Spis treści
- Co wcześniej było w dzielnicy Bubny-Zátory?
- Sojusz miliardów. Kto stoi za historyczną transformacją?
- Wizja urbanistyczna nowej dzielnicy - 25 bloków i miasto 15-minutowe
- Architektura na styku epok i korzyści z komunikacyjnej symbiozy
- Zobacz wizualizacje projektu Filharmonii Wełtawskiej w dzielnicy Bubny-Zátory
- Mistrzowski masterplan czyli kto projektuje Bubny-Zátory. Co z Filharmonią Wełtawską?
Co wcześniej było w dzielnicy Bubny-Zátory?
Obszar Bubny-Zátory przez dziesięciolecia stanowił jedną z największych czarnych plam na mapie Pragi. Rozciągający się na powierzchni ponad 250 tysięcy metrów kwadratowych teren, położony w strategicznym sąsiedztwie szerokiego centrum stolicy, przez pokolenia był niedostępnym dla mieszkańców, zaniedbanym klinem infrastruktury kolejowej i poprzemysłowej. Zlokalizowany pomiędzy ruchliwymi stacjami metra Vltavská oraz Nádraží Holešovice, skutecznie odcinał od siebie dwie niezwykle popularne i dynamicznie rozwijające się dzielnice - Letną oraz tętniące życiem dolne Holešovice.
Zamiast płynnego przejścia i naturalnego kontaktu z rzeką Wełtawą, mieszkańcy Pragi musieli mierzyć się z fizyczną barierą w postaci torowisk i opuszczonych magazynów. Sytuacja ta ulega jednak diametralnej zmianie.
Dzięki uchwaleniu nowego Planu Metropolitalnego stolica Czech otworzyła prawną drogę do uwolnienia tej ogromnej rezerwy przestrzennej. To, co dotychczas uchodziło za uciążliwy problem krajobrazowy, stało się największą i najbardziej pożądaną rezerwą deweloperską w śródmieściu Pragi, dając architektom i urbanistom czystą kartę do zaprojektowania nowoczesnego, zrównoważonego kawałka europejskiej metropolii.
- Czytaj też: Ginger i Fred "tańczą" dziś w Pradze. W Warszawie takiej ikonicznej architektury nie chcieli
Sojusz miliardów. Kto stoi za historyczną transformacją?
Skala i stopień skomplikowania rewitalizacji tak potężnego brownfieldu wymagały bezprecedensowej konsolidacji kapitałowej. Przełomem okazała się transakcja sfinalizowana w połowie sierpnia 2026 roku, w ramach której czołowy środkowoeuropejski gracz – Penta Real Estate – przejął 50 procent udziałów w spółce HoldCo Bubny s.r.o., będącej właścicielem ważnych gruntów w tej lokalizacji. Tym samym Penta objęła rolę lidera i głównego dewelopera odpowiedzialnego za urzeczywistnienie tej wizji.
Układ sił w konsorcjum dopełniają dwie inne wpływowe grupy inwestycyjne. Kolejne 35 procent udziałów objęła nowo powołana, niezależna grupa inwestycyjna AKIPIA, założona przez znanych inwestorów: Michala Strnada, Tomasa Brzobohatego oraz Marka Smrhę. Grupa ta wnosi do przedsięwzięcia potężne zaplecze kapitałowe, elastyczność operacyjną oraz długoterminowy horyzont inwestycyjny. Pozostałe 15 procent udziałów zachowała renomowana grupa J&T, dotychczasowy właściciel gruntów, która pozostaje w projekcie jako silny partner finansowy.
Przedstawiciele inwestorów nie kryją dumy z wejścia w ten historyczny etap.
Pojawiające się szanse urbanistyczne, takie jak projekt Bubny, zdarzają się raz na pokolenie. Dla Penty to unikalna okazja do stworzenia nowego kawałka Pragi na sto lat do przodu. Rozmiarem inwestycji Bubny będą trzy- do czterokrotnie większe niż nasza dotychczasowa największa dzielnica, Waltrovka – podkreśla oficjalnie David Musil, CEO Penta Real Estate.
Z kolei Marek Smrha, współzałożyciel i partner zarządzający grupy AKIPIA, zaznacza, że inwestycja ta ma strategiczne znaczenie dla kolejnych generacji prażan, wpisując się w budowę ich portfela długoterminowych przedsięwzięć o charakterze miastotwórczym.
Wizja urbanistyczna nowej dzielnicy - 25 bloków i miasto 15-minutowe
Główne założenia urbanistyczne nowej dzielnicy zrywają z tradycyjnym, monofunkcyjnym myśleniem o przestrzeni miejskiej. Na obszarze ponad 25 hektarów architekci zaprojektowali około 25 tradycyjnych kwartałów miejskich, które zostaną wzniesione w płynnie następujących po sobie etapach, rozplanowanych aż do 2050 roku.
