/30” i zobacz nasze inne rozmowy - z Ewą Kuryłowicz o teorii i praktyce architektury; z Anną Cymer o tym, że architektoniczne dyskusje oparte o samej estetyce nie są zbyt wiele warte; ze Zbigniewem Maćkowem o tym, jak idzie w deweloperkę, z Grzegorzem Piątkiem o słusznym pięknie architektury, z Robertem Konieczny - o warunkach pracy i międzynarodowym uznaniu; Moniką Arczyńską o architektonicznej odwadze i organizowaniu konkursów; z Sylwią Goryczką z Humanscale o tym, czy umiemy dobrze siedzieć; z Markiem Chrobakiem, nowym prezesem SARP, o wyzwaniach, przed którymi stoi architektura; z Aleksandrą Wasilkowską o projektowaniu tego, co unika powszechnemu zainteresowaniu; oraz z Ewą P. Porębską - o tym, jak przeszłość miesza się z przyszłością polskiej architektury.
Podcast 30/30 to nasz redakcyjny podcast jubileuszowy. To rozmowy o doświadczeniach z przeszłości i wyzwaniach z przyszłości. Komentujemy tu architektoniczne słowa i czyny, przyglądamy się zmianom technologicznym oraz szukamy definicji piękna w niezwykle niespokojnych czasach. Architektura-murator od 30 lat towarzyszy polskiej architekturze. Prezentujemy najlepsze obiekty, inspirujemy do dyskusji i śledzimy kluczowe zmiany.
Partnerami podcastu i 30-lecia "Architektury-murator" są Dyson, Humanscale, Equitone, Fakro, Arhend oraz Isover, Weber i Rigips.
