Tajne przewody, wszechwładny gestor, roszczenia i taniec na palcach. Budowa w ścisłym centrum to piekło

Spis treści

1. Wszechwładny gestor i tajne przewody, czyli instalacje
2. Słowo „roszczenia” sprawia, że urzędnikom włosy stają dęba
3. Ułańskie szable i niespodziewane fundamenty. Archeolodzy mówią „stop”
4. Budowa „okrakiem” nad tunelem. Prawo nie pomaga
5. Cichy taniec na palcach. Stare kamienice mogą runąć

Wszechwładny gestor i tajne przewody, czyli instalacje

Styczeń 2024. Budowniczowie tramwaju do Wilanowa już któryś raz zwężają ul. Puławską, doprowadzając kierowców do białej gorączki. Tym razem powód jest jednak nietypowy: tajny kabel. Odkryty dopiero podczas kopania, bo na planach go nie było. Miasto nie podaje szczegółów, ale informator „Gazety Wyborczej” sugeruje, że przewód może służyć pobliskiej siedzibie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Nawet zwykłe instalacje podziemne potrafią zmienić życie budowniczych w piekło. Im bliżej centrum, tym gorzej. Pod ziemią aż gęsto jest od rur wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych i ciepłowniczych, przewodów elektrycznych, światłowodów. Zanim cokolwiek się wybuduje, trzeba je przesunąć, a to wymaga trwających miesiące uzgodnień z gestorami, czyli zarządcami sieci. To oni wyznaczają terminy i dyktują warunki. Miasto może się jedynie dostosować. Przy większych inwestycjach koszty przełożenia instalacji idą w setki tysięcy złotych – z kieszeni podatników. Przykładowo tylko na trasie tramwaju do Wilanowa przebudowano blisko 400 km podziemnych przewodów i ponad 5 km ciepłociągu.

Sama przebudowa to żmudna, wielomiesięczna dłubanina. Przy realizacji nowej Chmielnej wykonawca musi zejść 7 m pod ziemię, żeby dostać się do kanalizacji. Koparka ledwie mieści się na wąskiej ulicy, a trzeba przecież zostawić przechodniom możliwość dojścia do lokali po obu stronach. Co gorsza, pewnych prac przyspieszyć się nie da: przykładowo ciepłociąg można przebudowywać wyłącznie poza sezonem grzewczym. Instalacje podziemne utrudniają też wprowadzanie na ulice ścisłego centrum zieleni.

Wzdłuż całej ulicy Świętokrzyskiej pojawią się 4 graby i 190 platanów – informują warszawscy urzędnicy w 2016 r., zastrzegając zaraz: – Instalacje podziemne będą chronione przed korzeniami drzew specjalnymi ekranami przeciwkorzennymi i rurami osłonowymi.

Słowo „roszczenia” sprawia, że urzędnikom włosy stają dęba

Rok 1990. Tadeusz Koss zwraca się do burmistrza stolicy z prośbą o zwrot działki u zbiegu ul. Świętokrzyskiej i Marszałkowskiej, odebranej jego rodzinie w 1945 r. na mocy dekretu Bieruta. Jeszcze nie wie, że sprawa będzie się ciągnąć do 2006 r. i zakończy się dopiero przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka. Zakończy się jednak zwycięstwem – działka w pobliżu Pałacu Kultury, przy skrzyżowaniu dwóch linii metra, jest dziś własnością prywatną. Na przestrzeni lat działał tu m.in. bazar oraz Park Miniatur w Warszawie. Gdy w 2023 r. mieszkańcy Warszawy zaczęli się skarżyć na zalegające tu śmieci i martwe szczury, urzędnicy miesiącami rozkładali ręce: to nie nasze. Dopiero zapowiedź kontroli i wejścia na drogę sądową sprawiła, że obecny właściciel działki w końcu uprzątnął teren.

Działek o niejasnej sytuacji własnościowej, do których roszczenia zgłaszają potomkowie dawnych właścicieli, jest w centrach miast wiele. Dla potencjalnego inwestora – czy to miasta, czy prywatnej firmy – są to problematyczne tereny, których najlepiej w ogóle nie dotykać. W efekcie kilka niedużych skrawków gruntu potrafi latami skutecznie blokować jakiekolwiek inwestycje. Przykładem część placu Defilad między metrem Centrum a Muzeum Sztuki Nowoczesnej. Plan miejscowy dopuszcza tu zabudowę o skali podobnej do MSN, ale nic nie wskazuje na to, by szybko miała ona powstać. Miasto niczego nie planuje i czeka na propozycje inwestorów, którzy jakoś się do tego nie kwapią.