Podstawą koncepcji jest idea tzw. miasta 15-minutowego, gdzie wszystkie najważniejsze potrzeby mieszkańców realizowane są w zasięgu krótkiego spaceru.
Urbanistyczny podział przestrzeni zakłada naturalne, organiczne przenikanie się różnorodnych funkcji życiowych. Dominować będzie funkcja mieszkaniowa - docelowo powstanie tu nawet do 10 tysięcy nowoczesnych lokali. Uzupełnieniem klasycznego budownictwa własnościowego będą strefy przeznaczone na najem długoterminowy oraz akademiki dla studentów.
Obok tkanki mieszkalnej zaplanowano budowę biur klasy premium, hoteli, rozbudowanej sieci sklepów detalicznych oraz punktów usługowych zlokalizowanych w parterach budynków. Ogromny nacisk położono na infrastrukturę społeczną - powstaną nowoczesne szkoły, przedszkola oraz obiekty użyteczności publicznej. Całość zostanie zintegrowana za pomocą zielonych płuc - parku centralnego oraz atrakcyjnych deptaków i przestrzeni wspólnych, przywracających mieszkańcom kontakt z rzeką Wełtawą.
Architektura na styku epok i korzyści z komunikacyjnej symbiozy
Architektonicznym wyzwaniem stojącym przed projektantami poszczególnych kwartałów będzie harmonijne wpisanie nowej zabudowy w zabytkowe sąsiedztwo Letnej i Holešovic. Nowe obiekty nie mogą zdominować historycznych osi widokowych, lecz muszą stanowić dla nich współczesną, elegancką kontynuację. Realizacja około dwóch trzecich projektów na zrewitalizowanych brownfieldach to dla Penty standard, co gwarantuje pełne poszanowanie dla przemysłowej tożsamości tych terenów.
Z punktu widzenia komunikacyjnego, nowa dzielnica będzie funkcjonować w pełnej symbiozie z istniejącą siecią miejską. Obszar ten czerpie ogromne korzyści z bezpośredniego dostępu do dwóch stacji metra.
Istotnym ułatwieniem i zarazem katalizatorem rozwoju jest nowo wybudowana stacja kolejowa Praha-Bubny, która stanie się nowoczesnym węzłem przesiadkowym, łączącym lokalny ruch miejski z liniami podmiejskimi i regionalnymi. To perfekcyjne skomunikowanie pozwoli zminimalizować ruch kołowy wewnątrz nowej dzielnicy, oddając priorytet pieszym i rowerzystom. Projekt Bubny udowadnia, że współczesna urbanistyka polega na budowaniu spójnych relacji społecznych i przestrzennych na pokolenia.
Zobacz wizualizacje projektu Filharmonii Wełtawskiej w dzielnicy Bubny-Zátory
21
Mistrzowski masterplan czyli kto projektuje Bubny-Zátory. Co z Filharmonią Wełtawską?
Założenia urbanistyczne nowej dzielnicy to efekt wieloletnich prac planistycznych. Autorem oficjalnego masterplanu i studium jest czesko-niemieckie konsorcjum dwóch pracowni: Pelčák a partner architekti z Brna oraz Thomas Müller Ivan Reimann Architekten z Berlina.
Głównymi autorami koncepcji są wybitni profesorowie: Petr Pelčák, Ivan Reimann oraz Thomas Müller, a nad najnowszą, zaktualizowaną w 2026 roku wersją opracowania czuwa kierownik projektu Marek Jedlinský, wspierany przez zespół w składzie: Tomáš Rain, Anna Seimlová i Maryna Karmazina. Za integrację transportową odpowiadał Ateliér DPK (Petr Soldán, František Havíř), natomiast zieleń zaplanowała pracownia Ateliér Evy Wagnerové (Eva Wagnerová, Vojtěch Kettner).
Wspomniane konsorcjum stworzyło rygorystyczny kod urbanistyczny, określający podział działek, dopuszczalne wysokości budynków (6–8 kondygnacji z dominantami sięgającymi 18–21 pięter w części północnej) oraz przebieg ulic. Architekturę konkretnych obiektów będą tworzyć inne biura. Najważniejszym elementem kulturalnym w nowej dzielnicy będzie jednak z pewnością Filharmonia Wełtawska przy stacji metra Vltavská. Jej spektakularny, dynamiczny gmach został zaprojektowany przez słynną duńską pracownię Bjarke Ingels Group (BIG). Obok niej powstaną inne prestiżowe realizacje, m.in. zmodernizowana stacja Praha-Bubny oraz Pomnik Ciszy, upamiętniający historyczną tożsamość tutejszego dworca.
- Polecamy też: Największa sala koncertowa w Polsce i jedyna taka na świecie. Sinfonia Varsovia odkrywa karty
