Bloki okno w okno na warszawskiej Woli. Na dogęszczaniu zyskuje miasto, lecz tracą sąsiedzi

Spis treści

1. Wola Księcia Janusza. Szyk, prestiż, elegancja i niechciany sąsiad
2. Granice działki i granice zdrowego rozsądku
3. Dogęszczanie miast ma swoją cenę

Wola Księcia Janusza. Szyk, prestiż, elegancja i niechciany sąsiad

Cztery kondygnacje, garaż podziemny i architektura inspirowana modernizmem. Niedaleko – osiedle Koło II, gdzie Picasso namalował kiedyś na ścianie mieszkania syrenkę. 500 m do stacji 2. linii metra, trzy parki i szkoła w zasięgu spaceru. Jasne, przestronne mieszkania, w tym dwupoziomowe. Będzie nawet relaksacyjna muzyka w hallu wejściowym. Na stronie inwestycji Wola Księcia Janusza w Warszawie królują określenia takie jak „szyk”, „wysoki standard”, „elegancja”, „klasa” i to najważniejsze – „prestiż”. Można mieć pewność, że 28 mieszkań wyprzeda się na pniu.

Po sąsiedzku zachwytów nie słychać. Mieszkańcy wysokiego PRL-owskiego bloku skarżą się „Super Expressowi”: tym z niższych pięter budynek zasłoni świat. Działka na rogu ul. Księcia Janusza i Newelskiej jest wąska, blok od jezdni dzieli niespełna 30 m. Wydawałoby się, że nie sposób tu już wcisnąć kolejnego budynku. Nawet sami architekci przyznają, że nie było łatwo.

– Budynek zlokalizowany na wąskiej i wymagającej działce, będzie długi prawie na 100 m i pomieści 28 mieszkań oraz lokale usługowe w parterze

– pisze na Facebooku pracownia POLE Architekci, znana m.in. z takich projektów jak budynek Olbrachta 24 w Warszawie, budynek mieszkalny przy Potockiej 2a czy podziemne muzeum w Tatrzańskim Parku Narodowym.

Granice działki i granice zdrowego rozsądku

Deweloper odpowiedzialny za inwestycję – firma Kompania Domowa – zapewnia, że Wola Księcia Janusza spełnia wszelkie wymogi formalne i prawne. Budynek zgodny jest z planem miejscowym i zachowuje wymagane prawem odległości od granicy działki. W sierpniu 2024 r. nowelizacja przepisów zwiększyła ten dystans z 4 do 5 m, ale tylko dla budynków wyższych niż 4 kondygnacje. Wola Księcia Janusza ma dokładnie cztery, a do tego pozwolenie na budowę wydano przed wejściem nowelizacji w życie. 4 metry wystarczą.

Gdy jakiś czas temu deweloper w Szczecinie chciał budować nowy blok 8 m od sąsiedniego, oskarżenia o patodeweloperkę pojawiły się niemal natychmiast. Ale przecież „patodeweloperka” nie jest terminem prawnym. Z jej zdefiniowaniem (przy okazji nowelizacji wspomnianych przepisów) miało problem nawet Ministerstwo Rozwoju i Technologii. W komunikacie MRiT czytamy, że patodeweloperka to „działania inwestorów komercyjnych, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrych obyczajów, zdrowego rozsądku, a czasem wymagań zawartych w przepisach”. Gdzie przebiega granica zdrowego rozsądku? Nie wiadomo.

Również sam projekt budynku nie budzi natychmiastowych skojarzeń z „maksymalizacją zysków kosztem dobrych obyczajów”. W budynku nie będzie mikrokawalerek (kawalerkę zaplanowano tu w ogóle tylko jedną), a normalne mieszkania od 31 do 120 m², w tym lokale dwupoziomowe. Każdy lokal ma mieć loggię lub taras. Miejsc w garażu podziemnym przewidziano więcej niż mieszkań (34 na 28). W parterze – 9 lokali usługowych. Większość okien zaplanowano od strony ul. Księcia Janusza, zaś od strony sąsiedniego bloku prawie ich nie będzie. Sąsiedzi nie powinni więc zaglądać sobie do talerza, a przynajmniej nie bardziej, niż na innych osiedlach. Trudno doprawdy uznać tę inwestycję za przykład cynicznej żądzy zysku za wszelką cenę. To raczej standard lub nawet coś powyżej średniej. Dla sąsiadów, którym nowy blok zasłoni widoki i światło, to jednak oczywiście znikoma pociecha.

• Zobacz również: Dom w kształcie klina powstał pod Warszawą. To nie jest patodeweloperka, ale kreatywny inwestor

Dogęszczanie miast ma swoją cenę

O konieczności dogęszczania polskich miast mówi się nie od dziś. Zgodni są w tej kwestii architekci, urbaniści, publicyści, urzędnicy. Dużo się mówi o kosztach finansowych i społecznych urban sprawlu, o absurdzie stawiania bloków na peryferiach bez infrastruktury, gdy blisko centrum zieją pustką wielkie działki. „Tworzenie kompaktowej zabudowy miejskiej powinno być podstawowym celem przyświecającym dzisiejszym miastom i społeczeństwom”, mówił kilka lat temu „Architekturze-Murator” David Sim z pracowni Gehl Architects. Również deweloperom stawianie nowych budynków wśród starych się opłaca. Zysk dla wszystkich.

No, prawie. Garstka osób straci. Mieszkańcy kilkunastu mieszkań w bloku z wielkiej płyty, którzy zaufali PRL-owskim urbanistom, że za 50 lat też będą mieć za oknem przestrzeń. Tej garstce spadnie jakość życia i wartość lokali. Nie jakoś dramatycznie. W granicach rozsądku. Ktoś powie – niewielka cena do zapłacenia za lepsze dla wszystkich, gęstsze miasta. Może i niewielka. Ale przecież łatwo tak mówić, gdy płaci kto inny.

• Przejdź do galerii: Kontrowersyjna budowa domu jednorodzinnego w Wieliszewie