– Podstawowe przeznaczenie terenu to „usługi z zakresu: handlu, administracji i biur, gastronomii, finansów i bankowości, wystawiennictwa, kultury”. Koncepcje zabudowy w tej części placu przygotowywali prywatni deweloperzy. Planowali w tym miejscu między innymi dom towarowy. Do części działek są roszczenia. Prywatni inwestorzy zdecydują, czy, kiedy i co zbudują w tym miejscu – informowała w 2024 r. Monika Beuth, rzeczniczka prasowa Urzędu m.st. Warszawy.

Ułańskie szable i niespodziewane fundamenty. Archeolodzy mówią „stop”

Październik 2022. Podczas badań archeologicznych na pl. Piłsudskiego, stanowiących wstęp do odbudowy Pałacu Saskiego, odkryty zostaje tunel, którego nie było na żadnych mapach. Drugi podobny odkryto kilka miesięcy wcześniej pod zachowanymi reliktami pałacu Brühla tuż obok. Archeologowie kopali tu po raz pierwszy. Spod ziemi wyłaniają się łuski pocisków, monety, fragmenty dawnych naczyń, nawet rzeźb. Zanim rozpocznie się właściwa odbudowa, niespodzianek z pewnością będzie znacznie więcej.

To oczywiście nic nowego w centrum Warszawy. Rok wcześniej budowniczowie placu Pięciu Rogów w trakcie prac natrafiają pod ziemią na fragmenty piwnicy nieistniejącego już budynku. To kolejne takie znalezisko po m.in. fundamentach dawnych kamienic i ułańskiej szabli z 1921 r. Odkrycia cieszą archeologów i konserwatora zabytków, ale dla wszystkich innych oznaczają głównie jedno: opóźnienia.

– Przebudowa placu u zbiegu ulic Chmielnej, Kruczej, Zgody, Brackiej i Szpitalnej rozpoczęła się w marcu. Długo trwało, zanim realizacja inwestycji nabrała rozpędu. Przeszkodami przede wszystkim okazywały się znaleziska o potencjalnych wartościach archeologicznych. Aby je zbadać, wiosną i latem konserwator kilkukrotnie przerywał prace. Dlatego ich pierwsze efekty stały się widoczne dopiero na początku września – wyjaśniało w 2021 r. miasto.

Niekiedy niespodziewane odkrycia archeologiczne są zresztą wykonawcy i urzędnikom na rękę. To w końcu idealna wymówka, żeby wyjaśnić opinii publicznej, czemu inwestycja nie zostanie zrealizowana w terminie. Tak było choćby w przypadku budowy placu Centralnego w Warszawie, który miał być gotowy w I połowie 2024 r. Miasto szybko jednak ogłosiło, że wszystko przedłuży się przez dodatkowe badania archeologiczne. Gdy dziennikarze Muratora Plus spytali o nowy termin, ze strony urzędników padła rozbrajająco szczera odpowiedź: „nie podamy dziś konkretnej daty zakończenia prac, bo też miejsce – jak to zwykle bywa w centrum Warszawy – jest pełne niespodzianek (...)”. Na usta ciśnie się pytanie: czy to naprawdę tak zaskakujące, że w samym sercu miasta pod ziemią coś może się kryć? Czy nie dało się tego uwzględnić przy planowaniu inwestycji?

Budowa „okrakiem” nad tunelem. Prawo nie pomaga

Rok 2019. Władze Warszawy szykują się do, jak same przyznają, „jednej z najbardziej skomplikowanych technologicznie inwestycji w Polsce”. Czy chodzi o rozbudowę metra? A może o jakiś naszpikowany nowoczesnymi instalacjami wieżowiec? Nie, o Muzeum Sztuki Nowoczesnej, dla którego wybrano diablo trudną działkę: budynek MSN ma stanąć „okrakiem” nad tunelami I. linii metra. Budowa powinna się odbyć z minimalnymi utrudnieniami dla ruchu pociągów.

