Spis treści
Interesujące kąski dla deweloperów
Rozpoczęta pod koniec XVIII wieku rewolucja przemysłowa odcisnęła bardzo mocne piętno na krajobrazie miast. Kopalnie, huty, zakłady włókiennicze, cukrownie, fabryki, browary – zakłady produkcyjne powstawały zarówno w miastach, jak i poza nimi. Kluczowymi czynnikami decydującymi o ich lokalizacji były dostęp do surowców, transportu i rąk do pracy.
Przeobrażenia po 1989 roku przyniosły szereg zmian w strukturze tych przedsiębiorstw, w efekcie których wiele zakładów produkcyjnych niemal z dnia na dzień przestało pełnić swoją pierwotną funkcję. Równolegle, wraz z rozwojem miast, dawne fabryki i zakłady były stopniowo otaczane zwartą zabudową miejską. Tym samym zajmowane przez nie działki zaczęły stawać się interesującym kąskiem dla deweloperów. Z jednej strony tereny pofabryczne wtopiły się w tkankę miasta – stały się czymś powszednim i oczywistym. Z drugiej pozostały łatwo rozpoznawalnymi markerami w krajobrazie.
Czytaj także: Przemo Łukasik: Luksus wchodzi w szczelinę między tym, co powinniśmy, a tym, czego pragniemy
Jednym z typów zakładów produkcyjnych najczęściej adaptowanych do funkcji mieszkaniowych są browary. W Polsce takich realizacji jest już sporo. Są raczej chwalone, a podejmują się ich duże i renomowane pracownie. Nierzadko całemu procesowi projektowemu i wykonawczemu towarzyszą rygorystyczne wytyczne konserwatorskie, co sprawia, że projektowanie staje się bardziej łamigłówką niż „wyciskaniem PUM-u”. Jak projektować w takich miejscach? Janusz Gubański, dr inż. z Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu, w „Czasopiśmie Technicznym” z 2008 roku sugeruje:
Mając na względzie walory kulturowe zespołu i historię miejsca, koniecznym wydaje się takie kształtowanie wnętrz, pieczołowicie odrestaurowanych budynków, aby utrzymać klimat i charakter miejsca. Z zachowaniem szacunku dla zastanej treści i pełnionej do niedawna funkcji. Niezwykle ważna jest również forma nowych obiektów architektonicznych – odpowiedzialne jej ukształtowanie tak, aby była zarówno tłem dla zabytków, ale i wyrazem ożywczej wizji miejsca połączonej z nowoczesnymi rozwiązaniami formalnymi.
A także dodaje:
„Przekształcane, pozbawiane elementów składowych i wyróżniających je detali, uzupełniane bądź zabudowywane mniej lub bardziej udanymi osiedlami, centrami rozrywki czy „kontenerową zabudową” hipermarketów, tracą jakikolwiek związek z dawną funkcją zacierając tym samym historyczny charakter wyróżnika przestrzennego.
Konieczne wydaje się podejmowanie szerszych działań skutkujących pełniejszą ochroną dziedzictwa kulturowego obszarów przemysłowych, przy możliwym ich nowym, interesującym zagospodarowaniu, aby kreowały nowe przestrzenie miejskie, a zachowane pojedyncze budynki lub symbolicznie i wybiórczo traktowane formy architektoniczne, choć pięknie odrestaurowane, nie były tylko swoistymi ornamentami nowych inwestycji, ale pełnoprawnymi uczestnikami nowej przestrzeni.”
Te słowa są starsze od większości polskich realizacji polegających na adaptacji terenów pobrowarniczych na cele mieszkaniowe. Czy znalazły odzwierciedlenie w rzeczywistości?
Browary Wrocławskie: SRDK Studio Projekt
Za projekt Browarów Wrocławskich odpowiada SRDK Studio Projekt. Punktem wyjścia było zachowanie możliwie dużej części historycznej tkanki i uzupełnienie jej nową zabudową mieszkaniową oraz usługową. Projektanci zakładali przy tym, że kompleks nie będzie funkcjonował jako zamknięte osiedle: jego przestrzenie wspólne otwarto także dla osób, które w Browarach nie mieszkają.
