Nowe dokumenty podzielą przestrzeń Warszawy na strefy planistyczne.
Od 1 stycznia 2026 roku nie będzie można już dostać decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu na dotychczasowych zasadach. Nowe regulacje zostaną określone w dwóch kluczowych dokumentach – planie ogólnym i powiązanej z nim strategii rozwoju Warszawy. Ich treść stanie się prawem miejscowym i będzie musiała zastać uwzględniona przy sporządzaniu planów miejscowych i wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - poinformowali w środę, 12 czerwca 2024 r. przedstawiciele władz Warszawy. Na spotkaniu byli obecni: zastępczyni prezydenta Warszawy, Renata Kaznowska; przewodnicząca Komisji Ładu Przestrzennego Rady Warszawy, Ewa Janczar; dyrektor Biura Strategii i Analiz, Olaf Osica; oraz dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego - Bartosz Rozbiewski.
Zapowiadane nowe dokumenty podzielą przestrzeń Warszawy na strefy planistyczne. Każda ze stref będzie miała swoją charakterystykę – np. obszar zabudowy śródmiejskiej będzie dopuszczał ciaśniejszą zabudowę. Politycy wyznaczą również tereny, w których stawianie nowych budynków nie będzie możliwe. Regulacje mogą więc w istotny sposób wpłynąć na wartość nieruchomości. To zaś – jak pokazały już prace nad aktualizacją warszawskiego studium uwarunkowań przestrzennych – jest gwarancją wystąpienia głośnych i energicznych protestów.
Co będzie regulował Plan Ogólny?
Każda ze stref opisanych w Planie Ogólnym będzie miała wskazane swoje przeznaczenie i bardzo konkretnie opisane parametry – w tym maksymalną intensywność zabudowy, powierzchnię i wysokość zabudowy czy minimalną powierzchnię przeznaczoną na swobodny rozwój roślinności. Wśród możliwych do określenia w Planie Ogólnym stref będzie m.in. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefa usługowa, strefa handlu wielkopowierzchniowego, strefa produkcji rolniczej, cmentarzy czy strefa komunikacyjna.
Według nowych regulacji Plan Ogólny rozstrzygnie również, gdzie będzie mogła być tworzona nowa zabudowa, a gdzie będzie to w ogóle zakazane. Określi przy tym nieprzekraczalne parametry każdej inwestycji. Istotne jest to, że nowe zasady będą wiążące nie tylko dla wszystkich tworzonych w przyszłości planów miejscowych, ale także dla każdej decyzji określającej warunki zabudowy.
Czy warszawski urząd jest gotowy na konflikty przestrzenne?
W jednym z odcinków Podcastu Miejskiego z Kubą Snopkiem („Tak dobrze jeszcze nie było”) rozmawialiśmy o wyzwaniach stojących przed polityką przestrzenną Warszawy. Wśród poruszonych wątków była również kwestia porzucenia przez władze Warszawy prac nad projektem nowego studium. Oficjalnym powodem była nowelizacja prawa przestrzennego, która wprowadziła m.in. konieczność zastąpienia studium Planem Ogólnym. Wśród nieoficjalnych wymienia się zaś m.in. strach przed wpływem konfliktów przestrzennych na przebieg parlamentarnej kampanii wyborczej.
Być może politycy nie chcieli zostać utożsamieni z licznymi kontrowersjami, które w oczywisty sposób wpisane są w politykę przestrzenną. Chcąc budować więcej tanich mieszkań istotne jest znalezienie pod nie dobrze skomunikowanych gruntów w centralnych dzielnicach (a to często oznacza kolizję z interesami sąsiadów), a ograniczenie rozlewania miasta wiąże się np. z zakazem budowania na jego peryferiach. To wywołuje oczywistą złość właścicieli tych gruntów, które po uchwaleniu Planu Ogólnego mogą stać się bezwartościowe. Kluczowe w tym kontekście pytanie dotyczy tego, czy Prezydent Warszawy będzie kandydatem na stanowisko prezydenta Polski. Te wybory bowiem odbędą się zapewne w drugim kwartale 2025 roku.
12,5 tysiąca wniosków do krakowskiego Planu Ogólnego
Kraków, który do prac nad Planem Ogólnym przystąpił już w styczniu 2024 r. jest obecnie na etapie kończenia przyjmowania wstępnych wniosków od mieszkańców. To drugi etap procedury przewidzianego ustawą wprowadzającą w życie ten dokument. W ten sposób każdy zainteresowany ma możliwość przekazania władzom swoich sugestii do sporządzanego dokumentu. 11 czerwca na oficjalnym miejskim profilu w serwisie X (Twitter) poinformowano, że na 3 tygodnie przed końcem terminu otrzymano już 12,5 tysięcy wniosków. Dla porównania – w trakcie prac nad ostatnią, niedokończoną aktualizację studium zebrano łącznie 14 404 wnioski z postulatami.
Nowa polityka przestrzenna miasta jest tworzona w wyjątkowym pośpiechu
Jedna z najczęściej powtarzanych podczas środowej konferencji prasowej kwestii dotyczyła czasu. Informowano, że o ile na przygotowanie poprzedniej strategii (obowiązującej do 2030+) poświęcono 2,5 roku, to na przygotowanie nowego dokumentu strategicznego miasto ma tylko półtora roku. Przedstawiciele wszystkich biur zajmujących się w warszawskim ratuszu przygotowaniem nowych regulacji przyznawali więc, że na cały proces mają bardzo mało czasu.
Jednocześnie jednak pierwsze spotkanie informacyjne dla mieszkańców zaplanowano dopiero po wakacjach – we wrześniu 2024 roku. Lato nie jest zdaniem urzędu dobrym momentem prowadzenie rozmów z mieszkańcami na ten temat. Pierwszym, formalnym etapem prac będzie zaś podjęcie przez Radę Miasta uchwały o przystąpieniu do prac nad strategią i Planem Ogólnym. Ma to nastąpić na początku lipca. Pierwsza publikacja projektu Plan Ogólnego ma nastąpić w marcu 2025 r. Strategia będzie po praz pierwszy prezentowana w czerwcu przyszłego roku.
Urzędnicy poinformowali, że nie jest planowe prowadzenie szeroko zakrojonej kampanii informacyjnej. Odbędą się za to cykliczne spotkania z mieszkańcami, których rola – jak to określono – „edukacyjna” będzie drugorzędna wobec ich głównego celu, jakim jest proszenie mieszkańców o wyrażenie opinii o przygotowywanych zmianach.
Będziemy śledzić postępy prac nad przygotowaniem Planu Ogólnego i nowej strategii dla Warszawy oraz szeroko informować o ich przebiegu.