– Lokalizacja nowego gmachu Muzeum była wielkim wyzwaniem dla projektantów, którzy musieli zaprojektować budynek nad stacją metra Centrum i tunelami technicznymi oraz nad ogromnym transformatorem zasilającym większą część Śródmieścia. Ze względu na tak wymagającą lokalizację udział w przetargu mogły wziąć wyłącznie firmy o dużym doświadczeniu, odpowiednim do skali tej skomplikowanej inwestycji – tłumaczyło w 2019 r. miasto.

Problemem bywają też tunele kolejowe. Choć wznoszenie nad nimi budynków jest technicznie wykonalne i praktykowane na całym świecie, w Polsce to wciąż rzadkość. Przeszkód jest wiele, od praktycznych po prawne – nie mamy choćby prawa własności warstwowej, dzięki któremu tunel pod ziemią może należeć do kogoś innego niż grunt nad nim. W efekcie potencjalnie cenne tereny w centrum świecą pustkami i służą np. jako parkingi.

Pewne próby są podejmowane. Ponad dekadę temu grupa PKP utworzyła spółkę X-City, która miała m.in. doprowadzić do budowy nad tunelami kolejowymi biurowców na wynajem. Po zmianie władzy w Polsce pomysł trafił jednak do zamrażarki i reaktywowano go dopiero w 2024 r., po kolejnej zmianie u steru. Czy tym razem się uda? Nie wiadomo, ale te wciąż luźne plany już spowodowały kolejne opóźnienie planowanego remontu linii średnicowej. Powstające projekty nowych tuneli trzeba bowiem zmodyfikować tak, żeby uwzględniały możliwość zabudowy nad torami.

– Mamy też bardzo wartościowy teren w centrum miasta. Nie rozumiem, dlaczego nie przewidziano jego zagospodarowania (...). Nie możemy zmarnować tej szansy i nie zabudować tego terenu – mówił w 2024 r. wiceminister infrastruktury Piotr Malepszak w rozmowie z „Gazetą Stołeczną”.

Cichy taniec na palcach. Stare kamienice mogą runąć

Rok 2025. Przy ul. Siennej 60/Śliskiej 51 trwa od miesięcy budowa Muzeum Getta Warszawskiego. Dawny przedwojenny szpital ma zostać przebudowany i zmodernizowany, a tuż obok powstanie całkiem nowy obiekt. Wszystko ma być gotowe w 2026 r. Najpierw jednak wykonawca musi zejść ponad 32 m pod poziom terenu. Powód: wzmacnianie gruntu, by budowa nie zagroziła zabytkowemu szpitalowi. Do wykonania jest 206 kolumn w technologii jet grouting.

Wykonawca wprost przyznaje: praca w gęstej śródmiejskiej zabudowie to ogromne wyzwanie. Trudne jest już samo zaopatrywanie placu budowy. Harmonogram dostaw musi być niezwykle precyzyjny, żeby ciężarówki nie utykały w korkach i nie przeszkadzały zbytnio mieszkańcom. Co gorsza, jest mało miejsca na składowanie materiałów, więc wszystko trzeba starać się dostarczać i zużywać na bieżąco. Do tego dochodzi jeszcze niełatwy transport gabarytów.

– Poważnym wyzwaniem jest transport elementów wielkogabarytowych, takich jak np. odrestaurowany wagon, do części podziemnej budynku. Ze względu na gabaryty oraz wagę tych elementów, precyzyjne zaplanowanie logistyczne i zastosowanie odpowiednich technologii transportowych jest kluczowe. Istotnym utrudnieniem jest ograniczona przestrzeń na terenie budowy, co wymaga szczególnego podejścia do organizacji transportu oraz odpowiedniego zabezpieczenia tych elementów podczas ich wprowadzania do budynku – podkreśla Karol Pluta, kierownik projektu z Adamietz Warszawa.

Na koniec warto wspomnieć, że każda inwestycja w centrum miasta to oczywiście także zagrożenie dla okolicznej, często starej zabudowy. Jak pokazał przykład katastrofy budowlanej w Łodzi, związanej z budową kolejowego tunelu średnicowego, ryzyko jest realne. To dlatego budowę nowych stacji metra poprzedzają m.in. dokładne badania gruntu i okolicznych budynków, a podczas prac monitoruje się drgania i reaguje na najdrobniejsze choćby rysy i pęknięcia. Zwykle na szczęście kończy się na strachu.

• Przejdź do galerii: Budowa Muzeum Getta Warszawskiego