Czytaj także: Browary Wrocławskie. Historyczna cegła i starannie odtworzony tradycyjny bruk
Jedną z najważniejszych decyzji projektowych było zwrócenie założenia w stronę rzeki i ograniczenie ruchu samochodowego w jego wnętrzu. Parkingi i komunikację kołową przeniesiono pod ziemię i na zewnątrz kompleksu. Pomiędzy budynkami wytyczono place, uliczki i przejścia, przy których znalazły się m.in. lokale gastronomiczne, przestrzeń kina plenerowego i kajakownia. Funkcję wystawienniczą przewidziano także w dawnym podziemnym zbiorniku fermentacyjnym. W ten sposób na terenie dawnego zakładu połączono funkcję mieszkaniową z usługami i ogólnodostępnymi przestrzeniami.
Historyczne ceglane budynki zestawiono z jasną współczesną zabudową nad rzeką. W projekcie wykorzystano też elementy pochodzące z dawnego zakładu. Dźwigary pełnią funkcję podpór dla zieleni, fragmenty maszyn umieszczono w przestrzeniach wspólnych, a żeliwne płyty z hali produkcyjnej wykorzystano w jednym z klubów mieszkańca. Odtworzono również brukowaną nawierzchnię głównego placu.
Browary Warszawskie: JEMS Architekci
Projekt Browarów Warszawskich przygotowała pracownia JEMS Architekci, która w 2015 roku wygrała konkurs na zagospodarowanie około 4,5-hektarowego terenu na warszawskiej Woli. Powstał tu wielofunkcyjny zespół z pięcioma budynkami mieszkalnymi i czterema biurowymi, uzupełniony usługami, gastronomią i ogólnodostępnymi przestrzeniami. Projektanci chcieli uniknąć stworzenia monofunkcyjnego osiedla i powiązać nową zabudowę z otaczającymi ją kwartałami mieszkaniowymi i biurowymi.
Czytaj także: Echo z JEMS-ami na Woli zrobili od nowa całe miasteczko. Tak wyglądają dziś Browary Warszawskie
Istotnym elementem projektu stały się przestrzenie pomiędzy budynkami. Przez teren poprowadzono ulice i ciągi piesze, utworzono place oraz otwarcia widokowe. Główną osią założenia jest ulica Haberbuscha i Schielego, z którą połączono dwa place. W kompleksie zachowano Warzelnię, Laboratorium, willę Schielów i część dawnych piwnic. Historyczne obiekty poddano renowacji i przystosowano do nowych funkcji: w Warzelni znalazła się m.in. restauracja, a w sklepionych piwnicach ulokowano lokale gastronomiczne i minibrowar.
Nowe budynki różnią się wysokością, materiałami i sposobem kształtowania elewacji, a pomiędzy nimi rozmieszczono dziedzińce, place i tereny zielone. Zachowane piwnice częściowo otwarto na przestrzeń publiczną i połączono schodami z poziomem terenu.
Browar Lubicz w Krakowie: MOFO Architekci
Za projekt przekształcenia Browaru Lubicz odpowiada krakowska pracownia MOFO Architekci, która w 2010 roku wygrała konkurs na zagospodarowanie terenu. Dawny zakład, działający w tym miejscu od XIX wieku do 2001 roku, przekształcono w wielofunkcyjny kompleks łączący mieszkania, biura, usługi i gastronomię. W jego skład weszły zarówno nowe budynki, jak i zachowane obiekty objęte ochroną konserwatorską.
Układ nowych obiektów podporządkowano w pewnym stopniu historycznemu rozplanowaniu browaru. Zachowano m.in. dawną willę właścicieli, czyli Pałac Goetzów, słodownię, susznię słodu, kotłownię i maszynownię oraz fragmenty innych obiektów przemysłowych. Budynkom nadano nowe funkcje: Pałac Goetzów przeznaczono na biura, słodownię na gastronomię, a susznię słodu wykorzystano jako klatkę schodową z panoramiczną windą. Prace nad zabytkową częścią kompleksu oraz wybranymi elewacjami nowych obiektów były uzgadniane z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.
W części elewacji zastosowano ciemną cegłę, drobne podziały okien oraz detale nawiązujące do XIX-wiecznej architektury fabrycznej, podczas gdy pozostałe fasady otrzymały bardziej współczesny charakter. Partery przeznaczono na usługi, a pomiędzy budynkami utworzono wewnętrzne place i tereny zielone. Kompleks nie został ogrodzony.
Browary Tarnowskie: APA Wojciechowski
Podobne przekształcenie rozpoczęło się również w Tarnowie, choć Browary Tarnowskie są na razie na etapie budowy. Za projekt odpowiada APA Wojciechowski Architekci, a inwestorem jest CD Locum. Kompleks powstaje na terenie dawnego Browaru Książąt Sanguszków, zajmowanym później przez zakłady Owintar, które zakończyły działalność w 1998 roku. Po blisko trzech dekadach kolejnych, niezrealizowanych koncepcji zagospodarowania terenu, w listopadzie 2025 roku rozpoczęły się prace budowlane.
Czytaj także: Po 30 latach znika „miejsce wstydu”. Browary Tarnowskie powstają w miejscu ruin
W pierwszym etapie zaplanowano około 200 mieszkań o powierzchni od 30 do 120 m². Docelowo zabudowie mieszkaniowej mają towarzyszyć usługi, restauracje, szkoła, żłobek, ogrody społeczne oraz ogólnodostępne tereny zielone. Osiedle nie będzie grodzone, a ruch samochodowy wewnątrz założenia ma zostać ograniczony do dojazdów do garaży podziemnych. Pomiędzy budynkami przewidziano przede wszystkim komunikację pieszą i rowerową.
Z dawnego kompleksu przemysłowego zachowane mają zostać m.in. komin, budynek dyrekcji oraz fragmenty ceglanych murów, które zostaną włączone w nową zabudowę. Do przemysłowej historii miejsca mają również odwoływać się zastosowane materiały – przede wszystkim cegła, stal i szkło. Budynkom mają towarzyszyć place, alejki i zielone skwery. Pierwszy etap inwestycji ma być gotowy w 2028 roku.
Od miejsca pracy, po luksusowy adres
Mimo troski o detale i zachowanie elementów pochodzących z dawnych zakładów trudno uniknąć dość niewygodnego paradoksu. Miejsca, które przez dekady były przestrzeniami produkcji i pracy, po przekształceniu stają się jednymi z najdroższych adresów w mieście. Niekoniecznie wynika to z konkretnej intencji architektów czy inwestorów. Wpływa na to kilka czynników ekonomicznych, w dużej mierze wpisanych w sam charakter takich przedsięwzięć.
Adaptacja zabytkowego kompleksu jest kosztowna. Konserwacja i wzmacnianie istniejących konstrukcji, dostosowanie starych budynków do współczesnych przepisów czy nieprzewidziane odkrycia konserwatorskie wydłużają prace, a w efekcie zwiększają koszty inwestycji. Do tego dochodzi lokalizacja. Dawne zakłady, budowane niegdyś na obrzeżach, wraz z rozwojem miast znalazły się w ich centrach lub bezpośrednim sąsiedztwie śródmieścia. Dziś zajmują więc po prostu drogie działki.
Współcześnie także sama historia staje się wartością rynkową. Ceglane hale, kominy, dawne maszyny czy sklepione piwnice pozwalają sprzedawać nie tylko metry kwadratowe, ale również wyjątkowość adresu. Luksusu trudno szukać na powielanych osiedlach deweloperskich, operujących podobnymi schematami estetycznymi. „Ratunkiem” dla poszukujących czegoś bardziej wyjątkowego stają się więc miejsca unikalne, niemożliwe do odtworzenia gdzie indziej. Paradoks polega na tym, że zachowanie ich autentyczności jednocześnie przyczynia się do ich ekskluzywności.
Nie wszystko stracone?
Przeciwwagą dla rosnącej ekskluzywności dawnych terenów przemysłowych może być ich otwarcie na resztę miasta. W opisywanych realizacjach powtarza się podobny zestaw rozwiązań: rezygnacja z ogrodzeń, wprowadzanie usług w parterach oraz tworzenie placów, uliczek i terenów zielonych dostępnych nie tylko dla mieszkańców.
W Browarach Warszawskich pomiędzy budynkami wytyczono nowe ciągi piesze i place, a w dawnych piwnicach oraz Warzelni znalazły się m.in. gastronomia i minibrowar. Browary Wrocławskie otwarto w stronę rzeki, uzupełniając mieszkania o restauracje, kajakownię czy przestrzeń kina plenerowego. Nieogrodzony jest również krakowski Browar Lubicz, gdzie partery zajmują usługi i gastronomia. Podobne założenia pojawiają się w budowanych Browarach Tarnowskich – oprócz mieszkań przewidziano tam sklepy, restauracje, szkołę, żłobek, ogrody społeczne oraz ogólnodostępne tereny zielone.
